En-tête
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-5 ARRÊT AU FOND DU 06 NOVEMBRE 2025 AC N° 2025/ 345 Rôle N° RG 22/03464 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJACC [T] [G] C/ Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES « [Adresse 1] » Copie exécutoire délivrée le : à : Me Patrick LADU SELARL MAXIME ROUILLOT - FRANCK GAMBINI Décision déférée à la Cour : Jugement du tribunal Judiciaire de NICE en date du 25 Novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/01834. APPELANT Monsieur [T] [G] demeurant [Adresse 1]/FRANCE représenté par Me Patrick LADU, avocat au barreau de NICE INTIME LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le Cabinet CROUZET & BREIL, dont le siège social est à [Adresse 4], elle-même prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié ès- qualités audit siège social représenté par Me Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT - FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE substituée par Me Romain TOESCA, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 16 Septembre 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Marc MAGNON, Président Madame Patricia HOARAU, Conseiller Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025, Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Mme Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Faits et procédure
*** EXPOSE DU LITIGE Suivant acte du 24 octobre 2006, Monsieur [G] a acquis le lot n°177 au sein de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] situé à [Localité 3] et soumis aux statuts de la copropriété. Considérant que des ouvrages ont été édifiés sans autorisation sur les parties communes, le syndicat des copropriétaires l'a fait assigner par acte du 16 avril 2018. Par jugement du 25 novembre 2021 le tribunal judiciaire de Nice a statué en ces termes': Dit que les demandes du syndicat des copropriétaires non prescrites'; Condamne [T] [G] à démolir les trois murs à l'aplomb des bords extérieurs de l'abri formant une extension du lot 177, à supprimer les deux velux insérés dans l'auvent servant de toit à la construction litigieuse'; Dit n'y avoir lieu à prononcer une astreinte, Déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes tendant à voir [T] [G] démolir le rehaussement du mur situé en bordure de la terrasse du 1er étage du lot 177 et à supprimer le chauffe-eau à l'extérieur adossé à ce mur, Rejette les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile'; Condamne [T] [G] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] aux dépens chacun à hauteur de 50'%, Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire'; Le tribunal a considéré en substance': - que M. [G] ne rapporte pas la preuve que l'abri construit par le propriétaire précédent et objet d'une résolution de l'assemblée générale du 2 décembre 1985 soit l'ouvrage litigieux, ni même qu'il ait plus de trente ans'; - que le syndicat des copropriétaires démontre que la terrasse couverte a été modifiée postérieurement à l'acquisition'; - que la preuve tant du rehaussement du mur situé en bordure de la terrasse que de l'implantation du cumulus ne sont rapportées. Par acte du 8 mars 2022 [T] [G] a interjeté appel de la décision. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 août 2025 [T] [G] demande à la cour de': DÉCLARER l'appel de Monsieur [G] recevable et fondé. DÉCLARER CONFIRMER le jugement du 25 novembre 2021 en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de démolir le rehaussement du mur situé en bordure de la terrasse du 1 er étage du lot 177 et de sa demande visant à supprimer le chauffe-eau adossé à ce mur. INFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a : ' DIT les demandes du syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] » non prescrites ' CONDAMNE Monsieur [T] [G] à démolir les 3 murs construits à l'aplomb des bords extérieurs de l'abri, formant une extension du lot 177 de la copropriété ' CONDAMNE Monsieur [T] [G] à supprimer les 2 vélux insérés dans l'auvent servant de toit à la construction litigieuse ' DEBOUTE Monsieur [T] [G] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles engagés dans la présente instance ' CONDAMNE Monsieur [T] [G] aux dépens à hauteur de 50% Statuant à nouveau, REJETER le syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] », pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet CROUZET & BREIL, en sa demande visant à la démolition des 3 murs construits à l'aplomb des bords extérieurs de l'abri, formant une extension du lot 177 de la copropriété, l'action étant prescrite. REJETER le syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] », pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet CROUZET & BREIL, en sa demande visant à la suppression des 2 velux insérés dans l'auvent servant de toit à la construction litigieuse, l'action étant prescrite. Sur l'appel incident de la copropriété « [Adresse 1] » : REJETER les demandes du syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] », pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet CROUZET & BREIL, comme prescrites. REJETER la demande portant sur la démolition d'un mur mitoyen faute de mise en cause de la copropriété « [Adresse 2] ». DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] », pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet CROUZET & BREIL, de son appel incident visant à voir démolir le rehaussement du mur situé en bordure de la terrasse du 1er étage du lot 177 et à voir supprimer le chauffe-eau adossé à ce mur. DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] », pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet CROUZET & BREIL de son appel incident visant à voir condamner Monsieur [G] à procéder aux démolitions sous astreinte de 1000€ par jour de retard. DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] », pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet CROUZET & BREIL, de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens. CONDAMNER le syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] », pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet CROUZET & BREIL, à payer à Monsieur [T] [G] la somme de 3.000€ par application des dispositions de l'article 700 du CPC. Il soutient': - qu'il n'a pas modifié l'emprise de l'ouvrage mais uniquement réalisé des travaux de rénovation'; - que la demande de démolition des murs est prescrite, car dès l'assemblée générale du 2 décembre 1985 a été votée la démolition de la « bâtisse » édifiée par Mme [V]', qui occupait les parties communes'; - que celle-ci n'a pas été détruite et qu'il n'a rien modifié'; - qu'il produit des attestations témoignant de l'ancienneté de plus de 40 ans de l'ouvrage'; - que selon l'attestation du diagnostiqueur de la société Juris Expertise l'extension était déjà existante lors de l'acquisition par son auteur M [B], sans qu'elle ait fait l'objet d'un mesurage, conformément à la demande expresse de celui-ci', - qu'il n'a pas étendu la toiture mais procédé à des réparations en raison d'infiltrations'; - qu'il a consenti un bail en juin 2007 pour le rez-de-chaussée, dans la partie extension qui n'a pas été mesuré par le diagnostiqueur'; - que les velux ont été installés en 2006-2007 et qu'il n'a pas été en mesure de les faire régulariser auprès de la mairie, - que le mur sur lequel est fixé le cumulus existe depuis de nombreuses années tel que cela a été corroboré par M [P], entendu par Me [F], Huissier de Justice, lors de son constat le 18/01/2019'; - qu'il conteste avoir réalisé un rehaussement du mur'; Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 juillet 2025 le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] demande à la cour de': CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de NICE en date du 25 novembre 2021 en ce qu'il a : Dit les demandes du syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] » non prescrites ; Condamné Monsieur [T] [G] à démolir les 3 murs construits à l'aplomb des bords extérieurs de l'abri, formant une extension du lot 177 de la copropriété ; Condamné Monsieur [T] [G] à supprimer les 2 velux insérés dans l'auvent servant de toit à la construction litigieuse Débouté Monsieur [T] [G] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles engagés dans la présente instance REFORMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de NICE en date du 25 novembre 2021 en ce qu'il a : Dit n'y avoir lieu d'assortir cette condamnation (les 3 murs et les velux) d'une astreinte ; Débouté le syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] » de ses demandes tendant à voir condamner M. [T] [G] à démolir le rehaussement du mur situé en bordure de la terrasse du 1er étage du lot 177 et à supprimer le chauffe-eau à l'extérieur adossé à ce mur, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard, passé le délai d'un mois de la signification du jugement à intervenir ; Débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles engagés dans la présente instance ; Condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] aux dépens à hauteur de 50% ; Et statuant à nouveau, CONDAMNER Monsieur [T] [G] à démolir le rehaussement du mur situé en bordure de la terrasse du 1er étage du lot 177 ainsi qu'à supprimer le chauffe-eau adossé au mur extérieur ASSORTIR cette condamnation prononcée à l'encontre de Monsieur [T] [G] de même que celle concernant la démolition des 3 murs et des velux, d'une astreinte de 1.000 € par jour de retard, passé le délai d'un mois de la signification de la décision à intervenir CONDAMNER Monsieur [T] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles engagés dans la présente instance. CONDAMNER Monsieur [T] [G] aux entiers dépens, de première instance et d'appel, distraits au profit de la SELARL ROUILLOT-GAMBINI, représentée par Maître Maxime ROUILLOT, Avocat aux offres de droit. Il réplique': - que lors de l'assemblée générale du 2 décembre 1985, les copropriétaires ont voté au titre de la résolution n°7 en faveur de la démolition de l'abri construit sans autorisation par l'ancien propriétaire du lot, Madame [V]'; - que cette construction était un simple abri, différent de l'extension à usage d'habitation édifiée par [T] [G]'; - que l'auteur de l'appelant atteste que lors de la vente en octobre 2006 il n'existait que trois piliers ouverts'; - que l'acte de vente mentionne bien une terrasse recouverte de plaques ondulées'; que tant en application du règlement de copropriété que des dispositions du code civil il s'est approprié un emplacement de terrain constituant une partie commune'; - que les factures qu'il produit ne sont pas probantes dans la mesure où elles concernent des produits tels que peinture, électricité, plomberie mais pas des matériaux de gros-'uvre'; - que s'agissant des velux Monsieur [G] reconnaît les avoir posés en 2017 ou 2018, sans autorisation de l'assemblée générale de la copropriété, et cela malgré le refus de l'autorisation administrative qu'il avait sollicitée. - que le mur de clôture situé dans le prolongement de la terrasse était au moment de la vente d'une hauteur représentant la moitié environ du mur actuel, - que c'est au moment de la création de l'extension que le mur a été rehaussé et que le cumulus a été posé pour desservir la construction nouvelle. La clôture de l'instruction a été prononcée le 02 septembre 2025.
Motivation
MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires L'article 2227 du code civil prévoit que le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. [T] [G] soutient que la demande de démolition de l'ouvrage litigieux a fait l'objet d'un vote en ce sens lors de l'assemblée générale du 2 décembre 1985, et qu'en l'absence de démolition effective, le syndicat des copropriétaires est prescrit à la solliciter à nouveau. Il s'évince du procès verbal du 2 décembre 1985 que la résolution n°7 concerne «'l'abri construit par Madame [V] sans permis de construire ni accord préalable de la copropriété porte un préjudice à l'esthétique de l'immeuble'», et que la démolition de cette construction a été accueillie par un vote favorable. Le libellé de la résolution, qui évoque un abri, est manifestement en contradiction avec l'ouvrage litigieux qui selon les photographies versées aux débats se compose d'une construction comprenant des murs pleins, une porte et un toit. S'agissant des attestations des voisins qui indiquent que l'extension existe depuis plus de 40 ans et qu'elle n'aurait subi aucune transformation, leur analyse conduit à retenir qu'elles sont insuffisamment étayées car elles ne précisent pas l'état de l'extension et sont contredites par les pièces fournies aux débats qui démontrent incontestablement que l'ouvrage litigieux a été modifié puisque sa toiture de tôle a été remplacée par des tuiles et supporte des velux qui auraient été fixés en 2017 selon M.[G]. Il doit donc être retenu que l'abri objet de la résolution précitée a été structurellement modifié depuis le vote portant sur sa démolition et que la demande présentée par le syndicat des copropriétaires lors de l'assignation délivrée le 16 avril 2018, en ce qu'elle porte sur la démolition d'une bâtisse et non d'un abri, n'est pas couverte par la prescription soulevée au titre du contenu de la résolution ayant voté la démolition de l'abri. [T] [G] se fonde également sur les dispositions de l'article 42 alinéa 1 la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction à la date de l'assignation qui prévoit que sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. Il soutient que lors de l'acquisition du bien en 2006 la construction litigieuse existait déjà dans l'état qu'elle présente actuellement, rendant prescrite l'assignation en démolition de 2018. [T] [G] qui invoque la prescription ne produit pour autant aucune pièce utile permettant de confirmer que la bâtisse litigieuse existait dans cet état dès son acquisition. L'acte de vente du 24 octobre 2006 n'en fait pas état puisqu'il décrit le bien comme «'une construction élevée d'un étage sur rez-de-chaussée se composant au rez-de-chaussée d'une pièce, cuisine Wc et dressing et à l'étage d'une chambre et une salle de bains avec water closet ». Le diagnostic technique établi par Juris Expertises le 3 mai 2006 et annexé à l'acte de vente décrit le bien ainsi': au rez-de-chaussée « un séjour sur cuisine, un dégagement, un wc et un rangement'» et à l'étage «'une chambre et une salle de bains avec wc'» le tout d'une superficie de 46,29 m², sans évoquer la présence d'une pièce annexe présente dans un espace bâti et clos. Sur ce point, [T] [G] produit une attestation de ladite société du 5 septembre 2023 qui indique que le certificat de mesurage aurait été effectué à la demande du propriétaire, M.[B], uniquement sur une partie de la maison et non pas sur l'intégralité de la surface, la partie vétuste n'ayant pas été mesurée. La cour observe d'une part que l'attestation est non conforme aux dispositions du code civil et d'autre part qu'elle n'est étayée par aucun autre élément démontrant qu'en 2006 il existait une partie vétuste bâtie telle que le revendique l'appelant, non comprise dans le mesurage, et qu'il aurait acquis en connaissance de cause une parcelle comprenant une partie bâtie non reprise dans son acte de vente. Enfin les factures produites par l'appelant pour soutenir qu'il aurait fait des travaux de rénovation de la bâtisse en 2006 et non pas des travaux de construction ne permettent aucunement d'établir que l'extension litigieuse existait déjà dans sa configuration actuelle puisque les mentions de ces factures ne concernent que des achats de peinture et de petits outillages et ne sont pas de nature en tant que telles à être affectées au bâtiment concerné. Les moyens soulevés par M.[G] sont également contredits par les photographies versées aux débats et notamment celles prises par l'auteur de la partie appelante qui permettent de constater avant 2006 l'existence d'un abri composé de trois poteaux et d'une toiture en tôle ondulée servant de lieu de stationnement et de stockage, et celles prise lors du constat d'huissier du 18 janvier 2019 qui représentent une bâtisse en béton comportant une porte, une toiture et deux velux. Ces éléments objectifs doivent conduire à considérer que, lors de l'achat du bien par [T] [G], l'ouvrage litigieux était encore en état d'abri, comme décrit en 1985, et ne se présentait pas sous la forme d'une bâtisse fermée. [T] [G] échoue en conséquence à démontrer que la situation des lieux en 2006 était connue et identique à celle de 2018 lors du dépôt de l'assignation par le syndicat des copropriétaires. Le moyen au titre de la prescription sera rejeté et le jugement qui a confirmé le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] recevable en son action sera confirmé. Sur les demandes du syndicat des copropriétaires Selon l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l'article 24. Lorsque l'assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre; b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci . Il n'est pas contesté que l'extension litigieuse a été édifiée sur un espace partie commune de la copropriété et qu'aucune demande d'autorisation n'a été présentée par la partie appelante pour réaliser les travaux, quelque que soit leur nature. Les éléments évoqués ci-dessous doivent conduire à confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné [T] [G] à procéder à la démolition de l'extension bâtie et recouverte d'un toit comportant deux velux. En raison de l'opposition manifeste de l'intéressé à s'y conformer la démolition devra être réalisée dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision et à défaut d'une condamnation à une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard durant quatre mois. S'agissant du mur de clôture rehaussé à partir de l'angle du bâtiment d'habitation et le long de la voie d'accès, et du cumulus accolé, les photographies versées aux débats permettent de constater que le mur de clôture du lot 177 a manifestement été relevé en hauteur entre 2006 et 2018 et supporte également sur la partie rehaussée un cumulus destiné à la production d'eau qui est situé immédiatement au-dessus du toit de l'extension litigieuse. Compte tenu du caractère accessoire à l'extension de cet équipement directement accolé au mur de clôture rehaussé il conviendra de considérer que ces ouvrages se situent incontestablement sur une partie commune et doivent également être démolis, sous astreinte dans les conditions identiques à l'astreinte précitée. Le jugement sera en conséquence infirmé sur ce point. Sur les demandes accessoires En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d'infirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile. [T] [G] qui succombe sera condamné aux dépens des deux instances, distraits au profit de la SELARL ROUILLOT-GAMBINI et aux frais irrépétibles qu'il est inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1].
Dispositif
PAR CES MOTIFS La cour, Infirme le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la demande au titre du mur de clôture et du cumulus', en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à la moitié des dépens de la première instance et rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile'; Confirme le jugement pour le surplus, Statuant des chefs infirmés et y ajoutant, Condamne [T] [G] à démolir l'extension bâtie accolée au bâtiment principal formant le lot 177 de l'ensemble immobilier [Adresse 1] situé [Adresse 1] à [Localité 3] dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision, Dit que faute pour [T] [G] de s'exécuter dans le délai imparti, il sera redevable passé ce délai d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 100 euros par jour de retard pendant quatre mois'; Condamne [T] [G] à démolir le rehaussement du mur de clôture sur la partie qui supporte le cumulus et qui se prolonge le long de la voie d'accès et à déposer le cumulus qui y est adossé, situés sur le lot 177 de l'ensemble immobilier [Adresse 1] situé [Adresse 1] à [Localité 3] dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision, Dit que faute pour [T] [G] de s'exécuter dans le délai imparti, il sera redevable passé ce délai d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 100 euros par jour de retard pendant quatre mois'; Condamne [T] [G] aux dépens des deux instances, distraits au profit de la SELARL ROUILLOT-GAMBINI'; Condamne [T] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] pris en la personne de syndic en exercice la somme de 5'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile'; LE GREFFIER LE PRESIDENT