En-tête
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 02 DÉCEMBRE 2025 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/10030 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHXRO Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Mai 2023 -Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 22 / 07674 APPELANT Monsieur [U] [T] né le 30 Janvier 1970 à [Localité 5], [Adresse 4] [Localité 3] Représenté par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 assisté de Me Nolwenn LOYER-SAAD, avocat au barreau de PARIS, toque : D0506 INTIMÉE S.C. [N] ROUX immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 399 607 274, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 assistée de Me Audrey BENOIS, avocat au barreau de PARIS, toque : A684 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 28 Octobre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller Madame Michéle CHOPIN, conseillère qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS ARRÊT : - contradictoire ; - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre et par Edouard LAMBRY, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
Faits et procédure
FAITS ET PRÉTENTIONS La SCI [N] Roux est une SCI familiale créée en 1995 par M.[K] [T] et son épouse avec leurs trois enfants : [P], [U] et [W] [T]. [K] [T] était le seul gérant de la SCI jusqu'à son décès en 2019. Il apportait avec son épouse la nue-propriété d'un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6], dont ils conservaient tous deux l'usufruit. Cet ensemble immobilier comprenait cinq appartements répartis sur 5 étages (1 appartement par étage, rez-de-jardin, rez-de-chaussée, 1 er, 2 ème et 3 ème ), un jardin et un bureau. M.[W] [T] occupait l'appartement situé au 1 er étage et M.[U] [T] celui situé au Rez-de-chaussée. Mme [N] épouse [T] décédait le 15 septembre 2006 et M. [K] [T] demeurait seul usufruitier. A son décès le 29 septembre 2019, La SCI [N] Roux est ainsi devenue pleinement propriétaire de l'ensemble immobilier. M. [U] [T],M. [W] [T] et Mme [P] [T], en qualité d'associés de la société civile immobilière [N] Roux, détenant 100% du capital social et des droits de vote ont décidé de vendre les actifs détenus par cette société civile immobilière. Des lots ont été vendus et il a été demandé à M. [U] [T] de libérer l'appartement qu'il continuait à occuper pour le mettre en vente. Ce dernier se prévalant de sa situation de locataire dudit appartement s'y opposant, la société civile immobilière [N] Roux a par exploit du le 22 août 2022, assigné M. [U] [T] et Madame [E] [V] (son ex-épouse) aux fins d'obtenir l'acquisition de la clause résolutoire ou à défaut la résiliation du contrat de bail et la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 56.691,72 au titre des loyers et charges. Par jugement du 5 mai 2023, le juge des contentieux de la protection de Paris : - DEBOUTE la SCI [N] ROUX de ses demandes au titre du bail du 01 er octobre 2008 et du commandement de payer en date du 28 février 2022 ; - CONSTATE la résiliation du prêt à usage consenti par la SCI [N] ROUX à Monsieur [U] [T], depuis le 30 septembre 2022 ; - DECLARE nul et sans effet le contrat de bail en date du 10 septembre 2022 signé par Monsieur [U] [T] seul ; - FIXE l'indemnité d'occupation mensuelle due à la somme de 2.600,00 euros ; - CONDAMNE Monsieur [U] [T] à payer à la SCI [N] ROUX l'indemnité mensuelle d'occupation précitée, à compter du 1 er octobre 2022, jusqu'à la libération effective des lieux, et déduction devant être faite des sommes déjà versées au titre du contrat de bail annulé ; - DIT que Monsieur [U] [T] devra libérer les lieux de tous biens ou occupants de son chef et rendre les clefs dans les 2 mois à compter du commandement qui sera adressé à cette fin ou de la signification du présent jugement ; - DIT qu'à défaut d'un départ volontaire il pourra être procédé à l'expulsion, le cas échéant avec le concours de la force publique dans les conditions et délais légaux ; - DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNE Monsieur [U] [T] aux entiers dépens ; - DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes. Par déclaration du 5 juin 2023 M.[U] [T] a interjeté appel. Aux termes de ses conclusions signifiées par RPVA le 6 juin 2025, il demande à la cour de: RÉFORMER le jugement entrepris en ce qu'il a : - prononcé la nullité du bail à effet au 1 er octobre 2022 et ordonné l'expulsion de Monsieur [U] [T] En conséquence, valider le bail du 10 septembre 2022 à effet du 1 er octobre 2022 et ordonner la réintégration de Monsieur [U] [T] dans les lieux, sous astreinte de 100 € par jour de retard - condamner la SCI à payer au concluant des dommages-intérêts d'un montant de 10.000 € en réparation de son préjudice matériel, sauf à parfaire, outre la somme de 10.000 € en réparation de son préjudice moral CONFIRMER le jugement en ce qu'il a débouté la SCI [N] ROUX en ses demandes fondées sur le bail du 1 er octobre 2008 et du commandement de payer du 28 février 2022 ; PRENDRE ACTE de ce que la SCI [N] ROUX reconnaît dans ses conclusions d'intimée que M.[U] [T] a quitté l'appartement litigieux le 10 août 2023 ; PRENDRE ACTE de ce que la SCI [N] ROUX reconnaît dans ses conclusions d'intimée avoir perçu l'intégralité des indemnités d'occupation dues par Mr [U] [T] ; DÉBOUTER la SCI [N] ROUX de sa demande de rejet des pièces n°32 et 29 communiquées par M. [U] [T] et de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; CONDAMNER la SCI intimée au paiement de la somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Dans ses conclusions signifiées via RPVA le, la SCI [N] Roux demande à la cour de : CONFIRMER en toutes ses dispositions le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Paris en date du 5 mai 2023, - REJETER les pièces adverses n°32 et n°29 communiquée par Monsieur [U] [T] comme étant sans lien avec le présent litige, En conséquence : - DEBOUTER Monsieur [U] [T] de l'ensemble de ses demandes, en toutes fins qu'elles comportent, En tout état de cause : - DEBOUTER Monsieur [U] [T] de toutes demandes contraires au présent dispositif ; - CONDAMNER Monsieur [U] [T] à payer la somme de 10.000,00 euros à la SCI [N] ROUX au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - CONDAMNER Monsieur [U] [T] aux entiers dépens, L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2025. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.
Motivation
MOTIFS A titre liminaire, il importe de rappeler que les décisions de donner acte et de constat sont dépourvues de caractère juridictionnel et ne sont pas susceptibles de conférer un droit à la partie qui l'a requis et obtenu, raison pour laquelle il ne sera pas répondu aux demandes formées à ce titre par les parties. De plus, le dispositif du présent arrêt sera limité aux strictes prétentions formées par celles-ci, étant rappelé qu'il n'a pas vocation à contenir les moyens venant au soutien des demandes, peu important que ces moyens figurent dans le dispositif des conclusions. Sur la demande de rejeter les pièces adverses n°32 et n°29 La société civile immobilière sollicite le rejet de 2 pièces les estimant sans lien avec le litige. Cette demande doit être rejetée, l'appréciation de la valeur probante des pièces relèvant du pouvoir souverain de la cour. Sur la validité du bail du 10 septembre 2022 M. [U] [T] invoque l'existence d' un bail qu'il a signé à son profit en tant que co-gérant de la société civile immobilière [N] Roux, le 10 septembre 2022 à effet du 1 er octobre 2022. Il soutient notamment que pour obtenir l'annulation d'un acte d'administration pris par l'un de ses cogérants, la SCI doit rapporter la démonstration, d'une absence de compétence ou de pouvoir, d'une violation des statuts de la SCI, d'une violation de l'intérêt social, d'un préjudice causé à la société civile immobilière et, qu'il n'avait pas l'obligation d'informer au préalable les autres co-gérants. La société civile immobilière considère que M.[U] [T] a outrepassé ses pouvoirs, conclut un contrat de bail en violation de l'intérêt social causé un préjudice à la société civile immobilière et invoque le caractère frauduleux dudit bail. L'article 1848 du codecivil dispose que : « Dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société. S'il y a plusieurs gérants, ils exercent séparément ces pouvoirs, sauf le droit qui appartient à chacun de s'opposer à une opération avant qu'elle ne soit conclue ». Ces dispositions sont d'ailleurs expressément reprises par les statuts de la société civile immobilière et non contestées par M.[U] [T]. Or il ne les a pas respectées puisque le contrat de bail dont il se prévaut, daté du 10 septembre 2022 et à effet du 30 octobre 2022 n'a été porté à la connaissance des 2 autres cogérants que par courrier du 9 février 2023, en cours de procédure de première instance, les empêchant ainsi d'user de la faculté de s'opposer à sa conclusion. Il a donc du fait de ce non respect ds statuts de la société civile immobilière, excédé ses pouvoirs et et fait preuve de mauvaise foi n'ignorant pas que suite à une consultation écrite des associés du 15 avril 2022, il lui avait été expressément demandé de restituer les lieux. Par ailleurs, dans un contexte où il a été opposé sucessivement à la société civile immobilière l'existence d'un bail d'octobre 2008, puis celle d'un prêt à usage de janvier 2012, validé par le premier juge, la signature opportune de ce nouveau bail de septembre 2022, n' a manifestement comme seule finalité que de maintenir M.[U] [T] dans les lieux et ce, en dépit des résolutions prises dans l'intérêt de la société civile immobilière de vendre l'ensemble des lots. Enfin, c'est à juste titre que le premier juge a relevé le caractère frauduleux dudit bail au regard de sa date, en relevant notamment que : - le montant mensuel du loyer fixé par ce bail à la somme de 2.200,00 euros a été réglé par un versement unique de 10.015,88 euros sur le compte de la SCI [N] Roux le 09 février 2023, - son enregistrement n'a été effectué que le 27 janvier 2023, ce qui permet d'émettre un doute sérieux quant à la date certaine. Au regard de l'ensemble de ces constatations il convient de confirmer le jugement qui a déclaré nul et sans effet le contrat de bail signé par M.[U] [T] seul,et en a tiré toutes conséquences de droit, sauf à constater que M. [U] [T] a quitté les lieux et que dès lors les dispositions relatives à son expulsion sont devenues sans objet. Les demandes de réintègration dans les lieux et de dommages et intrêts sont par ailleurs,en conséquence, rejetées. Sur les demandes accessoires, Le jugement dont appel a fait une juste application de l'article 696 et de l'article 700 du code de procédure civile. Partie perdante, M.[U] [T] sera condamné aux entiers dépens d'appel. Au regard du contexte familial conflictuel du dossier et, du fait que le jugement a été exécuté, il est équitable de laisser chacune des parties supporter ses frais irréptibles.
Dispositif
PAR CES MOTIFS La cour, statuant par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement en toutes ses dispositions,sauf à constater que M.[U] [T] a quitté les lieux et que les dispositions relatives à l'expulsion sont devenues san objet Y ajoutant, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Condamne M.[U] [T] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE