Cour d'appel, CHAMBRE 8 SECTION 4, 20 novembre 2025, n° 24/04181

Motivation

SUR CE Sur la demande en annulation de l'avis de non renouvellement en raison de l'âge du titulaire du bail Conformément aux dispositions de l'article L.416-1 alinéa 1er du code rural et de la pêche maritime, il peut être délivré par le bailleur un avis de fin de bail renouvelé pour la date anniversaire du terme du bail suivant la date à laquelle les preneurs ont atteint l'âge de la retraite. Sans qu'il y ait lieu de se pencher sur la forclusion soulevée par Mme [X], force est de constater que si les appelants demandent l'infirmation du jugement sur ce point, ils ne soulèvent devant la cour aucun moyen juridique à ce titre, et ne font que discuter de la cession du bail dans leurs conclusions écrites soutenues oralement à l'audience ; ils écrivent notamment que Mr [S] a pris sa retraite le 27 septembre 2016, et que seule Mme [F] [S] est restée par la suite titulaire du bail, le bail s'étant renouvelé à son seul profit le 1er octobre 2019. La cour ne pourra donc que confirmer le premier jugement, lequel a, par des motifs pertinents, indiqué que Mme [B] [X] a pu, sans encourir l'annulation de l'acte de commissaire de justice, délivrer un avis portant refus de poursuite du bail à long terme renouvelé en raison de l'âge du titulaire du bail sur le fondement de l'article L.416-1 du code rural et de la pêche maritime, pour l'échéance du 30 septembre 2023. Sur la demande au titre de la cession du bail Il résulte des dispositions de l'article L.411-35 du code rural et de la pêche maritime que « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire ». La faculté accordée au preneur de céder son bail dans les conditions de l'article précité, notamment à l'un de ses descendants ayant atteint l'âge de la majorité, constitue une dérogation au principe général d'incessibilité du bail rural, qui ne peut bénéficier qu'au preneur qui a satisfait à toutes les obligations nées de son bail et qui ne doit pas nuire aux intérêts légitimes du bailleur appréciées uniquement au regard de la bonne foi du cédant et des conditions de mise en valeur du fonds par le cessionnaire éventuel, et non pas des projets concurrents que le bailleur forme pour son bien. Un manquement du preneur aux obligations nées du bail fait obstacle à ce qu'il soit fait droit à la demande, à condition toutefois que ce manquement soit suffisamment grave. Sur le défaut d'information de la mise à disposition des parcelles au profit d'une société Vu les dispositions de l'article L. 411-37 I du code rural : « Sous réserve des dispositions de l'article L. 411-39-1, à la condition d'en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée, le preneur associé d'une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l'attribution de parts. Cette société doit être dotée de la personnalité morale ou, s'il s'agit d'une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine. Son capital doit être majoritairement détenu par des personnes physiques. L'avis adressé au bailleur mentionne le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles que le preneur met à sa disposition. Le preneur avise le bailleur dans les mêmes formes du fait qu'il cesse de mettre le bien loué à la disposition de la société ainsi que de tout changement intervenu dans les éléments énumérés ci-dessus. Cet avis doit être adressé dans les deux mois consécutifs au changement de situation. Le bail ne peut être résilié que si le preneur n'a pas communiqué les informations prévues à l'alinéa précédent dans un délai d'un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La résiliation n'est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n'ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur. » Mme [B] [X] soutient que les informations préalables auprès du bailleur lors de l'apport en société des parcelles litigieuses n'ont pas été respectées en 1995 ni en 2023. S'agissant de l'année 1995, il est établi par la pièce 4 versée au débat par M. et Mme [S] que l'information avait bien été donnée à la propriétaire précédente, Mme [O] [D], dès le 30 septembre 1992, au terme d'une attestation signée des parties, de ce que les parcelles avaient été mises à la disposition de l'EARL [S] [L], l'apport en société étant ainsi antérieure au bail, signé le 12 octobre 1992 ; si la formalité évoquée par l'article précité consiste en une lettre recommandée, la volonté exprimée ainsi par le législateur est que l'information soit faite, peu important le moyen utilisé, ce qui est le cas en l'espèce ; ce moyen est donc inopérant ; S'agissant de l'année 2023, il résulte des éléments versés au débat qu'aux termes d'un acte reçu en date du 18 septembre 2023, enregistré le 16 octobre 2023 au registre du commerce et des sociétés, l'EARL [S] [L] a été transformée en SCEA [S] [L], avec effet rétroactif au 1er septembre 2023, l'avis de mise à disposition ayant été effectué le 14 novembre 2023 auprès de Mme [B] [X], l'accusé de réception étant produit en cause d'appel et daté du 16 novembre 2023 ; contrairement à ce qu'ont indiqué les premiers juges, l'envoi de l'avis est donc établi, tandis que l'omission sur ce courrier du tribunal de commerce dont relève la société ne peut constituer un manquement grave caractérisant la mauvaise foi du preneur, dès lors que le bailleur pouvait le mettre en demeure de justifier de cet élément manquant, conformément aux dispositions susvisées, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce ; enfin, l'avis de mise à disposition ne peut être délivré antérieurement à l'existence même de la société, et le délai n'a donc commencé à courir que le 16 octobre 2023 ; justifiant de ce que l'information a bien été délivré au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception avant l'expiration du délai de deux mois, le preneur prouve sa bonne fois. Sur la faute résultant de la cotitularité du bail Mme [B] [X] soutient que le preneur serait de mauvaise foi, M. [L] [S] ayant cessé d'être exploitant depuis le 27 janvier 2016, date à laquelle il a pris sa retraite, et qu'ainsi le cotitularité du bail aurait été violée ; mais en vertu des dispositions de l'article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime, en cas de départ de l'un des conjoints ou partenaires d'un pacte civil de solidarité copreneurs du bail, le conjoint ou le partenaire qui poursuit l'exploitation a droit au renouvellement du bail. En l'espèce, Mme [F] [S] était bien cotitulaire du bail et épouse de M. [L] [S] à la date à laquelle il a pris sa retraite, et à la date à laquelle le bail a été renouvelé ; il n'y a donc aucun manquement du preneur en l'espèce. Contrairement à ce qu'ont indiqué les premiers juges, le preneur est donc de bonne foi. Sur les qualités du bénéficiaire de la cession L'article L. 411-59 du code dispose que le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l'exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d'une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d'une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l'exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir. Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d'habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l'exploitation directe. Le bénéficiaire de la reprise doit ainsi justifier par tous moyens qu'il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu'il répond aux conditions de capacité ou d'expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu'il a bénéficié d'une autorisation d'exploiter en application de ces dispositions. La juridiction saisie d'une demande de cession de bail doit également s'assurer que les intérêts légitimes du bailleur se trouvent préservés par ladite cession, et que le bénéficiaire présente les qualités usuellement exigées du bénéficiaire d'un congés aux fins de reprise. Le transfert du bail doit être autorisé si le cessionnaire présente " les garanties voulues pour assurer la bonne exploitation du fonds ". Il appartient aux juridictions saisies de vérifier l'aptitude, la volonté d'exploiter et la solvabilité du descendant choisi pour gérer le domaine. Les cessionnaires doivent ainsi posséder les moyens nécessaires à l'exploitation, ou à défaut les moyens de les acquérir (Cass. 3e civ., 6 juill. 2022, n° 21-15.779). Ainsi, le candidat cessionnaire doit justifier : d'un diplôme, d'un certificat ou d'une expérience professionnelle, sauf s'il justifie d'une autorisation administrative d'exploiter : en l'espèce, Mme [P] [S] épouse [Y] justifie d'un diplôme d'ingénieur agricole, grade master, délivré le 3 novembre 2006 par l'Institut supérieur d'agriculture de [Localité 16], d'une autorisation d'exploiter ou être en règle avec le contrôle des structures : en l'espèce, elle ne relève pas du régime d'une telle autorisation, dans la mesure où les terres exploitées représentent un total de 33ha 43a 07 ca, donc en dessous du seuil de déclenchement du régime de l'autorisation d'exploiter fixé à 70 ha par le schéma directeur des structures, et elle ne perçoit pas de revenus d'activité supérieurs à 3 120 smic brut annuel ; elle est ainsi en règle avec le contrôle des structures, d'un domicile proche : en l'espèce le siège de l'exploitation de Mme [P] [S] épouse [Y] est situé à moins de 30 kilomètres des terres, soit une demi-heure de trajet pour s'y rendre, et alors même qu'il s'agit d'une exploitation de polyculture sans élevage, de garanties financières, pour pouvoir financer les achats et investissements nécessaires à une installation (semences, matériel, cheptel') ou ressources financières existantes, propriété de matériel agricole ou engagement de mise à disposition par un tiers : en l'espèce, il est établi par l'état des immobilisations de l'EARL [S] [L] (exercice 2022- 2023) produit au débat de la détention effective du matériel permettant d'exploiter les terres, ce matériel étant désormais celui de la SCEA [S] [L], anciennement dénommée EARL [S] [L], SCEA dans laquelle Mme [P] [S] épouse [Y] apparaît bien comme associée et dès lors que les statuts mis à jour le 18 septembre 2023 visent le matériel repris de l'EARL [S] [L] ; Dès lors, Mme [P] [S] épouse [Y] remplit l'ensemble des conditions fixées par la loi, et la cession sollicitée sera autorisée. Sur les frais irrépétibles : La décision de première instance sera confirmée en ce qui concerne les frais irrépétibles. Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [L] [S] et son épouse [F] [S] née [U] les frais irrépétibles qu'ils ont engagés dans le cadre de l'appel au sens des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; il lui sera alloué à ce titre la somme de 2.000 euros. Mme [B] [X] succombant, sera déboutée de sa demande à ce titre. Sur les dépens : La décision de première instance sera confirmée en ce qui concerne les dépens. Le sens du présent arrêt conduit à faire supporter la charge des dépens de l'appel à Mme [B] [X].