Cour d'appel, Chbre des Aff. Familiales, 16 juillet 2025, n° 24/00421

Motivation

MOTIFS DE LA DECISION Sur la date de jouissance divise L'appelant demande qu'elle soit fixée à la date du jugement du 14/05/2018, tandis que l'intimé fait valoir que cette prétention est irrecevable comme nouvelle en appel. En matière de partage, les parties sont respectivement demanderesses et défenderesses quant à l'établissement de l'actif et du passif, de telle sorte que toute demande doit être considérée comme une défense à la prétention adverse et non une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code civil. Dès lors, la demande est recevable. Selon l'article 829 du code civil, si la date de jouissance divise est la plus proche possible du partage, le juge peut toutefois la fixer à une date plus ancienne si le choix de cette date apparaît plus favorable à la réalisation de l'égalité. En l'espèce, le jugement du 14/05/2018 a ordonné la mainlevée de la clause d'inaliénabilité stipulée dans la donation, fixé la valeur du bien indivis à 75.000 euros et fait droit à la demande d'attribution préférentielle formée par M. [B] [W] en précisant le montant de la soulte. Cette décision est définitive, l'ensemble des parties, dont le donateur, ayant acquiescé au jugement le 20/07/2018. Néanmoins, cette décision n'a pas statué sur la date de la jouissance divise, rappelant à l'inverse en page 4, que le copartageant bénéficiaire de l'attribution préférentielle ne devient le propriétaire exclusif qu'au jour du partage définitif et du paiement de la soulte. Or, ceux-ci ne sont pas intervenus. En conséquence, ce jugement, bien que définitif, n'a pas autorité de chose jugée quant à ces évaluations. Le bien indivis devra être réévalué à la date la plus proche de l'établissement des comptes. Sur l'indemnité d'occupation Il s'agit d'un appartement de 55 m², type 3 pièces plus cuisine au 2ème étage du [Adresse 3] [Localité 19], l'administrateur provisoire évaluant la valeur locative mensuelle en octobre 2013 à 575 euros hors charges. Aux termes de l'article 815-9 du code civil, 'chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal. L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité'. En l'espèce : - c'est M. [B] [W] qui est le seul détenteur des clés de l'appartement, son frère résidant à l'étranger ; - M. [L] [W], lors d'une venue en France, lui a réclamé les clés par l'intermédiaire de son conseil, le 27/11/2012 ; toutefois, le 13/12/2012, ce dernier écrivait à nouveau pour indiquer qu'il n'était toujours pas en leur possession, cette demande étant réitérée le 15/02/2013 ; - c'est l'appelant qui a toujours géré l'appartement, et y a fait exécuter des travaux en 2009. Pour autant, l'appartement a été donné en location aux époux [U] du 01/07/2001 au 01/04/2008, les loyers perçus s'élevant à 37.600 euros. En 2009, il a été entièrement rénové, l'administrateur provisoire indiquant en dernière page de son compte-rendu de la réunion du 25/09/2013 que l'appartement était en parfait état. Puis, du 30/10/2020 au 10/10/2016, le bien a été sous administration provisoire, l'administrateur étant possesseur d'un jeu de clés. Il en résulte que jusqu'à cette date, le bien litigieux n'a pas fait l'objet d'une jouissance privative de la part de [B] [W]. Par la suite, le 12/07/2017, ce dernier a déposé plainte auprès des services de police, expliquant que le jour même, son père, âgé de 86 ans et souffrant de troubles du comportement, avait défoncé la serrure et la boiserie de la porte d'entrée, avec un marteau et un tournevis, les forces de police ayant dû intervenir suite à l'appel d'un voisin. M. [B] [W] a alors fait intervenir le lendemain la société [15] pour sécuriser l'accès par la pose d'un bardage bois, pour un coût de 220 euros TTC. Cette situation a ensuite perduré, puisque le 28/08/2018, le syndic de copropriété a demandé aux indivisaires de retirer le bardage. Finalement, ce n'est que le 10/05/2021 qu'une nouvelle porte palière a été posée, pour un coût de 2.176,68 euros TTC. Il en résulte que, jusqu'à cette date, aucune indemnité d'occupation ne peut être réclamée à l'appelant, le bien étant indisponible pour les deux indivisaires. En revanche, à compter du 10/05/2021, M. [B] [W] a fait réaliser des travaux de rénovation (peintures, réfection de l'électricité, remise en route du chauffage avec pose d'un chauffe-eau, pour un coût (porte palière incluse) de 17.074 euros TTC suivant devis du 10/05/2021. Suite à la réalisation des travaux, l'appartement a été à nouveau occupé en 2022, comme l'atteste une voisine, Mme [M] (pièce appelant n° 44), étant observé que l'appelant a résidé en Haute-Savoie de février 2020 à juin 2021. L'appelant, qui dispose seul du bien depuis le 01/01/2022, est redevable ainsi d'une indemnité d'occupation à compter de cette date, étant observé que cette créance n'est pas prescrite. L'appartement ayant été remis à neuf, sa valeur locative est de 670 euros mensuels, comme le fait valoir l'intimé. Toutefois, il convient de pratiquer sur ce montant un abattement pour précarité, qui est toutefois modéré, le bien ayant été attribué à l'appelant. Un taux de 15% sera retenu. M. [B] [P] sera ainsi déclaré redevable envers l'indivision de la somme mensuelle de 569,50 euros, outre indexation chaque année sur l'indice de référence des loyers, et ce, jusqu'à la signature de l'état liquidatif du partage, le jugement étant réformé de ce chef. Sur les créances des indivisaires sur l'indivision Aux termes de l'article 815-13 du code civil, 'lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés (..)'. * la prescription Par jugement du 14/05/2018, le tribunal de grande instance a dit que, s'agissant des dépenses de conservation antérieures à la nomination de l'administrateur provisoire, c'est à dire au 30/12/2010, M. [B] [W] devra justifier entre les mains du notaire commis des montants exacts versés au titre des charges de copropriété, taxes foncières, du syndicat du [10]. L'appelant est donc fondé à demander le chiffrage des sommes versées au titre des dépenses antérieures au 30/12/2010. Concernant celles postérieures, M. [B] [W] a été renvoyé à produire devant le notaire commis les justificatifs de leurs dépenses. Dès lors, la prescription n'est pas encourue pour les dépenses effectuées entre le 30/12/2010 et le jugement du 14/05/2018. Pour celles postérieures à cette date, la prescription encourue est quinquennale en vertu de l'article 2224 du code civil, applicable depuis le 17/06/2008 (auparavant, elle l'était aussi par application de l'article 2277 ancien du même code). Elle a été interrompue par le procès-verbal de difficultés du 16/05/2019. Les demandes concernant des dépenses postérieures au 16/05/2014 sont ainsi recevables. Aucune prescription n'est ainsi encourue, et la demande de l'appelant est recevable. * sur les dépenses de conservation de l'immeuble Le jugement du 14/05/2018 a déjà retenu une créance de 25.000 euros au titre de travaux au bénéfice de l'appelant et une somme de 1.200 euros au bénéfice de l'intimé. Concernant les autres demandes formées par l'appelant, il résulte du dossier que l'appelant a réglé les sommes suivantes, arrêtées au 09/09/2022, et donc à parfaire au jour de l'établissement de l'état liquidatif : - 31.753,82 euros au titre des charges de copropriété, étant observé que si c'est l'intimé qui a été condamné à régler au syndicat des copropriétaires un arriéré de 7.058,36 euros, l'appelant déclare dans ses conclusions prendre en charge ce montant ; - 19.949,52 euros au titre des taxes foncières et de logement vacant, d'où il convient de déduire un dégrèvement de 772 euros du 15/05/2023, soit 19.177,82 euros ; - 1.151,84 euros au titre de l'assurance habitation ; - 1.1585,46 euros de factures [11]. Concernant les travaux, ceux effectués à la date du jugement du 14/05/2018 ont été fixés à la somme de 25.000 euros, ce qui inclut la réparation de la porte palière. Dès lors, seuls ceux postérieurs seront pris en compte. L'appelant fait valoir qu'il a réalisé des travaux pour un montant de 26.231,79 euros. Toutefois, des factures ont trait à de la décoration, de l'ameublement (chaises), à la réparation et l'entretien de vélo, à des plantes et pots, à de l'équipement électro-ménager non intégré (réfrigérateur), ou ne contiennent pas de description des biens acquis (factures [7], [6], [22]). Par ailleurs, si la société [12] a établi un devis de rénovation de l'appartement d'un montant de 17.074,75 euros, il n'a pas fait l'objet d'une facture acquittée, les factures produites et la réclamation de 3.000 euros au titre de la main d'oeuvre montrant au contraire que c'est l'intimé qui a réalisé lui-même une grande partie des travaux. Aussi ne seront pas prises en compte les factures suivantes : - 9 factures [13] pour 1.483,06 euros - Foir Fouille : 22,95 euros - Inside 75 (chaises) 198 euros - C discount (facture non renseignée) 359,98 euros - Berlin Brands (idem) 391,03 euros - VPC Boost (idem) 224,20 euros - Darty (frigo) 259,99 euros - My Coooning (chaises) 177,49 euros - Entrepôt du bricolage 22,50 euros - [16] (divers) 40 euros - [8] (porte-serviettes, ameublement) 223,98 euros(181,18 + 42,80) soit un total de : 3.043,20 euros. Le montant des travaux sera retenu pour la somme de 23.231,79 € - (3.043,20 € + 17.074,75 €) soit 3.113,84 euros de matériaux et divers, étant observé que les meubles qui ont pu être intégrés (cuisine, spots, etc..) seront pris en compte pour déterminer la valeur actuelle du logement. S'y ajoute la facture [17] de 3.750 euros (travaux d'électricité, plomberie, montage meubles etc..) du 01/09/2022. Concernant les frais de main d'oeuvre, que l'intimé chiffre à 3.000 euros, l'article 815-12 du code civil dispose que 'l'indivisaire qui gère un ou plusieurs biens indivis est redevable des produits nets de sa gestion. Il a droit à la rémunération de son activité dans les conditions fixées à l'amiable ou, à défaut, par décision de justice'. Cette rémunération ne peut se faire au vu des prix du marché. En effet, l'indivisaire n'a pas à s'assujettir à une assurance de responsabilité professionnelle, supporter de frais généraux ni de TVA. La cour retiendra cette somme, M. [B] [W] ayant réalisé lui-même de nombreux travaux (peinture, carrelage, ..) très chronophages et donc coûteux si l'on recourt au service d'artisans. En définitive, la créance de M. [W] sera fixée à (3.113,84 € + 3.750 € + 3.000 €) soit 9.863,84 euros au titre des travaux postérieurs au premier jugement, le jugement étant réformé de ce chef. Sur les dettes des indivisaires à l'égard de l'indivision Un procès-verbal de difficultés a été dressé par le notaire commis le 16/05/2019. Il n'est pas fait état d'une dette qu'aurait l'intimé à l'égard de l'indivision. Pour autant, le juge chargé de la surveillance des opérations de partage n'a pas établi de rapport. Dès lors, l'appelant est recevable à faire état d'une dette due par son frère. M. [B] [W] déclare que son frère a prélevé 1.920 euros sur les comptes indivis en 2003. Or, cette réclamation a été faite par conclusions devant le premier juge en 2022, soit postérieurement à l'expiration de la prescription quinquennale en juin 2013. Elle est donc prescrite. Concernant les frais d'expertise, ils font partie des dépens. Sur les comptes entre les parties Il ne peut être procédé par la cour à l'établissement des comptes entre les parties. En effet : - la valeur de l'immeuble doit être réévaluée, plus de sept années s'étant écoulées depuis le 14/05/2018, quand bien même elle aurait été fixée par un jugement aujourd'hui définitif ; - en raison des travaux pris en charge par l'indivision, il convient de prendre en considération l'état actuel du bien et non celui avant la rénovation intervenue en 2021, et ce, incluant les meubles de cuisine intégrés ; - l'indemnité d'occupation ne peut être liquidée à ce stade de la procédure ; - les depenses de conservation sont à parfaire concernant la période postérieure au 09/09/2022. Les parties seront donc renvoyées devant le notaire commis aux fins d'établissement de l'acte liquidatif de l'indivision. Aucun élément du dossier ne permet de remettre en cause l'impartialité du notaire commis. Par ailleurs, celui-ci a accompli sa mission en recensant les dires, en dressant un procès-verbal de difficultés et en établissant un projet d'état liquidatif. Il n'y a donc pas lieu de le remplacer. Sur les autres demandes Compte tenu du sort partagé du litige, il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu'en cause d'appel. Quant aux dépens de première instance et d'appel, qui devront comprendre les frais de l'administrateur provisoire, ils seront employés en frais privilégiés de partage.