Cour d'appel, 2ème chambre, 1 juillet 2025, n° 23/02886

Motivation

MOTIFS A titre liminaire, il convient de préciser que lors de l'audience du 29 avril 2025, la révocation de l'ordonnance de clôture a été ordonnée, avec l'accord des parties, afin de recevoir les dernières conclusions de chacun. Sur la demande visant à écarter une pièce des débats Monsieur [G] demande à la Cour, avant dire droit, d'écarter des débats la pièce adverse n°32 comme contraire au principe de loyauté de la preuve. Cette pièce est visée au bordereau des intimés comme constituée par des photographies du local [Adresse 8] utilisé comme garage par Monsieur [G]. Au soutien de sa demande, Monsieur [G] affirme qu'il n'est pas démontré que les photographies correspondent bien aux lieux désignés ; il appartient toutefois au juge de donner aux pièces produites le caractère probant qu'il estime adapté, s'agissant de photographies non datées et non localisées ; le moyen soutenu par l'appelant concerne ainsi le caractère probant des pièces et ne justifie pas de les écarter des débats. Il ajoute que ce procédé porte atteinte au principe de loyauté en matière civile prévu notamment par l'article 9 du code de procédure civile. Il ne développe aucun moyen au soutien de cette affirmation. Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Dans ces conditions, la Cour ne pourra que débouter Monsieur [G] de sa demande de voir écarter cette pièce des débats. Sur la demande de communication de pièces sous astreinte Monsieur [G] demande également à la Cour, toujours avant dire droit, d'ordonner à Monsieur et Madame [H], sous astreinte de 100 euros par jours de retard, de communiquer tout acte sous seing privé d'achat de l'immeuble objet de la procédure ainsi que de l'acte réitératif ainsi que de leurs annexes. Il affirme que lors de l'acquisition des locaux, les bailleurs ont été informés d'une non-conformité de l'électricité et demande donc la communication de ces pièces pour s'en convaincre. Il n'explique toutefois pas en quoi les pièces d'ores et déjà versées aux débats sont insuffisantes, à savoir le compromis de vente ainsi que toutes ses annexes relatives notamment aux différents diagnostics dont celui relatif à l'installation électrique (pièce n°27) et l'attestation notariée du 11 mai 2020 (pièce n°1). Monsieur [G] sera donc débouté de cette demande. Sur la résiliation du bail Monsieur [G] conteste la résiliation du bail commercial prononcée en première instance sur le fondement de l'acquisition de la clause résolutoire ; s'il admet ne pas s'être acquitté des causes du commandement de payer, il affirme toutefois avoir régularisé la situation par un paiement partiel qu'il estime justifié du fait de la perte partielle du bien loué par l'effet d'un incendie résultant d'une carence du bailleur et par l'absence de délivrance des locaux à défaut de travaux de remise en état. Il invoque en conséquence l'absence de validité du commandement de payer, et une exception d'inexécution justifiant de la diminution du loyer selon les dispositions de l'article 1722 du code civil. Si toutefois la Cour venait à confirmer la résiliation du bail et à rejeter la diminution du loyer, il invoque sa bonne foi et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement. Les bailleurs quant à eux concluent à la confirmation du jugement, et subsidiairement invoquent les fondements de la faute du preneur, et de la perte de la chose louée pour solliciter la résiliation du bail. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Il ressort des dispositions de l'article L145-1 du code de commerce, que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l'espèce, le bail commercial du 29 avril 2005 contient, en page 7, une clause résolutoire rédigée de la manière suivante : « En cas de défaut de paiement d'un seul terme de loyer, à son échéance, ou en cas d'inexécution, même partielle, d'une seule des charges et conditions stipulées au bail, celui-ci sera résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, à la diligence du bailleur, un mois après un commandement de payer ou sommation d'avoir à exécuter, signifiée par acte d'huissier, contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, et demeurée infructueuse pendant ce délai. » Les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié au preneur le 5 janvier 2021, portant sur la somme de 15 492,85 euros ; un décompte annexé au commandement permet de constater que cette somme correspond à l'impayé partiel du loyer de mai 2020 (663,87 € au lieu de 1 991,69 €), ainsi qu'aux loyers totalement impayés des mois de juin à décembre 2020. Monsieur [G] ne conteste pas avoir cessé de s'acquitter de l'intégralité du loyer sur cette période ; les éléments de la procédure permettent de constater qu'aucune régularisation n'est intervenue dans le mois suivant la signification de ce commandement de payer. La régularisation qu'il invoque dans ses écritures, correspondant à un versement de 21 471,86 €, n'est intervenue que le 4 avril 2022, soit plus d'un an après la délivrance d'un commandement, et ce alors qu'il n'a payé aucun loyer jusqu'au 30 mars 2022 ; à cette date, il a repris des paiements partiels. S'il affirme par ailleurs avoir versé sur un compte Carpa les compléments de loyers, force est de constater d'une part qu'il ne justifie pas en avoir avisé les bailleurs, et d'autre part que ces sommes ne sont pas à la disposition des époux [H]. Ces versements ne constituent en conséquence par des paiements libératoires intervenus dans le mois de la délivrance du commandement. Monsieur [G] conteste la validité du commandement de payer, qu'il estime délivré sur une partie de loyer qui n'était pas due, du fait de la survenance du sinistre. Il n'est toutefois pas fondé à opposer aux bailleurs une exception d'inexécution, dans la mesure où le commandement de payer concerne une période où Monsieur [G] s'est intégralement dispensé du paiement du loyer. Pourtant, il admet lui-même avoir pu reprendre l'exploitation de sa boulangerie dès le début du mois d'octobre 2020, l'expert de son assurance précisant d'ailleurs dans le rapport du 23 juin 2020 que l'exploitation partielle était possible dans la mesure où la partie fournil n'avait pas été affectée par le sinistre. S'agissant de la période de fermeture totale, et pour contester la validité du commandement de payer, Monsieur [G] invoque un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance ; il estime en effet que dans la mesure où une partie des locaux loués était inutilisable, les époux [H] n'étaient pas fondés à réclamer l'intégralité du loyer. Il convient de rappeler que les locaux donnés à bail ont été sinistrés par un incendie le 3 mai 2020. Dans son rapport du 23 juin 2020, le cabinet Saretec, mandaté par l'assurance du preneur, a constaté les dégradations au niveau de l'appartement occupé par Monsieur [G] et sa famille par l'incendie, mais également par l'action destinée à l'éteindre. Il note dans son rapport : « concernant l'origine, nous pensons à un incendie d'origine électrique au droit de l'alimentation du volet roulant de la chambre de la fille », mais conclut en page 10 : « lors de notre expertise, et malgré nos investigations, l'origine précise n'a pu être démontrée. Nous avons pu conclure à un incendie d'origine accidentelle indéterminée ». L'expert de la compagnie Eurexo, mandatée par l'assureur des bailleurs, indique quant à lui dans son rapport du 30 novembre 2020 : « Du fait de l'état de destruction, l'origine de l'incendie n'est pas déterminée (') Une cause électrique (appareillage ou installation) est exclue ». L'origine du sinistre est donc indéterminée, et les pièces de la procédure ne permettent pas à Monsieur [G] d'invoquer une faute du bailleur susceptible de le décharger de la présomption de responsabilité que les dispositions de l'article 1733 du code civil font peser sur lui. Il convient en effet de rappeler que selon ces dispositions, le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. L'article 1722 du code civil, dispose quant à lui que si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. Les pièces versées au dossier par Monsieur [G] ne permettent pas de démontrer que l'incendie a pour origine un cas fortuit ou une force majeure, dont le preneur ne se prévaut pas. Il affirme en revanche que les bailleurs ont commis une faute en ne procédant pas aux remises à niveaux nécessaires de l'installation électrique. Il est en effet constant qu'un défaut d'entretien imputable à un bailleur, s'il est à l'origine d'un incendie, est assimilable à un vice de construction et n'a pas à revêtir les caractères de la force majeure (Civ. 3e, 15 juin 2005, no 04-12.243) ; encore faut-il démontrer, pour exonérer le preneur, que cette faute est en lien avec l'origine de l'incendie (Civ. 3e, 13 juin 2007, no 06-10.033). Il ressort du diagnostic électrique réalisé lors de l'acquisition de l'immeuble par les époux [H], qu'une anomalie a été constatée, justifiant d'une recommandation de faire procéder à une intervention par un installateur électricien. Cette anomalie est décrite de la manière suivante : « le dispositif assurant la coupure électrique d'urgence n'est pas situé à l'intérieur du logement ou dans un emplacement accessible directement depuis le logement ». Contrairement à ce qu'affirme Monsieur [G] il n'est pas fait état d'une vétusté de l'installation électrique des locaux donnés à bail. A défaut d'avoir pu déterminer les causes du sinistre, l'expert mandaté par l'assureur des bailleurs excluant même toute cause électrique, il n'est démontré aucun lien entre le lieu où est situé le dispositif de coupure électrique, et l'incendie survenu au mois de mai 2020. Le preneur ne peut donc pas s'exonérer de sa responsabilité de ce chef. En tout état de cause, en cas de perte partielle des locaux, seule l'hypothèse d'un cas fortuit est invoquée par l'article 1722 du code civil pour permettre une diminution du loyer. Une nouvelle fois, la cause du sinistre étant indéterminée, il n'est justifié d'aucun cas fortuit. Monsieur [G] n'est donc fondé à opposer aux bailleurs ni une exception d'inexécution, ni un manquement à son obligation de délivrance, pour leur imposer une baisse de loyer de manière unilatérale. Il ne peut pas plus se prévaloir d'une mauvaise foi des bailleurs dans la délivrance du commandement de payer, alors que pèse sur lui une présomption de responsabilité dans la survenance de l'incendie, dont il ne se décharge pas par une cause exonératoire. Monsieur [G] affirme que les bailleurs tardent à faire procéder aux travaux de remise en état nécessaires sans s'en expliquer ; ce faisant, il se prévaut de faits postérieurs au commandement de payer qui ne sont pas susceptible d'altérer sa validité. En conséquence de ces développements, l'intégralité du loyer était exigible, et le commandement de payer a été valablement délivré par les bailleurs. Aucun paiement libératoire n'est intervenu dans le mois suivant sa signification, de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, et la résiliation du bail commercial à compter du 6 février 2021. Le jugement sera en conséquence confirmé, et Monsieur [G] sera débouté de sa demande en nullité du commandement de payer, formée pour la première fois en cause d'appel. Il sera également débouté de ses demandes en diminution du loyer pour les motifs développés. Sur les conséquences de la résiliation du bail Au-delà de la demande en diminution du loyer formée par le preneur, que la Cour a écartée, il convient de constater que les parties ne contestent pas les comptes dressés par le premier juge, qui a dit que le loyer était dû en intégralité jusqu'à la date de résiliation du bail, et que le preneur sera redevable d'une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à l'intégralité du loyer à compter du 6 février 2021 et jusqu'à libération des locaux. Il ne peut par ailleurs pas être contesté que la résiliation du bail commercial entraîne l'expulsion de Monsieur [G] des locaux donnés à bail. Le jugement sera donc également confirmé de ces chefs. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement L'article 1244-1 du code civil applicable en l'espèce, devenu l'article 1343-5, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. En outre, il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement, par le débiteur, d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas aux dettes d'aliments. Monsieur [G] fait état de sa bonne foi pour solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire ; il affirme en effet avoir procédé au paiement de la partie du loyer qu'il estime due au prorata de la surface effectivement exploitée, et avoir versé le surplus sur un compte Carpa. Il ne peut toutefois qu'être relevé, qu'alors qu'il a repris l'exploitation de son commerce au mois d'octobre 2020, Monsieur [G] ne s'est acquitté d'aucun loyer jusqu'au 30 mars 2022 ; il a ensuite repris des paiements partiels en actant d'une décision unilatérale de diminution de son loyer du fait du sinistre intervenu, sans engager de procédure destinée à régulariser cette situation, et ce alors que les circonstances de l'incendie faisaient peser sur lui une présomption de responsabilité et ne lui permettaient pas de se prévaloir d'une diminution du loyer. Le versement intervenu au mois d'avril 2021 n'est pas venu désintéresser les bailleurs, et les virements sur un compte Carpa, dont les bailleurs n'ont appris l'existence qu'en cours de procédure, ne constituent pas des sommes à disposition des époux [H]. Pourtant, alors qu'il avait interrogé les bailleurs sur des modalités de paiement échelonné de son loyer lors de la survenance de la crise sanitaire en mars 2020, les époux [H] lui avaient indiqué être disposé à lui accorder des facilités de paiement, tout en lui rappelant qu'ils étaient eux-mêmes engagés par le remboursement d'un crédit sur les locaux donnés à bail. En se dispensant de payer l'intégralité du loyer en dépit de l'exploitation des locaux, et en procédant ensuite à des paiements partiels, Monsieur [G] n'a pas démontré sa bonne foi ; au contraire, il apparaît qu'il était en mesure de payer ses loyers, mais qu'il a fait le choix de ne les mettre que tardivement et partiellement entre les mains des bailleurs, et de retenir une autre partie sur sa seule décision. Il n'est donc pas justifié d'accorder à Monsieur [G] des délais de paiement, pour des sommes qu'il dit tenir à la disposition des bailleurs sur un compte Carpa et qu'il est donc en mesure de payer, ni de suspendre les effets de la clause résolutoire. Le jugement sera confirmé de ces chefs. Sur la demande indemnitaire des bailleurs Sur le fondement de la présomption de responsabilité du preneur de l'article 1733, les bailleurs demandent à la Cour de condamner Monsieur [G] à leur payer leur préjudice matériel résultant des travaux de reprise rendus nécessaires du fait du sinistre ; ils affirment que leur assureur a pris en charge une somme totale de 70 214,71 euros, et ce alors que le montant total des travaux à réaliser s'élève à 153 614,45 € ; ils demandent donc la condamnation du preneur à leur payer le différentiel de 83 399,74 €. Il est constant que la mise en jeu de la responsabilité du preneur sur le fondement de l'article 1733 du code civil a pour conséquence une obligation de réparation mise à sa charge ; celle-ci suit le droit commun de la responsabilité civile en matière de dommages immobiliers et a pour objet l'indemnisation de la valeur de reconstruction à neuf, sans prendre en compte la vétusté du bien. En se fondant sur le rapport du 30 novembre 2020 du cabinet d'expertise Eurexo, l'assureur des bailleurs, a accepté de leur verser, selon courrier du 13 janvier 2021, la somme totale de 70 214,71 €, libérée en deux temps, soit 48 905,65 € immédiatement, puis 21 309,06 € sur présentation des factures acquittées des réparations. Les époux [H] produisent aux débats plusieurs devis de travaux, ainsi qu'un courrier de leur architecte d'intérieur affirmant que les dégâts sont plus conséquents que ce qui avait été initialement évoqué. Selon un tableau récapitulatif des devis produits, ces travaux s'élèvent à la somme de 153 614,45 € au total. Il ne peut toutefois qu'être relevé que les bailleurs ne versent aux débats aucun élément d'analyse technique, et n'ont entrepris aucune mesure réalisée au contradictoire de l'ensemble des parties, de nature à remettre en cause le chiffrage réalisé par l'assurance, le seul courrier d'un architecte d'intérieur ne constituant pas un élément de preuve suffisant à démontrer que les devis produits d'une part sont en lien avec le sinistre survenu, et d'autre part correspondent à des travaux nécessaires. Le premier juge a retenu, par des motifs pertinents, que les éléments produits étaient insuffisants à rapporter la preuve que les bailleurs avaient conservé à leur charge une quelconque somme au titre des travaux de remise en état de l'appartement incendié ; aucun élément nouveau n'est produit en cause d'appel, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux [H] de leur demande en réparation de leur préjudice matériel. Sur les demandes accessoires En l'état de la présente décision de confirmation, la Cour confirmera également les dispositions du jugement ayant condamné Monsieur [G] au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance. Monsieur [G], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens d'appel. En revanche, l'équité ne commande pas d'allouer d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; les parties seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles d'appel.