Cour d'appel, Pôle 5 - Chambre 6, 12 novembre 2025, n° 24/15307

Motivation

* * * * * FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Suivant offre de prêt du 27 novembre 2007 acceptée le 10 décembre 2007, [E] [Z] (né en 1938 et époux séparé de biens de [R] [H] [G] [T]) a souscrit un prêt viager hypothécaire auprès du Crédit foncier de France, soumis aux articles L. 314-5 et suivants du code de la consommation, emportant affectation hypothécaire de sa résidence principale sise [Adresse 3] [Localité 8] (Landes ; « Villa Moun-Oustal », bien cadastré section AV nos [Cadastre 7], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 4]), en vue de bénéficier de liquidités. Le prêt a été consenti pour la somme de 211 200,00 euros en principal, au taux d'intérêt fixe annuel de 8,50 %. L'acte authentique a été dressé par maître [P] [W], notaire à [Localité 8] (Landes), le 20 décembre 2007. L'offre de prêt stipulait notamment: ' page 6 : « La valeur du bien hypothéqué estimée en date du 13/08/2007par l'expert choisi par les parties s'élève à 960 000 € ». Cette estimation préalable a été réalisée par [K] [A], expert, selon document à en-tête de l'entreprise Foncier Expertise. ' page 5: un coût global du crédit fixé à 334 233,45 euros (taux effectif global 9 %) après 11 ans et 8 mois et à 485 476,21 euros (T. E. G. 8,9 %) après 14 années et 8 mois et à 678 656,95 euros après 17 ans et 8 mois (T. E. G. 8,83 %) . Un tableau joint à l'offre de prêt évaluait le montant cumulé des intérêts courus sur 15 ans, durée prévisionnelle du prêt, à 506 825,70 euros. ' page 4: « Compte tenu de la valeur de l'immeuble rappelée ci-après et figurant dans le rapport de l'expert annexé à la présente offre de prêt, le moment où l'emprunteur aura épuisé l'actif net du bien (l'actif étant assimilé à la valeur de l'estimation visée ci-après) se situera 18 années et 7 mois après le versement des fonds. La date réelle sera postérieure dès lors que l'immeuble connaîtra une progression de sa valeur, antérieure dans le cas contraire. » Les fonds ont été mis à disposition de l'emprunteur en un seul versement en capital. Le bien a fait l'objet d'une nouvelle estimation par le même expert, le 3 mars 2010, pour un montant de 1 030 000 euros. Un deuxième prêt viager hypothécaire a été conclu entre les mêmes parties, par acte notarié signé en l'étude de maître [W] du 19 mai 2010, pour un montant de 25 700,00 euros en principal, au taux d'intérêt fixe annuel de 8,95 %. Le coût global du crédit était fixé à 74 191,02 euros (T. E. G. 9,38 %) après 15 ans et 7 mois, à 103 028,42 euros après 18 ans et 7 mois (T. E. G. 9,31 %), et à 140 322,31 euros (T. E. G. 9,26 %) après 21 années et 8 mois. Un tableau joint à l'offre de prêt évaluait le montant cumulé des intérêts courus sur 19 ans, durée prévisionnelle du prêt, à 101 475,42 euros. L'offre de prêt no 2 comportait (en page 6) une clause similaire prévoyant que, compte tenu de cette valeur retenue pour le bien, « le moment où l'emprunteur aura épuisé l'actif net du bien, tel que défini ci-dessus, se situera 43 années et 0 mois après le versement des fonds. La durée réelle avant l'épuisement de l'actif net du bien pourra être supérieure à 43 années et 0 mois en cas d'accroissement de la valeur de l'immeuble donné en garantie, inférieure à 43 années et 0 mois en cas de dépréciation de la valeur... » Les fonds ont été mis à disposition de l'emprunteur en un seul versement en capital. [E] [Z] est décédé le 11 mars 2014, laissant, pour lui succéder, ses deux enfants, [S] [Z] épouse [V], et [M] [Z]. Par actes d'huissier en date des 13 et 20 août 2014, [S] [Z] épouse [V] et [M] [Z] (ci-après les consorts [Z]) ont assigné maître [P] [W] et maître [I] [W] (fille et successeur du précédent), ainsi que la société Crédit foncier de France (ci-après le Crédit foncier de France), devant le tribunal de grande instance de Créteil demandant à celui-ci de prononcer la nullité des contrats de prêt viager hypothécaire pour vice du consentement, la déchéance du droit aux intérêts, et la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de dommages et intérêts et d'une indemnité de procédure. Par ordonnance d'incident du 13 juillet 2015 rendue à la demande des consorts [Z], une expertise de l'immeuble a été ordonnée, confiée à [D] [B]. Celle-ci, dans son rapport déposé le 19 juillet 2016, a conclu à une valeur de 540 000 euros au 13 août 2007, de 575 000 euros au 3 mars 2010 et de 600 000 euros à ce jour. Par jugement avant dire droit en date du 10 septembre 2018, le tribunal a ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture et la réouverture des débats, renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état électronique du 29 novembre 2018 à 9 heures 30 et enjoint à [S] [Z] épouse [V] et à [M] [Z] de conclure sur le moyen d'irrecevabilité tiré de l'absence de publicité des actes de procédure, présenté sur le fondement des articles 28 et 31 du décret no 55-22 du 4 janvier 1955, et de produire tous éléments utiles. Par jugement contradictoire en date du 25 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Créteil a : ' Rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'absence de publicité des actes de procédure, présenté sur le fondement des articles 28 et 31 du décret no 55-22 du 4 janvier 1955 ; ' Déclaré irrecevables comme prescrites les demandes relatives au prêt conclu le 10 décembre 2007 ; ' Rejeté l'ensemble des autres demandes formées par [S] [Z] épouse [V] et [M] [Z] ; ' Rejeté la demande de dommages et intérêts de maître [I] [W] ; ' Condamné in solidum [S] [Z] épouse [V] et [M] [Z] à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile : - au Crédit foncier de France la somme de 3 000 euros, - à maître [P] [W] et maître [I] [W], la somme de 1 500 euros chacun ; ' Condamné in solidum [S] [Z] épouse [V] et [M] [Z] aux dépens ; ' Autorisé les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision ; ' Dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire. Par déclaration du 24 janvier 2020, les consorts [Z] ont interjeté appel de ce jugement. Par arrêt contradictoire en date du 22 juin 2022, la cour d'appel de Paris a : ' Confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Et y ajoutant, ' Rejeté la fin de non-recevoir opposée par la société Crédit foncier de France, de la demande des appelants tendant à voir dire prescrite la demande en paiement de la banque ; ' Débouté la société Crédit foncier de France de sa demande en fixation de sa créance ; ' Condamné [M] [Z] et [S] [Z] épouse [V] à payer, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à raison des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, - à la société Crédit foncier de France, la somme de 3 000 euros, - à [P] [W] et [I] [W], la somme de 2 500 euros chacun ; ' Débouté [M] [Z] et [S] [Z] épouse [V] de leur propre demande formulée sur ce même fondement ; ' Condamné [M] [Z] et [S] [Z] épouse [V] aux entiers dépens d'appel et admis maître Audrey Hinoux, avocat au barreau de Paris, au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La société Crédit foncier de France a formé un pourvoi no Y 22-20.533 contre l'arrêt. Les consorts [Z] ont formé un pourvoi no N 22-21.719 contre le même arrêt. Les pourvois ont été joints. Par arrêt no 344 FS-B en date du 19 juin 2024, la première chambre civile de la Cour de cassation a : ' Cassé et annulé, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de déchéance du droit aux intérêts concernant le prêt viager hypothécaire conclu le 19 mai 2010, la fin de non-recevoir tirée de l'absence de publicité des actes de procédure sur le fondement des articles 28 et 30-5 du décret no 55-22 du 4 janvier 1955 et les demandes dirigées contre [P] [W] et [I] [W], l'arrêt rendu le 22 juin 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; ' Mis hors de cause [P] [W] et [I] [W] ; ' Remis l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; ' Condamné la société Crédit foncier de France aux dépens ; ' En application .de l'article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande formée par [M] [Z] et [S] [Z] épouse [V] envers [P] [W] et [I] [W] et la demande de ces derniers envers [M] [Z] et [S] [Z] épouse [V], celle de la société Crédit foncier de France et la condamne à payer à [M] [Z] et [S] [Z] épouse [V] la somme globale de 3 000 euros outre celle de 3 000 euros à [P] [W] et [I] [W] ; ' Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt serait transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé. Pour déclarer prescrite l'action en nullité du prêt viager hypothécaire consenti le 20 décembre 2007, l'arrêt de la cour d'appel retient que le défunt n'a jamais contesté l'évaluation de son bien résultant de l'estimation réalisée par l'expert, ce alors qu'il avait connaissance de l'ensemble des éléments qui ont servi à cette évaluation, étant partie prenante à l'expertise et qu'il lui était loisible de discuter, ce dont il s'est abstenu. La Cour de cassation a jugé qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, à quelle date l'emprunteur avait pu avoir connaissance du vice, dans toute son ampleur et ses conséquences, ses héritiers soutenant que l'erreur sur l'évaluation de l'immeuble hypothéqué n'avait pu être découverte que lors du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale. Pour rejeter l'action en nullité du prêt consenti le 19 mai 2010, l'arrêt de la cour d'appel retient que la surévaluation du bien immobilier affecté par l'hypothèque ne peut être considérée comme constitutive d'une erreur déterminante du consentement de l'emprunteur et que ce n'est pas la valeur du bien qui a déterminé le consentement de [E] [Z], lequel a obtenu le prêt dans les conditions qu'il souhaitait. La Cour de cassation a jugé qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1110 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance no 2016-131 du 10 février 2016, et l'article L. 314-5, 3o, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance no 2016-301 du 14 mars 2016. Pour rejeter la demande de la banque en fixation de sa créance, l'arrêt de la cour d'appel retient que le prêteur, alors que la dette des héritiers est plafonnée à la hauteur de la valeur de l'immeuble estimée au jour d'ouverture de la succession, ne justifie pas avoir procédé conformément aux stipulations contractuelles. La Cour de cassation a jugé qu'en se déterminant ainsi, sans se prononcer préalablement, comme elle y était invitée, sur la question de savoir si cette demande, tendant au même but qu'une demande en paiement, n'était pas prescrite pour avoir été formée après l'expiration du délai biennal de prescription, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. Entre-temps le Crédit foncier de France a, le 11 août 2021, fait signifier aux consorts [Z] un commandement de payer aux fins de saisie-vente en vertu des titres de créances constitués par les deux prêts viagers hypothécaires de 2007 et de 2010. Par exploit en date du 13 août 2021, les consorts [Z] ont contesté ce commandement devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Pontoise. La cour d'appel de Versailles, par arrêt en date du 30 novembre 2023, a jugé la créance du Crédit foncier de France prescrite sur le fondement de l'article L. 218-2 du code de la consommation, et annulé le commandement aux fins de saisie-vente. Le pourvoi formé par le Crédit foncier de France contre cet arrêt a été rejeté le 22 janvier 2025. [M] [Z] et [S] [Z] épouse [V] ont saisi la cour d'appel de ce siège par déclarations du 17 juillet 2024 et du 19 août 2024, qui ont été jointes le 28 janvier 2025, et aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 15 juillet 2025, ils demandent à la cour de : Confirmer le jugement du Tribunal concernant la fin de non-recevoir tiré de l'absence de publication de l'assignation, et du rejet, sur ce moyen, du pourvoi formé de ce chef, L'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau : A titre principal ' Dire et juger prescrite toute action et demande en paiement du Crédit Foncier de France, ' Débouter et rejeter les demandes du Crédit Foncier de France ' Débouter les consorts [W] de toutes leurs demandes. ' Condamner le Crédit Foncier de France à payer la somme de 124.000 € à titre de dommages-intérêts et celle de 100.000 € au titre de l'impossibilité de régler la succession et de préjudice moral. A titre subsidiaire : ' Dire et juger prescrite toute action et demande en paiement du Crédit Foncier de France, ' Subsidiairement, Juger nuls lesdits contrats de prêt viager hypothécaire pour dol ou erreur, et constater, en tout état de cause la prescription extinctive des titres en vertu des dispositions de l'article L221-1 du code des procédures civiles d'exécution ' Juger la déchéance acquise du droit aux intérêts des desdits contrats, ' Condamner le CREDIT FONCIER à payer la somme 792.300€, es qualité de successeur au titre de dommages intérêts, et la somme 100.000€ au titre de dommage et intérêts complémentaires, En tout état de cause : ' Condamner le CREDIT FONCIER à verser la somme de 50 000€ au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens ' Débouter le CFF et les Consorts [W] de toutes leurs demandes. Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 5 août 2025, la société anonyme Crédit foncier de France demande à la cour de : ' RECEVOIR le Crédit Foncier de France en ses écritures et y faisant droit ; ' DIRE tant irrecevable que mal fondée les demandes de condamnation du Crédit Foncier de France à hauteur de 124.000 euros et 100.000 euros et subsidiairement de 792.300 euros à titre de dommages et intérêts ; ' DONNER acte au Crédit Foncier de France qu'il acquiesce à la demande de nullité des actes de prêt pour erreur commune ;