Cour d'appel, 2ème Chambre, 24 juin 2025, n° 24/03584

Motivation

MOTIFS DE LA DECISION La demande en résiliation du bail étant postérieure à la contestation de la validité du congé, elle doit être examinée dans un second temps, l'éventuelle résiliation du bail n'excluant pas le droit pour le preneur de contester la validité du congé antérieur. 1. Sur la demande en annulation du congé pour reprise Moyens des parties M. [E] soutient que le congé est nul aux motifs que M. [W] [P], bénéficiaire du congé pour reprise, n'apporte pas la preuve de ce qu'il est en mesure de satisfaire à l'ensemble des obligations lui incombant sur le fondement de l'article L. 411-59 du code rural et des articles L. 331-1 et suivants du code rural. Il estime que M. [P], exerçant à titre principal la profession de chauffeur d'engins agricoles, ne justifie pas de la compatibilité de cette activité avec l'exploitation des parcelles reprises, alors qu'il ne justifie pas d'un emploi du temps précis ni d'une organisation concrète de son temps de travail, ni du temps qui sera nécessaire à la mise en valeur des surfaces reprises. Il souligne que le constat d'huissier versé au débat à hauteur d'appel ne démontre pas que M. [P] dispose des moyens d'exploiter les parcelles, sauf à prouver que le matériel est vétuste et rongé par la rouille, rien ne justifiant de l'état de marche et de la fonctionnalité du matériel. Il estime que M. [P] se garde bien d'expliquer comment il va financer l'acquisition de matériel pour un montant estimé à 38 000 euros HT. Selon lui, le projet d'installation est pour le moins flou et il est manifeste qu'il n'y a jamais eu la moindre volonté de reprendre les parcelles. Il relève que l'utilisation des terres pour une carrière indique qu'elles sont déjà détournées de leur vocation agricole, ce qui est incompatible avec les exigences de l'article L.411-59 du code rural. Les consorts [P] répliquent que le congé a été valablement délivré. Ils reprochent à la juridiction de première instance d'avoir fait une interprétation très restrictive de l'article L. 411-59 du code rural et rappellent que la Cour de cassation n'exige pas que le preneur possède le matériel nécessaire à l'exploitation. Ils estiment que M. [W] [P] justifie qu'il possède les matériels nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir. Ils reprochent à la juridiction de première instance d'avoir omis de citer l'étude prévisionnelle d'installation qui constitue selon eux un élément important pour déterminer le sérieux de la reprise. Ils soutiennent que M. [W] [P] projette de s'installer sur les 29 ha 80 a appartenant à son grand-père dès le 1er janvier 2025, sans attendre la reprise des parcelles exploitées par M. [E]. Selon eux, la volonté d'exploiter de M. [W] [P] est parfaitement démontrée, et le jugement attaqué a rajouté une condition en évoquant sa motivation à reprendre l'exploitation. Réponse de la cour Selon l'article L.411-46 alinéa 1er du code rural, le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie de l'un des motifs graves et légitimes mentionnés à l'article L. 411-31 ou n'invoque le droit de reprise dans les conditions prévues aux articles L. 411-57 à L. 411-63, L. 411-66 et L. 411-67. L'article L. 411-58 du code rural prévoit que le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s'il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d'un descendant majeur ou mineur émancipé. L'article L. 411-59 du code rural dispose : 'Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l'exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d'une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d'une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l'exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir. Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d'habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l'exploitation directe. Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu'il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu'il répond aux conditions de capacité ou d'expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu'il a bénéficié d'une autorisation d'exploiter en application de ces dispositions'. Selon les articles L. 411-54 et R.411-11 du code rural, le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai de quatre mois, à dater de sa réception, sous peine de forclusion. La forclusion ne sera pas encourue si le congé est donné hors délai ou s'il ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité par l'article L. 411-47. Le tribunal apprécie les motifs allégués par le propriétaire lors de la notification du congé. S'il constate que le congé n'est pas justifié par l'un des motifs mentionnés à l'article L. 411-31, il ordonne le maintien du preneur dans l'exploitation pour un bail d'une nouvelle durée de neuf ans. Les conditions de fond de la reprise s'apprécient, non pas à la date du congé, mais à celle pour laquelle ce congé a été donné (3ème Civ., 11 déc. 1991, n° 90-18.420). En l'espèce, il est inopérant de rechercher s'il existe une intention de reprise pour exploiter, comme en matière de baux d'habitation, sauf à ajouter une condition que la loi ne prévoit pas. Le congé a été donné par les bailleurs à M. [E] avec effet au 31 décembre 2019. Il est constant et non contesté que M. [W] [P] bénéficie d'une autorisation d'exploiter depuis le 30 juillet 2020, et qu'il va occuper une habitation située à proximité de l'exploitation agricole. En ce qui concerne la participation de M. [W] [P] aux travaux, il est établi qu'il exerce à titre principal la profession de conducteur d'engins agricoles. Le fait que M. [W] [P] ait conclu un bail rural avec son grand-père portant sur d'autres parcelles que les parcelles litigieuses ne permet pas de s'assurer de la réalité de sa participation effective et permanente aux travaux agricoles. Il ressort de l'étude prévisionnelle établie par la chambre d'agriculture en octobre 2019 que M. [W] [P] serait seul exploitant et 'qu'en restant uniquement sur des productions céréalières et de la luzerne, il aurait les disponibilités, si nécessaire, pour prendre un emploi complémentaire bien que cela ne soit pas son objectif'. Le conseiller auteur du rapport conclut que 'la reprise des parcelles [appartenant à la famille] permettra à M.[W] [P] de devenir agriculteur à titre principal et de cesser son emploi salarié, ce qui lui laissera du temps pour développer les productions de son exploitation'. La surface agricole utile exploitée par M. [P] est envisagée pour 80 ha, ce qui est en-deçà de la taille moyenne des exploitations agricoles pour les cultures qui est de l'ordre de 110 ha. Néanmoins, le choix des cultures envisagées, par nature saisonnières s'agissant de céréales et de fourrage, n'apparaît pas entrer en conflit avec l'activité professionnelle de conducteur d'engins agricoles. Il n'existe aucun motif de penser que M. [W] [P] ne va pas participer aux travaux de l'exploitation reconstituée avec la reprise des parcelles litigieuses. S'agissant de la condition tenant aux moyens d'exercice de son activité, M. [W] [P] fait état aux termes de l'étude prévisionnelle de la chambre d'agriculture d'une part d'un prêt de matériel de la part de son grand-père et d'autre part de l'acquisition de matériel de M. [B] en raison de son départ à la retraite, pour un montant évalué à la somme de 38 000 euros HT. Cependant, le constat d'huissier produit par les bailleurs montre que le matériel prêté par le grand-père de M. [P] est ancien et ne permet pas de déterminer s'il est en état de fonctionnement. Par ailleurs, le rapport de la chambre d'agriculture mentionne que l'acquisition de matériel sera financée par un emprunt sur cinq ans mais M. [W] [P] ne produit aucun élément quant à l'accord d'un établissement bancaire pour ce prêt, alors que celui-ci apparaît déterminant puisqu'il permettra à M. [P] d'acquérir notamment un semoir. Il n'est pas davantage allégué ou justifié que M. [W] [P] disposerait des moyens financiers permettant de procéder à l'acquisition du matériel et des semis et produits nécessaires pour commencer l'exploitation, alors-même que les photographies des lieux montrent qu'il convient de les remettre en état en raison de ce qu'a été créée une carrière. Par suite, c'est par une juste appréciation que la juridiction de première instance a estimé que M. [W] [P] ne remplissait pas les conditions pour bénéficier d'une reprise des parcelles louées. Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit que le congé pour reprise délivré à M. [E] était nul. 2. Sur la demande de résiliation du bail conclu au profit de M.[E] Moyens des parties Les consorts [P] sollicitent dans le dispositif de leurs conclusions la résiliation du bail et l'expulsion de M. [E] mais développent dans les motifs la nullité du bail au motif que ce dernier n'est pas en règle au regard du contrôle des structures pour avoir fait l'objet d'un refus définitif d'autorisation d'exploiter. Ils estiment que le jugement attaqué aurait dû constater que le bail était nul et ce de manière définitive, et qu'en conséquence M. [E] ne pouvait contester le congé de reprise qui lui avait été délivré. M. [E] réplique que l'article L. 411-54 du code rural n'impose aucune condition de respect du contrôle des structures pour contester un congé de reprise pour exploiter. Réponse de la cour L'article L. 411-31 du code rural prévoit : ' I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants : 1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ; 2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ; 3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 411-27. Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. II.-Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s'il justifie d'un des motifs suivants : 1° Toute contravention aux dispositions de l'article L. 411-35 ; 2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 411-38 ; 3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ; 4° Le non-respect par l'exploitant des conditions définies par l'autorité compétente pour l'attribution des biens de section en application de l'article L. 2411-10 du code général des collectivités territoriales '. Selon l'article L. 411-33 du code rural et de la pêche maritime, la résiliation du bail peut être demandée par le preneur dans quatre cas : - incapacité au travail, grave et dont la durée est supérieure à deux ans, du preneur ou de l'un des membres de sa famille indispensable au travail de la ferme ; - décès d'un ou de plusieurs membres de la famille du preneur indispensables au travail de la ferme ; - acquisition par le preneur d'une ferme qu'il doit exploiter lui-même ; - refus d'autorisation d'exploiter opposé par l'autorité administrative en application des articles L. 331-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime obligeant le preneur à mettre la structure de son exploitation en conformité avec les dispositions du schéma régional des exploitations agricoles. Dans tous ces cas, si la fin de l'année culturale est postérieure de neuf mois au moins à l'événement qui cause la résiliation, celle-ci peut, au choix du locataire, prendre effet soit à la fin de l'année culturale en cours, soit à la fin de l'année culturale suivante. Dans le cas contraire, la résiliation ne prendra effet qu'à la fin de l'année culturale suivante. Par arrêt de la cour administrative d'appel de [Localité 22] en date du 13 février 2024, le recours de M. [E] contre l'arrêté du 17 septembre 2020 lui ayant retiré l'autorisation d'exploiter les parcelles litigieuses a été rejeté, de telle sorte que la décision administrative est définitive. Par suite, M. [E] se trouve dans l'un des cas visés par l'article L.411-33 précité et il doit être fait droit à la demande de résiliation du bail. En l'absence de choix du locataire, il convient de fixer la date d'effet de la résiliation à la fin de l'année culturale suivant la date de la décision administrative, événement qui cause la résiliation, soit à compter du 30 septembre 2021. Par suite, il sera ordonné l'expulsion de M. [Y] [E] des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique. Il n'est pas demandé la fixation d'une indemnité d'occupation. 3. Sur les frais du procès Compte tenu de ce que chacune des parties succombe en ses prétentions, il y a lieu de les débouter de leurs demandes respectives sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de laisser à chacun la charge de ses dépens.