Cour d'appel, Chambre 2-4, 10 septembre 2025, n° 24/13108

Motivation

Motifs de la décision En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux conclusions récapitulatives régulièrement déposées. Sur l'étendue de la saisine de la cour Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif. Il n'y a donc pas lieu de reprendre ni d'écarter dans le dispositif du présent arrêt les demandes tendant à 'constater que' ou 'dire que ' telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu'elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire de l'arrêt. Par ailleurs, l'effet dévolutif de l'appel implique que la cour connaisse des faits survenus au cours de l'instance d'appel et depuis la décision déférée et statue sur tous les éléments qui lui sont produits même s'ils ne se sont révélés à la connaissance des parties qu'en cours d'instance d'appel. L'article 625 du code de procédure civile prévoit que : « Sur les points qu'elle atteint, la cassation replace les parties dans l'état où elles se trouvaient avant le jugement cassé. » En outre, l'article 638 dispose que : « L'affaire est à nouveau jugée en fait et en droit par la juridiction de renvoi à l'exclusion des chefs non atteints par la cassation. » La Cour de cassation a cassé et annulé dans son intégralité l'arrêt du 12 octobre 2022. Dès lors, la cour de renvoi est saisie de l'entier litige. Dans la mesure où une nouvelle ordonnance de clôture a été rendue le 28 mai 2025, toutes les conclusions et pièces communiquées avant cette date sont recevables en la forme . Sur la question de la recevabilité de la demande de vente amiable à Messieurs [A] et [M] L'article 564 du code de procédure civile dispose que : 'A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.' L'article 565 du même code précise que 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent'. L'article 566 énonce, enfin, que 'Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'. L'article 910-4 du code de procédure civile prévoit que : 'A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures. Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.' L'appelante soutient que la demande de première instance est devenue sans objet du fait du refus des époux [U] d'acquérir. Elle soutient que la juridiction ne peut autoriser qu'un acte de vente déterminé et précis et que la demande de vente au profit d'autres personnes que les époux [U] est nouvelle. Les intimées soutiennent que la demande d'autoriser la vente au profit d'autres acquéreurs et de tous acquéreurs aux mêmes conditions ne constitue pas une demande nouvelle car elle tend aux mêmes fins que la demande présentée devant le premier juge. Elles invoquent aussi des circonstances nouvelles survenues depuis le jugement. En l'espèce, il s'agit d'une demande tendant aux mêmes fins, en ce qu'il est sollicité l'autorisation de vendre le bien sans l'accord de l'indivisaire opposante, sur le fondement des dispositions de l'article 815-6 du code civil. La modification de la personne des acquéreurs est justifiée par l'évolution du litige du fait de la caducité de l'offre d'achat des époux [U] en raison de l'écoulement du temps. Elle est donc recevable. Sur la question de la vente du bien L'appelante rappelle que ses s'urs ont mis en location le bien en 2016 puis l'ont mis en vente en totalité sans son assentiment. Elle conteste avoir donné procuration à sa s'ur [T] pour conclure cet acte. Elle soutient que l'urgence retenue par le premier juge en raison de l'état dégradé du bien n'est pas justifiée. Elle se prévaut du rapport d'expert du 5 mars 2022 mentionnant que l'état du gros 'uvre est sans défaut et sans désordre apparent et que le second 'uvre est en état d'usure normal. Elle affirme que le solde du compte d'indivision est créditeur et que l'entretien est assuré. Elle fait valoir que la vente de la maison à un prix inférieur à la valeur du marché, plus proche de 1.630.000 euros, n'est pas justifiée par l'intérêt commun qui commande de vendre au meilleur prix. Elle ajoute que le changement des menuiseries extérieures très usées, la rénovation des équipements intérieurs et la remise en état du jardin et de la piscine permettraient d'obtenir un prix de 1.900.000 euros. Elle fait valoir qu'au mois de mai 2022, des candidats acquéreurs se sont présentés offrant un prix de 1.600.000 euros, non retenus par ses s'urs sans justification. Elle ajoute que les intimées produisent un nouveau rapport [H] du 27 avril 2022 qui confirme l'augmentation de valeur qu'elle a soutenue, de sorte que la vente ne peut être autorisée à 1.400.000 euros. Elle rappelle que le partage en nature est la règle et qu'un héritier peut demander l'attribution de certains biens. Elle indique qu'elle n'a jamais été opposée au principe de vendre le bien de [Localité 15] mais a proposé, depuis plusieurs années, de détacher une partie de parcelle de 1000 mètres carrés qui lui serait attribuée et de vendre le surplus sur lequel sont construites la villa et la piscine. Elle fait valoir que son projet est sérieux et viable dans la mesure où elle a obtenu un certificat d'urbanisme positif de la commune de [Localité 15]. Elle précise que le règlement du lotissement n'interdit pas une seconde construction sur chaque lot et que la division de lots est autorisée. Elle indique que ses s'urs, lors d'une réunions du 27 janvier 2020, ont accepté ce détachement à condition qu'il ne retarde pas la vente de l'autre partie du bien. Elle précise qu'elles n'ont cependant pas pris position sur le projet établi par l'expert [H], malgré sommation à cette fin du 14 septembre 2020, ni sur la proposition d'achat incluant le détachement par les époux [U]. Elle soutient que son projet est conforme à l'intérêt commun puisqu'il permettrait de la remplir de son droit de propriété et d'obtenir un prix pour le surplus souhaité par ses s'urs. Elle précise que ses s'urs ont refusé de faire réaliser une nouvelle estimation du bien litigieux et de faire évaluer les autres biens de l'indivision afin d'obtenir une vision globale du partage des trois biens. Elle réplique qu'elle a refusé, à bon droit, la proposition des époux [U] de lui rétrocéder une partie de la parcelle après achat de l'intégralité à un prix inférieur à la valeur du marché qui n'était pas conforme au droit selon son notaire. Elle ajoute qu'elle s'acquitte de sa quote-part de charges et des dépenses de l'indivision et que le découvert du compte affecté aux dépenses indivises provient de l'absence de versement par ses s'urs du prix des locations. Elle fait état d'une nouvelle estimation à 3.400.000 euros pour l'intégralité de la parcelle et à 2.300.000 euros pour la maison et la parcelle restant, après détachement d'une surface à bâtir de 1005 mètres carrés. Par ses dernières conclusions du 26 mai 2025, elle ajoute que Monsieur [A] et Monsieur [M] sont aussi des marchands de bien, associés dans plusieurs sociétés d'activité immobilière, ce qui contredit l'argument des intimées selon lequel les offres de marchands de biens qu'elle présente seraient moins sérieuses. Elle indique que le 19 mai 2025, elle a fait déposer par un architecte une demande de permis de construire pour une maison avec division de parcelle selon le projet soumis à ses s'urs. Elle rappelle que Maître [D], notaire, a préconisé, en premier lieu, la signature d'une promesse de vente sur la parcelle réduite puis, en second lieu, à un acte de partage comportant, d'une part, la parcelle détachée et, d'autre part, le prix de vente. Les intimées rappellent que les premiers mandats de vente aux prix de 1.700.000 et 2.200.000 euros n'ont donné lieu à aucune proposition d'achat. Elles dénient tout sérieux à l'estimation récente de 3.400.000 euros. Elles ajoutent qu'après une mise en location pendant 1 an pour permettre le règlement des frais et charges, le bien litigieux a été remis en vente au prix de 1.300.000 euros, ce qui a provoqué des propositions d'achat que leur s'ur n'a pas voulu accepter, y compris la proposition des époux [U] d'acquisition avec détachement d'une parcelle ainsi qu'elle le sollicitait. Elles ajoutent que leur s'ur a aussi refusé la proposition d'attribution à son profit d'une parcelle détachée du mois de mars 2022 et le paiement d'une soulte contre l'attribution à leur profit des biens de [Localité 15] et de [Localité 18]. Elles ajoutent qu'elles n'ont pas été destinataires d'un projet concret et réalisable de construction sur une parcelle détachée du bien de [Localité 15]. Elles soutiennent que, depuis le mois de janvier 2018, elles ne peuvent accéder aux informations administratives relatives au bien de [Localité 15] car leur s'ur refuse de les leur communiquer. Elles indiquent que cela induit des impayés à leur insu qu'elles sont contraintes de supporter avec pénalités de retard imputables à leur s'ur. Elles ajoutent que l'inoccupation du bien génère une taxe sur les logements vacants qui lui est également imputable. Elles précisent que la participation financière de l'appelante sur le compte joint est insuffisante pour couvrir les frais de l'indivision et qu'elles ne peuvent supporter la totalité de ces frais. Elles soutiennent que la mésentente avec leur s'ur entraîne un défaut d'entretien du bien indivis qui se dégrade, ainsi que l'a constaté Monsieur [H], en 2020 et en 2022. Elles rappellent que, depuis 2018, la maison n'est pas habitée, ni chauffée, qu'elle n'est plus alimentée en eau en raison du défaut de paiement des factures par l'appelante et que le compteur d'électricité a été enlevé. Elles font état de la chute de deux cyprès sur la propriété voisine en 2021 qui a entraîné des frais alors qu'elle aurait pu être évitée si l'entretien régulier avait été effectué. Elles soutiennent que, compte tenu de l'état du bien, la proposition d'achat à 1.400.000 euros est la meilleure qu'elles pourraient recevoir et qu'il y a urgence à vendre le bien afin de permettre le partage dans l'intérêt commun. Elles dénoncent le caractère non contradictoire et partisan du « rapport » [Z]. Cependant, elles notent qu'il mentionne une dépréciation résultant des points de vétusté ou dégradés du bien, comme les peintures intérieures, la piscine hors d'usage, le jardin en mauvais état et les menuiseries extérieures en très mauvais état. Elles exposent que l'indivision ne dispose pas des moyens financiers pour effectuer des travaux de remise en état de 220.000 euros qui ne permettraient d'obtenir qu'une faible plus-value. Elles répliquent que les propositions de marchands de biens à 1.600.000 euros dont fait état l'appelante ne sont que des démarchages et non des offres d'acquisition. Elles ajoutent qu'elles sont, en tout état de cause, périmées. Elles soutiennent que le temps nécessaire à l'obtention du détachement souhaité afin de créer une nouvelle parcelle constructible entraînerait pour l'indivision de nouveaux délais alors que le bien se dégrade. Par leurs dernières conclusions du 27 mai 2025, elles répliquent qu'il est peu sérieux de soutenir que le projet de l'appelante est abouti alors que l'architecte fait état de l'absence de l'étude thermique et que la demande de permis de construire a été déposée seulement quelques jours avant la clôture. Aux termes de l'article 815-6 alinéa 1 du code civil, applicable en matière d'indivision, : « Le président du tribunal de grande instance peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun ». En l'espèce, les trois indivisaires sont d'accord pour procéder à la vente du bien de [Localité 15] depuis 2015 afin de réduire les charges de l'indivision. La vente amiable n'a pu avoir lieu en raison de désaccords persistants sur la valeur du bien et sur les modalités de la vente. Ce bien est composé d'une grande maison atypique construite en béton d'une surface habitable de 246 mètres carrés sur deux niveaux dont 6 chambres au second, sur un terrain en restanques de 3300 mètres carrés arboré et contenant une piscine en contrebas de la maison et un local piscine. Les intimées n'ont pas refusé la solution demandée par [Y] [YR] puisqu'un accord a été, au mois de janvier 2020, pour différer la vente jusqu'à ce qu'elle puisse présenter un projet sérieux et viable L'appelante et les deux autres indivisaires ont effectué des démarches aux fins d'estimer les biens selon plusieurs scénarios de détachement et vérifier la faisabilité d'un projet de construction sur une ou deux parcelles à détacher. Un certificat d'urbanisme positif a été obtenu sur une parcelle de 1400 mètres carrés. Cependant, il est apparu que cette surface, prise en contrebas de la maison, priverait celle-ci de l'attrait de la piscine située sur la partie à détacher. [Y] [YR] a donc modifié le projet de construction, au mois de juillet 2020, pour un détachement portant sur une surface réduite de 1000 mètres carrés permettant de conserver la piscine sur le terrain à vendre avec la villa. Aucune autre démarche en vue de la faisabilité du projet de construction sur cette surface n'est justifiée par la suite. En effet, il ressort des échanges entre les parties qu'[Y] [YR] a différé les dépenses liées à la division cadastrale et au bornage par un géomètre jusqu'à l'obtention d'un accord écrit de ses s'urs en faveur de l'attribution à son profit dans le cadre du partage de ce bien d'une parcelle à détacher de 1005 mètres carrés. Les deux autres indivisaires n'ont pas consenti à donner cet accord écrit sans s'assurer de la faisabilité du projet de construction sur une parcelle détachée. Au mois de mars 2022, Monsieur [Z] a été chargé d'établir une estimation sur la base de d'un détachement de 1005 mètres carrés. Aucune autre démarche en vue d'obtenir l'assurance que la construction sur un tel terrain était possible juridiquement et techniquement n'est justifié postérieurement à cette date jusqu'au mois de novembre 2024, après la date de l'arrêt de cassation. A cette date, l'architecte mandatée par [Y] [YR] a établi un projet de construction sur une parcelle à détacher de 1294 mètres carrés, comprenant la totalité de la largeur du terrain en contrebas de la maison y compris l'emplacement de la piscine. C'est sur la base de ce projet que le permis de construire a été déposé. Il ne ressort du dossier aucun accord écrit et irrévocable de [J] et [T] [YR] pour accepter un partage du bien de [Localité 15] en partie en nature avec attribution à leur s'ur d'une parcelle à détacher. Elles justifient leur refus par l'absence de preuve de la viabilité d'un projet de construction sur une parcelle à détacher en conservant la possibilité de céder la villa et le terrain restant à un prix convenable. Ce motif de refus est confirmé par Monsieur [H], lequel, en 2022, indique que le certificat d'urbanisme positif devrait être renouvelé mais qu'il n'est pas suffisant pour garantir la faisabilité de l'opération envisagée compte tenu de la modification du Plan Local d'Urbanisme de la commune en 2019 et 2020. Aucun bornage de la parcelle à détacher n'a été établi. La vente de la villa et du terrain restant ne peut pas être réalisée avant division afin que les futurs acquéreurs soient garantis de la configuration réelle du terrain acheté. Il est constant qu'au jour de l'audience cette condition n'est pas remplie. [Y] [YR] n'a déposé de demande de permis de construire qu'une semaine avant la clôture de la procédure devant la cour d'appel saisie sur renvoi après cassation, soit plus de trois ans après le premier jugement autorisant la vente du tout et plus de 5 ans après l'accord du mois de janvier 2020. La villa se dégrade car elle n'est pas occupée, ni entretenue depuis près de 10 ans. La piscine est hors d'usage et l'entretien du terrain est assuré a minima et au fur et à mesure des nécessités, comme la chute d'arbres. La présence d'infiltrations évoquées par un huissier de justice en 2021 n'a pas été confirmée par Monsieur [Z], expert immobilier. Cependant, en 2022 ce technicien a constaté que les menuiseries extérieures sont très dégradées : que les aménagements intérieurs doivent être rafraîchis et remis aux normes ; que les fenêtres doivent être munies de double vitrage ; que la piscine est vide et non entretenue, de même que le jardin et les terrasses dans lesquels la végétation prospère. Il ressort du rapport établi par le professionnel mandaté par [Y] [YR] que le montant des sommes nécessaires pour remettre le bien en état s'élève à plus de 200.000 euros. Or, La mésentente entre les indivisaires les conduit à se renvoyer la charge de l'entretien. Les fonds de l'indivision ne permettent pas de financer les travaux de remise en état et de rénovation. Le bien génère des charges annuelles dues à l'ASL du lotissement de 450 euros par an, une taxe foncière de 4550 euros en 2022, une taxe sur les logements vacants de plus de 4000 euros pour 2024 dont le dégrèvement a été obtenu pour la première année, des factures d'électricité malgré l'enlèvement du compteur, le prix de l'assurance de 480 euros. Il ressort des débats que ces frais étaient assumés grâce aux revenus de la location de l'appartement de [Localité 18]. Cependant, depuis 2022, la gestion du compte commun de l'indivision cause des litiges entre les indivisaires qui s'accusent mutuellement d'opacité dans la gestion. A la fin de l'année 2023, ce compte était à découvert. [Y] [YR] depuis 2022 règle aux créanciers notamment les services fiscaux directement sa part, soit un tiers des dépenses sans informer ses s'urs. Elle leur reproche leur opacité relativement aux périodes d'occupation personnelle du bien de [Localité 18] et relativement aux sommes reçues à l'occasion des locations saisonnières du bien. L'inimitié entre les indivisaires est notamment apparue à l'occasion d'une dispute violente entre [Y] [YR] et [J] [YR] dans l'appartement de [Localité 18] à l'été 2021 à l'occasion d'un différend sur les dates d'occupation. Au jour où la cour statue, il n'est pas établi que la solution sollicitée par [Y] [YR] soit viable, dans la mesure où elle exige que la parcelle détachée qui lui serait attribuée soit délimitée et constructible. En outre, le détachement d'une parcelle de près de 1300 mètres carrés nuit à l'attractivité de la maison principale qui a une surface habitable très grande avec 6 chambres sur un terrain réduit et serait dès lors, dépourvue de piscine et de possibilité d'en implanter une nouvelle et avec la potentialité d'un voisinage très proche sur toute la partie basse du terrain. [J] et [T] [YR] ont laissé à leur s'ur le temps nécessaire pour établir la faisabilité de son projet. Pendant ce délai de plus de 5 ans dont elle a bénéficié, [Y] [YR] n'a pas mis à profit ce temps pour déposer une demande de permis de construire permettant d'avancer dans le processus de partage et de procéder à la division du lot. En outre, pendant cette période, la mésentente entre les indivisaires s'est aggravée de sorte que l'entretien du bien n'est plus assurée ; que le bien se dégrade notamment les volets et menuiseries extérieures en bois et les revêtements intérieurs ; que les taxes fiscales et consommations sont payées avec retard. Les pièces produites ne démontrent pas qu'en l'état, un prix supérieur pourrait être obtenu. La vente rapide est nécessaire pour préserver l'intérêt commun de l'indivision sans que puisse être retenu l'intérêt personnel de [Y] [YR]. Il convient de déduire de ces éléments que les conditions posées par l'article 815-6 du code civil sont remplies. En ce qui concerne le prix de vente, l'intérêt commun de l'indivision est de céder rapidement ce bien. La seule offre sérieuse, correspondant aux évaluations produites, et maintenue dans le temps est celle de Monsieur [A] et Monsieur [M] valable jusqu'au mois de décembre 2025. Il convient donc de confirmer la décision de première instance en ce qui concerne le principe de la vente et ses conditions, soit la cession de la totalité du terrain de 3300 mètres carrés environ au prix de 1.400.000 euros. Y ajoutant, il convient d'autoriser la vente à Monsieur [R] [A] et Monsieur [M] ou tous acquéreurs qui y seraient substitués, selon les conditions de l'offre du 6 novembre 2024. Sur les frais irrépétibles et les dépens Il convient de confirmer la condamnation d'[Y] [YR] aux dépens de première instance et sa condamnation à payer à ses s'urs la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles de procédure. En outre, elle sera condamnée aux dépens des deux instances d'appel. Elle devra aussi régler à chacune des intimées la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure qu'il est inéquitable de laisser à leur charge. La demande au titre des frais irrépétibles de procédure de [Y] [YR] sera rejetée.