Cour d'appel, Chambre 3-4, 13 novembre 2025, n° 21/16556

Motivation

MOTIFS 1-sur la demande de la preneuse de dommages-intérêts pour atteinte à son droit de jouissance Selon l'article 1719 du code civil :Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant, 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. L'article 13 du bail commercial stipule :Il ne pourra faire dans lesdits locaux aucuns percements de murs ni de planchers, ni de dallage, ni de revêtements durs de sols, aucune démolition, aucun changement de distribution, aucune installation de machinerie, quel qu'en soit la source d'énergie sans le consentement exprès, préalable et écrit du bailleur. Le preneur devra soumettre, à ses frais, ses plans de cloisonnement et toute modification ultérieure du cloisonnement initial préalablement à l'accord du bailleur. Le preneur devra faire son affaire personnelle de l'obtention à ses frais et sous sa responsabilité des autorisations administratives ou autres nécessaires à la réalisation des travaux projetés ainsi que du paiement des frais et des droits y afférents. Pour obtenir l'autorisation du bailleur, le preneur communiquera à celui un dossier complet comprenant : - un descriptif des travaux, installations et équipements prévus avec plans et notes techniques, -un calendrier des travaux, -un dossier de sécurité. Le preneur devra fournir au bailleur, dans les 15 jours de l'achèvement de ces travaux une copie des procès-verbaux de réception établis avec les entreprises qu'il aura missionnées, les plans de recollements des ouvrages exécutés, ainsi que tous certificat ou attestation de conformité des travaux aux autorisations administratives obtenues ainsi que l'attestation d'assurance de l'entreprise en charge de la maitrise d''uvre ». Au soutien de sa demande de dommages-intérêts, la preneuse invoque un manquement fautif et préjudiciable de la bailleresse à son obligation de lui assurer une jouissance paisible des lieux loués pendant la durée du bail. Elle précise : - la mise en demeure que la bailleresse lui a fait signifier le 12 février 2019 était infondée, -la bailleresse a bien été informée des travaux de rénovation projetés par une lettre du 11 septembre 2017. Il lui était précisé que les travaux consisteraient tant en l'installation d'un portique que des travaux de rénovation dit d'embellissement, -si le bailleur a effectivement opposé un refus aux modifications d'emprise et d'installation demandées par le locataire, ledit refus ne pouvait porter que sur l'installation du portique, qui étaient projeté, seuls travaux susceptibles de nécessiter son accord (étant rappelé que la requérante n'a pas procédé à cette installation), - le bailleur ne peut valablement prétendre que ces travaux ont été réalisés en violation du bail commercial liant les parties en se fondant d'une part sur la violation de l'article 13 du bail et d'autre part sur la modification de l'emprise foncière, -il ressort notamment des deux procès-verbaux de constat réalisés à la demande de preneuse, avant et après travaux, que les travaux réalisés ne sont rien d'autre que des travaux d'entretien et de rénovation de son ouvrage, -l'emprise du bail commercial a été respectée et ce d'autant que les places d'aspirateur occupent seulement 8 mètres, alors que le bail prévoit 9 mètres, -la destination des locaux n'a aucunement été modifiée (station de lavage et d'aspiration), -le bailleur ne doit rien faire pour empêcher ou gêner la jouissance paisible des lieux loués du locataire, - son accord pour les travaux n'était nullement nécessaire. -il a contraint le locataire à se rapprocher d'un avocat et à avoir recours, à différentes reprises, à un huissier de justice, -le bailleur empêche la concluante de jouir paisiblement des lieux loués depuis de nombreux mois. Pour dire qu'elle n'a commis aucune atteinte fautive à son devoir de laisser la locataire jouir paisiblement des lieux loués et qu'elle n'est donc redevable d'aucun dommages-intérêts envers cette dernière, la société Cicobail rétorque en défense : -la société Car Wash St Barnabé a réalisé des travaux de rénovation d'ampleur portant sur l'intégralité de la station de lavage et de la station d'aspiration, tant en ce qui concerne leur structure que l'esthétique, travaux qui en particulier ont consisté à creuser le bitume et pratiquer des affouillements dans le sol au-delà de l'emprise foncière du bail, et ce en infraction avec la clause du bail relative aux travaux (article 13 du bail commercial), -ces travaux ont été entrepris postérieurement au congé avec refus de renouvellement délivré le 27 novembre 2018, -la société Cicobail, qui n'a jamais donné son accord pour réaliser de tels travaux d'envergure, était donc parfaitement fondée à faire signifier à la société Car Wash St Barnabé, une mise en demeure, -la preneuse a violé l'article 13.1. du bail commercial puisqu'il y a eu un creusement de dalles et de revêtements durs de sol, démolition d'ouvrages existants, installation de machineries, absence d'autorisation du bailleur, -les stipulations du bail et notamment l'article 13, imposent au locataire qui souhaite effectuer des modifications sur ses installations de communiquer au bailleur un dossier de travaux complet afin d'obtenir son accord préalable, -aucun dossier de travaux « complet » n'a jamais été communiqué à la société Cicobail, -les gros travaux de rénovation réalisés tout à la fois sur la station de lavage et la station d'aspiration nécessitaient l'accord préalable, exprès et écrit du bailleur, - la société Car Wash St Barnabé n'a en rien apporté la preuve d'avoir subi un quelconque préjudice dans la, jouissance paisible des lieux loués, préjudice dont il lui appartiendrait de démontrer le principe et le quantum. En l'espèce, il convient de rappeler, au préalable, que, s'agissant des travaux pouvant être entrepris par la preneuse, l'article 13 du bail commercial stipule :Il ne pourra faire dans lesdits locaux aucuns percements de murs ni de planchers, ni de dallage, ni de revêtements durs de sols, aucune démolition, aucun changement de distribution, aucune installation de machinerie, quelle qu'en soit la source d'énergie sans le consentement exprès, préalable et écrit du bailleur Pour déterminer si la bailleresse avait raison ou non de tenter de s'opposer aux travaux réalisés par la preneuse et si elle a donc commis une atteinte ou non à son devoir de laisser jouir paisiblement la preneuse des lieux, loués, il convient au préalable de déterminer si les travaux litigieux entraient ou non dans la catégorie des travaux visés par l'article 13 du bail commercial nécessitant le consentement préalable et écrit de la bailleresse. S'agissant tout d'abord de la nature exacte des travaux qui ont été réalisés et auxquels la bailleresse a tenté de s'opposer, les deux parties produisent aux débats plusieurs documents qu'il convient d'analyser. Ainsi, selon un expert en construction qui a établi un rapport le 05/03/2019 à la demande de la preneuse (M.[S] [K] ingénieur expert) : - en décembre 2018, la société Car Wash a procédé à des travaux de rénovation et d'installation des deux stations, - la société Cicobail a refusé en décembre 2017, à son locataire, la création de l'espace lavage avec rouleau, - la société Car Wash n'a donc envisagé que les travaux suivants : rénovation de l'espace lavage et de l'espace aspirateur existants, - la société Car Wash a obtenu le permis de construire le 10 juillet 2018 et a entrepris des travaux de rénovation courant décembre 2018, - les travaux ont été faits sous couvert d'un cabinet d'architecte, permis obtenu le 10/07/2018. - le relevé établi par géomètre confirme que l'implantation de la station de lavage est bien dans l'emprise du plan joint au bail, - les poteaux existants sont chevillés sur les socles béton. Ces socles n'ont pas été modifiés, - aucun ouvrage béton n'a été créé, - les travaux réalisés ont consisté à refaire entièrement la couverture transparente, à, reprendre les habillages des bandeaux, les châssis et l'habillage des poteaux en tôle aluminium laqué, -un nouveau local technique préfabriqué a été positionné et raccordé en lieu et place de l'ancien local, -l'ancienne station d'aspiration a été démontée, les deux trottoirs en béton délimitant l'emprise de la station ont été démolis, -les quatre fils de poteaux ont été remplacés par deux portiques. -tous les appareils ont été positionnés dans l'emprise autorisée par le bail. Selon un constat d'huissier de justice en date du 27 décembre 2018, postérieur au congé du 28 novembre 2018, établi à la demande de la société Cicobail : -, « L'espace lavage est actuellement fermé ou désaffecté, -, un employé est affairé sur place, il a creusé directement dans les enrobés bitume et affouillé le sol, à droite de ces trois emplacements, - celui-ci nous déclare qu'il creuse le sol pour la pose de fondations en vue de l'édification d'un toit couvrant l'intégralité de l'espace, - une dalle béton à proximité du grillage, le long de la voie de tramway, a été coulée, avec des trous dans cette dalle, - l'employé a creusé un trou d'environ un mètre dans la dalle et au travers d'enrobés bitumes (') la largeur de ce trou est d'environ 50 centimètres ». Selon un second constat d'huissier de justice du 3 janvier 2018, également demandé par la bailleresse, la structure et le toit couvrant ont été démontés, un employé est sur place et creuse le sol pour la pose de fondations en vue de l'édification d'un toit couvrant. L'huissier de justice relève encore qu'une dalle en béton a été coulée avec des trous en son sein, notamment un trou d'environ un mètre dans la dalle avec une largeur d'environ 50 centimètres. Il résulte de l'ensemble des pièces versées aux débats par les parties que si la majeure partie des travaux réalisés par la société Car Wash Saint Barnabé étaient des travaux échappant à l'article 13 du bail commercial et ne nécessitant pas l'accord préalable, exprès, et écrit de la bailleresse, une minorité d'autres travaux réalisés par la preneuse relevaient en revanche de la catégorie des travaux soumis à autorisation de cette dernière. Les travaux réalisés par la preneuse, entrant dans le cadre de l'article 13 du bail commercial, qui étaient soumis au consentement exprès, préalable et écrit du bailleur, étaient les suivants : -le percement de trous dans la dalle de béton coulée, notamment un trou d'environ un mètre sur 50 centimètres de largeur, -l'installation d'une nouvelle machinerie (un nouveau local technique préfabriqué a été positionné et raccordé en lieu et place de l'ancien local), -la démolition de deux trottoirs en béton délimitant l'emprise de la station ont été démolis, S'agissant de cette minorité de travaux entrepris, qui nécessitaient l'accord de la bailleresse, la société Car Wash Saint Barnabé ne justifie nullement l'avoir obtenu. Il ne résulte pas des courriels envoyés par la société Cicobail à la société qu'elle aurait donné son accord précis et exprès pour les travaux précédemment énumérés, les pièces produites faisant au contraire seulement apparaître des refus de travaux. La société Cicobail avait donc le droit de s'opposer et d'avoir recours à un avocat et à des huissiers de justice pour tenter d'empêcher seulement une minorité de travaux réalisés par la société Car Wash Saint Barnabé (qui restent toutefois peu graves et conformes à la destination contractuelle du bail s'agissant de travaux permettant l'activité permise par le bail c'est-à-dire une station de lavage -station d'aspiration ). Concernant plus particulièrement le problème des travaux réalisés par la preneuse qui auraient été réalisés en dehors de l'emprise foncière du bail, il ne résulte pas des pièces produites au débat par la bailleresse que tel a été le cas. Au contraire, le rapport d'expertise amiable versé par la preneuse témoigne que les travaux n'ont pas dépassé des limites de la surface louée, l'expert ayant mentionné : 'l'implantation de la station de lavage est bien dans l'emprise du plan joint au bail'. La bailleresse ne pouvait donc pas reprocher à la preneuse, comme elle l'a fait à plusieurs reprises, d'avoir effectué des travaux au-delà des limites des surfaces louées et ce dans plusieurs courriers du 10 novembre 2017, 13 décembre 2017, 25 mai 2018 et dans la mise en demeure du 12 février 2019. La mise en demeure du 12 février 2019, délivrée par la preneuse à la bailleresse, d'avoir à cesser les infractions sous peine de rétractation de l'offre d'indemnité d'éviction, n'est donc que très partiellement justifiée et uniquement concernant le reproche fait à la preneuse d'avoir effectué des percements de la dalle coulée en béton. Par ailleurs, la bailleresse ne pouvait pas s'opposer, comme elle l'a fait, aux autres travaux réalisés par la société preneuse, qui, non seulement, n'entraient pas dans la catégorie contractuelle des travaux soumis à autorisation de la bailleresse mais également étaient parfaitement conformes à la destination contractuelle du bail commercial, (et notamment la réfaction de la couverture transparente, la reprise des habillages des bandeaux, les châssis vitrés, l'habillage des poteaux en tôle aluminium laqué, le remplacement des quatre fils de poteaux par deux portiques, le démontage de l'ancienne station d'aspiration, etc...). La preneuse a donc bien subi un préjudice de jouissance en lien avec les refus et oppositions diverses de la bailleresse concernant les travaux permis par le bail commercial sans l'autorisation préalable de cette dernière. Les oppositions diverses de la bailleresse se sont matérialisées par la délivrance de multiples courriers pour s'opposer aux travaux sans distinction, par la réalisation de constats d'huissier de justice outre la signification d'une mise en demeure très partiellement fondée le 12 février 2019. La preneuse ayant quand même finalement pu réaliser certains travaux de rénovation de la station de lavage et d'aspiration, une indemnité de 2000 euros réparera entièrement le préjudice de jouissance subi par l'intéressée. Infirmant le jugement, la cour condamne la société Cicobail à payer à la société Car Wash Saint Barnabé une somme de 2000 euros de dommages-intérêts au titre de la violation de son devoir d'assurer la jouissance paisible des lieux loués. 2-sur les frais du procès A hauteur d'appel, si les dommages-intérêts alloués à la société intimée sont diminués, cette dernière reste la créancière de la bailleresse. Le jugement est en conséquence confirmé du chef de l'article 700 et des dépens. En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la société Cicobail sera condamnée à payer à la société intimée la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel (dont ceux exposés par la société Car Wash Saint Barnabé)