Cour d'appel, CHAMBRE EXPROPRIATIONS, 4 décembre 2025, n° 24/03110

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la date de référence 9. Le juge de l'expropriation a retenu la date du 20 septembre 2017 comme étant la date de référence en l'espèce. 10. Cette décision est approuvée par l'ensemble des parties. Elle doit être confirmée puisqu'il est établi que, par application de l'article L.322-6 du code de l'expropriation, lorsque le bien exproprié est situé dans un emplacement réservé, comme c'est ici le cas, la date de référence est celle de l'acte le plus récent rendant opposable le plan local d'urbanisme, soit ici le 20 septembre 2017. Sur la consistance du bien et son usage effectif 11. Le juge de l'expropriation, qui s'est transporté sur les lieux, décrit ainsi le bien : « L'emprise expropriée de 955 m² est détachée d'une parcelle cadastrée AL [Cadastre 4] d'une surface totale de 2500 m². La voie publique la dessert. Elle est proche de la gare SNCF de [Localité 16] et située à 500 mètres du centre ville. On y accède principalement par l'[Adresse 13]. Elle est longée par la [Adresse 20]. Le terrain est plat. L'emprise est en nature de jardin, avec quelques arbres. Un bâtiment était présent sur cette parcelle mais a été détruit après la tempête de 2019, seule subsistant la fondation et le regard pour le passage de l'électricité sur l'ancienne construction. Une maison d'habitation avec une dépendance est présente sur la parcelle d'origine.» Mme [L], expert amiable des consorts [S], indique que le terrain exproprié présente un bon emplacement à l'ouest et à environ 500 mètres du centre-ville ; que la commune de [Localité 16] dépend de la communauté de communes de [Localité 18] et se situe à environ 10 km au sud de la ville de [Localité 15] ; que le terrain, de forme irrégulière mais harmonieuse, est en nature de jardin avec arbres et arbustes d'ornement 12. Il doit être précisé que l'emprise se situe dans un emplacement réservé n°2 au bénéfice de SNCF Réseau. Elle est en outre située dans le périmètre du droit de préemption urbain selon délibération n°2018-09 du conseil municipal de [Localité 16]. Cette parcelle se situe en zone UC, tissu d'habitat diffus et zone constructible. La qualification de terrain à bâtir n'est pas discutée par les parties. Sur l'indemnisation des consorts [S] Moyens des parties 13. Madame [T] [S], Monsieur [H] [S] et Monsieur [E] [S] font grief au jugement déféré d'avoir fixé l'indemnisation de leur dépossession à la somme principale de 121.285 euros et d'avoir retenu que les termes de comparaison à rechercher devaient être d'une superficie comparable et dans un zonage comparable à la parcelle initiale puisque l'indemnité d'expropriation devait être fixée en considération de la globalité de la parcelle constituant la propriété initiale. Les appelants soutiennent que le premier juge a commis une erreur de droit en fixant l'indemnité d'expropriation en considération de la superficie de l'unité foncière d'origine (2 500 m²) plutôt que de celle de la parcelle effectivement expropriée (955 m²) ; qu'il est de principe que, conformément au premier alinéa de l'article L.322-1 du code de l'expropriation, le juge de l'expropriation n'est pas compétent pour modifier les limites et dimensions du bien exproprié telles que fixées par l'ordonnance d'expropriation du 26 janvier 2024, laquelle vise expressément la parcelle cadastrée section AL n°[Cadastre 10] d'une superficie de 698 m² ; que le premier juge a confondu la qualification juridique du terrain à bâtir, qui s'évalue à la date de référence, avec la consistance matérielle du bien, qui s'apprécie à la date du transfert de propriété. Les consorts [S] font valoir que cette erreur a entraîné des conséquences préjudiciables en conduisant le juge de l'expropriation à écarter comme non pertinents les termes de comparaison portant sur des parcelles de superficie comparable à la parcelle litigieuse (347 m² à 761 m²), au motif erroné qu'ils devraient correspondre à la superficie de l'unité foncière d'origine ; que la société SNCF Réseau n'a pas sérieusement contredit cette argumentation, tandis que le commissaire du gouvernement, en appel incident, soutient que l'emprise doit être évaluée au regard de la parcelle d'origine comme un terrain à bâtir de grande superficie partiellement encombré de constructions, soit une construction à usage d'habitation et des dépendances ; que cette position méconnaît tant les dispositions de l'article L.322-1 du code de l'expropriation que le droit de l'exproprié à une juste et préalable indemnité, la qualification de terrain à bâtir de la parcelle AL n°[Cadastre 9] n'étant au demeurant pas contestée. 14. La société SNCF Réseau n'a pas fait valoir d'observations sur cette argumentation de l'appelant. 15. Le commissaire du gouvernement indique que la consistance du bien litigieux doit s'apprécier au regard des caractéristiques de la parcelle d'origine dont elle a été détachée pour les besoins de l'opération d'aménagement et non au regard des caractéristiques de l'emprise expropriée ; qu'elle s'analyse donc comme un terrain à bâtir de grande superficie partiellement encombré par une construction à usage de maison d'habitation et doit être évaluée comme telle. Réponse de la cour 16. Il est constant en droit qu'en vertu de l'article L.322-1 du code de l'expropriation la qualification de l'emprise s'apprécie à l'échelle du terrain dont elle est issue, mais que l'évaluation de l'indemnité doit être effectuée à l'échelle de l'emprise ; qu'il en résulte que cette indemnité doit être calculée en fonction de la superficie de la seule emprise. 17. En conséquence, pour l'évaluation de l'indemnité revenant aux consorts [S], ne peuvent être pris en considération que les termes de comparaison portant sur des terrains qualifiés de terrain à bâtir d'une surface comparable à la surface de l'emprise, soit 955 m², et situés en zone UC. Il doit par ailleurs être rappelé que l'évaluation du terrain doit être réalisée à la date du jugement de première instance, soit ici le 20 juin 2024, de sorte que seules les ventes réalisées à une date proche peuvent être retenues. 18. A cet égard, sont intéressants les termes n° 7 et 13 proposés par les appelants puisqu'ils se rapportent à des mutations réalisées en mars 2023 pour des terrains d'une surface de 600 m² l'un et l'autre et proches de l'emprise étudiée. Leurs références de publication sont produites aux débats et l'appelant verse à son dossier une attestation notariée en ce qui concerne la vente n°13 ([Adresse 5] à [Localité 16], terrain à bâtir cadastré section AL [Cadastre 6]). Le prix de ces deux ventes est de 425 euros/m². Les consorts [S], se fondant sur la moyenne des 13 termes de comparaison qu'ils proposent, demandent que leur soit allouée une indemnité totale de dépossession calculée sur la base d'un prix de 308 euros/m². 19. La société SNCF Réseau, approuvée par le commissaire du gouvernement, propose 7 termes de comparaison qui doivent être écartés puisqu'ils portent sur des mutation de terrains d'une surface moyenne de 1500 m² réalisées en 2020 et 2021. Il en est de même des deux termes de comparaison supplémentaires proposés par le commissaire du gouvernement, qui se rapportent à des ventes réalisées en 2020 et 2021 pour des terrains de 1421 m² et 1622 m². 20. Il y a donc lieu, retenant les termes de comparaison des appelants, d'infirmer le jugement entrepris en ce qui concerne la fixation de l'indemnité principale de dépossession et, statuant à nouveau, de fixer à la somme de 294.140 euros la somme revenant à ce titre aux consorts [S]. 21. La société SNCF Réseau fait grief au juge de l'expropriation d'avoir rejeté sa demande tendant à l'application d'un abattement pour encombrement. L'intimée soutient que dans le cas d'une expropriation partielle, lorsque la parcelle ou l'unité foncière à laquelle se rattache l'emprise à exproprier supporte une construction, il convient d'appliquer un abattement pour encombrement afin de tenir compte de la dépréciation du terrain générée par la présence de constructions puisque cet encombrement limite les droits à construire ; que cet encombrement est évalué au regard des possibilités légales et effectives de construction de la parcelle mère avec laquelle l'emprise partielle constitue une unité foncière et dont elle n'a été détachée que pour les besoins de l'expropriation. 22. Toutefois, ainsi qu'il a été jugé supra, il est constant en droit que pour l'évaluation de l'indemnité d'expropriation, il ne doit être tenu compte que de la consistance des seules parcelles expropriées. En l'espèce, la parcelle étudiée comporte une construction qui représente 7 % de la surface totale de la parcelle, ce qui ne peut être regardé comme limitant les droits à construire dont elle bénéficie. 23. Le jugement entrepris doit être confirmé à cet égard. 24. Compte tenu de la fixation de l'indemnité principale à la somme de 294.140 euros, l'indemnité de remploi sera évaluée, conformément aux usages , à la somme de 30.414 euros, ainsi décomposée : - 20 % sur 5000 euros = 1.000 euros - 15 % entre 5000 et 15000 euros = 1.500 euros - 10 % au-delà = 27.914 euros soit 10 % x (294140 - 15000) 25. Il convient de confirmer les chefs du jugement relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance. Y ajoutant, la cour condamnera la société SNCF Réseau à payer les dépens de l'appel et à verser aux consorts [S] la somme de 3.500 euros en indemnisation de leurs frais irrépétibles.