Cour d'appel, 1ère chambre civile A, 28 août 2025, n° 21/01669

Motivation

MOTIVATION A titre liminaire, il sera rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des « demandes » tendant à voir « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens. Les appelants font essentiellement valoir que leur avocat n'est pas intervenu seulement pour la société [25] mais également pour ses associés qui ont donc intérêt pour agir, qu'il a commis une faute en ne déposant pas ses conclusions dans le délai exigé, que la caducité de l'appel a rendu le jugement exécutoire, que la société s'est trouvée contrainte d'exécuter les condamnations prononcées, qu'elle a par suite perdu la confiance des banques et a dû renoncer à plusieurs opérations immobilières. Ils soutiennent que la procédure d'appel visait à faire juger la caducité ou la résolution de la promesse de vente dans la mesure où les vendeurs s'étaient engagés à livrer une superficie permettant la réalisation de 41 lots et n'ont pu satisfaire à leur engagement, et que le tribunal de Gap s'est trompé en retenant que les exigences de la ville n'étaient pas démontrées malgré la production d'une lettre de leur géomètre, alors que l'acqueur ne pouvait obtenir un permis d'aménager, ce qui faisait tomber l'obligation de déposer une demande de permis. Il affirment que le tribunal ne pouvait récompenser l'attitude des vendeurs qui ont refusé de revoir leur offre à la baisse en leur accordant le montant de la clause pénale, et reprochent à leur avocat de ne pas leur avoir conseillé de renoncer à l'action si celle-ci était vouée à l'échec, considérant que l'aveu judiciaire de l'absence de succès de la procédure d'appel accrédite le manquement de leur avocat à son devoir de conseil. Ils critiquent les tribunaux de [Localité 22] et de [Localité 26] qui ont estimé que les exigences de la [20] [Localité 22] n'étaient pas définitives et pouvaient évoluer. Ils contestent avoir commis une faute en ne déposant pas de demande de permis d'aménager ainsi que le soutiennent les intimés et soutiennent que ces derniers se contredisent en affirmant aujourd'hui que la société avait l'obligation contractuelle de déposer une telle demande alors que le cabinet [28] a soutenu le contraire devant la cour d'appel de Grenoble, et qu'en application du principe de l'estoppel ce moyen doit être déclaré irrecevable. Ils ajoutent que les exigences de la commune quant à la largeur de la voirie étaient astreignantes, et qu'un recours contre le refus de permis ne pouvait être exercé par la société [25] qui travaille régulièrement avec les collectivités locales, à peine de dégrader leurs relations. Ils précisent que le compromis prévoyait que l'acquéreur devait déposer un permis conformément aux dispositions d'urbanisme applicables, et que celles-ci étaient incompatibles avec le nombre de lots prévu. Ils concluent que la clause pénale ne pouvait jouer dans la mesure où elle sanctionnait de ce fait une obligation impossible. La Selarl [28] et son assureur, s'appuyant sur les dispositions de l'article 1134 ancien du code civil, répondent que la société [25], aguerrie en la matière compte tenu de son activité, n'a pas exécuté la clause du contrat sanctionnée par le paiement d'une somme de 75.000 euros, qu'elle ne rapporte pas plus qu'en première instance la preuve des exigences de la mairie et de la certitude du rejet de la demande de permis, et que faute d'avoir déposé sa demande, elle ne peut arguer de l'impossibilité d'obtenir l'autorisation escomptée. Elles ajoutent que les vendeurs n'avaient pas pour obligation de délivrer une parcelle permettant la réalisation de 41 lots, cette condition n'ayant été posée que par la société [25] elle-même et qu'en ne déposant pas sa demande, la société n'a pas exécuté son engagement. Elles relèvent que la société [25] invoque nouvellement en appel le manquement de son avocat à son obligation de conseil mais omet de préciser que celui-ci l'avait avertie en temps utile des faibles chances de réussite de la procédure, et que la société a engagé la procédure devant la cour de [Localité 23] en toute connaissance de cause, afin a minima de retarder le paiement de la clause pénale. Elles pointent l'échec de la société [25] à démontrer le caractère certain du rejet de la demande de permis d'aménager et citent la décision du 22 septembre 2010 du conseil constitutionnel qui, sur une question prioritaire de constitutionnalité, a mis fin aux cessions gratuites de terrains destinés à être affectés aux usages publics, interdisant que les permis de construire délivrés après sa publication contiennent des prescriptions en ce sens. Elle en déduisent que les exigences de la mairie invoquées par les appelants n'étaient pas astreignantes et que la condition litigieuse n'était pas impossible. Elles contestent l'application de l'estoppel en l'espèce, s'agissant de deux instances différentes, et rappellent que la société [25] qui a saisi un avocat après l'expiration du délai de 8 mois dans lequel elle devait déposer la demande de permis, s'est exposée à l'application de la clause pénale, en raison de sa seule négligence. Sur ce, Il n'est pas discuté par l'ensemble des parties que le conseil en charge des intérêts de la société [25] a commis une faute en ne concluant pas pour le compte de sa cliente dans le délai de 3 mois de sa déclaration d'appel. L'avocat qui, par sa faute, n'a pas permis à son client de faire valoir ses moyens en appel doit indemniser ce dernier de la chance qu'il lui a fait perdre ; la réparation de cette perte de chance, qui doit être mesurée à la chance perdue, ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. L'appréciation de la probabilité de réussite de l'action manquée exige du juge qu'il recherche s'il existait une chance sérieuse de succès de l'action, en reconstituant fictivement, au vu des conclusions des parties et des pièces produites aux débats, la discussion qui aurait pu s'instaurer devant le juge. La faute contractuelle de l'avocat envers la société peut engager sa responsabilité délictuelle envers les associés, sous réserve que soit démontré son lien causal avec le préjudice allégué. C'est pourquoi les demandes des associés ne seront pas déclarées irrecevables, le jugement étant infirmé sur ce point. En l'espèce, l'acte conclu le 28 aout 2013 par les consorts [S], vendeurs, et la société [25], acquéreur, portait sur un domaine agricole d'une surface totale de 03 ha 03 a 40 ca, étant précisé qu'une superficie de 810 m² serait prélevée sur une parcelle et une autre de 1.229 m² par l'Etat, dans le cadre d'une expropriation en cours, et qu'en conséquence, la superficie cédée ressortait à 02 ha 95 a 30ca (p.5 de l'acte). Une clause prévoyait la caducité de l'acte en cas de préemption ayant pour effet de réduire la superficie vendue à moins de 28.025 m², soit 41 lots à 580 m² minimum et des parties communes de 4.245 m² minimum (p.8). Au paragraphe intitulé 'conditions suspensives', à la rubrique 'permis d'aménager', il était stipulé que l'acquéreur devra obtenir de l'autorité compétente un permis d'aménager, non soumis à un recours contentieux, permettant la division du terrain en 41 lots individuels à usage de terrain à bâtir pour l'habitation et ceux avant le 31 juillet 2014 ; ces lots auront une superficie minimale de 580 m² chacun.(...) Il est précisé que l'acquéreur devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du vendeur du dépôt de la demande d'autorisation d'aménager un lotissement et ce dans le délai de huit mois à compter de ce jour, au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente. À défaut, la condition sera réputée réalisée pour l'application de la clause pénale ci-après, et le vendeur pourra reprendre sa pleine et entière liberté (p.9). Le paragraphe intitulé 'clause pénale' prévoyait qu'au cas où, les conditions une fois remplies, l'une des parties, après mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique de vente, elle devra verser à l'autre partie la somme de 150'000 € à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1150 et 1226 du Code civil (...). Il est ici expressément précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente. (...) Par ailleurs, il est précisé que la somme de 75'000 € sera versée au vendeur par l'acquéreur à titre de pénalité incompressible, ainsi que Monsieur [W] s'y engage ès qualité expressément, si le permis d'aménager susvisé n'était pas déposé dans un délai de huit mois à compter de ce jour. Il résulte des clauses contractuelles ci-dessus reproduites qu'il incombait à la société [25] de justifier du dépôt de la demande d'autorisation d'aménager dans les 8 mois du compromis de vente. Le tribunal de grande instance de Gap a considéré qu'en ne le faisant pas, elle avait empêché l'accomplissement de la condition suspensive. Les conclusions d'appelante de la société [25] ayant été déposées devant la cour d'appel de Grenoble, elles permettent de reconstituer la discussion juridique alors engagée en appel. La société [25] soutenait que le tribunal avait constaté la réalité des exigences supplémentaires de la commune, qui ne résultaient pas des prescriptions imposées par le plan local d'urbanisme, s'est appuyée sur plusieurs jurisprudences dont un arrêt n°10.10473 du 5 décembre 2010 de la Cour de cassation qui a rejeté le pourvoi formé contre un arrêt ayant considéré, dans un litige similaire, que la condition était défaillante, même en l'absence de dépôt de la demande de permis de construire, dans la mesure où cette demande n'aurait pas pu être acceptée en raison des exigences du POS de la commune relatives à la hauteur de la construction prévue, la défaillance ne pouvant dans ces conditions être imputée à celui qui était débiteur de l'obligation. Elle indiquait ne pas avoir déposé la demande de permis d'aménager dont le rejet était certain compte tenu des exigences de la commune, et faisait valoir que si elle avait obtenu un permis en se conformant à ces demandes elle n'aurait pu construire les 41 lots prévus. A titre subsidiaire, elle sollicitait la modération de la clause pénale. L'article 1178 ancien du code civil disposait que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement. Ainsi que le faisait pertinemment valoir la société [25] en appel, ce texte ne trouve pas à s'appliquer lorsque c'est un tiers qui a empêché la réalisation de la condition, ou encore lorsque, indépendamment du comportement du débiteur, la réalisation de cette condition était impossible ou vouée à un échec certain. Il est constant qu'en application de la jurisprudence citée par la société [25], le débiteur ne peut se voir imputer la défaillance de la condition si elle résulte d'obstacles impossibles à lever. Cependant, il incombe au débiteur de l'obligation de démontrer que son abstention n'est pas fautive et, donc, que ce n'est pas lui-même qui a empêché l'accomplissement de la condition. Sur ce point, les appelants ne peuvent soutenir que le moyen soulevé par les intimés imputant à faute à la société [25] de ne pas avoir déposé la demande de permis d'aménager se trouve irrecevable en application du principe de l'estoppel dans la mesure où la société a soutenu le contraire dans le cadre de l'appel interjeté contre le jugement du tribunal de Gap. En effet, ce principe ne peut s'appliquer que lorsque la contradiction ou l'incompatibilité des positions d'une partie se manifestent au cours d'une même instance, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, les deux instances, celle devant la cour de [Localité 23] et la présente, étant distinctes. Sur le fond, les appelants ne prouvent pas que si la société [25] avait déposé la demande de permis d'aménager correspondant à ses intentions initales, la mairie de [Localité 22] aurait exigé que soit réalisée une piste cyclable sur le tênement objet de la vente, et pas davantage qu'elle aurait contraint le lotisseur à créer une voirie d'une largeur très supérieure aux 4 mètres de large alors prévus par le PLU, et que la mairie aurait en conséquence rejeté sa demande. A cet égard, l'attestation du cabinet de géomètre [K] [X] selon laquelle, lors de la présentation de l'avant-projet sommaire à la mairie, en présence du responsable de l'urbanisme, il a été indiqué aux représentants de la société [25] que le projet serait refusé si la largeur de la voirie n'était pas portée à 8,50 mètres au moins n'évoque nullement le projet de piste cyclable, d'une part. D'autre part, l'énonciation de l'exigence de la commune, rapportée par le géomètre-expert mandaté et rémunéré par la société [25], et tendant à ce que soient construites au sein du lotissement des voies d'une largeur supérieure à 8,50 mètres, outre qu'elle est très surprenante tant la dimension qui aurait été réclamée est supérieure aux 4 mètres prévus par le PLU, n'est corroborée par aucun autre élément de preuve. En l'absence de toute pièce témoignant de ce que de telles exigences de la commune étaient constantes ou ont été officiellement confirmées par la suite, ce courrier ne peut, à lui seul, constituer une preuve suffisante de ce que l'obtention du permis d'aménager par la société [25] était vouée à l'échec avec certitude. Au surplus, il émane d'un témoin ayant un lien de dépendance économique avec la société [25], ce qui fragilise sa force probante. Surabondamment, la cour rappelle que la jurisprudence la plus proche de l'espèce, que la société [25] invoquait en appel, portait sur une construction dont les spécificités contractuellement prévues contrevenaient au plan d'occupation des sols alors en vigueur, de sorte que l'impossibilité pour les acquéreurs d'obtenir le permis de construire n'était pas même discutée par les parties en l'espèce, ce qui n'est pas le cas dans le cadre du présent litige. C'est pourquoi il incombait à la société [24] qui y était contractuellement tenue de déposer une telle demande, le fait qu'il résulte tant de la clause de caducité que de la condition suspensive du compromis qu'elle n'entendait pas poursuivre si les exigences publiques diminuaient l'emprise au sol de telle manière qu'il devenait impossible de constituer 41 lots de 580 m2 ne dispensant nullement la société [24] de satisfaire à cette obligation, en l'absence de preuve que la demande de permis d'aménager se heurterait à un refus. De plus, il ne peut être reproché aux vendeurs d'avoir refusé de consentir à l'acquéreur une réduction du prix de vente, et par suite d'avoir rendu inexigible l'obligation de déposer une demande de permis d'aménager un lotissement de 41 lots, seule la société [25] étant contractuellement débitrice de cette obligation et y ayant failli. C'est pourquoi la cour approuve les premiers juges d'avoir considéré qu'au vu des éléments de la procédure, le jugement du tribunal de grande instance de Gap n'avait pas de chance réelle et sérieuse d'être modifié en droit. La cour confirmera le jugement de ce chef. S'agissant du moyen tiré du manquement de l'avocat de la société [25] à son obligation de conseil, la cour rappelle que celui qui est légalement ou contractuellement tenu d'une obligation particulière d'information doit apporter la preuve de l'exécution de cette obligation, et qu'il en est ainsi du devoir de conseil de l'avocat. En l'espèce, la Selarl [L] [1] ne justifie pas avoir informé la société [25] de ses chances très réduites d'obtenir une décision favorable en appel. Cependant, le préjudice résultant d'une telle faute consiste dans l'engagement de frais inutiles dans le cadre de la procédure d'appel, et ne correspond en rien aux dommages invoqués par les appelants, consistant en la perte du soutien de leur banque, la dépréciation corrélative de la valeur des parts sociales, le temps consacré par les dirigeants de la société pour procéder à des négociations, la cession d'actifs en raison de l'impossibilité d'obtenir un concours bancaire de sorte qu'en l'absence de lien causal entre le préjudice dont il est demandé réparation et le manquement de la Selarl [L] [1] à son devoir de conseil, la demande de ce chef ne peut qu'être rejetée. D'autre part, les appelants qui excipent de la responsabilité quasi-délictuelle de l'assureur [14] qui a eu pour conséquence de les laisser sans trésorerie ne démontrant pas de lien entre la faute commise par leur avocat et le préjudice dont ils se plaignent ne justifient d'aucune de la société [14] à leur égard dans la mesure où celle-ci pouvait à juste titre contester devoir sa garantie. S'agissant du montant de la clause pénale convenue, il peut être modéré ou augmenté par le juge, même d'office, si celle-ci est manifestement excessive ou dérisoire. Si le rejet d'une telle demande n'a pas à être motivé par les juges, il n'en va pas de même lorsque la demande est accueillie. Le tribunal de Gap n'a pas modéré la clause pénale aux motifs qu'elle s'élevait à 5% du prix de vente alors qu'elle est usuellement de 10%, et qu'elle constituait une juste contrepartie de l'immobilisation de la propriété des vendeurs. Au soutien de l'appel contre la décision du tribunal de Gap, la société [25] concluait que le préjudice des vendeurs était inexistant, aucune autre offre d'achat ne leur ayant été faite, de sorte que la disproportion entre le montant de la clause et le préjudice subi justifiait la modération de la clause pénale et la fixation de l'entier préjudice des vendeurs à 22.800 euros, en considération du taux moyen de rendement des obligations de 2.28% au premier semestre 2014. Les appelants qui excipent d'une dégradation de la situation financière de la société [25] à la suite de la décision du tribunal de Gap produisent des éléments comptables dont il résulte que le résultat de la société s'est trouvé négatif à compter de 2014 jusqu'en 2016 inclus, étant précisé que le résultat des années antérieures n'a pas été communiqué dans le cadre de la présente procédure, et que ce résultat est devenu positif à partir de l'exercice 2017. Ils font valoir qu'ils n'existe dans la comptabilité de la société [25] aucune autre cause des baisses constatées que le dossier dont le cabinet [L] & Associés avait la charge et de ses conséquences sur le manque de trésorerie et les projets abandonnés, les fonds propres de la société ayant été réduits de moitié lors de l'inscription de la provision de 75.000 euros au bilan en 2016, ce qui a conduit à une réduction du capital social. Toutefois, ils ne démontrent pas que la perte de deux opérations de réhabilitation en 2017 en raison d'un refus de financement de la [17] et de la cotation dépréciative de la société par la [16] le 20 août 2017, au motif qu'elle n'avait pas été dissoute malgré la perte de la moitié de son capital social, soient en lien direct avec les saisies opérées sur les comptes de la société à la demande des vendeurs et à l'inscription d'une provision de 75.000 euros dans ses comptes plutôt qu'aux difficultés financières incontestables rencontrées par la société de 2014, mais aussi possiblement avant cet exercice, jusqu'en 2016 inclus, qui apparaissent en comptabilité. Au surplus, le juge devant apprécier la proportionnalité de la clause pénale à la date où il statue, et l'arrêt de la cour d'appel de Grenoble n'étant pas suceptible d'être rendu avant 2018, soit à une période où le redressement de la société [25] était bien amorcé, il ne peut être considéré que les juges d'appel auraient considéré que le montant dû était manifestement excessif et aient procédé à une modération de la clause pénale alors que celle-ci avait été fixée à un montant raisonnable eu égard au prix de vente, ainsi que l'a retenu le tribunal de Gap, que les vendeurs, dont le plus âgé était âgé de 89 ans en 2017, avaient subi l'immobilisation de leur bien pendant 8 mois par un acquéreur particulièrement avisé puisque professionnel de l'immobilier, et qu'il n'est nullement justifié de ce que les consorts [S] n'avaient reçu aucune autre offre d'acquisition. En l'absence d'une disproportion manifeste, qui n'est nullement établie en l'espèce, la cour ne pouvait modifier la décision des premiers juges sur ce point. C'est pourquoi la présente cour approuve encore les premiers juges d'avoir retenu qu'aucune perte de chance n'était caractérisée au titre de la modération de la clause pénale, et confirmera également le jugement de ce chef. En conséquence de ce qui précède, la cour déboutera les associés de leurs réclamations. La SARL [25], Monsieur [V] [W], Mme [U] [Y] et Mme [Z] [Y] qui succombent en leur recours seront condamnés aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la Selarl [18] - Maître [M] [T], et à payer à la Selarl [28] et à la société [15], chacun, une indemnité de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, leur propre demande sur ce point étant rejetée.