Cour d'appel, CHAMBRE 1 SECTION 2, 5 juin 2025, n° 22/05776

Motivation

MOTIVATION Sur la demande tendant à voir déclarer nulle ou à tout le moins inopposable la servitude non aedificandi La SCI Chante le Vent conteste la validité et l'existence même d'une servitude non aedificandi grevant ses fonds, faisant valoir qu'elle résulte d'un courrier adressé par M.[X] au Préfet dans le cadre de la division de parcelles et qu'il n'est donc pas rapporté la preuve d'un accord de volonté de propriétaires de deux fonds distincts d'instaurer une telle servitude. Elle ajoute qu'une servitude suppose un fonds servant et un fonds dominant or les actes de vente des SCI intimées ne font pas référence à la servitude. Les SCI intimées font valoir que la servitude a été instaurée par les actes de ventes des différentes parcelles qui sont communiqués, que le courrier invoqué est une simple information donnée à l'administration. Elles rappellent que les servitudes sont suffisamment établies par les titres du fonds servant, ce qui est le cas en l'espèce que dès lors leurs fonds sont bien les fonds dominants, et ajoutent que ces titres rappellent le bénéfice des servitudes. Elles précisent que cette servitude a été instaurée dans l'intérêt des propriétaires des fonds dominants leur permettant de leur garantir une vue et un cadre environnemental. *** Selon l'article 637 du code civil « une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ». L'article 686 du code civil dispose qu'il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public. L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles fixées aux article 690 et suivants du code civil. Selon les articles 688 et 689 du code civil la prohibition de construire sur un fonds ou servitude non aedificandi constitue une servitude non apparente et continue, il s'agit d'une servitude du fait de l'homme, elle a un caractère volontaire, supposant un accord de volontés. L'article 691 du code civil énonce que les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titre, la volonté des parties, les seules mentions de la servitude du titre du propriétaire du fonds dominant ne suffisent pas à justifier de la servitude. En l'espèce, l'acte constitutif de la SCI Chante le Vent qui vient aux droits des consorts [I] et [B], dressé le 24 septembre 1996 par Me [M], notaire à Paris, reprend le descriptif des immeubles constituant le capital social de la SCI en ces termes : « Ensemble le terrain sur lequel cet immeuble est construit ou qui en dépend d'une contenance de 4 221 m², dont 2717 m² NON AEDIFICANDI, Le tout cadastré section AT n° : -427 [Adresse 16] pour une contenance de 18 a27ca, -449 même lieudit pour 18a 68ca, (devenue AT [Cadastre 6]) -[Cadastre 3] même lieudit pour 5a 26ca. (devenue AT [Cadastre 7]) Constitué des lots : -n° 13 de 1827 m², -n° 14 de1868 m², -et de parties détachées des lots 15 et 1 bis, qui proviennent de la redivision approuvée par Monsieur le préfet du Pas De Calais suivant arrêté n° 48 08 du 16 août 1967 d'une partie de la propriété de Monsieur [F] [X] formé pour partie du terrain de la Canadienne hors lotissement, et du lot 1 du lotissement du [Localité 13] Syndicate Limited de l'[Adresse 16], approuvé par arrêté préfectoral n° 481 du 22 mai 1939 et modifié par arrêté préfectoral n° 481 bis du 13 octobre 1948, le tout déposé au rang des minutes de Maître [O], notaire à [Localité 19] (Pas-de-Calais) et notamment celui du 16 août 1967 suivant acte du 25 août 1967 publié à [Localité 20] le 1er septembre 1967 volume 31 95 numéro 30. Étant précisé que sont grevées de servitudes NON AEDIFICANDI : -la partie est de la parcelle AT n° [Cadastre 1] de 323 m², -la parcelle AT n° [Cadastre 2] de 1868 m², -la parcelle AT n° [Cadastre 3] de 526 m². ORIGINE DE PROPRIETE Les biens ci-dessus désignés appartiennent à Madame [D] [B] par suite des faits et actes suivants : ORIGINAIREMENT Lesdits biens dépendaient originairement de la communauté légale de biens ayant existé entre Monsieur et Madame [I]-[R], savoir : -les constructions pour les avoir fait édifier au cours et pour le compte de leur communauté sans avoir conféré, ni laissé prendre aucune privilège d'architecte, entrepreneurs ou ouvriers, -et le terrain au moyen des acquisitions qu'ils en ont faites au cours et pour le compte de leur communauté de Monsieur [F] [C] [X], ('), savoir : . la parcelle AT [Cadastre 1], lot n° 13, suivant acte reçu par Me [O], notaire à [Localité 19], le 4 septembre 1967 publié le 8 novembre 1967 volume 32 11 n° 20 moyennant le prix principal de 60 000 Fr. payé comptant et quittancé à l'acte, .la parcelle AT [Cadastre 2], lot n° 14, frappée de servitude NON AEDIFICANDI, suivant acte reçu par Me [O], notaire susnommé les 6 et 10 septembre 1968 moyennant le prix de 22 000 Fr. payé comptant et quittancé à l'acte, avec modification cadastrale suivant acte reçu par ledit Me [O], le 21 octobre 1969. Le tout publié au bureau des hypothèques de [Localité 20] le 27 octobre 1969 volume 34 17 n° 12, .et la parcelle AT n° [Cadastre 3] frappée de servitude NON AEDIFICANDI pour l'avoir acquise de Monsieur [X] susnommé, moyennant le prix de 7 000 Fr. payés comptant suivant acte sous seing privé fait à [Localité 21] le 20 novembre 1968, non enregistré, réitéré déposé un acte reçu par Maître [V], notaire à [Localité 22], les 19 et 24 janviers 1977 qui a été publiés à [Localité 20] le 16 mars 1977 volume 44 93 numéro 13, Avec engagement de rattacher cette parcelle au lot 14 sus désignée. » Les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3] sont devenues [Cadastre 6] et [Cadastre 7], la servitude grève bien les deux parcelles, fonds servants au bénéfice des parcelles voisines. Il est constant que ces parcelles n'ont jamais accueilli de construction et ce n'est qu'à l'occasion de leur vente que l'appelante a dans un premier temps sollicité la renonciation des propriétaires voisins au bénéfice de la servitude, moyen d'extinction de celle-ci. Il résulte des pièces produites que les représentants des SCI intimées ont refusé de renoncer au bénéfice de la servitude. Il appartient donc au juge du fond d'apprécier les conditions d'existence de la servitudes et de rechercher l'intention des parties. Pour contester la validité de la servitude la SCI Chante le Vent invoque les conditions de sa création, notamment la circonstance que M. [X] était propriétaire de l'ensemble des parcelles qu'il ne pouvait donc y avoir de fonds servant et dominant et que c'est à l'occasion d'une division parcellaire, pour obtenir un accord préfectoral, qu'il a indiqué que certaines parcelles ne seraient pas constructibles pour respecter les contraintes du lotissement. Il ne s'agissait pas d'une constitution de servitude à proprement parler. Le courrier du 17 février 1967 adressé au Préfet, sur lequel la SCI appelante fonde son raisonnement, fait part de l'intention de M. [X] de modifier le parcellaire et précise que certains lots seront « classés en non aedificandi » de façon à conserver la même densité de construction dans le lotissement de l'[Adresse 16]. Ainsi que l'a justement retenu le tribunal, ce courrier, rédigé au futur, ne fait qu'annoncer l'intention de M. [X] de ne pas construire sur l'un des lots à créer puis en cas de vente de subordonner la cession à l'instauration d'une servitude non aedificandi. L'arrêté du 16 août 1967 du Préfet à la suite de cette demande ne fait d'ailleurs pas état de prohibition de construire. Conformément aux dispositions de l'article 637 du code civil, une servitude n'existe que si le fonds servant et le fonds dominants constituent des propriétés distinctes appartenant à des propriétaires différents, en l'espèce, les servitudes ont été instaurées dans les actes de vente postérieurs à l'arrêté préfectoral validant la division parcellaire et la création de lots ; les parcelles appartiennent bien à des propriétaires différents. Il convient de se reporter aux actes de vente des parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 7] aux consorts [I] aux droits desquels vient la SCI Chante Le Vent, : dans l'acte de vente dressé par Me [O] le 04 septembre 1967 du lot devenu la parcelle AT [Cadastre 1], d'une superficie de 1820 m², située à l'angle de l'[Adresse 16] et de la [Adresse 23] (aujourd'hui propriété de M. et Mme [T]) il est indiqué que ce lot est grevé en sa partie Est d'une servitude non aedificandi à perpétuité stipulée à l'acte de vente faite à M. [X] par le Syndicate [Localité 13] Limited, dans l'acte de vente dressé par Me [O], le 21 octobre 1969, de la parcelle AT [Cadastre 2] devenue AT [Cadastre 6] par M. [X] à M. et Mme [I], on peut lire en première page : « un lot de terrain frappé de servitude », puis page 2 « le lot présentement vendu est grevé d'une servitude « non aedificandi » aux termes du lotissement sus-indiqué effectué par M. [X], approuvé par l'arrêté préfectoral du 16 août 1967 et ci-après rapporté », l'acte de vente dressé par Me [V], les 19 et 24 janvier 1977 de la parcelle AT [Cadastre 7] par M. [X] à M. [I], mentionne en première page « une parcelle de terrain frappée de servitude « non aedificandi » sis au [Adresse 16], d'une contenance de 526 mètres carrés », en page 2 de l'acte il est également indiqué « ce terrain étant grevé sur toute sa surface de la servitude non aedificandi imposée à M. [X] à ses actes d'acquisition du [Localité 13] Syndicate Limited ». Les titres des SCI intimées rappellent que les fonds profitent des servitudes ou les supporte. Il résulte de la lecture de ces actes que les servitudes non aedificandi ont pour certaines été instaurées par le Syndicate [Localité 13] Limited lors des ventes de parcelles à M. [X], en toute hypothèse, ces actes ont entendu rappeler l'existence des servitudes qui grèvent les parcelles AT [Cadastre 6] et [Cadastre 7], ces servitudes ont été transmises avec les fonds. Les SCI intimées produisent en pièce 13, annexé à l'acte de vente de la parcelle AT [Cadastre 7], le cahier des charges du lotissement, lequel ne comporte aucune servitude instaurée dans l'intérêt des co-lotis, mais précise uniquement que « les acquéreurs s'engagent à ne construire qu'une seule villa par lot ». Il ressort par ailleurs du courrier adressé par M. [X] au préfet que le but était de préserver le cadre du quartier. Il se déduit de ces observations que les servitudes non aedificandi ont été créées à l'occasion des cessions des parcelles dans l'intérêt des fonds dominants. En toute hypothèse, formulées expressément dans les titres de la SCI Chante le Vent, les servitudes revêtent un caractère contractuel et ont été acceptées comme telles par les acquéreurs des fonds servants quand bien même elles découleraient du règlement de lotissement. Ce qui est encore conforté par les mentions suivantes figurant à l'acte dressé en 1996 : « charges et conditions générales » l'apport effectué par Mme [D] [B] a lieu sous les charges et conditions ordinaires et de droit et notamment sous celles suivantes que la Sci Chante le Vent s'oblige à exécuter, savoir : (...) Il est par ailleurs rappelé dans les actes de vente notamment l'acte dressé par Me [G], le 21 décembre 2009 portant sur la vente de la parcelle AT [Cadastre 9] à la SCI Clarendon house Estate que « l'acquéreur devra se conformer à toutes les obligations contenues dans un règlement concernant la station balnéaire du [Localité 13] en date du 19 novembre 1938 déposé au rang des minutes de Me [O], notaire à Etaples sur mer, suivant acte reçu par lui le 18 février 1949 et dont l'acquéreur a pris connaissance ainsi que M. [K] son mandataire ». Les parties ont expressément entendu transcrire sous forme de charge pour les fonds servants, les contraintes liées au respect du cadre environnemental contenues dans le règlement de lotissement et le cahier des charges. Peu importe que le règlement et le cahier des charges du lotissement, établis en 1938 et publié en 1949, soient devenus caducs ; le rappel, dans tous les actes de vente, du règlement et du cahier des charges du lotissement ont contractualisé ces documents, de sorte que la caducité ne fait pas obstacle aux obligations et charges découlant pour les propriétaires du règlement du lotissement et du cahier des charges dès lors que les propriétaires y ont consenti dans l'acte de vente.(Civ 3 19 juin 2007 pourvoi n° 06-15715). Sur la demande subsidiaire de caducité de la servitude A titre subsidiaire, l'appelante fait valoir que dès lors que la servitude résulte du règlement du lotissement lequel est devenu caduc ayant été édicté il y a plus de dix ans, elle ne lui est pas opposable puisque des documents d'urbanisme ont depuis lors été édictés autorisant la construction. Les intimées répliquent que la servitude a été instaurée conventionnellement et ne résulte pas du cahier des charges du lotissement, l'évocation de la servitude concernant le lotissement n'étant qu'un rappel de la servitude instaurée par les titres entré dans le champ contractuel, de sorte qu'il n'y a pas lieu à appliquer les dispositions de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme, *** Aux termes de l'article L442-9 du code de l'urbanisme les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. Les documents d'urbanisme régissant les relations des différents propriétaires sont devenus caducs dans les relation avec l'administration, mais les droits et obligations qui régissent les rapports entre propriétaires et qui revêtent un caractère contractuel du fait de leur intégration dans les titres des propriétaires. Les servitudes contestées étant de nature privée et contractuelle et le règlement et le cahier des charges du lotissement étant entrés dans le champ contractuel, c'est en vain que la SCI Chante le Vent invoque les dispositions de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme, les servitudes non aedificandi grevant ses parcelles résultant de la convention des parties. En conséquence, c'est par des motifs pertinents adoptés par la cour que le tribunal a retenu l'existence de servitudes non aedificandi grevant les parcelles AT [Cadastre 6] et AT [Cadastre 7] appartenant à la SCI Chante le Vent. La SCI Chante le Vent, sollicitant la caducité des servitudes ne se prévaut pas d'une extinction de la servitude à raison d'une construction, ni de la renonciation par les représentants des SCI Intimées au bénéfice de la servitude, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions. Sur les demandes accessoires Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. La SCI Chante le Vent, déboutée de sa demande d'indemnité de procédure, sera condamnée à payer la somme de 5 000 euros aux SCI Clarendon House Estate et Clarendon Cottage Estate et à la SCI North 2015.