Cour d'appel, 8ème chambre, 18 juin 2025, n° 24/03958

Faits et procédure

* * * * EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé signé le 16 juillet 2012, la SCI Rym a consenti à la SAS Damale, représentée par sa présidente, Mme [E] [D], un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 2] pour y exploiter une activité de «'discothèque'» moyennant le versement d'un loyer annuel de 36'000 euros, non assujetti à la TVA, payable par mois. Ce contrat comportait une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d'impayé de loyer non-régularisé dans le mois de la délivrance d'un commandement de payer. Depuis le 28 mars 2018, M. [M] [K] succède à Mme [E] [D] comme président de la société. Par lettre recommandée du 27 avril 2023, la SCI Rym a informé la société Damale qu'en raison d'un changement dans son actionnariat, elle était désormais soumise au régime de la TVA et elle lui a demandé de lui retourner un avenant au bail qui a été signé le 25 mai 2019 pour acter cette modification applicable dès avril 2023. Par ailleurs, la société bailleresse a transmis un tableau récapitulatif des loyers perçus pour demander au preneur d'apporter la preuve des règlements manquants, de payer les taxes foncières et ménagères non-réglées et de transmettre un RIB pour la mise en place d'un virement. Par courrier en réponse du 25 mai 2023, la société Damale a, d'une part, pris acte de la facturation de la TVA pour l'avenir, ainsi que de la taxe foncière et de la TOM, et d'autre part, contesté le décompte transmis en affirmant avoir bénéficié, en vertu d'un accord avec le bailleur, d'un effacement total de la dette de loyers, ainsi que de la non-facturation des taxes foncières et TOM depuis l'acquisition du fonds de commerce en juillet 2012. Le 10 août 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement visant la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail commercial signé le 25 mai 2019 pour la somme de 42'136 euros TTC. À l'effet de voir juger le décompte de la SCI Rym erroné et incomplet et de voir juger qu'elle était à jour du règlement des loyers et charges, la société Damale a, par exploit du 11 septembre 2023, fait assigner la SCI Rym devant le juge des référés en suspension des effets de la clause résolutoire. Le 2 février 2024, la société Rym a demandé à la société Damale de lui laisser visiter les lieux loués aux fins de diagnostics, joignant à son envoi un bail signé le 25 mai 2019 prévoyant l'obligation pour le preneur d'autoriser le bailleur à visiter les lieux deux fois par an. Par courriel en réponse du 6 février 2024, la société Damale a opposé à la société bailleresse que le bail joint à son envoi était un faux dans la mesure où il n'était pas celui qu'elle avait signé. Par ordonnance de référé contradictoire du 8 avril 2024, le président du Tribunal Judiciaire de Lyon a': Constaté qu'à la suite du commandement en date du 10 août 2023, le jeu de la clause résolutoire et acquise au bénéfice de la SCI Rym à compter du 10 septembre 2023, Dit que la société Damale et tous occupants de son chef devront avoir quitté les lieux qu'elle occupe sis [Adresse 5] dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente et que passé cette date, elle pourra être expulsée avec le concours de la force publique, Condamné la société Damale au paiement de la somme provisionnelle de 42'136 euros au titre des loyers et charges impayées, mois de juillet 2023 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement, Débouté la société Damale de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire, Condamné la société Damale à verser à la SCI Rym une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges en cours à compter du 1er août 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux, Condamné la société Damale à verser à la SCI Rym la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamné la société Damale aux dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer. Le juge a retenu en substance': Que le juge du fond, seul compétent pour statuer sur la contestation d'un commandement de payer, n'a pas été saisi par la société Damale'; Que la SCI Rym verse aux débats un contrat de bail signé par les deux parties en 2019 et la société Damale ne justifie pas avoir apuré les sommes réclamées dans le commandement dans le délai d'un mois de sa délivrance'; qu'il convient de constater la résiliation du bail ; Que le décompte annexé au commandement de payer est parfaitement détaillé et que la créance n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 42'136 euros; Que la société Damale, qui a repris le paiement des loyers courants et qui sollicite des délais de paiement suspensifs, n'a pas commencé à résorber la dette locative de sorte qu'elle ne peut se prévaloir de sa bonne foi, outre qu'elle ne produit pas ses bilans, ni l'état de sa trésorerie. Par déclaration en date du 9 mai 2024, la SAS Damale a relevé appel de cette décision en tous ses chefs et, par avis de fixation du 16 mai 2024 pris en vertu de l'article 905 et suivants du Code de procédure civile, l'affaire a été fixée à bref délai. Par ordonnance de référé du 21 août 2024, le délégataire du premier président, statuant sur la demande de radiation de la SCI Rym en l'absence de libération des lieux, a': rejeté cette demande au motif que la société Damale justifiait des conséquences manifestement excessives qu'aurait l'exécution totale de la décision dont appel, rejeté également la demande d'arrêt de l'exécution provisoire dès lors que les pièces produites tendant à discuter la sincérité du décompte ne présentent pas un caractère sérieux de réformation. Le 7 janvier 2025, le commissaire de justice mandaté par la SCI Rym a procédé à l'expulsion de la société Damale. *** Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 12 juin 2024 (conclusions d'appelante), la SAS Damale demande à la cour': Infirmer l'ordonnance de référé du 08 avril 2024, Juger que le décompte de la société Rym est erroné, incomplet, Juger que la société Damale est à jour du règlement de ses loyers et charges, Juger que la prétendue créance dont se prévaut la société Rym est en toute hypothèse, incertaine en son principe et en son montant, Suspendre le jeu de toute clause résolutoire, Rejeter l'ensemble des demandes formées par la société Rym, en présence de contestations sérieuses, Condamner la société Rym au paiement de la somme de 3'000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, La condamner aux entiers les dépens. En fait, elle expose qu'en 2023, la société Rym a changé de dirigeant et d'actionnariat et que depuis lors, le souhait des deux associés est manifestement de récupérer le local. Elle affirme en effet que les intéressés ont d'abord fermé de manière brutale et non autorisée l'accès au parking privatif qu'elle utilise depuis sa création, empêchant ainsi tout accès à sa clientèle, qu'ils ont ensuite réclamé des loyers non-dus et mis à sa charge les taxes foncières et qu'ils lui ont pour finir fait délivrer un commandement de payer. Elle affirme que ce commandement repose sur un décompte erroné de sorte qu'elle a été contrainte d'assigner la société bailleresse dans le mois du commandement de payer aux fins d'obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire et éviter toute difficultés. En droit, elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire au motif que la créance de la SCI Rym se heurte à des contestations sérieuses. Elle conteste d'abord avoir signé le bail de 2019, étant titulaire d'un bail en vertu d'une acquisition de fonds de commerce de 2012. Elle prétend que le contrat de 2019 produit est un faux. Elle relève ensuite que le commandement ne détaille pas les sommes réclamées et le que décompte qui l'accompagne ne mentionne pas ses paiements. Elle estime dans ces conditions que le bailleur ne fait pas preuve de bonne foi dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire, ce qui constitue là encore une contestation sérieuse. Elle rappelle enfin avoir bénéficié d'une franchise de loyers en 2018, sans avoir fait l'objet de la moindre relance avant le changement d'actionnaires. A titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement en exposant avoir subi les difficultés économiques liées à la crise du COVID, la fermeture de son établissement, l'absence d'aides étatiques, ayant entraîné pour elle une perte de trésorerie. Elle estime en outre que sa bonne foi n'est plus à démontrer puisqu'elle effectue des règlements réguliers et assure le paiement des loyers courants, alors même que de nombreuses difficultés persistent (fermeture du parking de manière arbitraire, ') pourtant signalées. A l'inverse, elle souligne que la société bailleresse fait preuve d'une parfaite mauvaise foi en occultant la promesse de franchise de loyers pourtant consentie. *** Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 8 juillet 2024 (conclusions d'intimée), la SCI Rym demande à la cour': Confirmer l'ordonnance de référé en date du 8 avril 2024 rendue par le juge des référés du Tribunal judiciaire de LYON dans toutes ses dispositions, Condamner la SAS Damale à verser à la SCI Rym la somme de 3'000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamner la SAS Damale aux entiers dépens. En fait, elle expose que la société Damale a signé un nouveau bail commercial le 25 mai 2019 et que depuis cette date, elle n'a payé correctement son loyer que pendant les quatre premiers mois. Elle affirme qu'après une période de suspension des paiements, la société Damale a effectué des règlements chaotiques et partiels et s'est systématiquement affranchie du remboursement des charges et taxes. Elle souligne que la société Damale n'a pas déposé ses comptes depuis plusieurs années, ni n'a justifié de la gratuité alléguée et elle ajoute que la locataire ne lui a pas permis de visiter le local donné à bail. En droit, elle s'oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire puisque la société Damale ne sollicite pas de délais de paiement, l'appelante n'invoquant d'ailleurs pas de difficultés financières. Elle considère que le défaut de paiement ne résulte en conséquence que d'une contestation de la dette en vertu d'un hypothétique effacement et elle relève que la locataire a repris les paiements, preuve de sa solvabilité, même si ses paiements sont systématiquement fait avec un mois de retard. Elle ajoute que la locataire n'a pas saisi le juge du fond pour contester le commandement de payer et qu'elle ne peut le faire en référé. En tout état de cause, elle fait valoir qu'un décompte détaillé des sommes dues était bien annexé au commandement comme exactement retenu par le juge des référés. Elle affirme qu'en réalité, l'arriéré de loyer existait depuis 2018 et avait fait l'objet d'un précédent commandement de payer resté sans effet comme cela résulte d'un procès-verbal d'assemblée générale du 28 mars 2018 de la société Damale. Elle estime que la contestation de la signature du bail de 2019 est un argument de mauvaise foi, relevant que sur la pièce d'identité du gérant actuel de la société Damale, celui-ci avait 14 ans de sorte qu'il n'est pas surprenant que l'intéressé ait changé de signature. Elle rappelle qu'il est jugé que la crise sanitaire et l'obligation de fermer les établissements recevant du public ne constituent pas un cas de force majeure justifiant le non-paiement des loyers. Elle fait valoir pour finir que la société appelante ne justifie pas de ses difficultés financières puisqu'elle ne dépose plus ses comptes depuis plusieurs années, n'étant ainsi pas en mesure de produire des justificatifs. Concernant les justificatifs produits à hauteur d'appel, elle les juge non-probants en l'absence d'éléments d'identification la société appelante, de la société comptable les ayant prétendument établis, ' Elle demande à la cour de confirmer l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit et de rejeter les contestations soulevées par l'appelante qui ne sont pas fondées. Elle affirme que le décompte transmis à plusieurs reprises est parfaitement précis et qu'il en résulte très clairement que la locataire a systématiquement fait défaut, soit en ne réglant plus le loyer, soit en le réglant de manière partielle et aléatoire. Elle relève que la TEOM et la taxe foncière ne sont plus payées depuis quatre ans, que la gratuité alléguée n'est pas démontrée et qu'enfin, les difficultés financières ne sont pas établies. Elle ajoute que les difficultés financières alléguées ne peuvent être imputables à la pandémie puisque les loyers étaient impayés avant la crise sanitaire. *** Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l'appui de leurs prétentions.