Cour d'appel, 4ème CHAMBRE COMMERCIALE, 10 novembre 2025, n° 24/00659

Motivation

MOTIFS DE LA DECISION I- Sur les travaux de réfection de la toiture de la distillerie 8. Il n'est pas contesté que la réfection de la toiture des bâtiments donnés à bail à la société Distillerie de [Localité 6] incombe au bailleur. Le bail liant les parties prévoit en effet que le preneur est 'tenu de l'entretien et des réparations de toute nature, grosses ou menues, sauf celles mises à la charge du bailleur', à savoir les réparations 'mises à la charge des propriétaires par la loi (clos et couvert)' (page 4 du bail), le bailleur étant tenu de 'tenir les lieux loués clos et couverts suivant l'usage' (page 6 paragraphe 'Obligations du bailleur'). 9. Le litige qui oppose les parties porte sur la question de savoir : - d'une part, si la partie basse de la distillerie est, ou non, intégrée dans le bail, - d'autre part, si la réfection de la toiture de la partie haute de la distillerie implique, ou non, de mettre en conformité le système de désenfumage et, le cas échéant, sur qui (preneur ou bailleur) pèse la charge de cette mise en conformité. A- Sur la réfection de la toiture de la partie basse de la distillerie Moyens des parties 10. La Distillerie de [Localité 6] critique la décision entreprise en ce qu'elle a retenu que la partie basse de la distillerie n'était pas incluse dans les bâtiments loués que le bailleur a la charge d'entretenir, faisant valoir que cette partie basse a été construite antérieurement au bail initial, qu'elle est indissociable de la partie haute de la distillerie et qu'il s'agit d'un seul et même bâtiment (à savoir le bâtiment en moellons constituant l'ancienne distillerie) qui lui a été donné à bail, de sorte qu'il incombe à la société [Localité 6] d'assumer la charge des travaux de réfection de cette partie, rappelant enfin que le devis initialement établi par la société [F] à la demande de la bailleresse incluait bien cette partie basse de la distillerie. 11. La société [Localité 6] sollicite au contraire la confirmation du jugement sur ce point, faisant valoir que la partie bâtie donnée à bail est constituée du chai et de la seule partie haute de la distillerie tandis que la partie basse a été construite postérieurement à la conclusion du bail par la locataire, de sorte qu'en application du bail, le preneur est responsable, jusqu'à son départ, des constructions qu'il a fait édifier et tenu, à ce titre, de l'entretien de la partie basse de la distillerie. Réponse de la cour 12. Il résulte du contrat de bail liant les parties que les lieux loués serviront à l'exploitation d'une distillerie (page 4, paragraphe 'Destination des lieux') et que les lieux loués comprennent, pour la partie bâtie, le bâtiment de chai à vin et le bâtiment en moellons constituant l'ancienne distillerie. 13. La société Distillerie de [Localité 6] soutient que ce bâtiment en moellons inclut la partie basse de la distillerie laquelle a été construite entre 1970 et 1990, soit bien avant le bail du 13 avril 2000 mais aussi du bail initial de 1990. 14. Si la société [Localité 6] oppose qu'il s'agit d'une construction nouvelle édifiée par le preneur, elle reste taisante sur les devis, factures et permis de construire produits par la partie adverse, permettant d'établir que des travaux d'agrandissement de la distillerie et de création du bac à vinasses et cuves enterrées ont bien réalisés entre 1969 et 1984, soit antérieurement à la conclusion du bail. Plus particulièrement, le devis du 29 mai 1969, intitulé 'Agrandissement distillerie', accompagné de sa facture du 31 août 1969, en ce qu'il prévoient des travaux de décapage du sol, le terrassement en tranchées pour fondations, le remplissage des fouilles en béton, la chape, les jambages d'ouverture, les piliers et poutres, les canalisations, confortent la thèse de la société Distillerie de [Localité 6] selon laquelle l'ensemble de ces travaux ont abouti à la création de la partie basse de la distillerie avant la conclusion du bail initial, étant observé qu'aucune explication contraire quant à l'objet de ces travaux n'est apportée par la société [Localité 6]. 15. Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, il convient en conséquence de considérer que la partie basse de la distillerie fait bien partie des bâtiments donnés à bail. L'obligation d'entretenir et de rénover la toiture de cette partie basse incombe donc au bailleur sur qui pèse la charge des travaux de clos et de couverts, la société Distillerie de [Localité 6] faisant par ailleurs justement remarquer que le devis initialement établi par la société [F] à la demande de la bailleresse incluait bien la partie basse de la distillerie. 16. Le jugement sera infirmé en ce sens. B- Sur la réfection de la partie haute de la distillerie et la mise en conformité du dispositif de désenfumage Moyens des parties 17. La société [Localité 6] sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a retenu qu'elle devait supporter les frais des travaux de mise en conformité du système de désenfumage alors, d'une part, que ceux-ci ne sont pas des travaux de mise en sécurité du site dont les frais doivent être supportés pas le bailleur ; d'autre part, que ces travaux ne sont pas prescrits par l'administration, le courrier du 27 avril 2023 de la DREAL, partiellement produit par la Distillerie de [Localité 6], ne contenant aucune prescription en ce sens ; enfin, que l'entreprise [F] atteste pouvoir rénover les toitures sans toucher aux éléments de désenfumage existants. Elle ajoute qu'en toute hypothèse, le bail, antérieur au 5 novembre 2014, prévoit que les seules réparations à la charge du bailleur sont celles du clos et du couvert ; qu'exceptées ces réparations, le preneur est tenu des réparations de toute nature grosses ou menues, qu'en conséquence, les travaux de mise aux normes du système de désenfumage sont à la charge du preneur, comme cela a été le cas pour celui du chai même après la réfection de la toiture. 18. La société Distillerie de [Localité 6] demande la confirmation du jugement en ce qu'il a considéré que la réfection de la toiture de la partie haute de la distillerie, avec mise aux normes du désenfumage, incombait juridiquement au bailleur. Elle soutient que le bailleur est tenu, au titre de son obligation de délivrance, en application de l'article 1719 alinéa 2 du code civil, de donner en location un local conforme aux normes de sécurité ; que le bailleur doit assumer la charge des travaux de mise en conformité rendus nécessaires par de nouvelles normes de sécurité, devenus applicables en cours de bail ; que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, de même que les grosses réparations clos et/couverts rendus nécessaires par vétusté. Elle sollicite la condamnation sous astreinte de la société [Localité 6] à procéder aux travaux ou à lui verser les sommes nécessaires pour leur réalisation. Réponse de la cour 19. Il n'est pas contesté qu'il appartient à la société [Localité 6], bailleresse, de rénover la toiture de la partie haute de la distillerie, laquelle est en mauvais état. 20. Le litige opposant les parties porte sur la question de savoir si ces travaux de rénovation impliquent ou non la dépose du système de désenfumage existant, si la repose de ce dispositif de désenfumage nécessite son adaptation aux normes de sécurité en vigueur au jour de la réfection et enfin, le cas échéant, si ces travaux de mise en conformité doivent être pris en charge par le bailleur ou par le preneur. 21. Il est constant que la distillerie exploitée par la société Distillerie de [Localité 6] est équipée d'un dispositif de désenfumage qui a été installé antérieurement au 31 décembre 1998 et bénéficie, à ce titre, des exemptions prévues par l'arrêté préfectoral du 18 juin 2008 fixant les prescriptions générales applicables aux installations classées pour la protection de l'environnement soumises à déclaration sous la rubrique n°2250. 22. Il ressort des pièces produites aux débats que le 8 juin 2018, la société [Localité 6] a fait réaliser un devis par l'entreprise [F] portant sur des travaux de rénovation de la couverture des parties haute et basse de la distillerie et du chai. 23. Par courriel du 7 septembre 2018, la société [Localité 6] a sollicité l'accord de la société Distillerie de [Localité 6] pour la réalisation des travaux de couverture entre le 13 mai 2019 et le 26 juillet 2019 et lui a demandé de prendre attache, en sa qualité de gérante de la distillerie, avec les autorités compétentes (DREAL, SDIS etc...) 'afin de déterminer les caractéristiques (...) des éléments de sécurité' au motif qu'elle ignorait 'si les ouvrages actuels assurant la conformité de l'installation, le sont toujours et peuvent ainsi être réutilisés en l'état.' Le même jour, la société Distillerie de [Localité 6] a donné son accord de principe pour des travaux de couverture de mai à juillet 2019 tout en précisant qu'elle prenait attache avec la DREAL pour organiser une réunion de travail. Il est acquis que seuls les travaux de réfection de la toiture du chai ont été réalisés du 20 mai au 3 juin 2019, le preneur ayant refusé d'autoriser l'accès de l'entreprise [F] au chantier pour la réalisation des travaux de la partie haute de la distillerie, au motif que lors de sa visite du 22 octobre 2018 à laquelle étaient présentes toutes les parties, l'inspecteur de la DREAL aurait indiqué que dès lors que le dispositif de désenfumage serait déposé, il ne pourrait être reposé en l'état et devrait être préalablement remis aux normes en vigueur, à défaut de quoi la Distillerie de [Localité 6] ne pourrait pas maintenir son activité. 24. S'il est exact qu'aucun courrier ou rapport de la DREAL postérieur à cette réunion comprenant des prescriptions en matière environnementale ou sanitaire concernant le système de désenfumage de la distillerie n'est produit aux débats, il est intéressant d'observer que la société [Localité 6] a demandé à l'entreprise [F] d'établir un second devis concernant la réfection du dispositif de désenfumage, laquelle a été chiffrée à la somme de 21.222,20 euros selon devis du 19 mai 2019, ce second devis n'ayant été sollicité, selon la société Distillerie de [Localité 6], que parce que l'inspecteur de la DREAL avait notifié à la bailleresse qu'il s'agissait d'une obligation rendue nécessaire par la réfection de la toiture de la partie haute de la distillerie. 25. La société Distillerie de [Localité 6] produit en outre un courriel de la DREAL daté du 27 avril 2023 qui, en réponse à un courrier qu'elle lui avait adressé le 11 avril 2023 dans lequel elle lui demandait sa position sur la mise en conformité du désenfumage en cas de dépose-repose après réfection totale de la toiture, rappelle l'obligation pour la distillerie de refaire la toiture du bâtiment et mentionne que, selon les prescriptions de l'arrêté préfectoral du 27 mars 2009 et les règles de l'art actuel, les systèmes de désenfumage d'une distillerie soumise à enregistrement, doivent être automatiques et manuels. Elle verse également aux débats un courrier de son assureur Louvert & Coates, non daté, lui rappelant qu' 'en milieu industriel tous les travaux de rénovation de toiture doivent intégrer la rénovation du désenfumage ou sa mise en place en cas d'absence' et que 'pour être en phase avec les arrêtés type des distilleries (...), les commandes d'ouverture manuelle sont placées à proximité des accès. Les exécutoires sont de plus à déclenchement automatique.' 26. Au regard de l'ensemble de ces éléments, il est suffisamment rapporté la preuve de ce que non seulement la rénovation de la toiture de la partie haute de la distillerie implique la dépose du système de désenfumage existant mais aussi que la repose de ce système nécessite sa mise en conformité aux normes actuellement en vigueur telles qu'issues de l'arrêté préfectoral du 27 mars 2009 qui, comme le rappelle la DREAL dans son courriel du 27 avril 2023, prévoit un système de désenfumage automatique et manuel. 27. Si les parties s'opposent ensuite sur la question de savoir qui, du bailleur ou du preneur, doit prendre en charge ces travaux de mise en conformité, il sera rappelé qu'en application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer un bien conforme à sa destination contractuelle. Cette obligation, inhérente au bail, implique en l'espèce que c'est à la société [Localité 6] qu'il incombe par principe de supporter la charge des travaux de mise en conformité rendus nécessaires par de nouvelles normes de sécurité afin que l'activité de distillerie exploitée par la société Distillerie de [Localité 6] dans les lieux loués, selon la destination prévue au contrat, puisse continuer à s'exercer en conformité avec les prescriptions réglementaires de sécurité. Si les cocontractants peuvent certes déroger à ce principe dans le contrat de bail par une clause exonératoire au profit du bailleur, une telle clause dérogatoire doit être expresse. Or, force est de constater que le contrat de bail liant les parties, qui met à la charge du bailleur les travaux du clos et du couvert, ne contient aucune clause expresse selon laquelle les travaux de mise en conformité seraient à la charge du preneur. 28. Il résulte de ce qui précède qu'il incombe à la société [Localité 6] de réaliser, à ses frais, la réfection de la toiture de la partie haute de la distillerie avec mise aux normes du dispositif de désenfumage. 29. En conclusion, la société [Localité 6] sera condamnée à procéder à ses frais aux travaux de réfection de la toiture de la distillerie (parties haute et basse) et de mise en conformité du dispositif de désenfumage le tout, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, ladite astreinte courant pendant un délai de trois mois. II- Sur les demandes en résolution du bail et en dommages et intérêts formées par la société [Localité 6] Moyens des parties 30. Sur le fondement de l'article 1231 du code civil, la société [Localité 6] reproche à la société Distillerie de [Localité 6] d'avoir manqué à ses obligations contractuelles en résistant abusivement à la réalisation des travaux sur la partie haute de la toiture depuis le 4 juin 2019, en s'abstenant de lui communiquer la prescription administrative de la DREAL qu'elle affirme avoir reçue et en ne respectant pas les termes du bail en empiétant sur des terrains voisins et s'arrogeant des droits. Elle soutient que ces manquements justifient le prononcé de la résolution judiciaire du bail aux torts du preneur, ainsi que l'allocation de dommages et intérêts en réparation des préjudices financiers qu'elle a subis. 31. La société Distillerie de [Localité 6] conteste s'être opposée à la réalisation des travaux de couverture de la toiture de la distillerie, étant demanderesse elle-même de leurs réalisations. Réponse de la cour 32. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1227 du même code énonce que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. 33. En l'espèce, il a été jugé ci-avant que la réfection de la toiture de la partie haute de la distillerie impliquait nécessairement, lors de la dépose-repose du système de désenfumage, la mise en conformité de ce système aux normes en vigueur et que ces travaux de mise en conformité incombaient au bailleur. En conséquence, le refus, par le preneur, de laisser le bailleur procéder aux travaux sur la partie haute, sans y inclure la mise en conformité du dispositif du désenfumage, ne peut être qualifié d'abusif. Il ne peut non plus être valablement reproché au preneur de n'avoir pas communiqué au bailleur les prescriptions administratives de la DREAL alors qu'il ressort des débats qu'à l'issue de sa visite sur site le 22 octobre 2018, aucun rapport écrit n'a été établi par celle-ci, raison pour laquelle dans son courrier du 11 avril 2023, la société Distillerie de [Localité 6] a demandé à la DREAL sa position sur la conformité du désenfumage en cas de dépose-repose d'une ondeline fusible après réfection totale de la toiture, rappelant que lors de sa visite précédente, elle avait indiqué qu'en cas de réfection, il faudrait mettre aux normes le dispositif de désemfumage. Enfin, le bailleur ne produit aucune pièce tendant à caractériser l'empiétement par le preneur sur des terrains voisins. 34. Faute d'établir les manquements contractuels de la société Distillerie de [Localité 6], la société [Localité 6] sera déboutée de ses demandes en résolution de bail aux torts du preneur et en dommages et intérêts. III- Sur les demandes d'injonction et de dommages et intérêts formées par la société Distillerie de [Localité 6] Moyens des parties 35. Affirmant qu'il appartient au bailleur de lui permettre un accès effectif à l'ensemble de ses installations, mais aussi de s'abstenir de toute action ayant pour objet ou effet de l'empêcher de jouir paisiblement des lieux, selon l'usage qui perdure entre elles depuis plus de trente ans, la société Distillerie de [Localité 6] fait valoir que la société [Localité 6] a tenté de lui restreindre les accès à ses installations notamment en la privant d'accès au deux chemins qu'elle utilisait depuis plus de trente ans, ce qui a conduit à l'arrêt de la distillerie plusieurs jours, en coupant l'accès d'alimentation en eau de forage, en condamnant certaines portes et fenêtre du bâtiment et en entreposant du matériel sur son terrain. Elle demande en conséquence que la société [Localité 6] soit enjointe, sous astreinte : - d'ôter toute entrave, tout obstacle, apposé sur le terrain donné à bail sans l'autorisation du locataire, ainsi que sur les chemins permettant à la Distillerie de [Localité 6] d'accéder à l'ensemble de ses installations, fut-ce par le biais du GFA [Localité 6] ayant pour dirigeant commun M. [L] [T] ou de la SCEA de [Localité 6] dirigée par son épouse [C] [T] ; - d'élargir le chemin d'accès aux installations exploitées par la Distillerie de [Localité 6] ainsi que l'entrée du site sur la route départementale 36 afin de les remettre à son état antérieur; - de rétablir l'eau de forage, de déverrouiller les portes et fenêtres condamnées et de s'empêcher de restreindre, directement ou indirectement, les accès de la Distillerie de [Localité 6] à ses installations jusqu'au terme du Bail et au départ effectif de la Distillerie de [Localité 6], fut-ce par le biais du GFA [Localité 6] ayant pour dirigeant commun M. [L] [T] ou de la SCEA de [Localité 6] dirigée par son épouse [C] [T]. Elle réclame aussi la réparation des préjudices financier, moral et de réputation, qu'elle affirme avoir subis à ce titre, à hauteur de la somme globale de 84.072,37 euros. 36. La société [Localité 6] réplique que le preneur ne peut pas revendiquer de droit de propriété sur la parcelle du GFA [Localité 6] ni sur la sienne. Elle fait observer que les demandes d'injonction de l'appelante visent le GFA [Localité 6], de sorte qu'elle n'est nullement responsable des préjudices allégués, ajoutant que l'accès à la distillerie n'a jamais été fermé et qu'il n'est pas démontré que les agissements reprochés se seraient poursuivis après l'arrêt du 9 novembre 2022. Elle conclut au débouté de l'ensemble des prétentions adverses. Réponse de la cour 37. En vertu de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 38. En l'espèce, alors qu'il est pas contesté que le GFA de [Localité 6] est propriétaire non seulement des parcelles se situant de part et d'autre du chemin d'accès dont il est demandé l'élargissement, mais aussi de la parcelle sur laquelle avait été apposés les piquets ayant donné lieu à l'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux le 9 novembre 2022, ainsi que du fonds où se situe l'eau de forage dont il est réclamé le rétablissement, force est de constater que ce GFA n'a pas été mis dans la cause. Il s'ensuit que les demandes de la société Distillerie de [Localité 6] visant à voir élargir ledit chemin d'accès et rétablir l'eau de forage ne peuvent prospérer en ce qu'elles sont formées contre la société [Localité 6]. Il en est de même s'agissant des demandes d'indemnisation des conséquences de la pose de piquets et d'interruption de l'eau de forage sur son activité financière. 39. En outre, pas plus que devant le premier juge, la société Distillerie de [Localité 6] ne justifie en appel de ce que les agissements tendant à restreindre son accès aux installations se sont poursuivis depuis l'arrêt du 9 novembre 2022 de la cour d'appel de Bordeaux ayant ordonné sous astreinte le retrait des piquets litigieux. 40. Il s'ensuit que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a débouté la société Distillerie de [Localité 6] de ses demandes tant d'injonction que de dommages et intérêts. IV- Sur les demandes accessoires 41. La société [Localité 6], qui succombe principalement au présent litige, supportera la charge des dépens de première instance et d'appel, et sera équitablement condamnée à payer à la société Distillerie de [Localité 6] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.