Cour d'appel, Ch civ. 1-4 copropriété, 15 octobre 2025, n° 23/08055

Motivation

MOTIFS DE LA DECISION La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. En application de l'article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien des prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion' et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.' A titre préliminaire: Les demandes tendant à voir la Cour 'dire' ou 'juger que' telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l'arrêt. Il n'y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés. En préalable : rappel du contexte juridictionnel caractérisant cette très petite copropriété de trois membres Par jugement du 1er avril 2019 du Tribunal judiciaire de Nanterre saisi par Mme [W], ont été annulées les résolutions suivantes de l'assemblée générale du 29 juin 2016 : * n°3 approuvant la gestion des comptes de l'exercice 2015, * n°12 augmentant le budget prévisionnel de l'exercice 2017, * n°14 augmentant le seuil en-dessous duquel le Conseil syndical doit être consulté, * n°15 augmentant le seuil en-dessous duquel la mise en concurrence est exclue, * n°16 donnant mandat général au syndic pour les travaux d'entretien de l'immeuble, n°20-1 à 20-5 pour non application de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 alors même que les travaux du parking venaient transformer les parties communes, * n°21-1 à 21-5 pour absence de mise en concurrence pour les travaux de mise en place du système de vidéo surveillance du parking. Ledit jugement a débouté Mme [W] de sa demande d'annulation de la résolution n°4 donnant quitus au syndic pour l'exercice 2015 au motif que le quitus a pour objet la ratification des actes de gestion du syndic, mais ne concerne pas l'approbation comptable. Le même jugement a débouté Madame [W] de sa demande de constater l'inexistence des assemblées générales des 30 juin 2008, 30 juin 2011, 29 juin 2012 et 30 juin 2014. Par un jugement du 30 novembre 2020, le Tribunal judiciaire de Nanterre saisi par Mme [W], a annulé les résolutions suivantes de l'assemblée générale du 16 décembre 2016 : * n°2, 3, 4, 5 et 6 approuvant les comptes des exercices 2007, 2010, 2011, 2013 et 2015, * n°7 fixant le budget de fonctionnement prévisionnel de l'exercice 2017, * n°15 en précisant que les pompes étant des éléments privatifs, les frais y afférents n'ont pas à être votés en assemblée générale et répartis en fonction des tantièmes. Ledit jugement a débouté Mme [W] de sa demande d'annulation de la résolution n°14 concernant l'approbation des factures VEOLIA dues à une surconsommation d'eau, ainsi que de sa demande d'annulation de la résolution n°17 en ce qu'elle n'invoquait pas dans ses écritures l'une des raisons légales permettant de prononcer l'annulation d'une résolution d'assemblée générale. Ce jugement du 30 novembre 2020 est revêtu de l'autorité de chose jugée en vertu des articles 1355 du code civil et 500 du code de procédure civile, n'ayant pas fait l'objet d'un appel. Par un jugement du 30 mars 2021, le Tribunal judiciaire de Nanterre saisi par Mme [W], a annulé les résolutions suivantes de l'assemblée générale du 30 juin 2017 : * n°3 et 4 approuvant les comptes de l'exercice 2016 et donnant quitus au syndic, * n°7 fixant le budget de fonctionnement prévisionnel de l'exercice 2017, Aucune des deux parties ne mentionne avoir relevé appel de ce jugement. Par un jugement du 4 juillet 2022, le Tribunal judiciaire de Nanterre saisi par Mme [W], a annulé la résolution n°4 de l'assemblée générale du 27 juillet 2018, approuvant les comptes de travaux de la remise en état de la station de pompage. Aucune des deux parties ne mentionne avoir relevé appel de ce jugement. Par un jugement du 9 mai 2022, le Tribunal judiciaire de Nanterre a débouté Mme [W] de l'ensemble de ses demandes tendant à l'annulation des résolutions n°1, 2, 4, 5, 6, 7, 8 et 9 de l'assemblée générale du 24 juillet 2019 : * la résolution n°4 approuvant le financement des travaux d'étanchéité de la terrasse, * la résolution n°5 relative au ravalement des façades, * la résolution n°6 portant sur l'installation de la vidéosurveillance, * la résolution n°7 portant sur l'installation d'un miroir de sécurité à l'entrée du parking, * la résolution n°8 relative à l'installation d'une porte blindée sur l'accès aux égouts, * la résolution n°9 portant sur l'habillage émalite émalite de porte du parking. Aucune des deux parties ne mentionne avoir relevé appel de ce jugement. Sur la demande de Mme [W] afin de sursoir à statuer dans l'attente du sort de la procédure d'expertise concernant les travaux en toiture terrasse et de la procédure en annulation des résolutions de l'assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2020 concernant les autres travaux, En droit :Selon l'article 74 du code de procédure civile : « Les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception, seraient d'ordre public. (') ». La Cour de Cassation a retenu que ces dispositions sont applicables quelle que soit la partie qui soulève l'exception de sursis à statuer (Cass. 2ème 27 septembre 2012, n° 11-16.361, Bulletin 2012, II, n° 156). En l'espèce : Mme [W], après avoir longuement exposé sa thèse au fond, demande à la Cour 'A titre subsidiaire, de prononcer le sursis à statuer de la présente procédure dans l'attente du sort de la procédure d'expertise concernant les travaux en toiture terrasse et de la procédure en annulation des résolutions de l'assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2020 concernant les autres travaux,' Cette demande ainsi présentée en méconnaissance des dispositions de l'article 74 du code de procédure civile susrappelées, doit être déclarée irrecevable. Au surplus, la Cour observe que l'appelante n'a pas souhaité actualiser ses conclusions et prétentions depuis 2021, notamment en vue de l'audience de plaidoirie du 3 septembre 2025, alors qu'elle avait nécessairement connaissance des rapports d'expertise dont s'agit, qu'elle a d'ailleurs elle-même produits avec la note d'architecte y afférente, devant le Tribunal judiciaire de Nanterre ainsi qu'il est précisé dans le jugement rendu par cette juridiction le 4 juillet 2022 déboutant Mme [W], notamment, de sa demande d'annulation de la résolution n°15 de l'assemblée générale du 27 juillet 2018 approuvant les travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture terrasse et leur réalisation au mois de septembre 2018. Sur la condamnation à payer 72 757,51 euros au titre des charges et travaux dus pour la période du 30 août 2016 au 1er décembre 2020, arrêté au 11 décembre 2020 inclus, appel du 4ème trimestre 2020 inclus Pour condamner Mme [W] à payer 72 757,51 euros au titre des charges dues pour la période du 30 août 2016 au 1er décembre 2020, arrêté au 11 décembre 2020 inclus, appel du 4ème trimestre 2020 inclus, le Tribunal, rectifiant notamment le décompte final des charges, a : * soustrait la facture du 12 janvier 2017 de la société Lauryson Sécurité, de remise en état du portail battant pour 1 758,90 euros, non urgente et non approuvée en assemblée générale, * confirmé la créance du syndicat secondaire des copropriétaires relative à la somme de 4 672,74 euros pour la surconsommation d'eau Véolia votée par la résolution n°14 de l'assemblée générale du 16 décembre 2016, dont le jugement du 30 novembre 2020 du Tribunal judiciaire de Nanterre revêtu de l'autorité de chose jugée en vertu des articles 1355 du code civil et 500 du code de procédure civile, ainsi qu'il a été dit supra, a débouté Mme [W] de sa demande d'annulation de la résolution n°14 concernant l'approbation des factures VEOLIA dues à une surconsommation d'eau, * soustrait la somme de 1 327,65 euros relative à la remise en état de la station de pompage, selon le même jugement du 30 novembre 2020 du Tribunal judiciaire de Nanterre, * soustrait la somme de 1 830 euros intitulée 'Appel de fond solidarité' du 2 novembre 2017, et celle de 137,94 euros intitulée 'Charges années 2017' soit au total 1 967,34 euros, * confirmé la créance du syndicat secondaire des copropriétaires relative à la somme de 24 853,35 euros, relative à la réfection de l'étanchéite du toit-terrasse, par des motifs tenant à ce qu'une décision d'assemblée générale est exécutoire nonobstant l'existence d'une contestation en justice, motifs que la Cour complète en ajoutant que, par jugement du 4 juillet 2022, le Tribunal judiciaire de Nanterre a débouté Mme [W], en particulier, de sa demande d'annulation de la résolution n°15 de l'assemblée générale du 27 juillet 2018 approuvant les travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture terrasse et leur réalisation en septembre 2018, * soustrait les sommes de 5 698,91 euros et 5 738,88 euros faute pour le syndicat secondaire des copropriétaires, de produire les appels de charges et de fonds de travaux individualisés, ou le procès-verbal d'assemblée générale approuvant les comptes des exercices 2019 et 2020, * soustrait la somme de 4 329,43 euros correspondant à un 'arrêté des charges 2016' enregistré au 31 décembre 2016, dès lors qu'il s'agit d'une double facturation, * réduit la part facturable à Mme [W] au titre de l'entretien du parking pour les années 2016, 2017 et 2018, à 969,10 euros, 988,20 euros et 988,20 euros respectivement, * soustrait la somme de 4 739,42 euros correspondant à des frais indus de dératisation en 2016, 2017 et 2018, ceux-ci n'ayant concerné que le lot 1003, * au vu des points précédents, réduit après déduction du reliquat indu des frais d'entretien du parking et de dératisation, l'appel de provision de charges du 4e trimestre 2016 à la somme de 414,31 euros, * rectifié de même, après déduction du reliquat indu des frais d'entretien du parking et de dératisation, les appels de provision de charges de l'année 2017 s'élevant désormais à la somme de 3 499,32 euros (1 372,50 + 152,01 + 1 740,21 + 234,60), * rectifié de même, après déduction du reliquat indu des frais d'entretien du parking et de dératisation, les appels de provision de charges de l'année 2018 s'élevant désormais à la somme de 5 087,56 euros (2 714,64 + 2 138,30 + 129,72 + 104,90), * confirmé la créance du syndicat secondaire des copropriétaires relative à la somme de 34 230,23 euros, relative au ravalement des façades pour 25 558,52 euros (6 389,63 x 4), la vidéo surveillance pour 1 655,56 euros, le miroir à l'entrée du parking d'un montant de 2 087,36 euros, la porte blindée d'un montant de 2.380,27 et la porte blindée d'un montant de 2 548,52 euros, par des motifs que la Cour complète en relevant que, par jugement du 9 mai 2022, le Tribunal judiciaire de Nanterre a débouté Mme [W] de l'ensemble de ses demandes tendant à l'annulation des résolutions n°1, 2, 4, 5, 6, 7, 8 et 9 de l'assemblée générale du 24 juillet 2019, relatives notamment, ainsi qu'il a déjà été dit supra: au ravalement des façades, à l'installation de la vidéosurveillance, à l'installation d'un miroir de sécurité à l'entrée du parking, à l'installation d'une porte blindée sur l'accès aux égouts et enfin, à l'habillage émalite de la porte du parking. En appel, Mme [W] fait valoir : * que 'son compte était créditeur de la somme de 4 109,44 euros au 31/12/2014', mais sans l'établir, et d'ailleurs cette considération est sans incidence sur le présent litige, * que les indemnités qui lui sont dues 'au titre des jugements rendus les 1er avril 2019 et 30 novembre 2020 au titre de l'article 700 du code de procédure civile, soit 10 000 euros au total, n'apparaissent pas sur son compte', mais seulement 2 000 euros étaient dus à ce titre en ce qui concerne le jugement du 1er avril 2019, et 4 000 euros étaient dus à ce titre en ce qui concerne le jugement du 30 novembre 2020, ces deux sommes étant dûment reportées sur son compte en novembre 2021, * l'appelante revient sur la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 16 décembre 2016 approuvant la répartition de la surconsommation d'eau facturée parVéolia, mais ce moyen est inopérant ainsi qu'il a été dit supra, * que 'les honoraires de M. [B] doivent être déduits', mais sans étayer son propos, * qu'elle conteste les frais liés aux travaux de ravalement des façades, faisant valoir 'une irrégularité grave (...) le devis retenu par le syndicat : Michelon Nitzel est un faux' et elle produit une attestation datée du 14 décembre 2020, du dirigeant de cette société. Toutefois la Cour relève qu'ainsi qu'il a déjà été dit, le jugement du 9 mai 2022 du Tribunal judiciaire de Nanterre, qui a nécessairement analysé cette pièce, a débouté Mme [W] de l'ensemble de ses demandes tendant à l'annulation des résolutions de l'assemblée générale du 24 juillet 2019 et notamment la résolution approuvant les travaux de ravalement des façades, sans que l'intéressée ne fasse valoir qu'elle en aurait relevé appel. Mme [W] revient encore sur les frais liés à l'installation de la vidéosurveillance, à l'installation d'un miroir de sécurité à l'entrée du parking, à l'installation d'une porte blindée sur l'accès aux égouts et enfin, à l'habillage émalite de la porte du parking, mais ces contestations seront écartées pour les mêmes motifs que précédemment, liés à ce que le Tribunal judiciaire de Nanterre a débouté Mme [W] de l'ensemble de ses demandes tendant à l'annulation des résolutions votées par l'assemblée générale du 24 juillet 2019, relatives à ces quatre points et sans que l'intéressée ne fasse valoir qu'elle en aurait relevé appel. Il suit de tout ce qui précède, que Mme [W] ne soulève aucune contestation étayée ni argument probant à l'encontre des motifs retenus par le Tribunal et relatifs aux éléments de fond et au quantum de sa condamnation à payer 72 757,51 euros au titre des charges et travaux dus pour la période du 30 août 2016 au 1er décembre 2020, arrêté au 11 décembre 2020 inclus, appel du 4ème trimestre 2020 inclus. Le jugement sera confirmé sur tous ces points, y incluant la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, comme il est dit à l'article 1343-2 du code civil. Sur les frais de recouvrement réclamés, à hauteur de 108 euros En droit Aux termes du a) de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n'est pas opposable au copropriétaire qui n'est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d'autant que comme dit précédemment, il n'est pas justifié d'une quelconque clause d'aggravation. En l'espèce En application du a) précité de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont considérés comme des frais nécessaires et opposables, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Correspondent à ces frais, postérieurement à la première mise en demeure du 18 janvier 2017 dont les frais ne doivent pas être mis à la charge de l'appelante en application de la loi précitée, ceux afférents à la seconde lettre de mise en demeure, datée du 1er février 2019, dont la preuve de réception est produite et dont le coût sera ramené au tarif R1 alors en vigueur soit 5,18 euros. Le jugement sera infirmé sur ce point et le quantum de la condamnation de Mme [W] en ce qui concerne les frais de recouvrement, sera réduite à 5,18 euros. Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat secondaire des copropriétaires au titre de l'article 1231-6 du code civil Selon l'article 1231-6 du code civil : 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire'. Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à ses obligations essentielles à l'égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793). En l'espèce Par des motifs que la Cour adopte, tenant à ce que le non-paiement de ses charges à leur échéance par Mme [W] depuis plus d'un an, et l'importance du quantum du, de plus de 70 000 euros, a entraîné une désorganisation des comptes de cette très petite copropriété de 3 membres et fait peser sur les deux autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La Cour confirme le jugement entrepris en tant qu'il a alloué au syndicat secondaire des copropriétaires une somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts. Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [W], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat secondaire des copropriétaires la somme supplémentaire de 6 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.