Cour d'appel, 4e chambre civile, 10 juillet 2025, n° 24/00178

Motivation

MOTIFS: 20. Il sera observé à titre liminaire que ni la SARL Gestetud comparante en première instance, ni la SCI Les Lofts de Pèzenas prise en la personne de son mandataire liquidateur la SARL Epilogue n'ont constitué avocats. Et rappelé qu'en application de l'article 472 du code de procédure civile, si, en appel, l'intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond, et que la cour ne fait droit aux prétentions de l'appelant que dans la mesure où elle les estime régulières, recevables et bien fondées, étant précisé que par application de l'article 954 dernier alinéa, du même code, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement entrepris. - sur la responsabilité de Mme [M] 21. Mme [M] poursuit l'infirmation du jugement en ce qu'elle a été déclarée responsable en ses qualités d'architecte et gérante de la société Loft de [Localité 15] de divers préjudices causés aux époux [L] et condamnée à les réparer. 22. Pour la bonne compréhension des données du litige, il sera rappelé que Mme [M] est intervenue à l'opération de vente à l'état futur d'achèvement en qualité de : - gérante de la SCI Les Lofts de [Localité 15] venderesse du bien immobilier placée en liquidation judiciaire : - architecte en charge de l'opération immobilière, - associée de la SCI Coeur d'Agathois elle-même associée à 50% à la société Les Lofts de Pezenas. 23. L'acquisition du bien immobilier a été réalisée dans le cadre juridique de la vente en l'état futur d'achèvement régie par l'article 1601-3 du code civil aux termes duquel : 'La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.' 24. Le promoteur immobilier se doit de fournir aux acquéreurs une garantie financière d'achèvement. 25. Avant le 1er janvier 2015, date d'entrée en vigueur de l'ordonnance du 3 octobre 2013 ayant mis fin à la possibilité de recourir à une garantie intrinsèque, l'acquéreur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement pouvait se voir proposer deux types de garantie d'achèvement : la garantie intrinsèque du promoteur constructeur, et la garantie extrinsèque d'un tiers plus onéreuse mais offrant davantage de garanties. 26. L'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable à l'espèce, prévoyait que: 'la garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération lorsque cette dernière répond à l'une ou à l'autre des conditions suivantes : a) Si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque ; b) (...). 27. L'article R.261-18-1 dudit code précisait: 'Lorsque la garantie de l'achèvement de l'immeuble résulte de l'existence de conditions propres à l'opération prévues à l'article R. 261-18, les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total : 35 % à l'achèvement des fondations ; 50 % à l'achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée ; 65 % à l'achèvement du dernier plancher haut ; 70 % à la mise hors d'eau ; 80 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ; 90 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage ; 95 % à l'achèvement de l'immeuble. Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ; (...) 28. Il ressort de ces dispositions que l'appel du prix à proportion de 70% à la date de l'acte de vente exigeait que l'immeuble soit 'hors d'eau' cet état permettant également de recourir à la garantie dite intrinsèque. 29. Les époux [L] soutiennent que la faute de Mme [M] en sa qualité d'architecte résulte du caractère mensonger de l'attestation établie par ses soins le 23 mars 2013 et annexée à l'acte de vente certifiant que l'ensemble immobilier dont dépendent les biens vendus se trouve hors d'eau. 30. Mme [M] leur oppose qu'à la date de rédaction de son attestation, l'immeuble était bien hors d'eau et que la nécessité de la dépose de la toiture n'est apparue qu'en cours de travaux du fait de la découverte de la présence d'amiante. 31. L'expert judiciaire a constaté lors de sa visite des lieux le 24 février 2022 l'absence de couverture, précisé que seules subsistaient les fermes métalliques sur lesquelles reposent des pannes métalliques, que le 'hors d'eau' n'existait pas et que cet état n'existait pas même à la date de l'acte de vente le 9 octobre 2013 dès lors que des travaux de dépose de la toiture amiante étaient intervenus en avril 2013. 32. Or c'est bien sur la base de l'attestation litigieuse de Mme [M] que l'acte de vente a été conclu le 9 octobre 2023 entre la société dont elle était par ailleurs la gérante et les époux [L], et Mme [M] ne prétend pas avoir informé ni ces derniers ni le notaire de ce changement substantiel de l'état de l'immeuble avant la signature de l'acte. Elle ne peut en outre sérieusement prétendre au regard de sa qualité d'architecte professionnelle du bâtiment en charge de l'opération immobilière consistant en la transformation d'un bâtiment industriel en immeuble d'habitation, avoir ignoré lors de la signature de son attestation du mois de mars 2013, la présence d'amiante dans la toiture et, par suite, la nécessité de la déposer avant d'entamer tous autres travaux. 33. C'est en conséquence à juste titre que le premier juge a retenu que Mme [M] avait commis une faute en sa qualité d'architecte. 34. S'agissant de la faute de Mme [M] en sa qualité de gérante de la société Les Lofts de [Localité 15], la cour estime que c'est également à bon droit, sur le fondement de l'article 1850 du code civil, que le premier juge a retenu l'existence d'une faute de Mme [M] détachable de ses fonctions de gérante dès lors que tel que précédemment relevé, elle a sciemment laissé la vente se conclure sur la base d'une attestation déterminante qu'elle avait rédigée en son autre qualité d'architecte et dont elle savait parfaitement le caractère mensonger à la date de la vente. - sur les obligations de la société Gestetud 35. Les époux [L] font grief au premier juge de les avoir déboutés de leurs demandes à l'égard de la société Gestetud actionnaire à concurrence de 50% de la SCI Les Lofts de Pezenas. 36. La société Gestetud, défaillante à hauteur d'appel, est réputée s'approprier les motifs du jugement entrepris. Le premier juge a retenu tant l'absence de fondement juridique invoqué par les époux [L] au soutien de leur demande, que l'absence de faute imputable à la société. 37. En vertu de l'article L.211-2 du code de la construction et de l'habitation applicable aux sociétés civiles constituées en vue de la vente d'immeuble invoqué à hauteur d'appel par les époux [L], les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux et les créanciers de la société peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé après mise en demeure adressée à la société demeurée infructueuse. 38. L'obligation personnelle des associés prévue de plein droit par ce texte porte sur toutes les obligations de la société indépendamment de tout comportement fautif. 39. Les époux [L] ont mis en demeure la société civile de construction-vente les Lofts de [Localité 15] d'exécuter ses obligations par lettres recommandées avec avis de réception en date des 11 mai et 5 juin 2015, ils l'ont par ailleurs assignée par acte du 27 juillet 2015 de sorte que les conditions de mise en oeuvre des dispositions sus-visées sont réunies et permettent de faire droit à la demande des époux [L] de condamnation de la société Gestetud à supporter le coût des réparations de leurs préjudices à concurrence toutefois de ses droits dans la société soit 50%, et non de la totalité des sommes tel qu'il ressort de la formulation des prétentions des époux [L] dans le dispositif de leurs écritures. Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [L] de leurs demandes à l'égard de la SARL Gestetud qui sera tenue in solidum avec Mme [M] de réparer le préjudice subi par les époux [L] à proportion de 50% des sommes fixées au passif de la liquidation judiciaire de la SCI les Lofts de [Localité 15]. - sur la responsabilité du notaire 40. Les époux [L] fondent leurs demandes indemnitaires à l'égard du notaire chargé de la vente rejetées par le premier juge sur : - le caractère mensonger de l'attestation de Mme [M], -le manquement du notaire à son obligation de vérifier l'état d'avancement des travaux et ,a minima, de s'assurer de la cohérence des documents mis en oeuvre dans l'acte de vente, - l'absence de garantie s'agissant des parties communes, - le déblocage de la somme de 194624,50 € sans aucun contrôle. 41. Il est acquis que le notaire recevant un acte en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés engage sa responsabilité seulement s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude. 42. Le fait en l'espèce que le permis de construire initialement délivré à une autre SCI n'ait été transféré à la SCI Lofts de Pèzenas que le 9 avril 2013, soit postérieurement à la date d'établissement de l'attestation de mise hors d'eau du 23 mars 2023, n'était pas en soi de nature à faire douter le notaire, qui n'est pas un professionnel de la construction, de la véracité des faits relatés dans ce document dès lors que le projet immobilier concernait une réhabilitation d'anciens bâtiments toujours pourvus d'une toiture. 43. La mise hors d'eau du bâtiment, attestée par l'architecte, était en outre corroborée par le rapport de diagnostic technique du bâtiment réalisé le 22 mars 2013 par le cabinet de géomètres experts Roque annexé à l'acte de vente dont il ressortait en page 4 la présence de l'entièreté de la toiture. 44. Enfin, les époux [L] ne rapportent pas la preuve de ce qu'au jour de la signature de l'acte authentique, le notaire était informé de ce que la dépose du toit avait été réalisée. 45. La garantie d'achèvement ayant porté tant sur les parties privatives que communes acquises par les époux [L], aucune faute du notaire ne peut être relevée sur ce point. 46. S'agissant enfin du déblocage de la partie du prix appelée lors de la vente à hauteur de 70%, il a été précédemment retenu que le notaire était fondé à se fier à l'attestation établie par l'architecte aux termes de laquelle l'immeuble était hors d'eau, cette affirmation étant conforme aux observations du rapport de contrôle technique, que cet état permettait l'appel de 70% du prix et la mise en oeuvre d'une garantie intrinsèque telle qu'elle existait à la date de signature de l'acte. Dès lors, l'absence de vérifications supplémentaires effectués par le notaire avant le déblocage des fonds ne peut caractériser un manquement fautif. 47. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [L] de leurs demandes à l'égard de Me [C]. - sur la réparation des préjudices 48. Les époux [L] ayant substitué à leur demande initiale en résolution de la vente, des demandes indemnitaires, le premier juge en a exactement déduit qu'ils n'étaient pas fondés à obtenir le remboursement des intérêts du prêt destiné à financer le prix de vente. 49. Ils ne justifient pas davantage à hauteur d'appel qu'en première instance de la perte des sommes versées au titre de l'aménagement de la cuisine. C'est en conséquence à juste titre que le premier juge a limité à 500€ l'indemnisation du préjudice résultant de l'immobilisation de ces sommes. Le jugement sera confirmé sur ce point. 50. La cour confirmera également l'évaluation faite par le premier juge, conforme aux conclusions de l'expert judiciaire, du coût d'achèvement des travaux compte tenu de l'augmentation depuis 2013 du coût des matériaux, et de la main d'oeuvre à la somme de 244896€. La cour y ajoutera l'actualisation de cette somme suivant l'indice du coût de la construction applicable au jour de la présente décision. 51. S'agissant de la réparation du préjudice résultant des frais supportés par les époux [L] pour se loger depuis le mois d'avril 2014 date à laquelle ils auraient dû entrer en possession du bien acquis, le premier juge l'a limitée à la somme de 6300€ sur la foi des éléments de preuve alors produits. 52. A hauteur d'appel, les époux [L] justifient avoir réglé au titre de loyers entre le mois d'avril 2014 et le mois d'avril 2025 la somme de 120807,10€ à laquelle ils sont bien-fondés à ajouter celle de 7200€ qu'ils devront supporter durant la période d'achévement des travaux dont la durée a été évaluée par l'expert à 8 mois. Il y aura lieu en conséquence à infirmation de ce chef. 53. Les époux [L] sont par ailleurs légitimes à solliciter la réparation d'un préjudice moral nécessairement induit par l'impossibilité de jouir du bien acquis dont ils devaient prendre possession courant avril 2014, par les conséquences financières de la prise en charge cumulative d'un loyer et du remboursement du prêt affecté à l'achat du bien ainsi que les tracasseries diverses inhérentes à la procédure judiciaire. La cour infirmant sur ce point la décision du premier juge accordera aux époux [L] la somme de 8000€ à titre de dommages et intérêts. 54. Parties succombantes, Mme [M] et la société Gestetud supporteront la charge des dépens d'appel en application de l'article 696 du code de procédure civile.