Cour d'appel, 1ère Chambre, 18 novembre 2025, n° 24/00492

Motivation

MOTIVATION : - Sur la demande de démolition de la maison d'habitation, du studio, de la piscine et de l'appentis Selon l'article 1142 ancien du code civil, applicable au présent litige, toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts, en cas d'inexécution de la part du débiteur. L'article suivant prévoit néanmoins que le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l'engagement, soit détruit ; et il peut se faire autoriser à le détruire aux dépens du débiteur, sans préjudice des dommages et intérêts s'il y a lieu. En vertu de l'article 1144 ancien du même code, le créancier peut aussi, en cas d'inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation aux dépens du débiteur. Le cahier des charges d'un lotissement constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux, pour toutes les stipulations qui y sont contenues. Ainsi, tout colotis peut saisir le juge judiciaire en cas de violation du cahier des charges par l'un des colotis. Au cas précis, il n'est plus contesté par les époux [J] que l'article 10 du cahier des charges du lotissement a été remplacé par les articles UD6 et UD7 du plan d'occupation des sols suite à l'arrêté du maire de la commune d'[Localité 5] du 3 décembre 1985 ni que ce changement leur est opposable depuis que Mme [W] a fait publier cette modification au fichier immobilier le 16 mars 2021. En ce qui concerne la piscine L'article UD7 du plan d'occupation des sols prévoit que « les constructions sont implantées en limites ou à 2 mètres au moins des limites. Cependant, les saillies telles que débords de toit, contreforts, murets et, d'une manière générale, tous les éléments de construction ne déterminant pas un espace clos et couvert peuvent être autorisés dans la bande de 2 mètres à partir de la limite séparative ». Les époux [J] sollicitent la destruction de la piscine de Mme [W] en invoquant le procès-verbal de constat de Maître [N], huissier de Justice associé à [Localité 5] du 20 février 2019 et celui de Maître [C], commissaire de justice associé à [Localité 5] du 14 mars 2024 qui mettraient en évidence le fait que, tant la piscine que l'appentis, se trouveraient à moins de 2 mètres de la limite de propriété avec leur parcelle. Or, comme l'a parfaitement relevé le premier juge, Maître [N] s'est contenté, dans son constat du 20 février 2019, d'affirmer qu'« il existe une piscine distante de moins de 2 mètres de la limite séparative », sans avoir pris la moindre mesure sur les lieux, le constat étant réalisé « de visu » depuis la propriété voisine des époux [J]. Il a annexé à son procès-verbal une photographie et un plan qui ne permettent cependant pas d'établir la distance réelle entre la piscine et la limite de propriété. En cause d'appel, les époux [J] produisent un nouveau constat qui souffre des mêmes carences probatoires. En effet, ici également, le commissaire de justice s'est rendu au domicile des époux [J] pour « relever sur la parcelle appartenant à Mme [W] la présence d'une piscine creusée » et « constater visuellement que l'emprise de la piscine, que ce soient les margelles ou le bassin, se situe à moins de 2 mètres de la limite de propriété avec la parcelle des époux [J] » sans réaliser la moindre mesure. Les appelants reprochent à Mme [W] de ne pas démontrer que sa piscine serait édifiée à plus de 2 mètres de la limite séparative, inversant ainsi la charge de la preuve qui leur incombe pourtant. Pour autant, Mme [W] verse de nouveau en appel l'attestation de conformité des travaux ainsi que la demande de permis de construire comprenant le plan de situation de l'immeuble qui met en évidence l'existence d'une distance de 2 mètres entre la piscine et la limite séparative. Si les époux [J] dénient la moindre valeur probante à ces deux pièces, elles ont le mérite de conforter les propos tenus par l'intéressée. À supposer même qu'il ait été prouvé que la règle des 2 mètres a été violée par Mme [W], il convient de rappeler que la piscine étant « un élément de construction ne déterminant pas un espace clos et couvert » n'est pas soumise à ladite règle. Ainsi donc, les époux [J] seront déboutés de leur demande de destruction de la piscine et la décision entreprise sera confirmée sur ce point. En ce qui concerne l'appentis Mme [W] considère que « l'appentis » évoqué par les époux [J], qui est en réalité le local technique qui abrite le moteur de la piscine, accolé à la façade Est de sa villa, n'a pas à respecter la règle des 2 mètres dès lors qu'il ne s'agirait pas non plus d'un « espace clos et couvert ». Or, si cela n'est pas contestable pour la piscine, il en va différemment pour ce local technique qui est effectivement clos et couvert, comme l'on peut l'apercevoir sur une des photographies figurant au procès-verbal de constat d'huissier de Justice. Il apparaît également clairement qu'il se trouve situé à une distance largement inférieure aux 2 mètres prévus par le cahier des charges. S'il est acquis que le non-respect des stipulations d'un cahier des charges de lotissement suffit à justifier une action en suppression d'un ouvrage sans qu'il soit nécessaire de prouver l'existence un préjudice (Cass, 3e civ, 21 juin 2000, n° 98-21.129), il n'en demeure pas moins que le juge conserve un pouvoir d'appréciation sur la nature des mesures à ordonner, notamment en tenant compte de la proportionnalité entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier (Cass, 3e civ, 13 juillet 2022), ou encore entre la mesure de démolition ordonnée et la gravité du droit réel transgressé (Cass, 3e civ, 23 novembre 2022, n° 22-14.720). En l'espèce, les époux [J] sollicitent la destruction de l'appentis appartenant à Mme [W] sans invoquer le moindre argument, sauf à affirmer que son implantation ne respecte pas le cahier des charges et que cela dégrade leurs conditions de vie. Or, il ressort du rapport de Maître [N] du 20 février 2019 précité que cet appentis ne confronte pas la limite séparative avec la propriété des époux [J] mais avec celle d'autres voisins et que les époux [J] l'aperçoivent à peine depuis leur propriété. Ainsi donc, la destruction de ce petit local apparaît disproportionnée au regard de l'intérêt qui en résulterait pour les appelants. Il importe peu à cet égard que la destruction ne porte pas sur l'habitation stricto sensu de Mme [W] mais seulement sur ses annexes. La décision entreprise sera donc également confirmée sur ce point. En ce qui concerne la maison d'habitation Les époux [J] réclament la démolition de la maison d'habitation de Mme [W] au motif qu'elle ne respecterait pas les dispositions de l'article 9 du cahier des charges qui prévoit qu'il « ne pourra être construit sur chaque lot qu'une villa ou chalet à usage d'habitation dans les conditions de superficie prévues au plan d'aménagement du plan d'urbanisme ». Ils invoquent l'acte d'achat de Mme [W] qui porte sur « une maison de type 5 et un studio attenant » et considèrent que la présence de la maison et du studio induit une densification beaucoup plus importante sur l'ensemble du lotissement dans un quartier décrit comme tranquille et boisé, qui génère un préjudice aux colotis en ce que cette construction va créer une promiscuité de voisinage et limiter la tranquillité des lieux. Ils invoquent enfin le fait qu'une telle autorisation serait susceptible de créer un précédent pour de futurs acquéreurs. Ils omettent cependant de préciser que l'article 9 précité prévoit in fine que « les annexes à l'immeuble d'habitation ne pourront comporter d'étage susceptible de servir à l'habitation de jour et de nuit », ce qui implique a contrario, que la villa peut avoir une annexe sans étage. Par ailleurs, le plan de masse ne fait apparaître qu'une seule construction sur le lot n° 9 appartenant à Mme [W], le studio attenant faisant partie intégrale de la maison. Il n'est dès lors pas démontré que le bien immobilier de Mme [W] violerait les dispositions précitées relatives au nombre d'habitation sur chaque lot. Les époux [J] reprochent enfin à l'habitation de Mme [W] de violer l'article 9 du cahier des charges en ce qu'il prévoit que « sur chaque lot vendu, il ne pourra être édifié que des constructions du genre villa ou chalet » et qu'il prohibe « toutes constructions en bois ou matériaux susceptibles de rompre l'harmonie du lotissement ». Comme le souligne à juste titre Mme [W], le cahier des charges n'interdit que l'usage de certains matériaux, dont le bois, susceptibles de rompre l'harmonie du lotissement, et n'impose aucune contrainte sur la forme ou le style des constructions. Toutefois, il n'est pas contestable que le toit de la maison de Mme [W] est plat et ne comporte pas de tuiles, comme l'ensemble des autres maisons du lotissement, comme l'illustre parfaitement la photographie aérienne produite par les époux [J]. La cour ne saurait donc considérer, à l'instar du premier juge, que l'utilisation de ce type de matériaux ne rompt pas l'harmonie du lotissement. En revanche, c'est à juste titre que le premier juge a considéré, en vertu de la jurisprudence constante de la Cour de cassation précitée, que la démolition de la maison constituerait une atteinte manifestement disproportionnée au droit de propriété de Mme [W]. En effet, les pièces produites aux débats montrent clairement que la villa de l'intimée est située en second rang par rapport à la voie publique, de telle sorte que l'impact sur l'harmonie du lotissement est particulièrement restreint. Par ailleurs, et surtout, lorsque les époux [J] ont acheté leur maison en 2017, la villa objet du litige, que Mme [W] a achetée en 2018, existait déjà. Le fait qu'elle rompe l'harmonie du lotissement ne les a pas dissuadés de venir s'installer à cet endroit précis. Ils n'ont d'ailleurs intenté leur procès que deux ans après leur achat, ce qui démontre que l'existence de cette maison quelque peu particulière dans leur voisinage ne les gênait pas outre mesure. Ainsi, la mesure de démolition serait particulièrement disproportionnée au regard du droit au respect du domicile de Mme [W], eu égard au faible intérêt qu'en retirerait les époux [J]. À la lumière de l'ensemble de ces éléments, il convient également de confirmer la décision entreprise sur ce point et de rejeter la demande d'exécution en nature. - Sur la demande de dommages et intérêts formulée à titre subsidiaire par les époux [J] Les époux [J] réclament la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la période du 13 juillet 2017 (date d'acquisition de leur maison) au 16 mars 2021 (date de publication de l'arrêté modificatif ramenant la zone non aedificandi à 2 mètres) invoquant le fait que la piscine, l'appentis et les constructions sur les façades Ouest et Nord de la maison de Mme [W] sont à moins de 4 mètres de la limite séparative. Or, au-delà du fait qu'ils n'invoquent aucun préjudice pour justifier l'allocation d'une telle somme, il convient de remarquer qu'ils n'hésitent pas à réclamer des dommages et intérêts à Mme [W] sur une période où cette dernière n'était même pas propriétaire de la villa litigieuse. Ils sollicitent également la condamnation de Mme [W] à leur verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la période à partir du 16 mars 2021. Ils invoquent le fait que leur cadre de vie a été affecté par la présence des constructions de Mme [W] à proximité de la limite séparative et notamment que la piscine entraîne des nuisances sonores et que le nombre de locaux à usage d'habitation et la rupture d'harmonie génèrent un préjudice de valeur et une perte d'intimité entre les colotis. Or, les époux [J] n'ont pas rapporté la preuve de ce que la piscine de Mme [W] n'était pas construite à moins de 2 mètres de la limite séparative. Par ailleurs, l'intimée a bien respecté le cahier des charges sur le nombre de locaux à usage d'habitation sur son lot, si bien qu'il ne saurait être fait droit à la demande relative à la perte d'intimité. Enfin, il ne suffit pas d'invoquer un préjudice pour obtenir une indemnisation, encore faut-il le démontrer. Les époux [J] se contentent d'évoquer l'existence d'un « préjudice de valeur » en lien avec la rupture d'harmonie du lotissement, sans produire aux débats le moindre élément. Ainsi donc, c'est à juste titre que le premier juge a également débouté les époux [J] de leur demande subsidiaire de dommages et intérêts. La décision entreprise sera également confirmée sur ce point. - Sur la demande de réduction des plantations de Mme [W] En vertu de l'article 671 alinéa premier du code civil, il n'est permis d'avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine qu'à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages constants et reconnus et, à défaut de règlements et usages, qu'à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance d'un demi-mètre pour les autres plantations. Selon l'article suivant du même code, le voisin peut exiger que les arbres, arbrisseaux et arbustes, plantés à une distance moindre que la distance légale, soient arrachés ou réduits à la hauteur déterminée dans l'article précédent, à moins qu'il n'y ait titre, destination du père de famille ou prescription trentenaire. Comme en première instance, les époux [J] sollicitent la réduction des arbres et végétaux d'une hauteur supérieure à deux mètres situés à moins de deux mètres de la limite séparative. Au premier constat d'huissier de Justice du 20 février 2019 - jugé à juste titre trop imprécis par le premier juge et largement périmé devant la cour, s'agissant de végétaux - les époux [J] ajoutent en cause d'appel le constat de Maître [C] du 14 mars 2024 pour justifier leur demande. Or ce document ne comporte aucune photographie des arbres litigieux pour illustrer les constatations faites à nouveau par le commissaire de justice à partir du fonds des époux [J] et « de visu », si bien que la cour ne peut apprécier l'état actualisé des lieux et des végétaux. Faute pour les époux [J] d'avoir démontré que les plantations de Mme [W] ne respectent pas les prescriptions légales, la cour ne peut que les débouter de leur demande de réduction des végétaux. La décision entreprise sera également confirmée sur ce point. - Sur la demande reconventionnelle de Mme [W] Mme [W] réclame la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral qu'elle aurait subi du fait de l'action en démolition intentée par ses voisins, les époux [J]. Elle produit aux débats diverses attestations mettant en évidence le fait que cette procédure l'aurait particulièrement affectée. Or c'est à juste titre que le premier juge a rejeté cette demande au motif que l'intimée, qui n'a produit aucun document médical, ne démontrait pas le lien de causalité entre son état dépressif invoqué et l'instance. La décision entreprise sera également confirmée sur ce point. - Sur les frais du procès Les époux [J], qui succombent, seront solidairement condamnés aux dépens de première instance par confirmation du jugement déféré ainsi qu'aux dépens d'appel et à payer à Mme [W] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, cette somme s'ajoutant à celle allouée à Mme [W] en première instance. La demande des époux [J] au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.