Cour d'appel, Pôle 5 - Chambre 3, 23 octobre 2025, n° 21/14505

Motivation

SUR CE, 1- Sur la recevabilité des demandes formées par la société Sovalles 1-1 Sur l'absence des chefs du jugement critiqués dans la déclaration d'appel En vertu de l'article 901 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure à celle issue du Décret n°2023-1391 du 29 décembre 2023 applicable à la présente instance compte tenu de la date de la déclaration d'appel, la déclaration d'appel contient, à peine de nullité, 'les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible'. En outre, l'article 562 du code de procédure civile dispose que l'appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif du jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. Il se déduit de cet article que lorsque la déclaration d'appel tend à la réformation du jugement sans mentionner les chefs de jugement qui sont critiqués, l'effet dévolutif n'opère pas de sorte que la cour n'est pas saisie (2e Civ., 30 janvier 2020, pourvoi n° 18-22.528). En l'espèce, la société [B] demande à la cour, au dispositif de ses conclusions, de prononcer l'irrecevabilité des demandes de la société Sovalles. Toutefois, il résulte des dispositions ci-dessus rappelées que l'omission dans la déclaration d'appel des chefs du jugement critiqués n'est pas sanctionnée par l'irrecevabilité des demandes de l'appelant. Au demeurant, la cour observe que la société [B] avait déjà saisi le conseiller de la mise en état d'une demande d'irrecevabilité de l'appel fondée sur l'omission dans la déclaration d'appel des chefs du jugement critiqués et qu'elle avait été déboutée de sa demande. Dans son dispositif, le jugement querellé du 9 mars 2021 a notamment rejeté les autres demandes des parties. Or, dans sa déclaration d'appel, la société Sovalles demande la réformation ou l'annulation du jugement en ce qu'il a : 'Rejeté les demandes relatives à la prise en charge par la société [B] des indemnités d'occupation dues depuis le 1er janvier 2013 et a condamné la société [B] à payer à la société Sovalles à compter du 1er janvier 2014, par an en principal, outre TVA, une indemnité d'occupation de 189.360€, valeur locative de marché fixée par la cour au titre des locaux occupés par la société [B], ou à défaut la somme de 138.600 €, et ce faisant a débouté la société Sovalles de ses demandes subsidiaires tendant à, pour le cas où la société [B] contesterait disposer de droits vis à vis de Mme [Z], puis de Mme [Z] et de ses enfants, et enfants et de la SCI du [Adresse 1] : - dire que la société Sovalles est fondée à refuser le renouvellement du sous-bail pour des motifs graves et légitimes au titre des infractions commises par la société [B] qui, à plusieurs reprises, sans autorisation, a percé des murs porteurs. - Et encore plus subsidiairement, pour le cas où un droit à paiement d'indemnité d'éviction serait reconnu au bénéficie de la société [B], - Condamner la société [B] à s'acquitter à titre d'indemnité d'occupation, de la somme de 138.600 € à compter du 1er janvier 2014, valeur locative retenue par la cour d'appel de Paris. - Dire qu'il n'y a lieu à abattement pour précarité dès lors que depuis plusieurs années, la société [B] n'a réglé aucune somme, nonobstant les dispositions de l'article L.145-28 du code de commerce. - Désigner tel expoert pour qu'il soit apprécié du montant de l'indemnité d'éviction due à la société [B]. Et en ce qu'il a débouté la société Sovalles de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ordonné l'exécution provisoire de la présente décision, Dit que les parties conserveront la charge de leurs propres dépens.' Ce faisant et contrairement à ce que soutient la société [B], la société Sovalles ne s'est pas contentée d'indiquer les demandes formulées devant le premier juge dans sa déclaration d'appel, elle a sollicité l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté ses demandes et précisé les demandes ainsi rejetées. En conséquence, la société Sovalles n'a pas omis de mentionner les chefs du jugement critiqués dans sa déclaration d'appel. 1-2 Sur l'absence des chefs de jugement critiqués dans le dispositif des premières conclusions de l'appelante Il résulte du deuxième alinea de l'article 954, dans sa rédaction antérieure à celle issue du Décret n°2023-1391 du 29 décembre 2023, que les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Si, en application de ces dispositions, les chefs de jugement critiqués doivent être énoncés dans les conclusions, il est constant que cet énoncé ne doit pas nécessairement figurer au dispositif des conclusions (2e Civ., 3 mars 2022, pourvoi n° 20-20.01). Il s'en déduit que l'omission des chefs de jugement critiqués dans le dispositif des premières conclusions de l'appelante, contrairement à ce que soutient la société [B], n'est pas sanctionnée par l'irrecevabilité desdites conclusions ou des demandes de l'appelante. 1-3 Sur l'absence de formulation juridiquement valable C'est à raison que la société [B] soutient que le dispositif des conclusions de la société Sovalles ne contient pas que des prétentions au sens de l'article 954 du code de procédure civile et qu'il comporte des demandes de 'juger' qui ne sont en réalité qu'un rappel des moyens invoqués. Pour autant, il ne s'agit pas d'une cause d'irrecevabilité de l'ensemble des demandes de la société Sovalles. La cour se bornera à ne pas répondre à celles des demandes de la société Sovalles qui ne constituent pas des prétentions visant à lui conférer un droit. 1-4 Sur le caractère nouveau des prétentions de la société Sovalles L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions née de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. L'article 565 ajoute que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent. L'article 566 précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. En l'espèce, une fois le dispositif des conclusions de la société Sovalles dépouillé des demandes de 'dire' et de 'juger' qui ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 768 code de procédure civile, il apparait que la société Sovalles a sollicité devant le premier juge, notamment : - qu'il soit dit qu'il appartient à la société [B] de s'acquitter de toutes sommes dues en contrepartie de son droit de jouissance sur les locaux constituant l'assiette du bail principal, - à titre subsidiaire, que la société [B] soit condamnée à payer à la société Sovalles, à compter du 1er janvier 2014, par an en principal, outre la TVA, une indemnité d'occupation de 189.360 €, ou à défaut de 138.600 €, - à titre encore plus subsidiaire, pour le cas où un droit à paiement d'indemnité d'éviction serait reconnu à la société [B], que celle-ci soit condamnée au paiement de la somme de 138.600 € par an à compter du 1er janvier 2014, à titre d'indemnité d'occupation. A hauteur d'appel, la société Sovalles demande à la cour de : - condamner la société [B] à payer une indemnité d'occupation par an en principal à compter du 1er janvier 2014 de 189.360 € avec indexation chaque année à la date anniversaire et pour la première fois le 1er janvier 2015 en fonction de la variation des indices ILC publiés par l'INSEE des premiers trimestres 2014 et 2015 et ainsi de suite chaque année, la variation prenant toujours en compte les indices des premiers trimestres de l'année d'indexation par rapport à l'année précédente, - à défaut, condamner la société [B] à payer à la société Sovalles la somme de 622.019,84 € acquittée par la société Sovalles à titre d'indemnité d'occupation, sauf à ordonner expertise et condamner la société [B] à payer une provision à la société Sovalles de 600.000 €. Etant rappelé que le caractère nouveau des prétentions formées en cause d'appel s'analyse indépendamment du fondement juridique invoqué à l'appui de ces prétentions, il résulte de l'examen des prétentions formées en cause d'appel par la société Sovalles et de leur comparaison avec les demandes formées en première instance, que les prétentions formées par la société Sovalles en cause d'appel ne sont pas nouvelles. En effet, d'une part, la société Sovalles avait déjà formé en première instance une demande d'indemnité d'occupation contre la société [B]. De deuxième part, la demande de la société Sovalles de condamnation de la société [B] à lui payer la somme de 622.019,84 € tend aux mêmes fins que la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation dès lors qu'il s'agit d'obtenir le paiement par la société [B] de la contrepartie de sa jouissance des locaux litigieux. De dernière part, la demande d'expertise qui n'est qu'une mesure d'instuction peut être formée pour la première fois en cause d'appel à l'appui d'une prétention au fond qui elle n'est pas nouvelle. En conséquence, il convient de rejeter la demande de la société [B] tendant à ce que l'ensemble des demandes en appel de la société Sovalles soient déclarées irrecevables. 2- Sur la demande d'indemnité d'occupation formée par la société Sovalles En application de l'article L.145-9 du code de commerce, les baux des locaux soumis au statut des baux commerciaux cessent par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. L'article L.145-10 du code de commerce précise, dans son quatrième alinea, que dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. Il résulte des articles L.145-14 et L.145-17 du code de commerce que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais qu'il doit payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement dont il est dispensé s'il justifie d'un motif grave et légitime. En matière de sous-location, l'article L.145-32 du code de commerce dispose que le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. En l'espèce, il est acquis que le bail principal conclu entre les consorts [Z] et la société Sovalles a pris fin le 31 décembre 2012 par l'effet du congé délivré par les consorts [Z] à la société Sovalles, ainsi que l'a jugé la cour d'appel de Paris dans son arrêt du 11 septembre 2019. La société [B] revendique, à la suite de la fin du bail principal conclu entre les consorts [Z] et la société Sovalles et en vertu des clauses du sous-bail, un droit direct vis-à-vis du propriétaire des locaux à devenir son locataire principal. Toutefois, ce positionnement est incompatible tant avec le comportement procédural adopté par les consorts [Z] dans le litige qui les a opposés à la société Sovalles et qui s'est terminé par l'arrêt de la cour du 11 septembre 2019 qu'avec l'arrêt du 11 septembre 2019 lui-même. En effet, il résulte de cet arrêt que les consorts [Z] ont demandé et obtenu, sans opposition de la société Sovalles sur le principe, la fixation d'une indemnité d'occupation statutaire à la charge de la société Sovalles, due à compter du 1er janvier 2013, ce qui implique nécessairement la reconnaissance de l'occupation des locaux par la société Sovalles, si ce n'est sur un plan matériel en tout cas sur un plan juridique, et exclut l'existence d'un contrat de bail entre les consorts [Z] et la société [B] à la même période portant sur les mêmes locaux. En outre, il n'est pas apporté la preuve du paiement d'un loyer par la société [B] aux consorts [Z] à partir du 1er janvier 2013 ou d'une date ultérieure. Il se déduit de ces éléments qu'à la date du 17 février 2014, date à laquelle la société Sovalles a refusé le renouvellement du sous-bail à la société [B], la société Sovalles n'était plus titulaire du bail principal mais continuait à occuper juridiquement les locaux au titre de son droit au maintien dans les lieux conformément aux dispositions de l'article L.145-28 du code de commerce. Le droit de la société Sovalles au maintien dans les lieux, qui lui conférait un simple droit d'occupation des locaux, ne lui conférait pas le droit de renouveler ou de refuser de renouveler le sous-bail conclu avec la société [B]. En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a dit que l'acte de refus de renouvellement du 17 février 2014 délivré par la société Sovalles est dépourvu d'effet, le bail principal ayant pris fin le 31 décembre 2012 et débouté la société [B] de sa demande d'indemnité d'éviction. Pour autant, il n'en demeure pas moins que le sous-bail conclu entre la société Sovalles et la société [B] a pris fin le 31 décembre 2013, par l'effet de la demande de renouvellement formée par la société [B], et que la société [B] qui a continué à occuper matériellement les locaux est devenue occupante sans droit ni titre vis à vis de la société Sovalles à compter du 1er janvier 2014. Il s'en déduit que la société [B], occupante matérielle sans droit ni titre des locaux, est redevable enverse la société Sovalles, occupante juridique des locaux en vertu du droit au maintien dans les lieux qui lui a été reconnu dans l'arrêt du 11 septembre 2019, d'une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2014. Cette indemnité d'occupation est une indemnité d'occupation de droit commun, compensatoire et indemnitaire, et non une indemnité d'occupation statutaire. La cour observe que l'indemnité d'occupation réclamée par la société Sovalles à l'encontre de la société [B] à titre principal est une indemnité d'occupation de droit commun. Etant rappelé que la société Sovalles n'est ni la propriétaire ni la locataire des locaux à la période considérée, il convient de fixer cette indemnité d'occupation non pas à la valeur locative de marché comme le demande la société Sovalles mais au montant du dernier sous-loyer indexé, soit la somme arrondie de 120.000€. En conséquence, il convient d'infirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté la société Sovalles de sa demande d'indemnité d'occupation et, statuant à nouveau, de dire qu' à compter du 1er janvier 2014 et tant que la société Sovalles est redevable de l'indemnité d'occupation statutaire fixée dans l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 11 septembre 2019 envers les consorts [Z] ou la société civile du [Adresse 1] ou le nouveau propriétaire des locaux, la société [B] est redevable envers la société Sovalles d'une indemnité d'occupation mensuelle de 120.000 €. 3- Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société [B] pour appel abusif Dans la mesure où il a été partiellement fait droit à l'appel de la société Sovalles, le caractère abusif de l'appel interjeté par la société Sovalles n'est pas établi. Il convient en conséquence de débouter la société [B] de sa demande de dommages et intérêts pour appel abusif. 4- Sur les frais irrépétibles et les dépens La société [B] est la partie succombante. En conséquence et en application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient d'infirmer le jugement querellé en ce qu'il a dit que les parties conserveront la charge de leurs dépens et de condamner la société [B] aux dépens de première instance et d'appel. En outre, l'équité commande d'infirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté la société Sovalles de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner la société [B] à payer à la société Sovalles la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par cette dernière en première instance et en appel.