Cour d'appel, CHAMBRE 2 SECTION 1, 19 juin 2025, n° 23/01174

Motivation

MOTIVATION A titre liminaire, il doit être rappelé que les parties devant la cour d'appel sont, dans la procédure avec représentation obligatoire qui régit la présente instance, tenues de constituer avocat, à peine d'irrégularité de fond atteignant la validité même de leurs conclusions. Or, les intimés au principal font valoir, à juste raison, que M. [E] [S] n'a jamais constitué avocat dans les formes prescrites par l'article 960 du code de procédure civile. Ce dernier texte impose en effet à toute personne qui devient partie en cours d'instance devant la cour, de dénoncer sa constitution d'avocat aux autres parties. En outre, en l'espèce, si la cour est saisie, par voie de conclusions communes aux époux [S] et à M. [E] [S] d'une demande relative à l'intervention de cette dernière personne, l'avocat n'a, pour autant, nullement mentionné dans ces conclusions qu'il représentait également cet intervenant volontaire prétendu. En effet, ces conclusions se bornent à mentionner qu'il est l'avocat des époux [S]. Par conséquent, dès lors que M. [E] [S] n'a pas constitué avocat et qu'il ne saurait régulièrement conclure sans cela, la cour n'est saisie d'aucune demande de sa part. Telle est la réponse devant être apportée à la cour au moyen d'irrecevabilité des conclusions du chef de M. [E] [S], ces conclusions étant en réalité irrégulières et ne pouvant saisir la cour. Pour autant, étant observé que la nullité des conclusions n'est pas demandée, cette irrégularité ne peut concerner que M. [E] [S] et n'affecte pas la situation des époux [S]. En effet, ceux-ci ont bien constitué avocat dans les formes prescrites par l'article 960 du code de procédure civile et les conclusions, pour ce qui les concerne, respectent les dispositions de l'article 961 du code de procédure civile, si bien que, dans leur ensemble, elles échappent à l'irrecevabilité prévue à l'article 961 alinéa 1er du même code. Cependant, la cour considère que le dispositif des conclusions des époux [S], qui seul la lie, et qui lui demande de prendre acte de l'intervention de ce dernier, nu-propriétaire d'un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 9], ne contient aucune prétention au sens de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, qui est réservé aux formulations appelant du juge une décision sur un point précis en litige. En effet, en demandant de prendre acte d'une intervention, les conclusions litigieuses n'appellent de la cour aucune décision sur un point précis en litige. Cette mention est, par conséquent, indifférente au litige et il n'en sera tenu aucun compte. La cour n'étant pas saisie d'une prétention, elle ne saurait prononcer d'irrecevabilité. Cette situation est également sans incidence sur la recevabilité des conclusions des époux [S] prises dans leur ensemble. Or, pour le surplus de ces conclusions établies dans l'intérêt des époux [S] et en dehors de leurs prétentions au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, la cour est uniquement saisie, en vertu de l'article 954 du code de procédure civile, du chef de demande ainsi formulé : « Dire et juger n'y avoir lieu de requalifier la convention d'occupation précaire conclue le 27 janvier 2017 ». Les intimés au principal sont en effet mal fondés à soutenir au principal que cette formulation ne constitue pas une prétention au sens de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, dès lors que, contrairement à ce qu'ils indiquent, cette formulation se suffit à elle-même pour appeler de la cour qu'elle se prononce sur un point précis en litige, à savoir dans le sens du mal-fondé de la requalification de la convention d'occupation précaire en cause. Par conséquent, les conclusions des époux [S] sont sur ce point exemptes de critique justifiées et obligent la cour à dire si le jugement entrepris, qui a prononcé la requalification de la convention d'occupation précaire doit être ou non réformé. Sur ce dernier point, la cour rappelle qu'aux termes de l'article L.145-5-1 du code de commerce, n'est pas soumise au statut des baux commerciaux la convention d'occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. Le recours à une telle convention doit être justifié par des circonstances particulières, qui ne sont pas de simples convenances de gestion mais qui doivent être justifiées par une situation qui n'a pas été créée par le propriétaire pour servir ses intérêts personnels (par exemple l'expropriation, l'indisponibilité, l'indivision successorale dans l'attente de la vente ou du partage). Ces circonstances doivent exister au moment de la signature de la convention, et se maintenir tout au long de son exécution et à chaque renouvellement. Tant que les conditions de la précarité ne disparaissent pas, elles font obstacle à une requalification en bail commercial. L'occupant en vertu d'une convention précaire ne doit pouvoir avoir aucun espoir sur la possession de la chose, la seule qualification dans l'acte n'étant pas suffisante. La durée de l'occupation peut être ou non déterminée et dépendre de la survenance d'un événement spécifique. La faculté de mettre fin à la jouissance des lieux à tout moment sans avoir à respecter un délai de préavis est un élément en faveur de l'existence d'une occupation précaire. La modicité de la redevance constitue aussi un indice de la précarité de la convention. Il peut être aussi pris en compte l'absence d'obligation d'entretien mise à la charge de l'occupant. En l'espèce, la convention en cause prévoit notamment l'affectation des locaux à l'exploitation d'un commerce spécifié, elle ne décharge pas l'occupant de l'obligation d'entretien et il n'est ni allégué ni démontré que le montant du loyer stipulé soit modique. La précarité stipulée apparaît expressément dans les obligations réciproques des parties, essentiellement dans l'interdiction d'apposer une enseigne fixe extérieure, dans l'interdiction de toute cession ou sous-location, et dans l'obligation de l'occupant d'exploiter lui-même sans aucune possibilité de concéder la jouissance des locaux. La durée de la convention est fixée à trois années, avec obligation de l'occupant de libérer les locaux une fois cette durée écoulée, à peine d'astreinte. Les époux [S] s'opposent à la requalification de la convention précaire, au moyen qu'elle a été signée entre M. [G] et eux-mêmes en leur qualité d'usufruitiers, en l'absence du nu-propriétaire qui n'a jamais donné son accord pour la conclusion d'un bail commercial, alors que M. [G] connaissait leur qualité d'usufruitiers depuis la signature de la convention d'occupation précaire, puisque cela y apparaît clairement, ce que confirme l'acte de cession du fonds de commerce. Ils font valoir qu'en vertu de l'article 595 alinéa 4 du code civil, l'usufruitier ne peut pas donner à bail un immeuble commercial sans le concours du nu-propriétaire. Ils reprochent également au jugement entrepris d'avoir validé la cession du fonds de commerce à la société H20 malgré son irrégularité et, par conséquent, malgré son inopposabilité à leur égard, au moyen qu'une disposition expresse de la convention d'occupation précaire s'opposait à tout type de cession ou sous-location de la part de l'occupant, qui devait exploiter lui-même les lieux et s'interdisait d'en concéder la jouissance à quiconque et sous quelque forme que ce soit. Ils font encore valoir que la notification qui leur a été faite de la cession du fonds de commerce, dans un premier temps, le 8 avril 2018, a été faite par des courriels adressés à une adresse obsolète et non reçus par le destinataire, alors que la formalité aurait dû être faite par lettre recommandée avec accusé de réception, ce qui a été fait tardivement, le 10 juin 2021 seulement, alors que le commandement de payer avait été délivré par eux dès le 27 mai 2021. Les époux [S] soutiennent encore que le « bail dérogatoire » (en page 6 de leurs conclusions) prévoit que tout changement d'état devra recueillir l'accord du propriétaire dans le mois de l'événement, sous peine de résiliation, et font valoir que « les usufruitiers » n'ont jamais donné leur accord pour l'apport à une SAS avec deux associés et dont la présidente est Mme [W] [H], étant observé que celle-ci est l'épouse de M. [G] ainsi que l'établit l'acte authentique du 27 janvier 2017. Toutefois, il apparaît qu'en définitive les époux [S] n'allèguent la présence, au moment de la signature de l'acte du 27 janvier 2017, d'aucune des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ayant justifié le recours à une convention d'occupation précaire. L'opposition éventuelle de tout nu-propriétaire à la date de la signature de la convention n'est nullement établie par les époux [S] et, d'ailleurs, cela ne pourrait constituer une circonstance indépendante de la seule volonté des parties, dès lors que la signature par les usufruitiers d'un bail portant sur l'immeuble à usage commercial peut, au cas d'opposition d'un nu-propriétaire, être autorisée en justice, tandis que le fait pour l'usufruitier de s'abstenir de requérir une telle autorisation, est purement volontaire de sa part. Par conséquent la convention ayant fait l'objet de l'acte authentique du 27 janvier 2017 est assurément qualifiée à tort de convention d'occupation précaire, et il importe peu à cet égard que le locataire ait eu connaissance de la précarité apparemment stipulée. Les époux [S], dans leurs conclusions d'appelant, se bornent à demander que la cour dise n'y avoir lieu à requalifier la convention d'occupation précaire, et le sens du présent arrêt est de dire que leur appel est mal fondé, en ce que la convention litigieuse, bien qu'elle ait été dénommée par les parties « convention d'occupation précaire » ne pouvait précisément pas en être une. L'appel des époux [S], qui ne porte que sur la décision des premiers juges en ce qu'ils ont requalifié cette convention, est par conséquent mal fondée. Une fois écartée la qualification de convention d'occupation précaire, ce que les premiers juges ont fait et ce pourquoi le jugement doit être confirmé, la critique des conséquences qu'ils ont tirées, à savoir la qualification de bail commercial liant les époux [S] à la SAS L'Atelier H2O suite à l'apport du fonds effecué par M. [G] à la SAS L'Atelier H2O, excèdent les limites du présent appel. Par conséquent, la cour ne saurait se prononcer ni sur la qualification de bail commercial qui a été retenue pour cette convention du 27 janvier 2017, ni sur l'inopposabilité alléguée de l'apport du fonds de commerce à la société H2O. A cet égard, l'appel ne porte pas non plus sur l'identité du preneur déterminée par les premiers juges. Il ne porte pas non plus sur la date à laquelle les premiers juges ont retenu l'existence d'un bail commercial. Concernant la nullité du commandement de payer, objet de l'appel incident, c'est par des motifs exacts que la cour adopte que, contrairement à ce que soutiennent M. [G] et la société H20 sans remettre en question valablement ces motifs, les premiers juges ont à bon droit rejeté la demande en nullité. A ces justes motifs, il sera ajouté ce qui suit. Le commandement de payer litigieux du 27 mai 2021 vise les termes impayés d'avril et mai 2020, de novembre 2020, d'avril et mai 2021. Les chèques de paiement des loyers refusés par le bailleur datent du 11 octobre 2021 et du 7 janvier 2022. Ils sont par conséquent sans rapport avec la validité du commandement et, en particulier, ne démontrent aucune mauvaise foi du bailleur dans l'invocation de la clause résolutoire. Il n'est pas établi que dès la date du 27 mai 2021, soit avant toute requalification par les premiers juges de la convention d'occupation précaire intervenue entre les époux [S] et M. [G], le preneur devant être visé par le commandement de payer les loyers aurait dû être la société H2O, qui ne figurait pas à ce contrat. L'opposabilité aux tiers des mentions du registre du commerce et des sociétés alléguées comme ayant été faites le 28 février 2019 n'ont pas dispensé l'apporteur du fonds de commerce d'informer le bailleur de cet apport, alors qu'en l'espèce nulle information antérieure à la délivrance du commandement n'est démontrée. Il n'est pas établi non plus que dès la date du 27 mai 2021, soit avant toute requalification par les premiers juges de la convention d'occupation précaire intervenue entre les époux [S] et M. [G], les usufruitiers ne pouvaient, au regard de l'article 595 alinéa 4 du code civil, délivrer de commandement de payer les sommes dues par l'occupant en vertu d'une convention d'occupation précaire. Il convient de rappeler en effet que l'usufruitier n'est pas sans pouvoir pour délivrer au locataire un commandement de payer, même visant la clause résolutoire, nonobstant les dispositions de l'article 595 alinéa 4 du code civil. En outre, à la lecture de l'acte de l'acte notarié du 27 janvier 2017, il est clair que la mention de la clause résolutoire indiquant qu'il appartient au « propriétaire » de déclarer son intention d'user de la clause ou de saisir la juridiction compétente en constatation de l'acquisition du bénéfice de la clause, s'entend bien des époux [S], usufruitiers ayant consentis la convention et qui y sont indifféremment désignés par « l'usufruitier » ou « le propriétaire ». La nullité pour défaut de qualité des usufruitiers à délivrer le commandement litigieux, au moyen que le nu-propriétaire n'y a pas participé, est par conséquent mal fondée. Ni l'article 4 de l'ordonnance du 12 mars 2020, ni l'article 14-II de la loi du 14 novembre 2020 n'ont interdit aux bailleurs de délivrer des commandements de payer des loyers impayés visant la clause résolutoire. La mauvaise foi alléguée des époux [S] à l'occasion de la délivrance de ce commandement n'est pas démontrée Le jugement entrepris, par conséquent, sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en nullité du commandement. Au titre de l'appel incident, il est également demandé la réformation du jugement en ce qu'il a refusé d'assortir l'obligation de délivrer les quittances de loyers d'une astreinte provisoire. Toutefois, les premiers juges doivent être approuvés d'avoir rappelé que seuls les loyers acquittés pouvaient faire l'objet d'une quittance. Faute de demande plus précise en cause d'appel concernant les loyers acquittés devant faire l'objet d'une quittance, il n'y a pas lieu en l'état de prononcer d'astreinte. Pour le surplus, le jugement entrepris a exactement statué et doit être confirmé. En appel, chacune des parties succombant au moins partiellement, il y a lieu de retenir qu'elles conserveront la charge de leurs des dépens d'appel. En équité, les parties seront déboutées de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel.