Cour d'appel, Pôle 4 - Chambre 1, 13 juin 2025, n° 23/17889

Faits et procédure

FAITS ET PROCEDURE Madame [X] [T] veuve [O] a consenti un bail commercial, selon contrat signé le 6 juillet 1983, à Madame [H] [U] veuve [M] dit [S], portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 1], au prix d'un loyer annuel de 30 600 francs hors taxe en principal et hors charges locatives, payable en quatre termes égaux échus de 7 650 Francs hors taxe, décrits ainsi : une boutique sur rue et une arrière boutique à la suite avec porte de sortie sur l'escalier au bâtiment A en façade sur rue ( lot n°2) - en sous-sol une cave ( lot n°25) La Sarl d'Hier et d'Aujourd'hui, preneur à bail, exploite un commerce d'achat, vente, restauration de bijoux anciens et d'antiquités dont l'établissement, depuis son début d'activité le 1er janvier 1997, se situe dans les locaux objet du bail. Suivant acte authentique du 7 mars 1997 Madame [H] [U], veuve [M] dit [S], a fait apport à la Sarl d'Hier et d'Aujourd'hui du fonds de commerce, en ce compris le droit au bail servant à son exploitation. Par acte extra judiciaire du 26 juillet 2013, le preneur a demandé le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2013, moyennant un loyer, à compter du 1er octobre 2013, porté à la somme de 14 344,65 euros hors taxe et hors charge par an. Aucun accord n'étant intervenu, la Sarl d'Hier et d'Aujourd'hui a saisi le Juge des loyers commerciaux lequel, par jugement du 24 octobre 2014, a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 14 344,65 euros hors taxe et hors charge à compter du 1er octobre 2013. Madame [E] [J] veuve [O], Madame [Q] [O] et Madame [V] [O], ont sollicité le cabinet d'expertise Robine & Associés, dans le courant de l'année 2015 afin de procéder à l'estimation de la valeur vénale de cet actif au 1er octobre 2013, lequel a rendu un rapport le 4 février 2015, réactualisé au 13 juin 2018 au prix de 335 000 euros TTC soit 13 268 euros le m2 unitaire. La société Ohrco Invest a formé le 13 novembre 2018 une offre d'achat du local commercial à hauteur de 330 000 euros net vendeur laquelle a été acceptée par les consorts [O] [J] à la même date sous la condition suspensive d'absence d'exercice par le locataire commercial de son droit de préférence. Par exploit délivré le 13 février 2019, Madame [E] [J] veuve [O], Madame [Q] [O] et Madame [V] [O] ont fait signifier à la Sarl d'Hier et d'Aujourd'hui en la personne de Madame [Y] [B], en sa qualité de gérante ainsi déclarée rencontrée sur les lieux, une offre de vente au prix de 330 000 euros valable pendant une durée d'un mois à compter de l'acte stipulant la caducité de l'offre à défaut d'acceptation. Par exploit délivré le 12 mars 2019 : - à Maître Caroline Carlsberg et remis à Maître Gilles Acmache, - à Madame [Q] [O] remis à étude dans les conditions des articles 656 et 658 du Code de procédure civile - à Madame [V] [O] selon les mêmes modalités, la Sarl d'Hier et d'Aujourd'hui a fait signifier aux parties précitées son acceptation de l'offre de vente conformément aux dispositions de l'article L 145-46-1 du Code de commerce au prix de 330 000 euros, payable comptant, avec stipulation que l'acceptation est subordonnée à l'obtention d'un prêt Par courriel envoyé le 13 mars 2019, avec copie au conseil de Madame [E] [J], le cabinet SGTR, Maître Caroline Carlsberg, en sa qualité de conseil de Mesdames [Q] et [V] [O], propriétaires indivises du local commercial à hauteur de 25 % chacune, prenait acte de l'acceptation de l'offre de vente signifiées aux dits propriétaires indivis par la Sarl d'Hier et d'Aujourd'hui en recourant à un prêt et communiquait le nom du notaire en charge de la vente dans l'intérêt des vendeurs en la personne de Maître [R] [D]. Des échanges de courriels ont eu lieu le jeudi 11 avril 2019 entre le conseil de la Sarl d'Hier et d'Aujourd'hui, le notaire de celle-ci et le Crédit Agricole, au sujet des contraintes du droit de préemption selon que l'acquisition des murs est opérée par la Sarl ou une SCI substituée, la banque indiquant avoir fait plusieurs propositions de financement et être dans l'attente du positionnement du client sur le montant et la durée du financement. Le 15 avril 2019, le conseil de la Sarl d'Hier et d'Aujourd'hui relançait les conseils des vendeurs aux fins d'obtenir un retour officiel en suite de l'acceptation formalisée ainsi que la communication des coordonnées du notaire. Le 4 juin 2019 le conseil des consorts [O] notifiait à Maître [D], notaire des vendeurs, avec copie aux autres parties, l'envoi qu'elle indiquait être complet des pièces à déposer chez Maître [D] dans le cadre de la vente du local commercial [Adresse 1]. Un projet d'acte de promesse de vente a été préparé par le notaire de la Sarl d'Hier et d'Aujourd'hui au prix de 330 000 euros sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 150 000 euros d'une durée maximale de 12 ans au taux nominal d'intérêt maximal de 1,45 % garantie par une sûreté réelle ou un cautionnement bancaire. Le 20 septembre 2019, le cabinet de gestion et administrateur de biens Craunot, notifiait à la Sarl d'Hier et d'Aujourd'hui l'indexation du montant du loyer porté de 3 588,48 euros à 3775 euros à compter du 1er octobre 2019. Par courriel officiel envoyé le 1er octobre 2019 le conseil de Mesdames [O], notifiait au conseil de la Sarl d'Hier et d'Aujourd'hui ainsi qu'au conseil de Madame [J], au rappel des dispositions de l'article L 145-46-1 du Code de commerce, de l'acceptation de l'offre d'acquisition commerciale notifiée le 12 mars 2019, des coordonnées du notaire des vendeurs, transmises le 13 mars 2019 par courriel, constatant que la Sarl d'Hier et d'Aujourd'hui disposait d'un délai jusqu'au 12 juillet 2019 pour réaliser la vente et prenant acte de l'absence de régularisation de la vente dans le dit délai, que 'dans ces circonstances ses clientes n'ont pas d'autre choix que de signer avec l'acquéreur initial.' Par courriel du 14 octobre 2019 le conseil de la Sarl d'Hier et d'Aujourd'hui contestait la caducité de l'acceptation de l'offre de vente au motif principal de la tardiveté de la transmission par les vendeurs des éléments indispensables à la rédaction de l'acte intervenu le 4 juin 2019 et réitérait l'intention de régulariser la promesse par l'entremise de son notaire. Par courriel du 25 octobre 2019, le conseil de Madame [J] adressait une proposition de rendez-vous à toutes les parties, en ce compris les notaires, au rappel que l'acquéreur inital, la société Ohrco Invest, et le preneur, la Sarl d'Hier et d'Aujourd'hui, revendiquent le bénéfice de la vente du local, du caractère incontestable de la non réalisation de la vente avec le preneur dans le délai de quatre mois ayant expiré le 12 juillet 2019, du droit de priorité réservé à la société Ohrco Invest dans l'hypothèse où la vente ne serait finalement pas régularisée avec le locataire et du fait que l'attestation de propriété immobilière pouvait être régularisée concomitament à la vente par le notaire, soulignant la convergence des intérêts des parties à ne pas s'engager dans une procédure longue et coûteuse. Le 19 novembre 2019, les notaires échangeaient des éléments sur l'extrait cadastral relatif au bien vendu et la liste des titulaires des lots n°2 et 25. Par lettre recommandée du 20 novembre 2019 la société Ohrco Invest mettait en demeure les consorts [O] et Madame [E] [J], au visa de l'article L 145-46-1 du Code de commerce, de régulariser dans les huit jours de la première présentation de la lettre, la promesse de vente à son profit au motif de l'inexistence de l'acceptation de l'offre de vente signifiée le 12 mars 2019 par la Sarl d'Hier et d'Aujourd'hui, à défaut d'avoir été notifiée à tous les indivisaires dans le délai légal d'un mois ou à tout le moins de sa caducité, aucune vente n'ayant été réalisée dans le délai légal de quatre mois. Par courriel du 26 novembre 2019, le conseil de Madame [J] écrivait au conseil des consorts [O] que ' nos clientes se heurtent à une réelle difficulté s'agissant de la vente de leur local commercial (...)' que les notaires interrogés ' ont confirmé l'existence de difficultés dans la gestion de ce dossier.' Par courriel du 29 novembre 2019, le conseil de Madame [J] écrivait au conseil des consorts [O] : ' S'agissant de votre mise en demeure de régulariser sous huitaine avec Ohrco Invest une promesse de vente portant sur le local sis [Adresse 1] à [Localité 1], je ne peux que m'associer au mail officiel que vous a adressé notre Confrère [L] [G], intervenant pour Madame [J]. En effet aussi bien le notaire du preneur que le nôtre font état de la survenance de difficultés, de telle sorte que la non réalisation de la vente dans le délai de quatre mois ne serait pas imputable au locataire. N'ayant pu avoir accès aux échanges intervenus entre les notaires en charge de la rédaction des actes qui sont couverts par la confidentialité , mes clientes, comme Madame [J], ne peuvent que s'en rapporter à leur analyse. Il apparaît donc que le droit de préférence du locataire n'aurait pas été valablement purgé, ce qui pourrait compromettre la validité d'une éventuelle vente qui serait signée avec Ohrco Invest mais également exposer mes clientes à des dommages et intérêts. Au vu de ce contexte, vous comprendrez que mes clientes ne peuvent pas déférer à votre mise en demeure et qu'elles ne régulariseront aucune vente avec Ohrco Invest, en l'absence d'une décision de justice. Enfin, mes clientes contestent le procès-verbal de carence que votre cliente a cru pouvoir faire dresser. Ohrco Invest a en effet fait signifier le vendredi 8 novembre 2019 après-midi, aux propriétaires, une sommation d'avoir à comparaître en l'étude de Maître [N] , notaire, pour le mardi 12 novembre suivant. Le lundi 11 novembre étant férié, mes clientes, ainsi d'ailleurs que Madame [J], n'ont récupéré les actes que le mardi matin, et n'ayant pris aucune disposition auprès de leur employeur, elles ne pouvaient pas déférer à cette sommation, tellement intempestive que sa validité est plus que contestable. Il est certain que Mesdames [O] auraient demandé qu'au lieu et place d'un procès-verbal de carence soit dressé un procès-verbal de difficulté ce qui reflète lieux la réalité de la situation(...)' Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 26 novembre 2019 adressé aux conseils des consorts [O] et de Madame [J], le conseil de la société d'Hier et d'Aujourd'hui leur adressait sommation de communiquer sous 48 heures les pièces faisant défaut à son notaire pour permettre la régularisation de la vente et de faire connaître sous huit jours leur intention de faire prévaloir le droit de préférence du preneur sur tous accords antérieurs passés avec le promoteur préalablement pressenti. Par exploit délivré le 23 et le 27 décembre 2019, la Sarl d'Hier et d'Aujourd'hui a fait assigner les consorts [J] [O] devant le Tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d'ordonner la vente à son profit du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1]. Par exploits séparés délivrés le 5 août 2020 les consorts [O] et [J] ont assigné en intervention forcé la société Ohrco Invest. Les procédures ont été jointes par le Juge de la Mise en Etat. Le jugement rendu le 28 septembre 2023 a : Rejeté la demande de la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI de dire que la vente à son profit par Mmes [V], [Q] et [E] [O] du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] est parfaite ; Rejeté la demande de la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI d'ordonner sous astreinte la réalisation de la vente entre elle et Mmes [V], [Q] et [E] [O] du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] ; Rejeté la demande de la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI de condamner Mmes [V], [Q] et [E] [O] à lui rembourser tous les loyers et charges dont elle s'est acquittée depuis le 13 février 2019 ; Rejeté la demande de la SAS OHRCO INVEST de dire que la vente à son profit par Mmes [V], [Q] et [E] [O] du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] est parfaite ; Rejeté la demande de la SAS OHRCO INVEST d'ordonner sous astreinte la réalisation de la vente entre elle et Mmes [V], [Q] et [E] [O] du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] ; Rejeté toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts de la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI dirigées contre Mmes [V] et [Q] [O], la SAS OHRCO INVEST et Mme [E] [O] ; de la SAS OHRCO INVEST dirigées contre Mmes [V], [Q] et [E] [O] ; de Mmes [V] et [Q] [O] dirigées contre la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI et la SAS OHRCO INVEST ; de Mme [E] [O] dirigées contre la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI et la SAS OHRCO INVEST ; Rejeté les demandes en radiation du procès-verbal de carence publié au service de la publicité foncière et portant sur le local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] ; Condamné in solidum la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI et la SAS OHRCO INVEST aux dépens de l'instance ; Rejeté les demandes de la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI, de la SAS OHRCO INVEST, de Mmes [V] et [Q] [O] et de Mme [E] [O] formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejeté toute autre demande ; Dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire de la présente décision. La Sarl d'Hier et d'Aujourd'hui a interjeté appel selon déclaration reçue au greffe de la cour le 7 novembre 2023. Par conclusions signifiées le 24 juillet 2024 la Sarl d'Hier et d'Aujourd'hui demande à la cour de : Vu le code de commerce et notamment l'article L145-46, Vu le code civil et notamment les article 1583, 1114, 1118, 1121, Vu la jurisprudence, Vu les pièces versées au débat, - DECLARER la société D'HIER ET d'AUJORUD'HUI recevable et bien fondée en son appel ; A TITRE LIMINAIRE ' JUGER que le Tribunal n'a pas omis de statuer ; ' JUGER que la seule conséquence éventuelle de la non-réalisation de la vente dans le délai légal de 4 mois est, le cas échéant, le caractère sans effet de l'acceptation de l'offre de vente par le preneur, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, à l'exclusion de toute déchéance de son droit de préférence. A TITRE PRINCIPAL CONFIRMER le jugement rendu le 28 septembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de Paris en ce qu'il a : ' Rejeté la demande de la SAS OHRCO INVEST de dire que la vente à son profit par Mmes [V], [Q] et [E] [O] du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] est parfaite ; ' Rejeté la demande de la SAS OHRCO INVEST d'ordonner sous astreinte la réalisation de la vente entre elle et Mmes [V], [Q] et [E] [O] du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] ; ' Rejeté toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts : - de Mmes [V] et [Q] [O] dirigées contre la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI et la SAS OHRCO INVEST ; - de Mme [E] [O] dirigées contre la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI et la SAS OHRCO INVEST ' Rejeté toute autre demande de Mme [E] [O] de Mmes [V] et [Q] [O] et de la SAS OHRCO INVEST ; ' Rejeté les demandes de la SAS OHRCO INVEST, de Mmes [V] et [Q] [O] et de Mme [E] [O] formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; INFIRMER le jugement rendu le 28 septembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de Paris en ce qu'il a : ' Rejeté la demande de la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI de dire que la vente à son profit par Mmes [V], [Q] et [E] [O] du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] est parfaite ; ' Rejeté la demande de la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI d'ordonner sous astreinte la réalisation de la vente entre elle et Mmes [V], [Q] et [E] [O] du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] [Localité 1] ; ' Rejeté la demande de la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI de condamner Mmes [V], [Q] et [E] [O] à lui rembourser tous les loyers et charges dont elle s'est acquittée depuis le 13 février 2019 ; ' Rejeté toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts : - de la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI dirigées contre Mmes [V] et [Q] [O], la SAS OHRCO INVEST e Mme [E] [O] ; ' Rejeté les demandes en radiation du procès-verbal de carence publié au service de la publicité foncière et portant sur le local commercial sus [Adresse 6], [Localité 1] ' Condamné in solidum la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI aux dépens de l'instance ; ' Rejeté les demandes de la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI, formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ' Rejeté toute autre demande de la société D'hier et d'Aujourd'hui. ET STATUANT A NOUVEAU : - JUGER la société D'HIER ET D'AUJOURD'HUI recevable et bien fondée en son appel, toutes ses demandes, moyens, fins et prétentions ; y faire droit et en conséquence ; - JUGER que c'est par la faute de Madame [E] [O], [Q] [O] et Madame [V] [O] ou de leur notaire que la signature de l'acte de vente n'a pu intervenir dans les délais légaux ; - JUGER que c'est par l'inertie de Madame [E] [O], [Q] [O] et Madame [V] [O] ou de leur notaire que la signature de l'acte de vente n'a pu intervenir dans les délais légaux ; - JUGER que le comportement de Madame [E] [O], [Q] [O] et Madame [V] [O] ont empêché la réalisation de l'acte de vente dans les délais et qu'elles ont, avec la société OHRCO INVEST, fraudé le droit de préférence du locataire ; - JUGER que la non-signature de l'acte de vente dans les délais n'est pas imputable à la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI ; - JUGER que la société D'HIER ET D'AUJOURD'HUI dispose toujours de son droit de préférence et que son acceptation de l'offre de vente n'est pas sans effet ; EN CONSEQUENCE : - JUGER que la vente du bien immobilier sus-décrit, par les CONSORTS [J] & [O] au profit de la société D'HIER ET D'AUJOURD'HUI, est parfaite à la date du 12 mars 2019, savoir à la date de l'acceptation par le Preneur à bail commercial de l'offre signifiée en date du 13 février 2019 moyennant le prix de 330 000 euros, frais de vente en sus ; mais hors toute éventuelle commission qui serait due à un intermédiaire, agent immobilier ou autre ; - JUGER que les CONSORTS [J] & [O] devront comparaître devant l'Etude OFFICE NOTARIAL DE [Localité 6] sise [Adresse 7] ' [Localité 6] ; - ENJOINDRE IN SOLIDUM aux CONSORTS [J] & [O] d'avoir à signer l'acte authentique de vente dans le délai de TROIS MOIS à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ; - DONNER ACTE à la société D'HIER ET D'AUJOURD'HUI de ce qu'elle renonce dans le cadre de la vente judiciaire forcée à souscrire tout prêt immobilier pour financer l'acquisition du bien litigieux mais qu'elle se déclare prêt à régler le montant du prix de vente comptant sur ses deniers personnels ; - JUGER qu'à défaut de s'exécuter dans le délai de TROIS MOIS du jugement à intervenir, les CONSORTS [J] & [O] seront redevables IN SOLIDUM à l'égard de la société D'HIER ET D'AUJOURD'HUI d'une astreinte de CENT CINQUANTE EUROS (150 €) par jour de retard ; - JUGER que passé le délai de TROIS MOIS, et à défaut de présentation des CONSORTS [J] & [O] en l'Etude OFFICE NOTARIAL DE [Localité 6] sise [Adresse 7] [Adresse 7] ' [Localité 6] à la date convenue entre les parties ou fixée par cet officier public, le présent jugement vaudra acte authentique de vente du bien susvisé à condition que le prix convenu ait été payé et qu'il sera publié à la Conservation des Hypothèques ; - JUGER que les CONSORTS [J] & [O] devront IN SOLIDUM rembourser la société D'HIER ET D'AUJOURD'HUI de tous loyers et de toute quote-part de charges indûment payés depuis l'acceptation de l'offre de vente au 13 février 2019 ; avec intérêts en sus au taux légal à compter de chaque échéance de loyer ou appel de charges acquitté postérieurement au 13 juillet 2019 ; et que ladite somme pourra se compenser avec le prix de vente convenu tel que déterminé par l'offre de vente notifiée en date du 13 février 2019 ; - ORDONNER dans les 10 jours la radiation de la publication au fichier immobilier du procès-verbal de carence par la société OHRCO INVEST sous astreinte de 1000€ par jours de retard - CONDAMNER IN SOLIDUM les CONSORTS [J] & [O] à allouer une somme de DIX MILLE EUROS (10 000 €) à titre des dommages-intérêts à la société D'HIER ET D'AUJOURD'HUI pour compenser le préjudice subi du fait du retard à communiquer les pièces indispensables à la régularisation de la vente et de tout préjudice moral ; Dire que ladite somme pourra se compenser avec le prix de vente du bien litigieux ; - CONDAMNER IN SOLIDUM les CONSORTS [J] & [O] et la société OHRCO INVEST à allouer une somme de CINQUANTE MILLE EUROS (50 000 €) à titre des dommages-intérêts à la société D'HIER ET D'AUJOURD'HUI pour compenser le préjudice subi du fait de la fraude aux droits du locataire organisée entre les CONSORTS [J] & [O] et la société OHRCO INVEST ; EN TOUT ETAT DE CAUSE ET Y AJOUTANT : - DEBOUTER la SAS OHRCO INVEST, Mesdames [E] [O], [Q] [O] et [V] [O] de leurs demandes, fins et conclusions respectives à l'encontre de la société D'HIER ET D'AUJOURD'HUI ; - DEBOUTER, Mesdames [E] [O], [Q] [O] et [V] [O] de leur demande de condamnation de la SARL D'HIER ET d'AUJOURD'HUI à les relever et garantir de l'intégralité des condamnations susceptibles d'être prononcées à leur encontre si la Cour venait à faire partiellement droit aux demandes de la SAS OHRCO INVEST ; - CONDAMNER IN SOLIDUM les consorts [J] & [O] et la Société OHRCO INVEST à régler chacun à la société D'HIER ET D'AUJOURD'HUI une somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - CONDAMNER IN SOLIDUM les consorts [J] & [O] et la société OHRCO INVEST aux entiers dépens qui comprendront le coût de la présente assignation et de la requête, outre les frais de publication à la Conservation des Hypothèques. Par conclusions signifiées le 30 avril 2024 la société Ohrco Invest demande à la cour de : Vu l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, vu les articles 1103 et suivants, 1217 et suivants, 1231-1, 1231-5, 1240 et 1583 du Code civil, Vu les pièces versées aux débats, ' REJETER l'appel, le juger mal fondé, ' CONFIRMER LE JUGEMENT RENDU LE 28 SEPTEMBRE 2023 PAR LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS EN CE QU'IL A : - Rejeté la demande de la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI de dire que la vente à son profit par Mmes [V], [Q] et [E] [O] du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] est parfaite ; - Rejeté la demande de la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI d'ordonner sous astreinte la réalisation de la vente entre elle et Mmes [V], [Q] et [E] [O] du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] ; - Rejeté la demande de la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI de condamner Mmes [V], [Q] et [E] [O] à lui rembourser tous les loyers et charges dont elle s'est acquittée depuis le 13 février 2019 ; - Rejeté toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts : ' de la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI dirigées contre Mmes [V] et [Q] [O], la SAS OHRCO INVEST et Mme [E] [O] ; ' de Mmes [V] et [Q] [O] dirigées contre la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI et la SAS OHRCO INVEST ; ' de Mme [E] [O] dirigées contre la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI et la SAS OHRCO INVEST ; Page 29 sur 31 - Rejeté les demandes en radiation du procès-verbal de carence publié au service de la publicité foncière et portant sur le local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] [Localité 1] ; - Condamné la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI aux dépens de l'instance ; - Rejeté les demandes de la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI, de Mmes [V] et [Q] [O] et de Mme [E] [O] formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ' RECEVOIR LA SOCIETE OHRCO INVEST EN SON APPEL INCIDENT , LA JUGER BIEN FONDEE ET EN CONSEQUENCE, ' INFIRMER LE JUGEMENT RENDU LE 28 SEPTEMBRE 2023 PAR LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS EN CE QU'IL A : - Rejeté la demande de la SAS OHRCO INVEST de dire que la vente à son profit par Mmes [V], [Q] et [E] [O] du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] est parfaite ; - Rejeté la demande de la SAS OHRCO INVEST d'ordonner sous astreinte la réalisation de la vente entre elle et Mmes [V], [Q] et [E] [O] du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] ; - Rejeté toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts de la SAS OHRCO INVEST dirigées contre Mmes [V], [Q] et [E] [O] ; - Condamné la SAS OHRCO INVEST aux dépens de l'instance ; - Rejeté les demandes de la SAS OHRCO INVEST formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ' ET STATUER A NOUVEAU DE CES CHEFS : - ORDONNER la régularisation de la vente au profit de la société OHRCO INVEST des lots de copropriété numéros 2 et 25 dépendant de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] ' [Localité 1], au prix de 330 000 euros net vendeur tel que prévu aux termes de l'offre acceptée en date du 13 novembre 2018 (et offert à la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI par acte extrajudiciaire du 13 février 2019), et ce dans un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement à intervenir ; - CONDAMNER solidairement Mesdames [E] [O] veuve [J], [Q] [O] et [V] [O] à régulariser la vente des lots de copropriété numéros 2 et 25 dépendant de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] ' [Localité 1] au profit de la société OHRCO INVEST, au prix de 330 000 euros net vendeur tel que prévu aux termes de l'offre acceptée en date du 13 novembre 2018, eu égard soit au caractère parfait de la vente soit en exécution du droit de priorité contractuel consenti à la société OHRCO INVEST, et ce dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ; - CONDAMNER solidairement Mesdames [E] [O] veuve [J], [Q] [O] et [V] [O] à s'exécuter sous astreinte de 500 euros par jour calendaire de retard à compter du trente et unième jour suivant la date de signification de la décision à intervenir, et se réserver expressément le pouvoir de liquider l'astreinte en vertu de l'article 35 de la loi n°91-650 du 09 juillet 1991 ; - CONDAMNER Mesdames [E] [O] veuve [J], [Q] [O] et [V] [O] à payer à la société société OHCRO INVEST, en réparation du préjudice subi, une somme mensuelle de 1 258,50 euros à compter du 12 janvier 2020 jusqu'au jour de la signature de l'acte authentique de vente à intervenir, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir et ORDONNER la capitalisation des intérêts ; ' EN TOUT ETAT DE CAUSE ET Y AJOUTANT : - DEBOUTER la société D'HIER ET D'AUJOURD'HUI, Mesdames [E] [O] veuve [J], [Q] [O] et [V] [O] de leurs demandes, fins et conclusions respectives à l'encontre de la société OHRCO INVEST ; - CONDAMNER tout/tous succombant(s), le cas échéant in solidum, à payer à la société OHRCO INVEST une indemnité de 15 000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - CONDAMNER tout/tous succombant(s), le cas échéant in solidum, aux entiers dépens de l'instance, qui seront recouvrés directement par la SELARL INGOLD & THOMAS, Avocat constitué inscrit au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ; Par conclusions signifiées le 25 juillet 2024 Madame [Q] [O] et Madame [V] [O] demandent à la cour de : Vu l'article L-145-46-1 du Code de commerce, Vu les articles 1103, 1113 1240 du Code civil, A titre liminaire, statuer sur les chefs de demande sur lesquels le Tribunal a omis de statuer et, y faisant droit : Prononcer la déchéance de la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI de son droit de préférence en l'absence de réalisation de la vente dans le délai imparti par l'article L145-46-1 du Code de commerce, Prononcer la caducité de l'offre d'achat de la société OHRCO INVEST, Confirmer le jugement en ce qu'il a : - Rejeté la demande de la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI de dire que la vente à son profit par MesdamesEmmanuelle et [V] [O] etMadame [E] [O] veuve [J] du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] est parfaite ; - Rejeté la demande de la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI d'ordonner sous astreinte la réalisation de la vente entre elle et Mesdames [Q] et [V] [O] etMadame [E] [O] veuve [J] du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] ; - Rejeté la demande de la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI de condamner Mesdames [Q] et [V] [O] etMadame [E] [O] veuve [J] à lui rembourser tous les loyers et charges dont elle s'est acquittée depuis le 13 février 2019 ; - Rejeté la demande de la SAS OHRCO INVEST de dire que la vente à son profit par Mesdames [Q] et [V] [O] etMadame [E] [O] veuve [J] du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] est parfaite ; - Rejeté la demande de la SAS OHRCO INVEST d'ordonner sous astreinte la réalisation de la vente entre elle et Mesdames [Q] et [V] [O] etMadame [E] [O] veuve [J] du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] ; - Rejeté les demandes en paiement de dommages et intérêts : - de la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI dirigées contre Mesdames [V] et [Q] [O], la SAS OHRCO INVEST et Madame [E] [O] veuve [J]; - de la SAS OHRCO INVEST dirigées contre Mesdames [Q] et CélineNUSIMOVICI et Madame [E] [O] veuve [J] ; Infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les chefs de demandes suivants : Ordonner le retrait du procès-verbal de carence publié par Maître [N] au registre des hypothèques, dans un délai de 10 jours à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jours de retard, Condamner solidairement la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI et OHRCO INVEST à payer à Mesdames [Q] et [V] [O] la somme de 40.000 € en réparation de leur préjudice résultant de l'immobilisation de leur bien, Statuant à nouveau, Ordonner le retrait du procès-verbal de carence publié par Maître [N] au registre des hypothèques, dans un délai de 10 jours à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jours de retard, Condamner solidairement la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI et OHRCO INVEST à payer à Mesdames [Q] et [V] [O] la somme de 40.000 € en réparation de leur préjudice résultant de l'immobilisation de leur bien, A titre subsidiaire, Si la Cour venait à faire partiellement droit aux demandes de la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI, condamner la société OHRCO INVEST à relever à garantir Mesdames [O] de l'intégralité des condamnations susceptibles d'être prononcées à leur encontre, Si la Cour venait à faire partiellement droit aux demandes de la société OHRCO INVEST dans le cadre de son appel incident, condamner la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI à relever à garantir Mesdames [Q] et [V] [O] de l'intégralité des condamnations susceptibles d'être prononcées à leur encontre, Concernant l'appel incident de Madame [J], débouter Madame [J] de son appel en garantie et de ses demandes à l'encontre de Mesdames [Q] et [V] [O] En toute hypothèse, Condamner la partie succombante à payer à Mesdames [Q] et [V] [O] la somme de 15.000 € par application des dispositions de l'article 700 du CPC,ainsi qu'aux entiers dépens, dnt distraction au profit de Maître Jean-Claude Cheviller, Avocat au Barreau de Paris, Par conclusions signifiées le 26 avril 2024 Madame [E] [J] veuve [O] demande à la cour de : Vu l'article 462, al.1 er du code de procédure civile, Vu l'article L.145-46-1 du code de commerce, Vu les articles 1103, 1113, 1240 et 1353 du code civil, Vu les anciens articles 1134 et 1147 du code civil, Vu les articles 695 et 700 du code de procédure civil, Vu les jurisprudences citées, Vu les pièces produites, - DECLARER recevable et bien fondée Madame [E] [O] veuve [J] en ses présentes conclusions ; - A titre liminaire, STATUER sur les prétentions omises par le Tribunal, RECTIFIER le jugement et le COMPLETER comme suit : - PRONONCER la déchéance de la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI de son droit de préférence en l'absence de réalisation de la vente dans le délai imparti par l'article L145-46-1 du code de commerce ; - PRONONCER la caducité de l'offre d'achat de la société OHRCO INVEST ; - CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 28 septembre 2023 en ce qu'il a : - Rejeté la demande de la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI de dire que la vente à son profit par Mmes [V], [Q] et [E] [O] du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] est parfaite ; - Rejeté la demande de la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI d'ordonner sous astreinte la réalisation de la vente entre elle et Mmes [V], [Q] et [E] [O] du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] ; - Rejeté la demande de la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI de condamner Mmes [V], [Q] et [E] [O] à lui rembourser tous les loyers et charges dont elle s'est acquittée depuis le 13 février 2019 ; - Rejeté la demande de la SAS OHRCO INVEST de dire que la vente à son profit par Mmes [V], [Q] et [E] [O] du local commercial sis [Adresse 1] [Adresse 1] à [Localité 1] est parfaite ; - Rejeté la demande de la SAS OHRCO INVEST d'ordonner sous astreinte la réalisation de la vente entre elle et Mmes [V], [Q] et [E] [O] du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 1] ; - Rejeté les demandes en paiement de dommages et intérêts : - de la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI dirigées contre Mmes [V] et [Q] [O], la SAS OHRCO INVEST et Mme [E] [O] ; 31 - de la SAS OHRCO INVEST dirigées contre Mmes [V], [Q] et [E] [O] ; - Condamné in solidum la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI et la SAS OHRCO INVEST aux dépens de l'instance ; - Rejeté le demandes de la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI et la SAS OHRCO INVEST formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - A titre incident, INFIRMER le jugement en ce qu'il a : - Rejeté les demandes en paiement de dommages et intérêts et au titre de l'article 700 du CPC de Mme [E] [O] dirigées contre la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI et la SAS OHRCO INVEST ; - Rejeté « toutes les autres demande », mais uniquement en ce qu'il a rejeté les demandes de Madame [E] [O] ; Et, statuant à nouveau, - CONDAMNER in solidum les sociétés D'HIER ET D'AUJOURD'HUI et OHRCO à verser à Madame [E] [O] veuve [J] la somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts ; - DECLARER que le droit de priorité consenti à OHRCO aux termes de l'offre d'achat ne lui permet pas d'exiger que la vente initialement envisagée soit faite à son profit mais lui permet seulement d'être la première à pouvoir se positionner si les bailleresses persistaient à vouloir vendre et aux nouvelles conditions qu'elles proposeraient alors ; - CONDAMNER in solidum les sociétés D'HIER ET D'AUJOURD'HUI et OHRCO à verser à Madame [E] [O] veuve [J] la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles qu'elle a exposés en 1ère instance ; A TITRE SUBSIDIAIRE - CONDAMNER la société OHRCO à garantir et relever indemne Madame [E] [O] veuve [J] de toute condamnation éventuelle prononcée à leur encontre - CONDAMNER la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI à garantir et relever indemne Madame [E] [O] veuve [J] de toute condamnation éventuelle prononcée à son encontre ; A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE - CONDAMNER Mesdames [Q] et [V] [O] à garantir et relever indemne Madame [E] [O] veuve [J] de toute condamnation éventuelle prononcée à son encontre ; EN TOUT ETAT DE CAUSE - DEBOUTER la SARL D'HIER ET D'AUJOURD'HUI de ses prétentions, demandes et moyens ; - DEBOUTER la société OHRCO INVEST de ses prétentions, demandes et moyens ; - CONDAMNER toute partie succombant à verser à Madame [E] [O] veuve [J] la somme de 10.000 euros au titre au titre des frais irrépétibles qu'elle a exposés en cause d'appel ; -CONDAMNER toute partie succombant aux entiers dépens. La clôture a été prononcée par ordonnance du 24 octobre 2024.