En-tête
N° RG 23/03652 - N° Portalis DBVX-V-B7H-O6NV Décision du Juge des contentieux de la protection de lyon au fond du 03 mars 2023 RG : 1122000670 S.C.I. SCI DU QUARTIER DE VAISE ROCHECARDON C/ [W] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre ARRÊT DU 15 Octobre 2025 APPELANTE : La SCI DU QUARTIER DE VAISE ROCHECARDON, société civile immobilière, inscrite au RCS LYON sous le numéro 529035321 dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège Représentée par Me Anne-christine SPACH, avocat au barreau de LYON, toque : 847 INTIMÉ : M. [Y] [W] né le 09 Avril 1966 à [Localité 3] [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Thierry BRAILLARD de la SELARL THIERRY BRAILLARD ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, toque : 124 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 04 Août 2025 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Septembre 2025 Date de mise à disposition : 15 Octobre 2025 Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier. Composition de la Cour lors du délibéré : - Bénédicte BOISSELET, président - Véronique DRAHI, conseiller - Nathalie LAURENT, conseiller Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
Faits et procédure
* * * * * EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 17 août 2018, M. [K] [Z] a consenti à M. [Y] [W] le bail d'un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 540 €, outre des charges locatives mensuelles à hauteur de 100 €. La société du Quartier de Vaise Rochecardon vient aux droits de M. [Z], pour avoir acquis ce logement ainsi que cinq autres dans le même immeuble, en 2010. Par acte du 27 décembre 2021, la société du Quartier de Vaise Rochecardon a fait commandement à M. [W] de payer un arriéré de loyer et de charges de 8.193,02 €, arrêté au 13 septembre 2021. Par acte du même jour, elle a fait sommation à M. [W] de cesser toute activité non conforme à la destination des lieux dans le garage, de cesser tout trouble de voisinage et de laisser le propriétaire procéder au remplacement des radiateurs en vue d'améliorer la consommation énergétique des locaux loués. Par acte du 31 janvier 2022, la société du Quartier de Vaise Rochecardon a fait assigner M. [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de paiement de l'arriéré locatif et de constat de la résiliation du bail. Par jugement réputé contradictoire du 3 mars 2023, le juge des contentieux de la protection a : Rejeté la demande en paiement formulée par la société du Quartier de Vaise Rochecardon au titre des loyers et charges arrêtés au 30 décembre 2022, échéance de décembre incluse ; Constaté que M. [W] a une créance à l'égard de la société du Quartier de Vaise Rochecardon à hauteur de 135 € suite au décompte arrêté au 30 décembre 2022, échéance de décembre 2022 incluse ; Déclaré la demande en résiliation du bail présentée par la société du Quartier de Vaise Rochecardon recevable ; Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail consenti par M. [Z] portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] ne sont pas réunies ; Rejeté la demande d'expulsion formulée par la société du Quartier de Vaise Rochecardon à l'égard de M. [W] ; Rejeté la demande formulée par la société du Quartier de Vaise Rochecardon au titre des indemnités d'occupation à l'égard de M. [W] ; Rejeté toutes les autres et plus amples demandes des parties ; Rejeté la demande de la société du Quartier de Vaise Rochecardon sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ; Condamné la société du Quartier de Vaise Rochecardon aux dépens. Par déclaration enregistrée le 2 mai 2023, la société du Quartier de Vaise Rochecardon a interjeté appel de ce jugement. Par conclusions enregistrées au RPVA le 27 décembre 2023, la société du Quartier de Vaise Rochecardon demande à la cour : Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a : o Rejeté la demande en paiement formulée par la société du Quartier de Vaise Rochecardon au titre des loyers et charges arrêtés au 30 décembre 2022, échéance de décembre incluse, o Constaté que M. [W] a une créance à l'égard de la société du Quartier de Vaise Rochecardon à hauteur de 135 € suite au décompte arrêté au 30 décembre 2022, échéance de décembre 2022 incluse, o Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail consenti par M. [Z] portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] ne sont pas réunies, o Rejeté la demande d'expulsion formulée par la société du Quartier de Vaise Rochecardon à l'égard de M. [W], o Rejeté la demande formulée par la société du Quartier de Vaise Rochecardon au titre des indemnités d'occupation à l'égard de M. [W], o Rejeté toutes les autres et plus amples demandes des parties, o Rejeté la demande de la société du Quartier de Vaise Rochecardon sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, o Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision, o Condamné la société du Quartier de Vaise Rochecardon aux dépens ; En conséquence, statuant à nouveau, Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et ordonner l'expulsion de M. [W] et celle de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 3], au besoin avec le concours de la force publique ; Condamner M. [W] à payer la somme de 12.217,60 € arrêtée au 5 décembre 2020 inclus au titre des loyers et charges impayés outre intérêt légal à compter de la délivrance de l'assignation le 21 janvier 2022, sauf à parfaire ou diminuer des sommes qui seraient dus ultérieurement selon décompte qui sera fourni lors des débats ; Condamner le même à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier terme des loyers et charges à hauteur de 640 € à compter du prononcé de la résiliation du bail et ce jusqu'à libération effective des lieux ; Rejeter toutes demandes de M. [W] ; Condamner le même à payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner M. [W] aux entiers dépens, y compris les coûts des commandements de payer, et des notifications notamment à la CCAPEX. L'appelante, qui rappelle avoir confié la gestion des 6 appartements qui lui appartiennent à la Régie Le Syndic Equitable en septembre 2017 et l'avoir reprise en septembre 2020, selon accord amiable de résiliation du mandat, observe que sur les 6 appartements, seuls deux locataires anciens, Mme [R] et M. [W] "posent soucis", le défaut de règlement récurrent des loyers par ce dernier lui causant des difficultés de trésorerie et des retards de paiement de ses échéances de prêt. Elle lui reproche en outre d'avoir son adresse professionnelle et de travailler comme restaurateur à domicile dans son appartement et son garage depuis le 1er octobre 1995, le garage, où il a effectué illégalement des branchements pour l'électricité, l'eau et le gaz, lui servant de cuisine, ce qui met la sécurité de l'immeuble en péril. Elle ajoute que M. [W] lui interdit tout accès à son garage, ce qui l'empêche d'avoir accès au compteur d'eau pour effectuer les relevés pour les parties communes, étant précisé que chaque appartement a un compteur individuel, à l'exception de l'intimé. Elle fait valoir que : M. [W] a reconnu sa dette de loyer auprès de la Caisse d'allocations familiales, le montant de cette dette étant indiqué au commandement de payer à hauteur de 8.193,02 € au 13 septembre 2021, en sorte que le décompte est justifié, étant précisé qu'il ressort du décompte établi par la Régie Le Syndic Equitable au 1er avril 2019 que cette dette s'élevait à 5.710 €, laquelle n'a pas été réglée, aux termes d'un protocole d'accord du 24 mai 2019, M. [W] a reconnu devoir la somme de 2.160 € qu'il ne justifie pas davantage avoir réglée. Elle estime en conséquence que le décompte communiqué est correct et précise que selon décompte à jour au 5 décembre 2023, la somme due s'élève à 12.217,60 €, étant observé que la prescription triennale invoquée ne s'applique pas à l'intégralité de cette somme. S'agissant des charges, l'appelante soutient que M. [W] reconnaît sa dette à hauteur de 100 € par mois, que s'il la justifie par un accord avec le mandataire en contrepartie d'une prestation de ménage des parties communes, le paiement de ces charges lui a néanmoins toujours été demandé y compris par la Régie elle-même, comme cela ressort du décompte du 1er avril 2019 établi par cette dernière. Elle estime que la preuve de cet accord n'est pas rapportée et, à tout le moins, que son caractère exonératoire ne lui est pas opposable. Elle sollicite en conséquence le constat de la résiliation du bail. Elle s'oppose par ailleurs à la demande de M. [W] aux fins de transmission des quittances de loyer en bonne et due forme au visa de l'article 21 de la loi de 1989, à défaut pour lui d'être à jour dans le règlement de ses loyers, étant précisé que des quittances lui ont été envoyées avec la mention qu'il n'était pas à jour. Par conclusions enregistrées au RPVA le 7 mars 2024, M. [W] demande à la cour : Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : o Rejeté la demande en paiement formulée par la société du Quartier de Vaise Rochecardon au titre des loyers et charges arrêtés au 30 décembre 2022, échéance de décembre incluse, o Constaté que M. [W] a une créance à l'égard de la société du Quartier de Vaise Rochecardon à hauteur de 135 € suite au décompte arrêté au 30 décembre 2022, échéance de décembre 2022 incluse, o Déclaré la demande en résiliation du bail présentée par la société du Quartier de Vaise Rochecardon recevable, o Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail consenti par M. [Z] portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] ne sont pas réunies, o Rejeté la demande d'expulsion formulée par la société du Quartier de Vaise Rochecardon à l'égard de M. [W], o Rejeté la demande formulée par la société du Quartier de Vaise Rochecardon au titre des indemnités d'occupation à l'égard de M. [W], o Rejeté toutes les autres et plus amples demandes des parties, o Rejeté la demande de la société du Quartier de Vaise Rochecardon sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, o Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision, o Condamné la société du Quartier de Vaise Rochecardon aux dépens ; Déclarer irrecevable la demande en paiement des loyers et charges antérieurs à janvier 2019 comme étant prescrite ; A titre reconventionnel, Ordonner à la société du Quartier de Vaise Rochecardon de remettre à M. [W] des quittances de loyer établies en bonne et due forme, sans la mention « Procédure en cours pour les loyers et charges dues », et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 5ème jour de la signification de la décision à intervenir ; En tout état de cause, Condamner la société du Quartier de Vaise Rochecardon à payer à M. [W] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Condamner la même aux entiers dépens d'instance et d'appel. M. [W] fait valoir que le décompte produit par la bailleresse à l'appui du commandement de payer du 27 septembre 2021, démontre que les impayés remontent à 2017 alors que la demande en paiement des loyers antérieurs à janvier 2019 est irrecevable comme étant atteinte par la prescription triennale de l'article 7-1 de la loi de 1989. Il rappelle les incohérences affectant la demande de condamnation formée par la bailleresse telles que relevées par le tribunal, qui retient que : le décompte produit avec l'assignation mentionne un reste à payer au 31 décembre 2021 de 1.535 €, somme qui ne correspond pas à la somme réclamée par la SCI dans l'assignation délivrée le 31 janvier 2022 qui s'élève à 7.455 €, la bailleresse passe sous silence l'accord verbal entre M. [W] et la Régie Le Syndic Equitable l'exonérant des charges locatives en contrepartie du nettoyage et de l'entretien des parties communes dont la preuve résulte du protocole d'accord du 24 mai 2019 en vertu duquel il était prévu des versements mensuels de 100 € en plus du loyer courant pour apurer sa dette de loyer de 2.160€, sans qu'il soit fait état des charges mensuelles de 100 €, ce qui est corroboré par le mail adressé par la Régie à M. [W] le 18 mai 2020, précisant que la dette de loyer s'élevait à 3.140 €, sans mention de la provision sur charges, étant précisé que cet accord est opposable à la SCI du Quartier de Vaise Rochecardon en vertu du mandat pour agir en son nom dont la Régie était titulaire et observé qu'au demeurant, il n'est versé aux débats aucune régularisation de charges pour les années 2017 à 2022. Il estime en conséquence que c'est à juste titre que le tribunal a retranché de l'arriéré locatif la somme de 1.200 € correspondant aux charges locatives annuelles et partant constaté la caractère créditeur solde du compte de M. [W]. Il observe que l'appelante qui invoque à son endroit un exercice illégal d'une activité de restauration à son domicile, ne fonde pas sa demande sur cet élément dont elle ne rapporte pas la preuve, la seule domiciliation d'une entreprise individuelle dans son logement n'étant pas interdite par la loi. Il ajoute qu'il n'est pas davantage rapporté de lien de causalité entre les difficultés de trésorerie et les incidents de paiement de son prêt invoqués par la bailleresse et des retards ou défauts de paiement du loyer par l'intimé. Il sollicite enfin que l'appelante lui transmette des quittances en bonne et due forme, c'est à dire sans la mention "Procédure en cours pour les loyers et charges dues" qui lui porte préjudice et visant le mois entier et non pas une période débutant au 5 du mois, qui relève d'une confusion entre la date d'exigibilité du loyer et la période concernée par le règlement.
Motivation
MOTIFS DE LA DECISION Sur l'existence de la dette locative En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 7-1 de la même loi, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. La cour ne peut que constater comme le premier juge que la somme de 7.455 € sollicitée par assignation du 31 janvier 2022 ne correspond nullement au décompte alors produit dont il résultait une dette de 1.535 € au 31 décembre 2021, c'est à dire un mois plus tôt, alors que le commandement de payer du 27 septembre 2021, vise la somme de 8.193,02 € sans aucun décompte en annexe, ce qui témoigne de la confusion dans laquelle la bailleresse gère elle-même cette location. Par ailleurs, la prescription triennale soulevée par l'intimé et non contestée par l'appelante est acquise pour les loyers antérieurs à janvier 2019, au vu de la date de l'assignation et de la date de leur exigibilité fixée au 5 du mois concerné. Pour les périodes suivantes, la cour retient comme le premier juge que M. [W] justifie de ce qu'il est exonéré des charges, en contrepartie de l'entretien et du ménage des parties communes de l'immeuble où se situent les appartements dont l'appelante est propriétaire selon un accord verbal qui a perduré avec la Régie Syndic Equitable dans le cadre du mandat de gestion dont elle est titulaire à l'égard de l'appelante et qui lui est en conséquence opposable. En effet, d'une part, il est acquis que M. [W] paie systématiquement le loyer sans les charges, d'autre part, M. [M] [X], autre locataire dans l'immeuble dont il n'y a pas lieu de remettre en cause le caractère probant du témoignage déclare que M. [W] se charge effectivement de l'entretien et du nettoyage des parties communes. Par ailleurs, M. [W] a produit en première instance un relevé général des dépenses du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2019, dans lequel figure chaque année une ligne "indemnité ménage immeuble [W]" pour un montant de 1.200 €, correspondant au montant annuel des charges provisionnelles, pièce non versée à hauteur d'appel mais non contestée, que la cour estime donc acquise aux débats. Enfin, selon protocole d'accord du 24 mai 2019 prévoyant un échéancier de paiement de sa dette de loyer par M. [W], cette dette n'est composée que du loyer stricto sensu hors charges, ce qui est corroboré par le mail du 18 mai 2020 adressé à la bailleresse par sa mandataire qui actualise la dette loyer sans y intégrer les charges. Il y a donc lieu de tenir compte de cette exonération pour le calcul de la dette locative de l'intimé. En conséquence, la cour confirme qu'il y a lieu de déduire le montant des provisions sur charges du montant des arriérés retenus pour chaque année par l'appelante, en sorte que la dette de M. [W] pour la période 2019 à 2022 s'élève à 1.470 €, la cour ne confirmant pas en revanche, le raisonnement du premier juge qui estime que le décompte pour l'année 2019 n'est pas probant. En effet, l'appelante verse aux débats non seulement les décomptes concernés mais également le grand livre général ainsi que la liste des mouvements de son compte CIC confirmant les sommes portées aux décompte locatifs y compris celui de 2019. Cette somme de 1.470 € se décompose ainsi : 2810 +1470 + 1198 +997 - (4 x 1200). Pour l'année 2023 et pour les mêmes raisons, la dette locative de M. [W] s'élève à 2.235,60 € (3435,60 - 1200). Au total, M. [W] est donc redevable de la somme de 3.705,60 € au 5 décembre 2023. La cour infirme le jugement et condamne ce dernier au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, en application de l'article 1231-6 du Code civil. Sur la demande en constat de la résiliation du bail Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce même texte dispose que le commandement de payer contient, à peine de nullité, notamment : 2° Le montant mensuel du loyer et des charges, 3° Le décompte de la dette ; Enfin, il prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement au débiteur avec comme corollaire la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le temps ainsi accordé et le constat de son absence d'effet en cas de remboursement effectif dans les délais impartis. Ce qui vaut pour les dettes restant à régler au jour de l'audience, vaut a fortiori pour celles définitivement réglées en cours de procédure, sauf à priver le locataire des droits qu'il tient de ce texte, en le plaçant dans une situation moins favorable que s'il était resté débiteur de tout ou partie de la dette. M. [W] invoque les incohérences du premier décompte produit par l'appelante mais ne soulève pas l'irrégularité du commandement de payer lequel ne contient pas de décompte de la dette et n'invoque pas de grief à ce titre. La cour retient en conséquence que la clause résolutoire est acquise depuis le 27 janvier 2022. M. [W] fait état de ce que le 17 février 2023, la SCI du Quartier de Vaise Rochecardon lui a délivré un congé pour reprise à effet au 17 août 2023, dont il ne conteste pas la régularité. En conséquence, la cour considère qu'il n'y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et que l'expulsion de M. [W] et de tous occupants de son chef doit être ordonnée, M. [W] ne formant aucune demande subsidiaire dans ses écritures. Il sera en outre condamné au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers courants hors charges locatives. Sur la demande reconventionnelle de M. [W] Selon l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. M. [W] verse aux débats les quittances de loyer transmises par la SCI du Quartier de Vaise Rochecardon du 5 septembre 2022 au 5 avril 2023 correspondant à des paiements effectivement réalisés par l'intimé, selon le décompte actualisé produit, étant rappelé l'exonération du paiement des charges retenue par la cour. Il y a donc lieu d'enjoindre à l'appelante de transmettre à M. [W] les-dites quittances dépourvues de la mention "procédure en cours pour les loyers et charges dus" qui peuvent effectivement faire grief à M. [W] pour la recherche d'un appartement, sans qu'il soit nécessaire d'assortir cette injonction d'une astreinte. Sur les mesures accessoires La décision déférée est infirmée en ses dispositions relatives aux dépens de première instance. Succombant, M. [W] supportera les dépens de première instance et d'appel. L'équité commande en outre de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI du Quartier de Vaise Rochecardon de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et de débouter cette dernière ainsi que M. [W] de leurs demandes respectives à ce titre à hauteur d'appel.
Dispositif
PAR CES MOTIFS La cour d'appel, Statuant dans les limites de l'appel, Infirme la décision attaquée en toutes ses dispositions, sauf au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne, M. [Y] [W] à payer à la SCI du Quartier de Vaise Rochecardon la somme de 3.705,60 €, au titre des loyers et indemnités d'occupation impayées au 5 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; Constate que la clause résolutoire insérée au bail est acquise depuis le 27 janvier 2022 ; Dit que M. [Y] [W] doit quitter les lieux et qu'à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur est autorisé à faire procéder à son expulsion, tant de sa personne que de ses biens, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; Condamne M. [Y] [W] à payer à la SCI du Quartier de Vaise Rochecardon une indemnité d'occupation égale au montant du loyer hors charges qui auraient été, jusqu'à libération effective et totale des lieux ; Ordonne à la SCI du Quartier de Vaise Rochecardon de transmettre à M. [Y] [W] des quittances de loyers pour la période du 5 septembre 2022 au 5 avril 2023 dépourvues de la mention "procédure en cours pour les loyers et charges dus" ; Condamne M. [Y] [W] aux dépens de première instance et d'appel ; Déboute les parties de leurs demandes respectives en application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et à hauteur d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT