Cour d'appel, Chambre civile 1-1, 30 septembre 2025, n° 23/08324

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION Moyens et arguments des parties M. et Mme [T] relatent que lors de l'achat de leur bien immobilier situé [Adresse 2] aux [Localité 8], la parcelle était accessible par emploi d'un portail implanté sur la sente appartenant à la SCI Coquetiers 23 ainsi que pour accéder à leur garage, par un portail à deux vantaux implanté en fond de terrain ; qu'il n'y a eu aucune difficulté pendant 10 ans, jusqu'à ce que les relations entre les parties s'enveniment à compter de l'été 2017. Au visa des articles 682 à 685 du code civil, ils sollicitent l'infirmation du jugement qui les a déboutés de leur demande de droit de passage sur la parcelle de la SCI Coquetiers 23. Ils entendent démontrer que leur parcelle est enclavée puisqu'ils ne peuvent accéder à leur propriété avec leur véhicule et se stationner dans leur jardin et dans leur garage situé au sous-sol du pavillon que par la sente litigieuse et l'emploi du portail à deux vantaux situé en fond de terrain. Ils prétendent que l'enclave ne résulte pas de leur fait puisque les pièces versées aux débats indiquent qu'ils ont acquis la propriété en présence de ce portail. Ils soutiennent qu'il résulte de leur dossier de demande de déclaration préalable pour l'édification d'un abri de jardin et des sept attestations qu'ils produisent que les lieux sont ainsi configurés depuis plus de trente ans, de sorte qu'ils ont acquis le terrain dans son état d'enclave actuel. Ils font par ailleurs valoir que l'enclave trentenaire exclut le versement d'une indemnité en contrepartie de la reconnaissance de la servitude de passage. La SCI Coquetiers 23 fait observer que le certificat de numérotage [Adresse 2] pour la propriété de M. et Mme [T] démontre qu'ils rentraient bien par la porte et le portail qui donnait sur ladite impasse. Elle insiste sur le fait que M. et Mme [T] savaient parfaitement qu'ils n'étaient pas sur leur propriété en empruntant le terrain lui appartenant ; qu'ils ont créé un droit de passage alors qu'ils n'étaient pas enclavés, ont fait faire des travaux pour se prétendre enclavés par l'arrière ; qu'elle a de son côté toujours indiqué qu'il ne s'agissait pas « d'une sente », mais d'un terrain lui appartenant. Elle sollicite en conséquence qu'il leur soit ordonné d'occulter totalement leur mur d'enceinte et plus particulièrement le compteur électrique, et tous les portails qui donnent accès à leur propriété en passant sur sa propriété, sous astreinte. Elle sollicite également la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts puisqu'elle ne peut jouir de son bien « comme il convient ». En réponse aux conclusions adverses, elle fait observer que l'acte de vente aux enchères de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] constitué par le jugement du tribunal de grande instance de Versailles du 28 janvier 1987, démontre que M. [P] et Mme [L] ont acquis ce bien, comprenant une cave, et non un garage. Elle précise ne pas savoir qui a transformé la cave en garage et fait une ouverture sur le côté, impliquant de passer sur son terrain, mais allègue que les attestations versées aux débats par les appelants, indiquant l'existence d'un passage sur sa parcelle depuis 1959, sont erronées, tandis que ni son acte d'acquisition ni celui de M. et Mme [T] ne mentionnent l'existence d'une servitude sur son bien, de sorte que les articles 682 et 685 du code civil ne sauraient recevoir application en l'espèce, faisant observer qu'il n'est nulle question d'une demande d'indemnité de sa part. Elle demande en conséquence qu'il soit fait droit à toutes ses demandes et que si par impossible la cour de renvoi octroyait un droit de passage à M. et Mme [T], celui-ci devra être sur une largeur et une longueur déterminées, à pieds et en voiture, mais pas en stationnement, le tout avec publication aux hypothèques. Sur les limites de la saisine de la cour de renvoi Il résulte de la décision rendue le 26 octobre 2023 par la 3e chambre civile de la Cour de cassation ( pourvoi n° 22-10.555) que l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 16 novembre 2021 a été cassé et annulé « sauf en ce qu'il juge irrecevable la demande d'intervention forcée de Mme [K] et en ce qu'il ordonne aux époux [T] de laisser libre de tout objet la bande de terrain appartenant à la SCI Coquetiers 23, cadastrée section AN [Cadastre 1] ». Dès lors, le chef du dispositif du jugement du tribunal de grande instance de Versailles du 7 novembre 2019, qui avait été confirmé par la cour d'appel de Versailles le 16 novembre 2021, et qui avait ordonné « à M. et Mme [T] de libérer la bande de terrain appartenant à la SCI Coquetiers 23, cadastrée section AN [Cadastre 1], commune des [Localité 8], de tout objet, y compris le stationnement de véhicule automobile », est devenu irrévocable et ne saurait faire l'objet, ni d'une infirmation comme le sollicitent les appelants, ni d'une nouvelle injonction comme le demande la SCI Coquetiers 23. Ces demandes seront déclarées irrecevables. Par ailleurs, l'article 631 du code de procédure civile disposant que « devant la juridiction de renvoi, l'instruction est reprise en l'état de la procédure non atteinte par la cassation », il en résulte que les conclusions des parties, telles que visées par l'article 1037-1 du même code, doivent obéir aux règles régissant les conclusions d'appel, telles que posées par l'article 954 du code de procédure civile. Or force est de constater que la SCI Coquetiers 23, dans le dispositif de ses dernières conclusions notifiées le 2 mai 2024, ne sollicite pas l'infirmation de dispositions du jugement du 7 novembre 2019. Pourtant, il résulte de la combinaison des articles 562 et 954 alinéa 3 du code de procédure civile, que la partie qui entend voir infirmer des chefs du jugement critiqué doit formuler des prétentions en ce sens dans le dispositif de ses conclusions d'appel (2e Civ., 7 mars 2024, pourvoi n°22-11.804 ; 2e Civ., 30 septembre 2021, pourvoi n° 20-16.746). Dès lors, la cour n'est pas saisie de la demande de la SCI Coquetiers 23 tendant à voir assortir l'injonction de libérer le terrain litigieux de tout objet d'une astreinte, ni de celle tendant à ordonner à M. et Mme [T] d'occulter définitivement les ouvertures donnant sur la parcelle cadastrée section AN [Cadastre 1], pas plus que de la demande aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, que le jugement du 7 novembre 2019 avaient rejetées et qui, en l'absence de demande d'infirmation, sont devenues irrévocables. En revanche, la cour est bien saisie, par l'infirmation du jugement sollicitée par M. et Mme [T], de leurs demandes aux fins de « constater et/ou reconnaître l'existence d'une servitude de passage d'origine légale, sur la [Adresse 13] dont l'emprise est située sur la parcelle cadastrée section AN n°[Cadastre 1], au bénéfice de la parcelle cadastrée section AN n°[Cadastre 6] occupée par les époux [T] en raison de l'enclave de leur propriété » et « instituer une servitude de passage au bénéfice de la parcelle cadastrée sur la Commune des [Localité 8] AN n°[Cadastre 6], grevant la parcelle AN n°[Cadastre 1] sur toute sa largeur depuis l'[Adresse 12] le long de la parcelle AN n°[Cadastre 6] jusqu'au portail à deux vantaux permettant l'accès à ladite propriété », auxquelles la SCI Coquetiers 23 s'oppose. Sur la servitude de passage Le jugement attaqué Pour dire « que les époux [T] ne disposent d'aucun droit de passage sur la parcelle de la SCI Coquetiers [Cadastre 4] cadastrée section AN [Cadastre 1] et qu'en conséquence, ils ne peuvent emprunter, à pied ou par tout autre moyen de locomotion, ladite parcelle », le jugement attaqué a retenu qu'ils ne justifiaient d'aucun droit de passage sur cette bande de terrain, ne justifiaient pas d'une autorisation de la SCI Coquetiers 23 de l'utiliser et que s'ils invoquaient l'article 682 du code civil, ils ne soutenaient pas que leur parcelle est enclavée, aucune conséquence ne pouvant résulter du seul fait qu'ait existée une tolérance. Il a par ailleurs retenu que l'existence d'une servitude n'était pas établie ; que s'il apparaissait que M. et Mme [T] n'étaient pas à l'origine de la construction du garage, en revanche, leur déclaration préalable de travaux déposée pour régulariser la construction d'un abri de jardin situé au fond de leur parcelle, déjà munie d'une porte basculante donnant sur la bande de terrain appartenant à la SCI Coquetiers 23, laissait penser qu'ils sont à l'origine de la création d'une troisième ouverture. Appréciation de la cour Selon l'article 682 du code civil, le propriétaire dont le fonds n'a sur la voie publique aucune issue ou une issue insuffisante est fondé à réclamer sur les fonds voisins un passage suffisant pour en assurer la desserte complète. Une cessation de la tolérance de passage permet d'invoquer l'état d'enclave, lequel ne saurait être octroyé pour un motif de simple commodité ni lorsque l'enclave résulte du fait volontaire du propriétaire enclavé. Par ailleurs, le caractère volontaire de l'enclave ne résulte pas nécessairement du fait du propriétaire actuel du fonds enclavé, mais peut aussi résulter du fait de ses auteurs. Au cas présent, il ressort du jugement de vente aux enchères du tribunal de grande instance de Versailles rendu le 28 janvier 1987 que l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] acquis par M. [S] [P] et Mme [F] [V] était désigné comme étant composé d'un pavillon à usage d'habitation, élevé sur sous-sol divisé en cave et débarras, d'un rez-de-chaussée surélevé divisé en entrée, cuisine, séjour, trois chambres et water-closets, d'un premier étage comprenant une chambre et une salle de bains, ainsi que d'un jardinet devant et un jardin derrière, cadastré section AN n° [Cadastre 6] (souligné par la cour). Selon acte notarié du 5 décembre 2008, M. et Mme [T] ont acquis auprès de Mme [F] [V] divorcée [P], laquelle l'a acquis des suites de la liquidation partage de la communauté avec M. [P], ledit ensemble immobilier, le sous-sol complet étant cette fois-ci désigné comme comportant un garage (souligné par la cour). Par ailleurs, il ressort des divers éléments débats et en particulier des photographies issues du procès-verbal d'huissier de justice du 15 mai 2018 et du « reportage photographique » versé par M. et Mme [T], que si l'ensemble immobilier est entièrement clôturé par un petit muret surmonté d'un bardage métallique de couleur foncée du côté de l'[Adresse 12], en revanche, il comporte trois ouvertures (un portillon métallique avec interphone, un portail métallique 2 vantaux et un garage avec porte sectionnelle) donnant sur la parcelle cadastrée AN [Cadastre 1] dont il est constant qu'elle appartient à la SCI Coquetiers 23 et qu'elle n'a pas la dénomination de sente au sens où celui-ci serait une voie publique. Les photographies et le plan cadastral font par ailleurs apparaître que l'ensemble immobilier est constitué du côté de l'[Adresse 12], immédiatement après la clôture, d'un jardinet, lequel donne notamment sur une porte d'entrée de la maison. De plus, l'adressage légal du bien immobilier de M. et Mme [T] est bien situé dans l'[Adresse 12], au numéro 17, ce qui implique qu'il a existé par le passé une entrée donnant sur cette voie publique. Ainsi, si les divers témoignages versés aux débats par M. et Mme [T] font état de ce qu'une entrée piétonnière existe depuis 1938 (attestation de Mme [I] [N], habitant [Adresse 3]), ou à tout le moins depuis 1959 (attestation de M. [C] [M], demeurant [Adresse 9]), du côté du terrain appartenant à la SCI Coquetiers 23, la configuration des lieux permet de déduire qu'il s'agit d'une commodité, mais non d'une enclave car seul un petit muret surmonté d'un bardage empêche l'accès au jardinet puis à la maison depuis l'[Adresse 12]. En outre, il résulte de la comparaison entre les actes successifs d'acquisition du bien immobilier qu'un garage a été installé à l'arrière de l'habitation, en lieu et place de la cave qui se trouvait au sous-sol. Si à l'évidence l'accès à ce garage ne peut se faire que depuis le terrain dont est propriétaire la SCI Coquetiers 23, il s'agit-là de la création d'un état d'enclave volontaire sur la partie arrière du fonds par la construction de ce garage, de sorte que cet état d'enclave étant survenu du fait de « l'auteur » des propriétaires, à savoir du fait d'un propriétaire précédent de l'ensemble immobilier, cela ne permet pas à M. et Mme [T] d'obtenir un droit de passage sur le fonds voisin tel que le prévoit l'article 682 du code civil. Partant, il convient de confirmer le jugement du 7 novembre 2019 en ce qu'il a dit que M. et Mme [T] ne disposent d'aucun droit de passage sur la parcelle de la SCI Coquetiers 23 cadastrée AN [Cadastre 1] et qu'en conséquence, ils ne peuvent emprunter, à pied ou par tout autre moyen de locomotion, ladite parcelle. Sur les demandes accessoires Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Partie perdante, M. et Mme [T] ne sauraient prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Ils devront en outre supporter solidairement les dépens de la présente instance et de l'arrêt cassé en application de l'article 639 du code de procédure civile. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la SCI Coquetiers 23 la charge des frais irrépétibles exposés devant cette cour. M. et Mme [T] seront en conséquence solidairement condamnés à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.