Cour d'appel, 2ème CHAMBRE CIVILE, 27 novembre 2025, n° 25/01592

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la portée de la cassation. 5- Conformément aux dispositions de l'article 624 du code de procédure civile, la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce. Elle s'étend également à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire. La cassation annule intégralement le chef de dispositif qu'elle atteint quel que soit le moyen qui a déterminé la cassation et la cour de renvoi n'est pas liée par les motifs de l'arrêt cassé, étant tenue d'examiner tous les moyens soulevés devant elle. Il résulte par ailleurs des dispositions de l'article 625 du même code que sur les points qu'elle atteint, la décision replace les parties dans l'état où elles se trouvaient avant l'arrêt cassé. La cour de renvoi est ainsi saisie par l'acte d'appel initial, dans les limites du dispositif de l'arrêt de cassation. Selon l'article 639 du code de procédure civile, la juridiction de renvoi statue sur la charge de tous les dépens exposés devant les juridictions du fond y compris ceux afférents à la décision cassée.  6- En premier lieu, la Cour de cassation a d'abord rappelé que, par application des dispositions des articles 29 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction applicable au présent litige, et de l'article 1er de l'arrêté du 19 mars 2010 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels, le contrat de mandat de syndic précise les éléments de détermination de sa rémunération, et les opérations effectuées par les administrateurs d'immeubles ou syndics de copropriété qui figurent dans le tableau annexe qui relèvent de la gestion courante. Elle a ensuite relevé que, pour rejeter la demande en annulation de la clause du contrat de syndic du 10 décembre 2014 facturant en frais particuliers le tirage des documents à l'unité et les frais d'acheminement et d'affranchissement au coût réel, l'arrêt retient que cette clause n'est pas contraire à l'annexe de l'arrêté du 20 avril 2010 en vigueur à la date de l'adoption du contrat. Or, la Cour de cassation a considéré qu'en statuant ainsi, alors qu'en prévoyant le paiement d'un prix fixe à l'unité pour le tirage de documents relatifs à des prestations relevant de la gestion courante, le contrat rémunérait des frais administratifs relevant du forfait annuel, la cour d'appel a violé les textes susvisés. 7- En deuxième lieu, la Cour de cassation a rappelé que, par application des dispositions des articles 11, I, 3° et 13 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés; que l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I. Elle a ensuite relevé que, pour rejeter la demande en annulation de la résolution n°18 de l'assemblée générale du 10 avril 2017, l'arrêt retient que la proposition, mise à l'ordre du jour, de souscrire un contrat de maintenance de l'ascenseur moins onéreux en remplacement de celui existant, relevait de la mise en concurrence, que la copropriété était déjà engagée auprès de l'entreprise Kone qui était nécessairement connue des copropriétaires, et que seule la production du contrat proposé par l'entreprise A2P était donc indispensable, la délibération contestée mentionnant expressément que le devis avait été joint. Or, la Cour de cassation a considéré qu'en statuant ainsi, sans constater la communication aux copropriétaires des conditions essentielles du contrat de l'entreprise Kone, la cour d'appel a violé les textes susvisés. 8- En troisième lieu, la Cour de cassation a rappelé que, par application des dispositions des articles 14-3 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, 11, I, 1er et 2° du décret du 17 mars 1967 et 8 alinéa 5 du décret du 14 mars 2005, les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel, sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret, et que les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé; que pour la validité de la décision, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour l'état financier du syndicat des corporpriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes, présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé, ainsi que le projet du budget, présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel; que les comptes de l'exercice clos sont à présenter pour leur approbation par les copropriétaires avec le budget voté correspondant à cet exercice et le comparatif des comptes approuvés de l'exercice précédent. Elle a ensuite relevé que, pour rejeter la demande en annulation des résolutions n°5, 6, 7 et 8 de l'assemblée générale du 8 novembre 2017, l'arrêt retient que la société O Syndic Toulousain a été nommée syndic de la copropriété par l'assemblée générale du 3 janvier 2017, soit au cours de l'exercice comptable du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017, ce qui nécessitait une reprise de comptabilité depuis le début de cet exercice, et qu'il ressortait d'un message électronique de l'assistance gestion du pôle immobilier qu'à la suite de cette reprise comptable, l'ensemble des écritures portées en 'à nouveau' étaient remontées dans la colonne N-1 des éditions relatives à l'exercice précédent approuvé, qui, dans l'annexe 1, concernaient l'état financier après répartition au 30 juin 2017 de l'année N à approuver, et que les comptes de gestion pour opérations courantes de l'exercice clos du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017 soumis à l'assemblée générale en annexe 3 faisaient ressortir toutes les charges courantes de la copropriété telles que votées pour l'année N, les charges définitives de l'exercice clos au 30 juin 2017, le budget prévisionnel en cours voté pour l'année N+1, et le budget prévisionnel à voter pour l'année N+2 sur les mêmes bases. Elle a indiqué que l'arrêt en déduit que les annexes fournies par le syndic aux copropriétaires pour la délibération relative à l'approbation des comptes et à l'adoption du budget prévisionnel sont conformes aux exigences réglementaires. Or, la Cour de cassation a considéré qu'en statuant ainsi, sans constater la communication aux copropriétaires appelés à approuver les comptes de l'exercice clos du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017, d'un comparatif de ces comptes avec ceux de l'exercice précédent approuvés, la cour d'appel a violé les textes susvisés. 9- Sur la portée et les conséquences de la cassation, la Cour de cassation a dit que la cassation prononcée sur le premier moyen n'emporte pas la cassation du chef de dispositif de l'arrêt qui rejette la demande d'annulation de la résolution n°3 de l'assemblée générale du 28 novembre 2016, ayant approuvé les comptes comportant la rémunération litigieuse, qui ne s'y rattache pas par un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessiare. 10- Elle a cassé et annulé, mais seulement en ce qu'il a rejeté les demandes en annulation de la clause du contrat de syndic du 10 décembre 2014 facturant en frais particuliers le tirage des documents à l'unité et les frais d'affranchissement et d'acheminement au coût réel, de la résolution n°18 de l'assemblée générale du 10 avril 2017, et des résolutions n°5, 6, 7 et 8 de l'assemblée générale du 8 novembre 2017, l'arrêt rendu le 13 juin 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse, et remis sur ces point l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la présente cour. Sur la demande de nullité du contrat de syndic conclu avec la société La Toulousaine d'Habitations lors de l'assemblée générale du 10 décembre 2014 et du 17 décembre 2015, et sur la demande tendant à la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires, de la société la Coopérative d'Habitations et de la Sarl Grand Sud Immobilier au paiement d'une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts. 11- M.[V] demande à la cour d'appel de prononcer la nullité du contrat de syndic conclu avec la société [Adresse 8] lors de l'assemblée générale du 10 décembre 2014 et du 17 décembre 2015, et sollicite en outre la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires, de la société la Coopérative d'Habitations et de la Sarl Grand Sud Immobilier à lui payer une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts. . Sur ce, 12- Selon les dispositions de l'article 638 du code de procédure civile, 'Après cassation, l'affaire est à nouveau jugée en fait et en droit par la juridiction de renvoi à l'exclusion des chefs non atteints par la cassation'. 13- La cour d'appel relève que dans son arrêt du 13 juin 2022, la cour d'appel de Toulouse a infirmé le jugement qui avait déclaré M.[V] irrecevable en son action en nullité du contrat de syndic conclu avec la société Toulousaine d'Habitations lors de l'assemblée générale du 10 décembre 2014, mais statuant de nouveau, l'a débouté de sa demande à ce titre d'une part, et a confirmé le jugement rendu le 9 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Toulouse qui a débouté M. [V] de sa demande en nullité du procès-verbal d'assemblée générale du 17 décembre 2015, en ce compris la résolution expressément visée par cette assemblée générale d'autre part. 14- Il est ici rappelé, et la lecture du jugement du 9 mai 2019 rendu par le tribunal de Toulouse le confirme, que lors de l'assemblée générale du 17 décembre 2015, avait été approuvée la validité du contrat de syndic conclu avec la société La Toulousaine d'Habitations. 15- La cour d'appel constate ensuite que dans son arrêt du 13 juin 2022, la cour d'appel de Toulouse a confirmé le jugement qui a débouté M.[V] de sa demande de dommages et intérêts. 16- Ces chefs de dispositif de l'arrêt de la cour d'appel de Toulouse ne sont pas atteints par la cassation prononcée, de sorte que ces demandes seront déclarées irrecevables par application des dispositions de l'article 638 précité. Sur la demande tendant à la nullité de la clause du contrat de syndic du 10 décembre 2014, facturant en frais particuliers le tirage des documents à l'unité et les frais d'affranchissement et d'acheminement au coût réel, et à la condamnation de la société Toulousaine d'Habitations à la restitution des sommes indûment perçues depuis 2008. 17- M.[V] sollicite l'annulation de la clause qui facture en frais particuliers le tirage des documents à l'unité, ainsi que les frais d'affranchissement et d'acheminement au coût réel, comme étant abusive et illicite au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, et de l'arrêté du 19 mars 2010, dès lors que cette clause facture, en réalité, des frais administratifs pour des prestations de gestion courante. 18- L'intimée s'en rapporte sur la demande de nullité de cette clause, mais conteste la demande de M.[V] tendant à obtenir la restitution des sommes indument perçues au titre de ces frais depuis 2008, au motif que cette clause abusive a été également incluse dans chaque contrat de syndic depuis 2008. Elle fait valoir que les seules restitutions pouvant être envisagées, devront concerner la période pendant laquelle le contrat de syndic litigieux était en vigueur, soit du 10 décembre 2014 au 31 décembre 2015. Sur ce, 19- Par application des dispositions des articles 29 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction applicable au présent litige, et de l'article 1er de l'arrêté du 19 mars 2010 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels, le contrat de mandat de syndic précise les éléments de détermination de sa rémunération, et les opérations effectuées par les administrateurs d'immeubles ou syndics de copropriété qui figurent dans le tableau annexe qui relèvent de la gestion courante. 20- Ledit arrêté retient dans son annexe au titre de la liste minimale des prestations de gestion courante hors frais de tirages, d'affranchissements et d'acheminements pour les postes marqués d'un astérisque à savoir : I-1 élaboration et envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolution, I-4.4 envoi et notification du procès-verbal, II-2.3 appel des provisions sur budget prévisionnel, III-2.1 mise à disposition et communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndicat. 21-Il est constant que le mandat de syndic adopté par l'assemblée générale des copropriétaires, le 10 décembre 2014 pour l'année 2015, contient une clause prévoyant, en-dehors du forfait, la rémunération de frais particuliers dont le tirage de documents à l'unité et les frais d'affranchissement, d'acheminement, de location de salle extérieure et de publication pour recherche d'employé du syndicat au coût réel. 22- Pour rejeter la demande en annulation de la clause du contrat de syndic du 10 décembre 2014 facturant en frais particuliers le tirage des documents à l'unité et les frais d'acheminement et d'affranchissement au coût réel, le tribunal a estimé que cette clause n'était pas contraire à l'annexe de l'arrêté du 20 avril 2010 en vigueur à la date de l'adoption du contrat, et ne présentait pas de caractère abusif au vu des recommandations n°96-01 du 17 novembre 1995 et n°11-01 du 15 septembre 2011 émises par la commission des clauses abusives relatives aux contrats proposés par les syndics de copropriété. 23- Or, en prévoyant le paiement d'un prix fixe à l'unité pour le tirage de documents relatifs à des prestations relevant de la gestion courante, contrairement aux dispositions précitées, le contrat de syndic tend à la rémunération de frais administratifs qui relèvent du forfait annuel, de sorte que le jugement sera infirmé de ce chef. 24- La nullité de la clause du contrat de syndic du 10 décembre 2014, facturant en frais particuliers le tirage des documents à l'unité et les frais d'affranchissement et d'acheminement au coût réel, sera par conséquent prononcée. 25- M.[V] sollicite ensuite la condamnation de la société Toulousaine d'Habitations à la restitution des sommes indûment perçues depuis 2008. 26- Même si la cour d'appel observe que cette demande n'avait pas été présentée en première instance, elle considère qu'il ne s'agit pas d'une demande nouvelle en ce qu'elle s'analyse en l'accessoire de la demande tendant à la nullité de la clause litigieuse, de sorte qu'elle est recevable. 27- En considération de la nullité de la clause précitée, les parties devant être remises dans l'état où elles se trouvaient avant l'adoption de ladite clause, la société Coopérative d'Habitations, venant aux droits de la société Toulousaine d'Habitations, sera condamnée à rembourser au syndicat des copropriétaires de la résidence les sommes indument perçues à ce titre, mais pour la seule période courant du du 10 décembre 2014 au 31 décembre 2015, à savoir celle où son contrat était en vigueur, dans la mesure où elle ne peut pas être condamnée à rembourser des sommes qu'elle n'a pas perçues. Sur la demande d'annulation de la résolution n°18 de l'assemblée générale du 10 avril 2017. 28- M.[V] conteste l'adoption de cette résolution, au motif que le syndic n'a d'une part procédé à aucune mise en concurrence, et, d'autre part, n'a pas joint le contrat de l'entreprise Kone pour comparer les prestations offertes par les entreprises Kone et A2P. 29- L'intimée ne conclut pas sur ce point. Sur ce, 30- Selon les dispositions des articles 11, I, 3° et 13 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, sont notifiées au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés; l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I. 31- Lors de l'assemblée générale du 10 avril 2017, a été décidée à la majorité de l'article 24 la souscription d'un contrat de maintenance de l'ascenseur auprès de la société A2P. 32- Pour rejeter la demande en annulation de la résolution n°18 de l'assemblée générale du 10 avril 2017, le tribunal a relevé que si M.[V] soutient que les règles de mise en concurrence n'ont pas été respectées, il ne peut sans se contredire relever que ce nouveau contrat d'entretien permet une économie certaine, en l'espèce 441, 76 euros. 33- Cependant, il n'est pas contesté que seul le devis de la société A2P a été joint à la convocation de l'assemblée générale des copropriétaires, celui de l'entreprise Koné n'ayant pas été communiqué. 34- Il en ressort que même si la copropriété était déjà engagée auprès de l'entreprise Koné, la production du contrat de celle-ci devait être, pour la validité de la décision, notifiée en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale. 35- En l'absence de communication aux copropriétaires des conditions essentielles du contrat de l'entreprise Kone, la résolution litigieuse a été adoptée en violation des dispositions du décret précité, de sorte que le jugement qui a débouté M.[V] de sa demande tendant à la nullité de la résolution n°18 sera infirmé, et il sera prononcé la nullité de la résolution n°18 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires le 10 avril 2017. Sur la demande d'annulation des résolutions n°5, 6, 7 et 8 de l'assemblée générale du 8 novembre 2017. 36- M.[V] sollicite l'annulation de ces résolutions, faute pour le syndic d'avoir communiqué aux copropriétaires, qui étaient appelés à approuver les comptes de l'exercice clos du 1er julllet 2016 au 30 juin 2017, un comparatif de ces comptes avec ceux de l'exercice précédent approuvés. 37- L'intimée ne conclut pas sur ce point. Sur ce, 38- Selon les dispositions des articles 14-3 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, 11, I, 1er et 2° du décret du 17 mars 1967 et 8 alinéa 5 du décret du 14 mars 2005, les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret; les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé; pour la validité de la décision, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour l'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes, présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé, ainsi que le projet du budget, présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel; les comptes de l'exercice clos sont à présenter pour leur approbation par les copropriétaires avec le budget voté correspondant à cet exercice et le comparatif des comptes approuvés de l'exercice précédent. 39- Lors de l'assemblée générale du 8 novembre 2017, ont été adoptées les résolutions suivantes: - la résolution n°5, par laquelle l'assemblée générale a approuvé en leur forme, teneur, imputation et répartition les comptes de l'exercice du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017 tels que figurant en annexes jointes à la convocation et faisant ressortir un montant total de charges nettes de 13 129, 81 euros pour les opérations courantes, comptes mentionnés comme vérifiés par le conseil syndical, adoptée à la majorité des voix exprimées, seul M.[V] ayant voté contre, - la résolution n°6, par laquelle l'assemblée générale a donné quitus au syndic de sa gestion pour l'exercice arrêté au 30 juin 2017, - la résolution n°7, par laquelle l'assemblée générale a voté à l'unanimité des voix exprimées le réajustement du budget prévisionnel initialement adopté pour un montant de 26 707, 10 euros par l'assemblée générale du 28 novembre 2016 pour l'exercice comptable en cours du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018, le portant à la somme de 27 000 euros, conformément au détail dit joint à la convocation, - la résolution n°8, par laquelle l'assemblée générale a approuvé à l'unanimité des voix exprimées le budget prévisionnel initial pour l'exercice du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 d'un montant de 27 000 euros à réviser lors de la prochaine assemblée générale en fonction des dépenses réelles de l'exercice en cours et des décisions concernant les charges courantes de fonctionnement, donnant mandat au syndic pour appeler des provisions trimestrielles payables d'avance et exigibles le premier jour de chaque trimestre de l'exercice du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 calculées sur la base de 25% de ce budgt prévisionnel jusqu'à l'assemblée générale portant sur sa révision. 40- Pour rejeter la demande en annulation des résolutions n°5, 6, 7 et 8 de l'assemblée générale du 8 novembre 2017, le tribunal a estimé que les irrégularités ou contestations alléguées par M. [V] n'étaient pas démontrées. 41- Or, il est constant que l'intimée ne justifie pas de la communication aux copropriétaires appelés à approuver les comptes de l'exercice clos du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017, les comptes de l'exercice clos du 1er juillet 2018 au 30 juin 2018, et le budget prévisionnel initial pour l'exercice du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, d'un comparatif de ces comptes avec ceux de l'exercice précédent approuvés, et ce en contradiction avec les dispositions des articles 14-3 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, 11, I, 1er et 2° du décret du 17 mars 1967 et 8 alinéa 5 du décret du 14 mars 2005. 42-Par conséquent, le jugement qui a débouté M.[V] de sa demande tendant à l'annulation des résolutions N°5, 6, 7 et 8 approuvées lors de l'assemblée générale du 8 novembre 2017, sera infirmé, et la nullité des résolutions n°5, 6, 7 et 8 votées lors de l'assemblée générale du 8 novembre 2017, sera prononcée. Sur les mesures accessoires. 43- Le jugement est confirmé sur les dépens et l'indemnité due par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 44- La société Coopérative d'Habitations, anciennement dénommée La Toulousaine d'Habitations, partie perdante, supportera les dépens de la procédure d'appel. 45- L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.