Cour d'appel, Chambre civile section A, 2 décembre 2025, n° 24/02541

Faits et procédure

***** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par acte authentique du 27 octobre 2000, la communauté des communes de La Vallée de L'Oule a consenti à M. [J] [E] et Mme [B] [T], un crédit-bail immobilier, pour une durée de 15 ans avec effet le 1er janvier 2001, portant sur deux ensembles immobiliers agricoles situés sur la commune de [Localité 103] (05), composés d'un bâtiment à usage de bergerie et stockage de fourrage, d'une superficie d'environ 416m² en cours d'édification, avec terrain et de diverses parcelles de terrain en nature de terre, pré, lande et verger. La redevance annuelle s'élevait à [Cadastre 8].000 frs payable trimestriellement et révisable annuellement au 1er janvier de chaque année suivant la variation de l'indice départemental des fermages; en cas de levée d'option à la date d'expiration du contrat, il était indiqué le prix d'achat pour le foncier bâti et pour le foncier non bâti. Le bâtiment à usage de bergerie et stockage de fourrage a été détruit le 29 septembre 2013 par un incendie ; M. [J] [E] a opté pour sa reconstruction conformément à l'article 5/9b) du contrat de crédit-bail. En lieu et place du bâtiment sinistré, la communauté des communes de La Vallée de L'Oule a construit deux serres tunnels d'une superficie de 420m², l'une pour accueillir le troupeau et l'autre pour y entreposer le fourrage. M. [J] [E] est décédé le 27 mars 2015, laissant pour lui succéder ses quatre enfants majeurs, MM. [I], [P] et [X] [E] et Mme [M] [E] nés de sa relation avec Mme [T]. Les travaux de construction des serres tunnels ont été achevés le 29 mai 2015 et le 10 juin 2015 a été établie l'attestation d'achèvement et de conformité. Mme [T] a levé l'option d'achat le 16 juin 2015. Mme [T] et ses quatre enfants MM. [I], [P] et [X] [E] et Mme [M] [E] ès qualités d'ayants droit de leur père [J] [E] n'ont pas déféré aux sommations d'avoir à comparaître devant Me [S], notaire à [Localité 108] (05) pour régulariser l'acte authentique de vente à la suite de cette levée d'option. Soutenant que les nouvelles constructions (serres tunnels) étaient d'une valeur moindre à celle de la construction initiale détruite par l'incendie, ils ont subordonné leur signature à une réduction du prix à due proportion sollicité, ce qu'a refusé la communauté des communes de La Vallée de L'Oule ; le notaire précité a dressé un procès-verbal de difficultés le 24 octobre 2016. La commune de [Localité 112] a été créée à compter du 1er juillet 2017 à la suite du regroupement des commune de [Localité 103], [Localité 85] et [Localité 107], et vient désormais aux droits de la communauté de commune de la Vallée de l'Oule. Par arrêt du 30 janvier 2018, la cour d'appel de Grenoble, infirmant l'ordonnance de rejet d'expertise rendue le 25 avril 2017 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Gap saisi par Mme [T] et par MM. [I], [P], [X] et Mme [M] [E] (ci-après désignés 'les consorts [T]-[E]'), a ordonné une mesure d'expertise aux fins notamment d'évalution du bâtiment détruit et des deux serres tunnels et désigné M. [F] [N] en qualité d'expert. Le rapport d'expertise a été rendu le 29 août 2018 au contradictoire des parties. Par acte d'huissier du 21 février 2019, les consorts [T]-[E] ont fait assigner la commune de [Localité 112], venant aux droits de la communauté des communes de La Vallée de L'Oule, devant le tribunal de grande instance de Gap aux fins d'obtenir la révision judiciaire du prix et l'indemnisation de leur préjudice. Par ordonnance du 20 avril 2022, le juge de la mise en état, saisi d'un incident soulevé par les demandeurs, a déclaré irrecevable leur demande de dommages et intérêts et rejeté celle présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire du 3 juin 2024, le tribunal précité, devenu tribunal judiciaire, a : débouté les consorts [T]-[E] de l'intégralité de leurs demandes, y compris celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné in solidum les consorts [T]-[E] à payer à la commune de [Localité 112] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné in solidum les consorts [T]-[E] aux dépens et autorisé Me Arnaud à recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. La juridiction a retenu en substance que : la vente n'est pas parfaite dès lors que Mme [T] a refusé de payer le prix de la vente tel que convenu au contrat, compte tenu de l'absence de vente, doivent être rejetées les demandes formées contre la commune, vendresse, au titre d'une absence de délivrance conforme et subsidiairement d'une lésion de plus de 7/12èmes de la valeur du bâti, le refus de la commune de procéder à une réduction du prix ne procédant que de l'exécution du contrat sur la promesse de vente n'est pas constitutif d'une résistance abusive à l'exécution d'une obligation dès lors que la vente a été sollicitée par les consorts [T]-[E] dans des conditions différentes de celles contractuellement prévues. Par déclaration déposée le 5 juillet 2024, les consorts [T]-[E] ont relevé appel. Aux termes de leurs uniques conclusions déposées le 30 septembre 2024 au visa des articles 1604 et suivants du code civil les consorts [T]-[E] demandent à la cour de : déclarer recevable et fondé leur appel, Y faisant droit, infirmer la décision entreprise et, notamment, infirmer et annuler intégralement le dispositif du jugement querellé : ayant intégralement rejeté toutes leurs demandes, notamment celles afin d'être jugés propriétaires des biens objets du contrat de crédit-bail, ayant rejeté la demande de dommages-intérêts, ayant rejeté leur demande de voir condamner la commune de [Localité 112] au paiement des frais irrépétibles et dépens, les ayant condamnés au paiement des dépens, les ayant condamnés à payer à la commune de [Localité 112] une somme de 1.500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et, statuant à nouveau, à titre principal, déclarer le rapport de l'expert motivé, pertinent et fondé et en adopter intégralement les conclusions et ce faisant par voie de conséquence, les déclarer recevables et fondés en leur demandes et actions en de réduction de prix pour non-conformité de la chose livrée par rapport à celle vendue, fixer le montant de l'indemnité de réduction due par la commune de [Localité 112] à la somme initialement de 97.160€ et actualisée au jour des présentes à la somme de 128.154,04€, déclarer et ordonner que par compensation entre le solde de prix prévu par le contrat de vente dont l'option avait été levée d'une part et l'indemnité de réduction d'autre part, le prix du bien est payé et que la vente est parfaite et déclarer les appelants propriétaires des biens objets du crédit-bail, ordonner que l'arrêt à venir vaudra titre de propriété et pourra faire l'objet des publicités foncières légales, les appelants étant propriétaires des parcelles suivantes, situées dans le département des Hautes Alpes, commune de [Localité 112], auparavant commune de [Localité 103], désignations cadastrales suivantes : parcelle bâtie, lieudit [Localité 98] section A nos [Cadastre 12] et les bâtiments s'y trouvant, parcelle des terres, prés, landes , vergers : lieudit [Localité 98] section A n° [Cadastre 1], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 8],[Cadastre 9], [Cadastre 39],[Cadastre 40],[Cadastre 46],[Cadastre 54] , [Cadastre 57], [Cadastre 58] et [Cadastre 59], et [Cadastre 83] et [Cadastre 84], lieudit [Localité 89], section A n° [Cadastre 24],[Cadastre 25], [Cadastre 26],[Cadastre 27],[Cadastre 28], [Cadastre 29], [Cadastre 30],[Cadastre 31], [Cadastre 32],[Cadastre 33], [Cadastre 34], [Cadastre 35], lieudit [Localité 96] section A n° [Cadastre 36],[Cadastre 37],[Cadastre 38], [Cadastre 41],[Cadastre 42], [Cadastre 43],[Cadastre 44], [Cadastre 45], lieudit [Localité 97] section A n° [Cadastre 47],[Cadastre 48],[Cadastre 49], [Cadastre 50],[Cadastre 51], lieudit [Localité 100] section A n° [Cadastre 65],[Cadastre 66], [Cadastre 68] et [Cadastre 69], lieudit [Localité 109] section A n° [Cadastre 70] et [Cadastre 71],et [Cadastre 82] ; et [Cadastre 2] et [Cadastre 3], lieudit [Localité 95] section A n° [Cadastre 73],[Cadastre 74],[Cadastre 75],[Cadastre 76],[Cadastre 77], et [Cadastre 81], lieudit [Localité 96] Section A No [Cadastre 80], lieudit [Localité 104] section B n° [Cadastre 7] et [Cadastre 10], lieudit [Localité 90], section B n° [Cadastre 13],[Cadastre 14], [Cadastre 16] et [Cadastre 17], lieudit [Localité 99] Section C n° [Cadastre 64] et [Cadastre 67], lieudit [Localité 93] section D n° [Cadastre 12],[Cadastre 15] et [Cadastre 20], lieudit [Localité 105] section D n° [Cadastre 72], lieudit [Localité 94] Section D n° [Cadastre 21] et [Cadastre 22], et [Cadastre 23], lieudit [Localité 110] section D n° [Cadastre 52],[Cadastre 53], [Cadastre 55], [Cadastre 56], lieudit [Localité 91] section D n° [Cadastre 60], lieudit [Localité 92] section D n° [Cadastre 61], [Cadastre 62], et [Cadastre 63], contenance 32ha 84a et 72ca déclarer que par différence de valeur entre l'indemnité de réduction de prix due par l'intimée aux appelants d'une part, et le solde de prix de vente contractuellement prévu, l'intimée est redevable envers les demandeurs et au profit de ces derniers solidairement, d'une soulte de montant de 73.729,75€ et en tant que de besoin, condamner l'intimée au paiement de ladite somme, à titre subsidiaire et si par extraordinaire il n'était pas fait droit à l'action en réduction de prix et déclaration judiciaire de vente, condamner l'intimée au paiement d'une somme correspondant au moindre prix de la chose, déjà payée sous forme de versements de loyers de crédit bail soit la somme de 62.399€ à convertir en unité monétaire constante, au jour des présentes, septembre 2024, montant converti actualisé de 71.103,02€, à titre accessoire en tout état de cause, condamner l'intimée au paiement d'une somme de 5.000€ à titre de dommages intérêts de résistance abusive, outre une somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel, incluant l'intégralité de ceux d'expertise, dire que les dépens dont l'avocat en la cause aurait fait l'avance sans avoir reçu provision, pourront sur son affirmation de droit, être recouvrés directement par Me Jean-Michel Colmant, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Les appelants font valoir en substance que : les échéances de redevances payées représentent un montant cumulé de 62.399€, le preneur, privé de son bâtiment agricole de septembre 2013 à juillet 2015, lequel n'a été achevé qu'à l'approche de la fin du bail et n'a pas été reconstruit à l'identique, ne pouvait pas ne pas lever l'option dans le délai imparti alors même que l'intégralité du prix du foncier bâti était intégralement payé, sous peine de perdre le bénéfice de tous les paiements effectués pendant 15 ans, l'accord sur l'objet et le prix était parfait depuis l'année 2000 ; le litige porte sur la consistance et la valeur du bien livré en fin de contrat à savoir les serres tunnels dont la valeur a été estimée par l'expert judiciaire à 42.840€, qui est non conforme au bien faisant l'objet du contrat de crédit-bail, à savoir un bâtiment en dur dont la valeur selon l'expert en 2018 a été évaluée à 120.000€ , soit une moins value de 97.160€ (ou 637.327,82 Frs) ou 128.154,04€ après indexation selon la variation de l'indice du coût de la construction entre 2018 et 2024, alors que le prix devant être payé en exécution du contrat de crédit -bail était de 1 franc pour le bâtiment et 356.000 frs pour les parcelles, soit 54.424,29€ en contre- valeur en euros, ils sont fondés à réclamer à la commune une indemnité en réduction de prix de 73.729,75€correspondant à la différence entre la somme de 54.424,29 € et celle de 128.154,04€, à tout le moins, le vendeur doit être condamné à payer une somme de correspondant au moindre prix de la chose déjà payée sous forme de versements de loyers, soit 62.399€ ou après actualisation au jour de leurs écritures, 71.103,02€. de par sa résistance abusive, la commune leur a causé un préjudice. Dans ses uniques conclusions déposées le 28 octobre 2024 au visa de l'article 1589 du code civil, la commune de [Localité 112] entend voir la cour : confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Gap du 03 juin 2024, débouter les consorts [T]-[E] de l'ensemble de leurs demandes, 'ns et prétentions, condamner in solidum les consorts [T]-[E] au paiement d'une indemnité de 5.000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. L'intimée répond que : en levant l'option Mme [T] était redevable du prix convenu, et devait , selon le contrat de crédit-bail, prendre les biens vendus en leur état et consistance au jour de la vente, Mme [T] a levé l'option moins d'une semaine après l'achèvement des travaux de construction des serres tunnels sans avoir émis la moindre réserve ni opposition jusqu'à la réitération de l'acte devant notaire, la vente n'est pas parfaite puisque le prix convenu lors de la promesse de vente est remis en cause ; à défaut de consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix, les calculs des appelants pour justifier leur remise en cause du prix sont inopérants, les consorts [T]-[E] n'ont aucun droit de propriété sur le bien sans levée d'option et réitération par acte authentique aux conditions prévues dans le crédit-bail et ne pourront être déclarés propriétaires du bien objet du crédit-bail, il n'existait au contrat initial aucune clause lui imposant de reconstruire à l'identique le bâtiment ; la construction des serres tunnels était plus adaptée au regard à l'activité d'élevage des preneurs et du risque d'incendie d'un bâtiment en bois, l'expert judiciaire, compte tenu de la vétusté du bâtiment qui datait de près de 15 ans au moment de l'incendie, a ramené sa valeur à 78.000€ de sorte que la différence de valeur n'est que de 35.160€, les appelants sont donc mal fondés à réclamer une indemnité de réduction qui est injustifiée dès lors que le prix fixé par le crédit-bail pour le foncier non bâti qui était de 54.282,53€ (en contre-valeur euro), s'établit désormais, après actualisation en 2024, à 190.426€ d'après l'avis du Domaine ; ainsi, s'ils avaient réitéré l'acte de vente, ils seraient devenus propriétaires d'un ensemble immobilier d'une valeur totale bien supérieure au prix fixé dans le contrat de crédit-bail, même à considérer la différence de valeur de 35.160€ entre le bâtiment pris en compte dans ce contrat et les serres tunnels édifiées en remplacement de celui-ci, l'absence de réitération de l'acte authentique après la levée d'option est imputable exclusivement aux consorts [T]-[E] et il ne peut lui être reprochée une résistance abusive. L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 septembre 2025.