Cour d'appel, 2ème CHAMBRE CIVILE, 10 juillet 2025, n° 22/01201

Motivation

MOTIFS Sur la validité des articles 2-6 et 2-7 du règlement de copropriété 5. L'appelante demande à la cour de juger non écrits les article 2-6 à 2-7 du règlement de copropriété approuvé le 30 juin 1982 car pris en violation des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965. Si elle n'a pas présenté une telle demande devant le tribunal, elle considère que celle-ci constituerait le complément nécessaire et l'accessoire de ses demandes initiales et qu'elle était virtuellement comprise dans celles-ci. L'intimé fait valoir que cette prétention est irrecevable s'agissant d'une demande nouvelle Sur ce 6. L'article 566 du code de procédure civile dispose: ' Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.' En première instance, la SCI Le Club des cinq a demandé au tribunal, notamment d''annuler les résolutions n°4, 19, 20, et 23 à 26 à l'ordre du jour du procès-verbal d'assemblée générale ordinaire du 7 octobre 2019, ' En cause d'appel, si l'appelante reprend ces demandes, elle y ajoute les prétentions suivantes: ' - réputer non écrits les articles 2-6 et 2-7 du règlement de copropriété en date du 30 juin 1982 conformément aux dispositions des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, - juger que l'interphone et son installation constituent des parties communes aux seuls lots n°2,3,4,5 et 6, - juger que le compteur d'eau général de l'immeuble constitue une partie commune aux seuls lots n°2,3,4,5 et 6, - juger que la porte d'entrée et son installation d'ouverture constituent des parties communes aux seuls lots n°2,3,4,5 et 6,' 7. Les demandes nouvelles formulées par l'appelante devant la cour ne sont pas présentées pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ; elles ne tendent pas davantage aux mêmes fins que celles soumises au premier juge et elles n'en sont ni l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. En conséquence, elles constituent des demandes nouvelles qui sont ainsi irrecevables. Sur la demande d'annulation de la résolution n°4 adoptée lors de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 7 octobre 2019 8. Le tribunal a constaté que la résolution n° 4 était relative à l'approbation des comptes de l'exercice courant entre le 1er avril 2018 et le 31 mars 2019 avait été approuvée à la majorité des copropriétaires, lesquels comportaient notamment une facture de réfection de la porte d'entrée de l'immeuble, partie commune à tous les lots. Le premier juge a en outre fait observer que ces travaux avaient été adoptés par une délibération de l'assemblée générale antérieure, non contestée dans les délais. L'appelante soutient qu'elle n'utiliserait jamais la porte d'entrée alors que son lot dispose d'un accès autonome donnant sur la voie publique et dans la mesure où l'article 2-8 du règlement de copropriété précise que le couloir d'entrée est commun aux seuls lots 2, 3, 4,5 et 6 si bien que la porte d'entrée qui se trouve en amont de ce couloir est nécessairement commun à ces mêmes lots. Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement entrepris. Sur ce 9. La cour constate que les travaux relatifs à la porte d'entrée ont été décidé en application du règlement de copropriété qui ne souffre pas d'incohérence, ainsi que le soutient l'appelante. En effet, la porte d'entrée peut ouvrir sur des lots qui ne sont pas ceux de l'appelante mais cette dernière peut avoir intérêt à ouvrir cette porte pour différentes raisons, dont celle de récupérer son courrier ou un paquet dans le hall d'entrée. En toute hypothèse, cette affectation de la porte d'entrée à tous les lots privatifs par le règlement de copropriété, ne peut être modifiée que par la procédure prévue à l'article 11 de la loi de 1965, régissant le régime de la copropriété et il ne semble pas que l'appelante l'ait utilisée. En outre, ainsi que le premier juge l'a justement retenu, le vote des travaux sur la porte d'entrée est intervenu au cours d'une précédente assemblée générale qui n'a fait l'objet d'aucun recours de la part de la SCI Le Club des cinq. En conséquence, le jugement sera confirmé sur ce premier point. Sur la demande d'annulation de les résolutions n°19 et n° 20 adoptées lors de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 7 octobre 2019 10. Le tribunal après avoir rappelé que ces résolutions portaient sur les travaux de remplacement du système d'interphone et les honoraires du syndic quant au suivi de ces travaux a jugé qu'il s'agissait d'une partie commune à tous les lots. La SCI Le Club des cinq expose que le procès-verbal du 7 octobre 2019 comporte une erreur matérielle dans la mesure où il indique que cette résolution aurait été adopté à l'unanimité des '4 tantièmes/ 4 tantièmes' alors que cette majorité n'était que des 639 tantièmes. Sur le fond, elle reprend l'incohérence relevée sur la porte d'entrée faisant à nouveau valoir qu'elle dispose de son propre accès à la voie publique si bien que l'interphone ne présente aucun intérêt pour elle. Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement entrepris. Sur ce 11. L'erreur purement matérielle affectant le procès-verbal de l'assemblée du 7 octobre 2019 est sans conséquence puisque l'appelante ne conteste pas que la résolution a bien était prise à l'unanimité des copropriétaires ayant fait connaitre leur position, ce qui n'était pas son cas. Sur le fond, la cour constate à nouveau que les termes du règlement de copropriété sont parfaitement explicites et qu'en toute hypothèse si l'appelante entend voir modifier la qualification des parties communes, il lui revient d'entreprendre la procédure ad hoc. En conséquence, le jugement sera également confirmé sur ce deuxième point. Sur la demande d'annulation des résolutions n°23 à 26 adoptées lors de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 7 octobre 2019 12. Le tribunal a jugé que les frais et honoraires de déplacement du compteur d'eau général ainsi que les travaux de création d'une niche pour le placer étaient imputables à tous les copropriétaires. La SCI Le Club des cinq considère qu'elle n'a pas à supporter la charge de ces travaux alors qu'elle ne dispose d'aucun point d'eau et que si le compteur avait été, dans un premier temps, installé dans son lot, elle n'a pas à supporter les coûts de son déplacement. Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement entrepris. Sur ce 13. La répartition des charges telle qu'elle figure dans le règlement de copropriété est parfaitement claire et celui-ci dispose que tous les copropriétaires doivent ainsi participer à l'entretien du compteur d'eau ( articles 2 et 5) Le fait que l'appelante ne dispose pas de point d'eau dans son lot ne saurait constituer un motif valable alors qu'elle ne démontre pas qu'elle ne peut pas en installer un ou plusieurs. Par ailleurs, il apparaît que les moyens soulevés par l'appelante sont singuliers alors que les travaux litigieux ont été rendus nécessaires par un branchement clandestin réalisé sur le compteur général par un occupant du lot n°1 . ( cf: pièce n° 3 de l'intimé) En toute hypothèse, pour cette répartition des dépenses également, si l'appelante entend voir modifier la répartition des charges au sein de la copropriété, il lui revient d'introduire la procédure utile à cette fin. En conséquence, la décision déférée sera encore confirmée. Sur la charge des frais d'installation du compteur d'eau privatif dans le lot n°1 14. La SCI Le Club des cinq entend à titre subsidiaire être exonérée des frais de déplacement du compteur d'eau au motif qu'elle n'a supporté aucune charge de consommation d'eau entre le 1 er avril 2018 et le 31 mars 2020. L'intimée s'y oppose. Sur ce 15. Les frais de ces travaux ont été rendu nécessaire par le branchement illicite de l'occupant du lot n°1 sur le compteur litigieux. Aussi, l'appelante est malvenue de solliciter son exonération à supporter de tels frais et il lui appartient de se retourner contre son locataire indélicat, si c'est celui-ci qui est à l'origine de la difficulté. Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens 16. L'appelante qui succombe sera condamnée aux dépens d'appel et à verser à l'intimée la somme de 3500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.