Cour d'appel, Chambre 1-5, 25 septembre 2025, n° 22/05970

Faits et procédure

*** EXPOSE DU LITIGE Suivant acte du 1er septembre 1998, [U] [I] a acquis une parcelle cadastrée section [Cadastre 12] M n°[Cadastre 4], située [Adresse 11] [Localité 2], dans le [Adresse 16]. Le 08 avril 2008, il a obtenu un arrêté de permis de construire pour y édifier une maison individuelle, ultérieurement modifié par un permis de construire modificatif du 07 décembre 2009. [P] [D], d'une part, propriétaire d'une parcelle voisine cadastrée section [Cadastre 12] M n°[Cadastre 7], située [Adresse 9], [A] [Z] et [B] [Z], d'autre part propriétaires indivis d'une parcelle voisine cadastrée n°[Cadastre 6], section M, située [Adresse 5] à [Localité 13], ont sollicité l'annulation du permis de construire. Par jugement en date du 22 septembre 2011, le Tribunal Administratif de Marseille a annulé le permis de construire précédemment accordé, décision ensuite confirmée par arrêt de la Cour Administrative d'Appel de Marseille le 24 mars 2014. Par acte d'huissier en date du 03 décembre 2015, [A] [Z] et [B] [Z] ont assigné [U] [I] devant le tribunal de grande instance de Marseille, sur le fondement des articles L 480-13 du code de l'urbanisme, 544 et 1382 du code civil aux fins d'obtenir la démolition de la maison qu'il a édifiée, la remise en état de la parcelle concernée, sa condamnation au paiement d'une somme de 50'000 € de dommages et intérêt à chacun des demandeurs. Par exploit délivré le 09 mars 2016, [P] [D] a également assigné M. [I] devant le même tribunal afin d'obtenir, au visa des articles L 480-13 du code de l'urbanisme, 1382 du code civil et au titre du trouble anormal du voisinage, la démolition de la maison édifiée, outre sa condamnation au paiement d'une somme de 15'000 € de dommages et intérêts, et à titre subsidiaire, sa condamnation au paiement de 175'000 € à titre de dommages et intérêts. M. [I] a appelé en garantie la société B&P Architecture, [L] [S], [N] [F] et [T] [F], architectes ayant élaboré les plans du projet. Par jugement du 7 avril 2022 le tribunal judiciaire de Marseille a statué en ces termes': -Déclare irrecevable comme étant prescrit l'ensemble des demandes d'indemnisation formées par Monsieur [B] [Z], Monsieur [A] [Z] et Madame [P] [D] dans le cadre de l'action en responsabilité engagée à l'encontre de Monsieur [U] [I] ; -Déboute Monsieur [B] [E], Monsieur [A] [Z] et Madame [P] [D] de leur demande de démolition de la maison d'habitation construite par Monsieur [U] [I] sur sa parcelle cadastrée Section [Cadastre 12] M n°[Cadastre 4], sise [Adresse 11] [Localité 2] ; -Déclare sans objet l'appel en garantie formé par Monsieur [U] [I] à l'encontre de la société B & P Architecture, Monsieur [L] [S], Monsieur [N] [F] et Monsieur [T] [F] ; - Condamne in solidum Monsieur [B] [Z], Monsieur [A] [Z] et Madame [P] [D] à verser à Monsieur [U] [I] une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -Condamne in solidum Monsieur [B] [Z], Monsieur [A] [Z] et Madame [P] [D] aux dépens ; -Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision. Le tribunal a considéré en substance que l'action en responsabilité à l'encontre du constructeur visée à l'article L 480-13 du code de l'urbanisme concerne bien le maître de l'ouvrage à l'origine du projet de construction et non le constructeur au sens des articles 1792 du code civil, qu'il est justifié que M.[I] a achevé les travaux le 2 février 2010 qui constitue le point de départ du délai de prescription, que sur le fondement de l'article 2224 du code civil l'action en trouble du voisinage qui résulte des préjudices directement liés au projet de construction constatés le 2 février 2010 est prescrite, que s'agissant de la demande de démolition, conformément aux dispositions de l'article L 480-13 du code de l'urbanisme il doit être démontré l'existence d'un préjudice personnel en relation directe avec l'infraction aux règles d'urbanisme constatée, que si le permis de construire accordé à Monsieur [I] le 08 avril 2008 et le permis modificatif ultérieurement obtenu le 07 décembre 2009 ont été annulés par jugement en date du 22 septembre 2011 par le Tribunal Administratif de Marseille, décision confirmée par arrêt de la Cour Administrative d'Appel de Marseille en date 24 mars 2014, et que la construction se situe dans une zone protégée, les demandeurs échouent à démontrer l'existence de préjudices de perte de vue, de perte d'ensoleillement, et d'intimité, d'aggravation des conditions de stationnement, à l'absence de système de rétention des eaux, à l'aggravation des risques en cas d'incendie en lien avec les infractions aux règles d'urbanisme soulevées. Par acte du 22 avril 2022 [B] [Z] et [A] [Z] ont interjeté appel de la décision. [P] [D] a également interjeté appel par déclaration du 6 mai 2022. Par ordonnance du 22 décembre 2022 les deux instances en appel ont été jointes. Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2024 [B] [Z] et [A] [Z] demandent à la cour de': DECLARER Monsieur [B] [Z] et [A] [Z] recevables en leur appel incident'; REFORMER le jugement rendu le 7 avril 2022 par le tribunal Judiciaire de Marseille STATUANT à nouveau ORDONNER la démolition de la construction entreprise par Monsieur [U] [I] au terme du permis qu'il a obtenu le 8 avril 2008 et qui a été annulé par décision définitive de la Cour Administrative d'Appel de [Localité 13] du 24 mars 2014 située sur la parcelle [Cadastre 12] M [Cadastre 4], [Adresse 16] figurant au cadastre de la Ville de [Localité 13] à l'adresse lieudit « [Adresse 11] ; Et cela sous astreinte de 1'500 € par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la notification de la décision ; ORDONNER la remise en état du site dans son état initial, sous astreinte de 1 500 € par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la notification de la décision, et figurant au cadastre de la Ville de [Localité 13], lieudit « [Adresse 11], « [Adresse 16] », section M, parcelle n° [Cadastre 12] M [Cadastre 4]. DEBOUTER Monsieur [U] [I] de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions. CONDAMNER Monsieur [U] [I] à payer à Messieurs [Z] les sommes suivantes : - 50 000 € chacun au titre de la réparation du trouble anormal de voisinage, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir conformément à l'article 1231-7 du Code Civil, - 2 500 € chacun au titre des dispositions de l'article 700 du CPC. ORDONNER la capitalisation des intérêts sur ces sommes conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du Code Civil. CONDAMNER Monsieur [U] [I] aux entiers dépens de l'article 696 du code de procédure civile ceux d'appel distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVALGUEDJ sur son offre de droit. CONDAMNER Monsieur [U] [I], auprès duquel ils pourront être recouvrés, en vertu de la décision à intervenir et sans autres formalités dans l'hypothèse de la nécessité d'une exécution forcée, à supporter l'intégralité des frais, droits et honoraire d'Huissiers de Justice, en ceux compris les droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement prévus par les dispositions de l'article A 444-32 du Code de Commerce (ancien article 10 du Tarif des Huissiers). Ils soutiennent': - qu'ils se fondent sur les dispositions du 1er alinéa de l'article L 480-13 1° du Code de l'Urbanisme, modifié par loi n° 2015-990 du 6 août 2015, - que sur la recevabilité de la demande indemnitaire le délai de 2 ans à compter de la décision de la juridiction administrative prévue à l'article L480-13 1° du code de l'urbanisme, s'applique à l'action en démolition de l'immeuble, l'action indemnitaire étant quant à elle enfermée dans un délai de 2 ans à compter de l'achèvement des travaux, - qu'à la date du 2 février 2010, la construction n'était pas achevée au sens des dispositions de l'article R462-1 du code de l'urbanisme comme cela est démontré dans le procès-verbal de constat d'huissier du 14 avril 2012'; - que la déclaration d'achèvement des travaux et de conformité n'a jamais été communiquée'par M.[I]'; - que les conditions d'application de l'article L 480-13 du code de l'urbanisme sont réunies tant au titre de l'annulation du permis de construire par décision de la cour administrative d'appel du 24 mars 2014 que de la localisation du terrain dans une zone protégée; - qu'ils démontrent l'existence de préjudices personnels directs découlant du non-respect de la règle d'urbanisme'; - que la violation des règles de prospect relevée par la cour administrative d'appel'les expose à un risque de sécurité publique en cas d'incendie, qu'elle leur cause une perte d'intimité par la création d' une vue plongeante et d' une perte d'ensoleillement en ce que leur fonds est voisin immédiat du fonds [I]'; - que la violation des règles de distance entre les constructions leur a fait perdre la vue sur le «'[Localité 15]'» désormais masqué par la construction'; - qu'ils subissent l'aspect particulièrement inesthétique de cette importante et imposante construction qui porte une grave atteinte à leur environnement'; Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 février 2025 [P] [D] demande à la cour de': DECLARER Madame [P] [D] recevable en son appel comme en son appel incident ; INFIRMER le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Marseille le 7 avril 2022'; ET STATUANT A NOUVEAU : AU PRINCIPAL, - ORDONNER la démolition de la construction propriété de Monsieur [U] [I], édifiée en violation délibérée et avérée de la réglementation d'urbanisme sur la parcelle sis à [Localité 2] ' N° [Adresse 11], cadastrée Section [Cadastre 12] M numéro [Cadastre 4], d'une contenance de 4 ares et 68 centiares, étant précisé que Monsieur [U] [V] [B] [K] [I], né le 19 février 1950 à [Localité 14], de nationalité française, gérant de société, veuf de Madame [Y] [K] [H], est propriétaire desdits droits et biens immobiliers par suite de l'acquisition qu'il en a faite suivant acte reçu par Maître [J], Notaire à [Localité 13] le 1er septembre 1998 publié au 2ème bureau des hypothèques de Marseille le 1er octobre 1998 volume 1998P, numéro 5103. -ORDONNER la remise en état du site dans son état initial ; -ASSORTIR ces injonctions d'une astreinte de cinq cents (500) Euros par jour de retard passé le délai de 2 mois qui suivra la date de signification à partie de la décision à intervenir, pour en assurer l'exécution ; -CONDAMNER Monsieur [U] [I] à verser à Madame [P] [D] une somme de 15.000 (quinze mille) Euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice notamment moral et de jouissance par elle subi. A TITRE SUBSIDIAIRE ET SI PAR IMPOSSIBLE LA COUR NE DEVAIT PAS FAIRE DROIT A LA DEMANDE PRINCIPALE EN DEMOLITION FONDEE SUR L'ARTICLE L.480-13 1° DU CODE DE L'URBANISME : -CONDAMNER Monsieur [U] [I] à verser à Madame [P] [D] une somme de 175.000 (cent soixante-quinze mille) Euros en réparation de l'ensemble des préjudices résultant de ses fautes caractérisées. -ORDONNER la capitalisation annuelle des intérêts de droit applicables (taux d'intérêt légal applicable pour les créances entre particuliers) sur ces sommes conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du Code Civil. AU PRINCIPAL COMME AU SUBSIDIAIRE : -DEBOUTER purement et simplement Monsieur [U] [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions, comme parfaitement injustifiées et par ailleurs éhontées s'agissant de celles présentées à titre de dommages et intérêts comme celles fondées sur l'article 700 du code de Procédure civile et des dépens dans le contexte particulier de l'affaire ; -CONDAMNER Monsieur [U] [I] à verser à Madame [P] [D] une somme de 12.000 (Douze mille) Euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais irrépétibles de 1ère instance et d'appel. -CONDAMNER Monsieur [U] [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de Maître Stéphane AUTARD, Avocat au Barreau de Marseille sur ses affirmations de Droit. Elle soutient': - que les conditions d'application de l'article L 480-13 au jour de l'assignation sont remplies puisque la construction est située dans deux des zones de protection limitativement listées à l'article L 480-13 1° du Code de l'urbanisme, classé au PLUi Métropole Aix-Marseille-Provence (approuvé le 19/12/2019) Quartier en balcons remarquable, objet d'une servitude de protection patrimoniale instituée en application de l'article L. 151-19 du Code de l'urbanisme' et dans le périmètre de protection de la Villa Santa Lucia, inscrite au titre des monuments historiques, et que le permis de construire a été définitivement annulé par la cour administrative d'appel par arrêt du 24 mars 2014'; - que la démolition s'impose car l'ouvrage présente un risque pour la sécurité publique constaté par le juge administratif, et que la construction a été réalisée sur un terrain impropre à toute urbanisation, - qu'elle a acquis un bien ouvrant sur une vue dégagée et verdoyante avec en fond de panorama un élément architectural remarquable, - que désormais elle fait face à une tour de béton et verre sur pilotis particulièrement imposante et disgracieuse'; - que la structure sur pilotis d'une hauteur de près de 12 mètres sur un terrain lui-même en surplomb de sa villa obstrue sa visibilité et masque par ailleurs la tour d'architecture remarquable en rocaille, - qu'elle subit également en raison des baies vitrées une vue plongeante et une perte d'intimité'; - que le préjudice résulte directement de la construction réalisée sur un terrain ne présentant pas les caractéristiques les plus essentielles requises pour son urbanisation, notamment au regard des impératifs de sécurité publique, - que de nombreuses violations des règles les plus essentielles ont été constatées affectant l'implantation, le volume et la hauteur du projet dans des proportions telles que ces règles faisaient obstacle à tout projet sur cette parcelle en déclivité particulièrement étroite et en surplomb d'un mur de soutènement de 5 mètres, - qu'elle formule à titre subsidiaire une demande en réparation qui est recevable car la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux est mensongère, Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 mai 2025 [U] [I] demande à la cour de': CONFIRMER dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Marseille, le 7 avril 2022, À titre principal, Sur les demandes indemnitaires CONFIRMER l'irrecevabilité des demandes indemnitaires des consorts [Z] et [D] celles-ci étant prescrites sur le fondement de l'article L480-13, 2° du Code l'Urbanisme depuis le 23 février 2012, JUGER que les demandes présentées par les consorts [Z] et [D] au titre de la théorie des troubles anormaux de voisinage sont également prescrites, par application de l'article 2224 du Code civil, Sur la demande de démolition, CONFIRMER l'absence de préjudice personnel en lien direct avec la violation des règles d'urbanisme méconnues conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, notamment l'arrêt du 25 avril 2024 n°24-10.256 PAR CONSÉQUENT : REJETER la demande de démolition. A titre subsidiaire, en cas de succombance, DIRE que la demande de démolition est disproportionnée eu égard aux prescriptions de l'article 8 de la CESDH et par conséquent la rejeter, En tout état de cause, DEBOUTER les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes, moyens et conclusions, CONDAMNER Madame [D] au paiement de la somme de 15.000 euros au titre des dommages intérêts pour procédure abusive, acharnement procédural et emploi répété de propos mensongers et indélicats , CONDAMNER les consorts [Z] au paiement, chacun, d'une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, CONDAMNER Madame [D] et chacun des consorts [Z] au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, A titre infiniment subsidiaire, en cas de succombance : ACCUEILLIR L'APPEL en garantie JUGER que les architectes du Cabinet B &P Architecture, Messieurs [S] [L], [N] [F] et [T] [F] architectes DPLG, ont commis divers manquements professionnels à son ( Sic) obligation de conseil et au respect du Règlement d'urbanisme applicable. CONDAMNER B&P Architecte et Messieurs [S] [L], [N] [F] et [T] [F], solidairement et conjointement à relever et garantir Monsieur [I] de toutes condamnations en principal, intérêts et frais qui pourraient être prononcées à son encontre, ainsi que des coûts de la démolition et de remise en état au cas où une mesure de démolition et/ou de remise en état serait ordonnée. CONDAMNER solidairement et conjointement B&P Architecte et Messieurs [S] [L], [N] [F] et [T] [F] au paiement de la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance, Il réplique': - que la demande indemnitaire est prescrite car les Consorts [Z] ont assigné le 3 décembre 2015 et Madame [D] le 9 mars 2016, soit plus de deux ans après l'achèvement des travaux résultant de la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux enregistrée le 2 février 2010 par les services de l'urbanisme de la Ville de [Localité 13]'; - que par courrier du 13 janvier 2011 les services municipaux de l'urbanisme ont confirmé ne pas avoir relevé d'infraction ni de non-conformité au permis'; - que le constat d'huissier du 14 avril 2012 a simplement constaté l'absence d'abri voiture , - que les actions formées sur le fondement de l'article 1240 du code civil et du trouble anormal du voisinage sont prescrites depuis le 2 février 2015'; - que si l'article L 480-13 du Code de l'urbanisme n'exige pas explicitement que les tiers justifient d'un préjudice personnel pour solliciter la démolition, la jurisprudence requiert que la violation de la règle d'urbanisme soit directement à l'origine d'un préjudice pour le demandeur, que les violations du Code de l'urbanisme engendrées par l'annulation du permis causent un préjudice direct et personnel aux demandeurs à la démolition, - que dans son arrêt du 24 mars 2014, la cour administrative d'appel a annulé le permis de construire du 8 avril 2008 sur le fondement de trois violations du règlement du plan d'occupation des sols de la ville de [Localité 13] : - La violation de l'article UI-3 relatif à l'accès des véhicules de secours ; - La violation de l'article UI-7 du plan d'occupation des sols ; - La violation de l'article UI-8 du plan d'occupation des sols. - que dès lors les appelants doivent rapporter la preuve d'un préjudice personnel et direct découlant de ces trois violations précises, et pas seulement de la présence de la construction de Monsieur [I]'; - que les préjudices invoqués ne se fondent pas sur la méconnaissance des règles d'urbanisme constatées par le juge administratif mais sur la présence de la villa litigieuse en elle-même'; - que contrairement à ce que soutient Mme [D], la parcelle n'est pas inconstructible et l'annulation définitive du permis de construire n'a pas engendré une inconstructibilité de la parcelle'; - que la construction litigieuse présente bien toutes les garanties de sécurité requises, notamment en matière de protection et de lutte contre l'incendie, comme en atteste l'avis favorable du 11 février 2008, - que s'agissant de la violation de la distance de prospect elle ne cause aucun préjudice aux parties adverses, - que la maison de Madame [D] se trouve en contrebas d'un vallon déjà très construit, - que les préjudices esthétiques auraient été strictement identiques si le permis de construire avait été obtenu en conformité avec le règlement du POS de la Mairie de [Localité 13]'; - que s'agissant de la perte de vue et de la perte d'ensoleillement elles sont liées à la construction de la maison elle-même, et ne découlent pas des violations du permis de construire constatées par la cour d'appel administrative ni des modifications du zonage en 2015'; - que ni la perte de vue ni la perte d'ensoleillement ne constituent des droits acquis ou un trouble anormal de voisinage'; - que le préjudice de perte de valeur allégué par Mme [D] n'est pas démontré en ce qu'il repose sur des avis immobiliers peu pertinents'; - que la construction aux abords d'un monument historique ne leur cause pas un préjudice personnel'; - que la construction litigieuse ne constitue pas un trouble anormal de voisinage et ne crée pas un préjudice et / ou une moins-value, de sorte qu'aucune perte de jouissance ne peut être invoquée par Madame [D], - que si la démolition est ordonnée il convient d'appliquer le principe de proportionnalité'; - que les plans du projet d'architecture, l'établissement du dossier de permis de construire relatifs à la maison de Monsieur [I] relevaient de la mission du cabinet d'architecte mandaté B&P architecture'; - que les architectes n'ont jamais alerté Monsieur [U] [I] sur les risques que présentait son permis, - que le fait que Monsieur [I] ait décidé de continuer les travaux ne justifie, en aucun cas, l'exonération de responsabilité de la part des architectes'; Dans leurs conclusions notifiées le 21 décembre 2022 [L] [S], [N] [F], [T] [F], la société de fait B&P Architecture demandent à la cour de': A titre principal, CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal Judiciaire de Marseille le 7 avril 2022 A titre subsidiaire, DEBOUTER Monsieur [U] [I] de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre des concluants qui seront mis hors de cause. En tout état de cause, CONDAMNER Monsieur [I] au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Ils arguent': - qu'ils n'ont assuré qu'une mission de conception architecturale limitée aux permis de construire sans aucune mission d'exécution. - qu'ils n'ont commis aucune faute car c'est à partir des éléments fournis par Monsieur [I] que les plans du permis de construire ont été établis et après plusieurs rendez-vous avec les services d'urbanisme qui ont validé tant les hauteurs que les prospects, - qu'alors que le permis de construire était l'objet d'un recours en annulation, Monsieur [I] qui a pris le risque inconsidéré de procéder malgré tout à l'édification de la construction litigieuse, doit seul en assumer les conséquences, La clôture de l'instruction a été prononcée le 27 mai 2025.