Cour d'appel, Chambre sociale, 11 septembre 2025, n° 23/01286

Motivation

SUR QUOI LA COUR Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et/ou d'intérêt à agir Les époux [G] soutiennent que M. [Y] n'a pas qualité à agir au motif qu'en tant que gérant du Gaec des Carlines, il a précédemment prétendu, dans le cadre de l'exercice du droit de préemption, que ce Gaec était titulaire d'un bail à ferme qu'il lui avait apporté, et qu'il prétend désormais qu'il y a seulement eu mise à disposition des parcelles. Il ne peut désormais soutenir de bonne foi qu'il est titulaire d'un bail rural et, s'agissant en conséquence d'un bail auquel il serait tiers, il n'a pas d'intérêt à agir ni de qualité à agir. M. [Y] objecte que : - dans le cadre de l'instance relative à la préemption, la cour d'appel ne s'est prononcée que sur la durée de l'exploitation de trois ans requise par l'article L.412-5 du code rural et de la pêche maritime, et non sur l'existence d'un bail rural et l'identité de son titulaire ; - le Gaec des Carlines a fait maladroitement une déclaration d'exercice du droit de préemption du preneur en place alors qu'il ne saurait être titulaire d'un bail dès lors qu'il a bénéficié d'une mise à disposition des terres au sens de l'article L.323-14 du code rural et de la pêche maritime ; - que la mise à disposition des biens loués peut être consentie verbalement, que sa condition essentielle est le fait que le preneur soit membre participant aux travaux du groupement bénéficiaire de la mise à disposition, ce qui est le cas en l'espèce, et que le défaut d'information du bailleur relativement à cette mise à disposition n'est assorti d'aucune sanction. Sur ce, Selon l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. M. [Y] soutient qu'il est preneur à bail rural de trois des parcelles objets de l'adjudication et son action vise la reconnaissance d'un bail rural dont il serait personnellement titulaire. Contrairement à ce qui est soutenu par les époux [G], il n'est donc pas un tiers au bail qu'il invoque et il a un intérêt direct et personnel à agir en justice et également qualité à agir. Sur l'existence d'un bail rural Les époux [G] soutiennent que la preuve d'un bail rural au profit de M. [Y] n'est pas établie aux motifs que : - les pièces produites n'établissent pas cette preuve, et notamment : . la pièce 16 (relevé d'exploitation au 1er janvier 2020) ne peut être utilisée dans les débats car elle est destinée au Gaec des Carlines qui n'est pas partie à l'instance et car elle est sans valeur comme découlant d'un acte nul à savoir la déclaration de préemption ; . la pièce 9 (relevé d'exploitation au 1er janvier 2009) est ancienne de 13 ans de sorte que la preuve d'une exploitation continue n'est pas rapportée ; . les pièces 10-1 à 10-3 (registre parcellaire graphique télédéclaré 2012, 2013 et 2014) établies par M. [Y] et donc sans valeur probante ; - les chèques (pièces 7-1 à 7-6) établissent seulement l'existence de trois paiements par M. [Y] en six ans, rien ne permet de les rattacher à la mise à disposition des parcelles en litige, et l'absence de paiement en 2016 comme l'existence de 2 paiements en 2017 et 2018 par le Gaec des Carlines remet en question l'existence d'un bail rural au bénéfice de M. [Y] ; - la condition du caractère continu de l'exploitation agricole n'est pas satisfaite puisqu'il n'est produit aucun élément concernant les années 2010, 2011 et 2016 ; les attestations produites en pièces 14 et 15 ne sont pas probantes s'agissant d'attestations imprécises de promeneurs et non de voisins des parcelles ; - la condition du caractère onéreux de la mise à disposition n'est pas remplie ; - la pièce 18 (quittance de loyers) doit être écartée des débats : . l'identité de son unique signataire n'est pas connue puisqu'elle est établie au nom de M. et Mme [F] ; . elle n'a vraisemblablement pas été établie par son signataire car il existe une faute à « [L] », le nom du saisi étant en réalité « [F] » ; . elle porte sur les années 2014 à 2018 et lors de l'instance relative à la préemption par le Gaec des Carlines, il a été soutenu que ce dernier avait payé le fermage à compter de 2017 ; M. [Y] ne peut avoir été fermier si le fermage a été payé par le Gaec des Carlines ; . elle porte sur des paiements anciens et le délai écoulé entre le dernier paiement prétendu et la quittance est supérieur au délai de prescription de 3 ans applicable aux baux ; - la pièce 19 (attestation de M. [B], maire d'[Localité 14]) n'est pas valide : . le maire ne peut établir de certificats ou attestations relativement à la situation de ses administrés que si les demandes qui lui sont adressées indiquent les textes législatifs prévoyant son intervention, et l'attestation ne mentionne pas les textes qui fondent la demande de M. [Y] ; . M. [B] manque d'impartialité car il est établi que la commune d'[Localité 14] et M. [B] ont des intérêts communs puisque la première loue une bergerie au second, que cette bergerie a été détruite par une avalanche en 2016 et reconstruite par la commune ; M. [Y] soutient que les conditions d'un bail rural sont réunies : - les parcelles en litige sont un immeuble à usage agricole ; - il produit des éléments suffisants à démontrer qu'il exploite les parcelles en litige, depuis 2016 dans le cadre d'une mise à disposition au profit du Gaec des Carlines dont il est membre participant aux travaux : . les parcelles ont été inscrites à son compte MSA, ce qui suppose un accord du propriétaire, puis à celui du Gaec des Carlines ; . il justifie de déclarations relatives aux aides PAC ; . il en est attesté par trois personnes ; - il est justifié par plusieurs éléments du caractère onéreux de la mise à disposition, étant observé que le fermage a été payé soit par lui soit par le Gaec des Carlines bénéficiaire d'une mise à disposition des parcelles. Sur ce, Suivant l'article L.411-1 du code rural et de la pêche maritime, toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l'article L. 411-2. Cette disposition est d'ordre public. La preuve de l'existence du bail rural peut être apportée par tous moyens. Elle incombe à celui qui s'en prévaut. En l'espèce, M. [Y] produit : - les statuts du Gaec des Carlines (pièce 2) et un extrait d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés (pièce 3) d'où il résulte qu'il a été constitué le 18 novembre 2016 entre M. [Y] et son épouse, Mme [X] [D], chacun étant titulaire de moitié des parts, qu'il a pour objet l'exploitation de biens agricoles apportés ou mis à disposition par les associés ou achetés ou pris à bail par lui, et qu'il exerce une activité d'élevage ; - trois copies de chèques et trois relevés d'un compte bancaire joint des époux [Y] (pièces 7-1 à 7-3) qui caractérisent le paiement par ces derniers à M. [F] des sommes de 71,57 € par chèque en date du 1er décembre 2013 payé le 1er juillet 2014, de 72,66 € par chèque en date du 15 novembre 2014 payé le 21 janvier 2015, de 73,83 € par chèque en date du 13 novembre 2015 payé le 26 avril 2016 ; - deux copies de chèques et trois relevés d'un compte bancaire du Gaec des Carlines (pièces 7-4 à 7-6) qui caractérisent le paiement par le Gaec des Carlines à M. [F] des sommes de 70,73 € par chèque payé le 20 janvier 2017, de 68,59 € par chèque en date du 20 novembre 2017 payé le 20 décembre 2017, et de 66,50 € par chèque en date du 26 novembre 2018 payé le 27 juin 2019 ; - une quittance dactylographiée établie au nom des époux « [S] », comportant une signature (pièce 18) et portant reconnaissance des paiements de 72,66 € pour 2014, de 73,83 € pour 2015, de 70,73 € pour 2016, de 68,59 € pour 2017 et de 66,50 € pour 2018 au titre du fermage des biens en litige « de M. [Y] [C] » ; la comparaison de la signature figurant sur cette pièce et de celle figurant sur l'accusé de réception de la convocation à l'audience d'appel de M. [F] permet de déterminer qu'elle sont identiques et que donc ce dernier en est bien le signataire ; cette quittance émane ainsi du bailleur invoqué et le fait qu'elle comporte une erreur minime concernant son nom, mentionné comme étant « [S] » au lieu de « [F] » n'est pas de nature à lui faire perdre son caractère probant ; c'est dès lors à juste titre que le premier juge a rejeté la demande tendant à écarter cette pièce des débats, disposition qui sera confirmée ; - l'arrêté préfectoral des Hautes-Pyrénées du 18 septembre 2014 fixant les valeurs minimum et maximum des fermages des baux conclus entre le 1er octobre et le 30 septembre 2015 (pièce 17), d'où il résulte que la valeur locative des terres de 3ème catégorie dont les prés de fauche moyennement productifs et les prairies permanentes pacagées de bonne qualité de la commune de [Localité 19], située en zone de montagne, était alors comprise entre 53,93 euros l'hectare et 59,63 euros l'hectare ; la surface cadastrale des biens en litige étant de de 92 ares et 10 centiares, le montant du paiement ci-dessus pour l'année 2014, de 72,66 €, est légèrement supérieur à cette fourchette ; - un relevé d'exploitation établi par la mutualité sociale agricole au 1er janvier 2009 (pièce 9) et un plan cadastral à cette date (pièce 1) d'où il résulte que les parcelles en litige, alors cadastrées n° [Cadastre 1], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], étaient déclarées au 1er janvier 2009 auprès de la MSA comme étant exploitées par M. [Y] ; - un relevé d'exploitation établi par la mutualité sociale agricole au 1er janvier 2020 (pièce 16) d'où il résulte que les parcelles en litige étaient déclarées au 1er janvier 2020 auprès de la MSA comme étant exploitées par le Gaec des Carlines ; contrairement à ce qui est allégué, cette pièce ne découle pas de la déclaration de préemption et le fait que le Gaec des Carlines n'est pas partie aux débats est indifférent dès lors qu'il n'existe aucun élément de nature à établir qu'il revendique à ce jour un bail sur les biens en litige et non la mise à disposition de ces biens par M. [Y], associé participant à l'exploitation, ou que ce document aurait été obtenu en fraude de ses droits ; - les déclarations 2012, 2013 et 2014 au titre de la politique agricole commune des ilots de parcelles exploités par M. [Y] dont il résulte que les biens en litige y figurent (pièces 10-1 à 10-3) ; - un courrier adressé le 9 janvier 2019 par le conseil de la société Banque Courtois, créancier saisissant dans le cadre de la saisie immobilière, à « Gaec des Carlines [C] [Y] [X] [D] » (pièce 11), dans lequel il écrit « il résulte du procès-verbal descriptif établi par Maître [M] que ces terres sont en fermage », puis « vous m'avez indiqué exploiter ces parcelles ' depuis 1998 en vertu d'un bail perdu lors d'une avalanche qui a enseveli une bergerie le 1er février 2015 », étant observé qu'il n'est pas permis de déterminer  exactement qui désigne le pronom « vous » ; un second courrier de cet avocat adressé le 11 janvier 2019 (pièce 13) également à « Gaec des Carlines [C] [Y] [X] [D] » par lequel il indique que les biens saisis seront vendus en un lot unique et qu'il n'est pas possible de faire valoir « votre » droit de préemption sur une partie des terres uniquement ; là encore, il n'est pas permis de déterminer qui désigne l'adjectif possessif « votre » ; - le procès-verbal de constat établi le 31 mars 2016 par Maitre [J] [M], huissier de justice, dans le cadre de la saisie immobilière (pièce 12) d'où il résulte que les biens saisis consistent en une grange aménagée en habitation et des « terres en fermage » ; - deux attestations (pièces 14, 15 et 19) : . de M. [A] [U], professeur retraité domicilié à [Localité 18], commune distante de 6 km de celle de [Localité 19] où sont situés les terres en litige, suivant laquelle il a régulièrement arpenté depuis 2002 les sentiers de la vallée de l'[Localité 15] dont font partie les communes de [Localité 19] et [Localité 18] et il a régulièrement vu M. [Y] dans ses activités d'éleveur lieudit [Localité 16] ; . de M. [H] [N], retraité domicilié à [Localité 17], commune sise en vallée d'[Localité 15] et distante de 19 km de celle de [Localité 19], suivant laquelle il a vu régulièrement depuis 10 ans des brebis et vaches de M. [Y] sur les terrains sis lieudit [Localité 16] dans le Val de [Localité 19] et y a vu M. [Y] occupé à des travaux de fenaison ; Ces deux attestations ne sont pas dénuées de caractère probant étant observé qu'elles émanent de personnes qui déclarent fréquenter régulièrement la vallée d'[Localité 15] dont la commune de [Localité 19] et les alentours des biens en litige et qu'il ne peut être attendu d'elles qu'elles désignent ceux-ci sous leurs références cadastrales. S'agissant en outre d'habitants de villages de montagne très peu peuplés et proches des biens en litige, il n'est pas inconcevable qu'ils connaissent l'activité d'élevage de M. [Y] ; - un certificat de M. [R] [B], en qualité de maire d'[Localité 14] depuis 2018, commune où sont domiciliés les époux [Y] et distante de 5 km de celle de [Localité 19], suivant laquelle ils sont éleveurs d'ovins et ont exploité les biens en litige jusqu'à ce que M. [F] en perde la propriété ; contrairement à ce qui est soutenu par les époux [G], aucun texte n'impose à un maire de mentionner sur un certificat administratif les textes législatifs ou réglementaires fondant sa délivrance et, s'agissant d'un certificat administratif, il n'est pas soumis aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile ; il s'agit là d'un élément de preuve de l'activité d'éleveur des époux [Y] et de l'exploitation des biens en litige ; le fait que, suivant un article de presse produit par les appelants, la commune d'[Localité 14] est propriétaire d'une bergerie-fromagerie louée aux époux [Y] ne prive en outre pas le maire de cette commune de l'impartialité nécessaire ; cet article de presse établit en outre que, comme déclaré au conseil du créancier saisissant, la bergerie-fromagerie a été détruite par une avalanche le 1er février 2015. Ces nombreux et différents éléments établissent l'existence d'un bail rural au profit de M. [Y] puisqu'ils caractérisent la mise à disposition de ce dernier à titre onéreux, à savoir moyennant un fermage en argent, à tout le moins à compter de 2013, première année pour laquelle un paiement est caractérisé, de parcelles agricoles ainsi que leur exploitation dans le cadre d'une activité d'élevage, d'abord par M. [Y] et son épouse, puis, à compter de la création le 18 novembre 2016 du Gaec des Carlines dont M. [Y] est associé participant à l'exploitation, par ce dernier, étant observé : - qu'en application de l'article L.323-14 du code rural et de la pêche maritime, le preneur à ferme qui adhère à un groupement agricole d'exploitation en commun peut faire exploiter par ce groupement tout ou partie des biens dont il est locataire pour une durée qui ne peut être supérieure à celle du bail dont il est titulaire ; le preneur reste alors seul titulaire du bail et, s'il doit en aviser le propriétaire, cette obligation n'est assortie d'aucune sanction ; - que le paiement du fermage par le Gaec des Carlines postérieurement à la mise à disposition des biens donnés à bail est indifférent d'autant qu'en cas de mise à disposition d'un Gaec de biens donnés en fermage à l'un de ses membres, le Gaec est tenu solidairement avec le preneur de l'exécution des clauses du bail en application de l'article L.323-14 du code rural et de la pêche maritime ; - que la qualification de bail rural suppose le caractère onéreux de la mise à disposition mais non l'effectivité du paiement du fermage. Sur l'opposabilité du bail aux époux [G] Les époux [G] font valoir : - qu'en application de l'article L.321-4 du code des procédures civiles d'exécution, les baux consentis par le débiteur objet d'une saisie immobilière après le commandement de saisie sont inopposables à l'adjudicataire et aux créanciers saisissant et inscrits, - qu'il appartient au preneur d'établir l'antériorité du bail, - qu'un bail passé par acte sous seing privé et non enregistré n'a pas de date certaine, et qu'il n'est en l'espèce pas même produit de bail, - que l'antériorité prévue par l'article L.321-4 du code des procédures civiles d'exécution est démontrée lorsque l'existence du bail est portée par le cahier des charges à la connaissance de l'adjudicataire, - qu'en l'espèce, le cahier des charges fait état de biens libres d'occupation, - que le courrier du conseil du créancier saisissant produit par les intimés est adressé au Gaec des Carlines et non à M. [Y] et que le procès-verbal de constat du 31 mars 2016 n'est pas significatif d'un bail car il mentionne seulement qu'il est indiqué à l'huissier que « les terres sont en fermage » et il ne s'agit pas d'une constatation mais d'un oui dire ; - que le délai de plus de deux mois écoulé entre le procès-verbal de constat et le cahier des charges les autorisait à croire légitimement que des diligences avaient été effectuées pour vérifier les indications imprécises du premier et écarter tout bail. M. [Y] soutient qu'en application de l'article L.321-4 du code des procédures civiles d'exécution, dès lors que la démonstration est faite de l'existence d'un bail avant l'acte de saisie, il est opposable à l'adjudicataire. Sur ce, L'article L.321-2 du code des procédures civiles d'exécution dispose que l'acte de saisie rend l'immeuble indisponible et restreint les droits de jouissance et d'administration du saisi, qui ne peut ni aliéner le bien ni le grever de droits réels sous réserve des dispositions de l'article L. 322-1. L'article L.321-4 du même code prévoit que les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur. La preuve de l'antériorité du bail peut être faite par tout moyen. Il résulte de ces dispositions qu'un bail passé avant le commandement de payer valant saisie immobilière est opposable à l'adjudicataire. En l'espèce, suivant le jugement d'adjudication, le commandement de payer valant saisie immobilière date du 9 mars 2016 et il a été retenu ci-dessus que le bail rural consenti à M. [Y] l'a été au plus tard en 2013, donc antérieurement. Dès lors, ce bail est opposable aux époux [G], et il est indifférent qu'à leurs dires, ils n'en ont pas eu connaissance. Il est en outre à observer à cet égard que le cahier des conditions de vente du 10 juin 2016 mentionne que les biens sont libres d'occupation, mais le procès-verbal de description des biens saisis établi par huissier de justice le 31 mars 2016 mentionne qu'il a été porté à la connaissance de ce dernier que les terres étaient en fermage, et rares sont les personnes qui se portent adjudicataires sans avoir consulté le procès-verbal de description des biens saisis. De même, c'est à juste titre que le premier juge a relevé que le conseil du créancier saisissant a mentionné de façon erronée sur le cahier des conditions de vente que les biens saisis étaient tous libres d'occupation, ce eu égard au procès-verbal de description ci-dessus, et car il est établi par les pièces 11 et 13 des intimés que ce même avocat a ensuite par deux fois fait état d'un bail rural dans des courriers adressés en 2019 à « Gaec des Carlines [C] [Y] [X] [D] ». En conséquence de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu l'existence d'un bail rural au profit de M. [Y] sur les biens en litige et déclaré ce bail opposable aux époux [G]. Sur les frais de l'instance Les époux [G], qui succombent en leur appel, seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à M. [Y], en sus de l'indemnité allouée en première instance, une somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.