Cour d'appel, CHAMBRE 1 SECTION 1, 13 novembre 2025, n° 23/02079

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la clause pénale M. [M] [X] et Mme [R] [F] soutiennent que c'est à tort que le premier juge les a déboutés de leur demande en paiement au titre de la clause pénale, faisant valoir que les acquéreurs sont pleinement responsables de la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un financement de la promesse et qu'ils ont manqué à leur obligation d'information et de loyauté qui découlent de la régularisation du contrat lui-même. M. [S] [P] et Mme [U] [J] soutiennent que c'est à raison que le premier juge a retenu que les conditions de mise en 'uvre de la clause pénale n'étaient pas réunies, faisant valoir qu'ils n'ont commis ni faute ni négligence dans l'exécution de leurs obligations, notamment quant à la levée de la condition suspensive d'obtention d'un ou plusieurs prêts. Sur ce, Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. L'article 1304-3 alinéa 1er du même code dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. Il est constant que, dans une hypothèse telle que celle de l'espèce, l'acquéreur doit démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente. A cet égard, sauf convention contraire, le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt effectue les diligences requises et n'empêche pas l'accomplissement de la condition, lorsqu'il présente au moins une demande d'emprunt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse et restée infructueuse. Il est également jugé que l'acquéreur peut échapper à l'application des dispositions de l'article 1304-3 du code civil lorsqu'il démontre que, s'il avait présenté une demande conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente, cette demande aurait été rejetée (Civ. 3ème, 12 sept. 2007, n° 06-15.640). Il incombe enfin au créancier d'une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci. En l'espèce, le compromis de vente conclu entre les parties le 19 octobre 2020 stipule que la vente est conclue sous les conditions suspensives de droit commun (urbanisme, état hypothécaire, droit de préemption, etc.) et de l'obtention, par les acquéreurs, pour le 19 décembre 2020 à 18 heures, d'un ou plusieurs prêts d'un montant global de 300 000 euros, remboursable sur une durée de vingt-cinq ans et au taux d'intérêts, hors frais de dossiers, d'assurance et d'hypothèques, de 2 % l'an au maximum. Il prévoit, au titre de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, ce qui suit : « La présente condition suspensive sera considérée comme réalisée dès que l'acquéreur aura obtenu, dans le délai fixé ci-avant, un ou plusieurs prêts couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt et répondant aux caractéristiques définies au paragraphe D. (') Si les parties décidaient, pour des raisons de pure convenance personnelle, de proroger conventionnellement la durée de la présente condition suspensive, cette prorogation ne pourrait se faire que sur demande expresse de l'acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur. (') L'acquéreur s'engage à faciliter l'instruction des dossiers de prêts et à effectuer dans les plus brefs délais toutes les démarches lui incombant directement afin de ne pas augmenter la durée d'immobilisation des biens à vendre, laquelle pourrait constituer pour le vendeur un préjudice financier très grave. Il s'oblige notamment : à déposer une ou plusieurs demandes de prêt répondant aux caractéristiques définies ci-avant paragraphe D et couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt ; à fournir, à première demande, tous renseignements et documents et se soumettre à toute visite médicale qui pourront lui être demandés par les organismes financiers sollicités et, le cas échéant, par le mandataire dûment mandaté. (') Si la condition suspensive n'est pas réalisée dans le délai prévu au paragraphe F, sans que ce défaut incombe à l'acquéreur et sauf renonciation par ce dernier à ladite condition dans la forme prévue au paragraphe J, chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre. Dans ce cas, tout versement effectué par l'acquéreur lui sera immédiatement et intégralement restitué. En revanche, si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée, en application de l'article 1304-3 du code civil avec attribution de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive des biens à vendre ». Il est constant qu'au 19 décembre 2020, M. [S] [P] et Mme [U] [J] n'avaient pas obtenu le prêt mentionné dans le compromis de vente et qu'aucune demande de prorogation du délai stipulé n'a été expressément accordée par écrit par les vendeurs ni même sollicitée selon cette forme. Afin de démontrer les diligences qu'ils ont mises en 'uvre, ils produisent : - un courrier de refus de crédit immobilier adressé à M. [S] [P] et Mme [U] [J] émanant de la banque CIC Nord-Ouest, agence de [Localité 8] (Nord), en date du 12 mars 2021, portant sur une demande de prêt du 30 octobre 2020 d'un montant de 300 000 euros au taux d'intérêt fixe de 1,70 % sur une durée de trois cents mois, soit vingt-cinq ans ; - un courriel daté du même jour adressé à M. [S] [P], émanant de M. [N] [I], chargé d'affaires Professionnels auprès de l'agence de [Localité 8] de la banque CIC Nord-Ouest, faisant état de l'« entretien d'octobre 2020 » aux termes duquel l'intéressé l'avait sollicité pour le financement d'une résidence principale à [Localité 11] et, invoquant un certain retard dans ses dossiers, lui présentant ses excuses pour son délai de réponse, confirmant par ailleurs le refus du prêt sollicité compte tenu d'un taux d'endettement s'élevant à 49,7 % ; - deux courriers de refus de prêt immobilier émanant de la Banque populaire du Nord en date du 29 janvier 2021 portant sur des demandes émises à une date non précisée, l'une, d'un montant de 300 000 euros et, l'autre, de 305 857 euros, pour des prêts remboursables, chacun, sur une durée de vingt ans, ces deux courriers leur ayant été transmis par l'intermédiaire de M. [W] [D], directeur général associé au sein de l'agence de courtage, Access Courtage ; - leurs bulletins de salaire pour la période comprise entre les mois d'octobre et décembre 2020. Il résulte de la lecture combinée des courrier et courriel du 12 mars 2021 que M. [S] [P] et Mme [U] [J] avaient déposé le 30 octobre 2020, soit avant la date limite du 19 décembre 2020 prévue pour l'obtention de leur financement, une demande de prêt auprès de la banque CIC Nord-Ouest, d'un montant de 300 000 euros, sur vingt-cinq ans, pour un taux de 1,70 %, et donc conforme aux caractéristiques du prêt définies dans le compromis, demande qui a fait l'objet d'un refus le 12 mars 2021 en raison du taux d'endettement excessif qui en serait résulté, à savoir 49,7 %. La circonstance que ces courrier et courriel de refus de prêt émanent, non pas d'un conseiller en charge des particuliers, mais d'un chargé d'affaires « Professionnels » est indifférente dès lors qu'il ressort des éléments du dossier que M. [S] [P] exerce une profession libérale. S'il ne ressort par ailleurs pas du dossier que M. [S] [P] et Mme [U] [J] se seraient inquiétés auprès de leur conseiller bancaire de la durée du silence opposé par la banque à leur demande pendant plus de quatre mois, il apparaît qu'ils ne sont pour autant pas restés inactifs durant cette période puisqu'ils justifient avoir sollicité une agence de courtage pour les assister dans leur recherche de financement en la personne de M. [W] [D], directeur général associé au sein de l'agence Access Courtage, à une date nécessairement antérieure au 29 janvier 2021, date des refus de prêt opposés par la Banque populaire du Nord. Il en résulte que si la chronologie des faits peut certes paraître troublante, ces éléments ne sauraient suffire à considérer que les courriel et courrier du 12 mars 2021 auraient été établis par pure complaisance et ce, alors même qu'il ne peut être fait abstraction du contexte de tension majeure ayant pu survenir dans le traitement des dossiers à la suite de la pandémie de Covid 19 et, plus spécialement, du confinement mis en place par les autorités pour la période immédiatement consécutive à la demande des acquéreurs. Il ne peut donc être reproché à M. [S] [P] et Mme [U] [J] un manque de diligence à cet égard et ils ne sauraient être tenus pour responsables de la réponse tardive de la banque. À supposer même que les demandes, refusées, de prêt présentées par M. [S] [P] et Mme [U] [J] aient été présentées hors délai contractuel et, s'agissant de celles soumises à la Banque populaire du Nord, pour une durée inférieure et pour un montant très légèrement supérieur à ceux contractuellement fixés, il résulte du courriel émanant de la banque CIC Nord-Ouest du 12 mars 2021 que, même si les intéressés avaient, dans le délai imparti, formulé des demandes de financement pour le montant et la durée prévus au contrat, celles-ci auraient également été refusées en raison de l'insuffisance de leurs capacités financières. C'est par ailleurs par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a retenu qu'il importait peu que M. [S] [P] et Mme [U] [J] n'aient pas informé M. [M] [X] et Mme [R] [F] de leur refus de prêt à l'issue du délai de soixante jours prévu pour l'obtention de leur financement alors qu'aucune clause du compromis ne leur en faisait l'obligation. Ainsi, et alors enfin qu'aucun élément ne permet d'affirmer que M. [S] [P] et Mme [U] [J] auraient menti en déclarant, dans le compromis de vente, que leurs ressources s'élevaient mensuellement à 3 000 euros et que la seconde était en création d'entreprise, il apparaît que la condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt n'a pas été réalisée sans qu'une faute des acquéreurs ne soit à l'origine de cette défaillance. L'article 1304-3 du code civil ne peut donc recevoir application et le compromis de vente doit être considéré comme anéanti par le jeu de la condition suspensive relative à l'obtention d'un concours bancaire par M. [S] [P] et Mme [U] [J]. En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté M. [M] [X] et Mme [R] [F] de leur demande en paiement de la somme de 34 200 euros au titre de la clause pénale insérée dans le compromis de vente, outre divers frais. Sur les dépens et les frais irrépétibles : L'issue du litige justifie que soient confirmés les chefs du jugement relatifs aux dépens et frais irrépétibles et que M. [M] [X] et Mme [R] [F] soient condamnés aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à M. [S] [P] et Mme [U] [J] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.