Cour d'appel, 1ère Chambre, 23 septembre 2025, n° 24/03953

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le non-respect des dispositions du code de commerce 13. Selon la SARL Ouest Restauration, l'offre de vente ne pouvait pas inclure des honoraires de négociation. Or, la SARL Résolimmo a bien perçu des honoraires qui n'auraient pas dû être mis à sa charge. En effet, le bailleur ne doit pas attendre une offre d'achat pour informer le locataire de la possibilité qu'il a de se porter acquéreur du local commercial. L'appelante rappelle à cet égard que les prescriptions de l'article L. 145-46-1 code de commerce sont d'ordre public et qu'il n'est pas possible d'y déroger contractuellement. Or, ici, le bailleur a recherché en amont un acquéreur et un accord de vente aurait été pris antérieurement à l'offre faite au locataire occupant à des conditions moins avantageuses que celle du mandat, mais l'offre ne fait aucunement état de cet éventuel tiers acquéreur ni de l'offre d'achat formulée par celui-ci. L'indication du prix sans mentionner de commission comporte une lacune et a eu pour conséquence de proposer un prix différent au locataire du prix proposé au tiers acquéreur. La SARL Ouest Restauration fait état d'une véritable fraude commise par la SARL Résolimmo qui doit être condamnée à restituer l'indu qui est au minimum de 12.100 €. En toute hypothèse, la SARL Résolimmo, en facturant des honoraires de négociation et en s'abstenant à répondre à ses demandes, a commis une faute qui entraîne un préjudice indemnisable. 14. La SARL Résolimmo réplique qu'un propriétaire bailleur est en droit de procéder à une estimation de son immeuble et de mandater un agent immobilier pour trouver un tiers acquéreur, avant que ne soit notifié son droit de préférence légal au locataire. Pour elle, l'offre de vente adressée au locataire qui prévoit un montant différent des termes du mandat est valable, la différence constatée entre le prix de vente net prévu aux termes du mandat et celui notifié dans l'offre de vente relevant uniquement des rapports entre le bailleur et le mandataire, la loi n'obligeant pas de mentionner l'existence d'un tiers acquéreur ainsi que le montant des frais d'agence à la charge du vendeur. Le preneur a d'ailleurs accepté l'offre de vente au prix proposé, hors frais d'agence, conformément à la réitération de l'acte authentique. La SARL Résolimmo estime que la SARL Ouest Restauration, qui pouvait refuser l'offre faite par le bailleur, n'est pas fondée à contester la rémunération versée à l'intermédiaire par la venderesse, un accord sur le prix et sur la chose ayant été trouvé, de sorte que la vente se trouvait parfaite. Elle considère que l'appelante ne peut pas exiger la répétition d'honoraires qu'elle n'a pas réglés. Enfin, elle affirme n'avoir commis aucune faute en ne donnant pas suite aux exigences de communication de la SARL Ouest Restauration alors que rien ne le lui impose, ni en s'étant fait payer des honoraires par le vendeur, aucune résistance abusive n'étant par ailleurs démontrée. Réponse de la cour 15. L'article L. 145-46-1 du code de commerce dispose que, 'lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque'. 16. En application de ces dispositions d'ordre public 1: Qualification retenue par la Cour de cassation bien que le législateur ait omis d'ajouter l'article L. 145-46-1 dans la liste des textes déclarés d'ordre public par l'article L. 145-15 , le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation (Civ. 3ème, 28 juin 2018, n° 17-14.605). 17. Cela exclut que l'offre faite puisse mettre à la charge du locataire la commission en considérant que le propriétaire n'a pas à mandater un agent immobilier aux fins de rechercher un acquéreur potentiel puisque la loi lui en désigne un en la personne de son locataire et que, lorsque le locataire est substitué à l'acquéreur en cas de nullité de la vente pour non-respect du droit de préemption principal, il n'a pas à payer la commission de l'agent immobilier. 18. Toutefois, la régularité de l'offre de vente adressée par le bailleur à son locataire préalablement à la vente du local commercial loué n'est affectée ni par la conclusion par le bailleur d'un mandat de vente confié à une agence immobilière, ni par des visites du bien loué, ni même par la conclusion d'une promesse unilatérale de vente sous la condition suspensive tenant au droit de préférence du preneur (Civ. 3ème, 23 septembre 2021, n° 20-17.799). 19. Après une hésitation avec le droit de préemption, l'existence d'un droit de préférence est à ce jour très largement admise. L'intermédiaire est totalement étranger à la réalisation de la vente, puisque le locataire achète en vertu d'une disposition légale et que, s'agissant d'un droit de préférence et non d'un droit de préemption, il n'est d'ailleurs pas nécessaire que le bailleur justifie avoir signé préalablement une promesse de vente avec un tiers acquéreur. Le texte accorde le droit de préférence au locataire dès que le bailleur envisage de vendre son local. 20. Le mécanisme de l'article L. 145-46-1 du code de commerce n'interdit pas au propriétaire de rémunérer la commission de l'agent immobilier auquel il a fait appel pour vendre son bien. Il lui donne seulement pour obligation, le cas échéant, de faire clairement le distinguo, au moment de la purge du droit de préférence, entre le prix principal et cette rémunération si elle existe, de façon à éviter de faire supporter in fine les honoraires par l'acquéreur. D'ailleurs, l'arrêt du 23 septembre 2021 mentionne également que 'la seule mention dans la notification de vente, en sus du prix principal, du montant des honoraires de l'agent immobilier, laquelle n'a introduit aucune confusion dans l'esprit du preneur qui savait ne pas avoir à en supporter la charge , n'est pas une cause de nullité de l'offre de vente'. 21. Enfin, aux termes de l'article 1240 du code civil, 'tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'. 22. En l'espèce, Mme [W] [M], qui louait un local commercial sis à [Localité 7], [Adresse 3] et [Adresse 2], à la SARL Ouest Restauration pour neuf ans à compter du 1er avril 2013, a notifié à sa locataire, via la SARL Résolimmo, le projet de vendre les locaux au prix de 610.200 € net vendeur, outre 39.600 € de provision à valoir sur les droits d'enregistrement. 23. La SARL Ouest Restauration a exercé son droit de préférence et a acquis le local commercial par acte authentique du 29 mai 2020 pour le prix principal convenu, à savoir 610.200 €. 24. La SARL Ouest Restauration a appris que Mme [W] [M] avait réglé par la suite des honoraires à la SARL Résolimmo pour un montant de 40.200 € suivant facture émise le 3 juin 2020, réglée le même jour. Elle considère que ces honoraires étaient en réalité compris dans le prix principal, sans le dire expressément. Elle en veut pour preuve le mandat donné à la SARL Résolimmo le 18 septembre 2019 pour vendre le bien au prix de 600.000 € net vendeur, soit 641.700 € honoraires TTC inclus. 25. Il ne peut être tiré aucun enseignement particulier de la jurisprudence citée par la SARL Ouest Restauration selon laquelle 'le bailleur ne doit pas attendre une offre d'achat pour informer le preneur de la possibilité qu'il a de se porter acquéreur du local commercial, étant rappelé que l'article L. 145-46-1 du code de commerce ne fait pas mention de l'existence d'un droit de préemption mais d'une offre de vente au locataire qui bénéficie d'un droit de préférence sur tout autre acquéreur, ce qui exclut les frais d'agence' (CA [Localité 6], 28 mars 2019, n° 17/03524). 26. En effet, la Cour de cassation a admis que le droit de préférence du locataire n'interdisait pas au propriétaire de donner mandat à une agence immobilière aux fins de prospecter (supra § 18), l'acceptation donnée par le locataire ne pouvant, en toute hypothèse, porter que sur le prix en principal (supra § 16). 27. L'offre contenue à l'occasion de la purge du droit de préférence faite le 30 octobre 2019 ne mentionne qu'un prix principal (610.200 €, qualifié de 'net vendeur'. C'est d'ailleurs encore ce prix qui apparaît dans l'acte authentique de vente. Il n'est pas mentionné que cette offre soit faite par préférence à un autre candidat acquéreur au même prix, le courrier indiquant seulement une 'intention de vendre les locaux qui vous sont loués', de sorte qu'il s'apparente à une purge a priori, faite hors de toute prospection effective 2: Du moins la SARL Résolimmo ne justifie-t-elle pas d'une offre faite par un candidat tiers acquéreur . 28. Ni cette offre, ni l'acte authentique de vente ne mentionnent autre chose qu'un prix principal, si bien qu'en apparence, la vente s'est faite sur la base d'un accord sur une chose et sur un prix, en fonction du prix du marché librement accepté par la SARL Ouest Restauration. 29. Certes, dans ces conditions, l'affirmation de la SARL Ouest Restauration, dans un courrier adressé le 22 décembre 2020 à la SARL Résolimmo, indiquant 'un prix décomposé comme suit : - prix net vendeur [M] 570.000 € - honoraires de négociation 40.200 € TTC - soit au total l'acte de vente 610.200 €', ne correspond ni au mandat de vente du 18 septembre 2019, ni à l'acte authentique, point encore confirmé le 27 janvier 2021 par le notaire, Me [Z]. 30. Mais la cour ne peut pas ignorer ni la facture d'honoraires émise le 3 juin 2020 pour un montant de 40.200 € ni le mandat de vente du 18 septembre 2019 qui traduit l'intention initiale du propriétaire vendeur : Mme [W] [M] souhaitait vendre son local commercial au prix de 600.000 € net vendeur, soit un prix inférieur à l'offre faite à la SARL Ouest Restauration (610.200 €). 31. Or, en faisant une offre à la SARL Ouest Restauration à hauteur de 610.200 €, Mme [W] [M] a, de fait, accepté de vendre son local moins cher que ce qu'elle escomptait puisque, après paiement des honoraires de la SARL Résolimmo, il ne lui revenait plus que la somme de 570.000 €. La cour ignore ce qui a présidé à ce choix puisqu'aucune proposition par un candidat à ce prix n'est produite. 32. Toujours est-il que l'offre ainsi formalisée a eu pour effet, non pas seulement d'imputer à la SARL Ouest Restauration une partie des honoraires de la SARL Résolimmo dans la limite 10.200 € en vertu du mandat de vente initial, mais aussi de laisser à la charge complète de l'acquéreur une commission délibérément occultée au moment de la purge du droit de préférence, le tribunal ayant à tort retenu que cette question relève uniquement des rapports entre la bailleresse et son mandataire. 33. En se prêtant à ce montage, consistant, de façon déloyale, à intégrer sa commission dans le prix de vente principal, sans visibilité pour le locataire acquéreur, alors qu'elle n'en ignorait pas les risques en sa qualité de professionnelle de l'immobilier, la SARL Résolimmo a commis une faute à l'origine du préjudice que constitue la prise en charge indue d'honoraires par la SARL Ouest Restauration. 34. Le jugement sera infirmé et la cour fera droit à la demande de l'appelante dans la limite de 40.200 €, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 juin 2021 et capitalisation desdits intérêts. Sur les dépens 35. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera infirmé. La SARL Résolimmo, partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Sur l'article 700 du code de procédure civile 36. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera infirmé. L'équité commande de faire bénéficier la SARL Ouest Restauration des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 4.000 €.