Cour d'appel, 6ème Chambre, 5 juin 2025, n° 25/01266

Motivation

MOTIFS DE LA DECISION - Sur l'identité du titulaire du bail et l'existence d'un bail rural ou de deux baux ruraux distincts En premier lieu s'agissant de la recevabilité de la contestation du titulaire du bail et de la demande de mise hors de cause de M. [K] [F], les appelants soutiennent que le titulaire 'des baux' est le GAEC des Etrets, devenu l'EARL des Etrets, en se fondant sur les documents signés par l'ensemble des parties et les factures libellées au nom du GAEC, de sorte que le tribunal ne pouvait considérer que les parties s'accordaient sur une titularité du bail au profit de M. [K] [F]. Ils indiquent qu'il ne s'agit pas d'une prétention nouvelle, ne pouvant anticiper l'erreur commise par la juridiction et qu'en tout état de cause cette reconnaissance du bail au profit de M. [K] [F] est constitutive d'une évolution du litige au sens de l'article 564 du code de procédure civile permettant de formuler une demande nouvelle. M et Mme [W] répliquent que la demande de mise hors de cause est une prétention nouvelle irrecevable et subsidiairement que l'attestation du 30 août 2014 évoquant la mise en location des bâtiments et des terres mentionne expressément M. [K] [F] en qualité de preneur et non le GAEC ou l'EARL, étant observé que le GAEC n'avait pas d'existence à la date du 30 août 2014. Les parties peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait nouveau. Elles peuvent également ajouter aux prétentions soumises les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. En l'espèce, la demande concernant la détermination du titulaire du bail est en lien avec la demande de résiliation du bail, et ne constitue pas dans ces conditions une prétention nouvelle. Elle est ainsi recevable. Ensuite, il résulte de l'attestation du 30 août 2014 que dans le cadre du projet de retraite de M. [W], ce dernier s'engage à louer à M. [K] [F] les parcelles de terrain et les trois bâtiments d'exploitation (bail effectif à compter du 1er janvier 2015) sous réserve de l'obtention par M. [F] ou le GAEC dans lequel il envisage d'être associé d'avoir l'autorisation d'exploiter et de l'acquisition par lui ou le GAEC de matériels agricoles et de cheptel 50 vaches pleines ou avec veaux pour un prix de 135 000 euros pour le matériel et 100 000 pour les bovins. Cette attestation mentionne un fermage de 3636 euros par an pour les bâtiments d'exploitation et de 150 euros par an de l'hectare pour les terrains. Il est en outre expressément indiqué que 'M. et Mme [W] ont été avisés par M. [K] [F], futur preneur de ce fermage, de la mise à disposition à effet du 1er février 2015 de cette propriété au GAEC des [Adresse 5], dont il sera associé avec M. [O] [F]. Cette mise à disposition cessera à l'expiration du bail, au retrait de la société de M. [K] [F] au décès de ce dernier ou à la dissolution du GAEC. M [F] reste titulaire du bail et pleinement responsable de l'exécution du bail.' Ce document comporte les caractéristiques essentielles du bail rural, les modifications ultérieures invoquées notamment sur la modification de la date de prise d'effet n'étant pas substantielles. Il n'est nullement mentionné que M. [K] [F] agit pour le compte du GAEC des Etrets en devenir, désormais EARL des Etrets, lequel n'existait pas à cette date et il est clairement désigné comme le preneur, la création du GAEC des Etrets et la mise à disposition des biens loués au profit de cette dernière étant sans incidence sur le maintien de sa qualité de preneur. En outre, la qualité de preneur de M. [K] [F] ne peut être remise en cause par la seule mention du 'GAEC des Etrets' sur les factures de fermage et sur une attestation de M et Mme [W] datée du 14 mars 2023 indiquant 'louer des terrains au GAEC des Etrets', alors que M. [K] [F] est associé du GAEC et qu'il a mis à disposition les terrains et bâtiments au profit de ce dernier comme les époux [W] en ont été informés, ce qui peut expliquer cette imprécision, mais ne modifie pas l'identité du preneur. Il ne peut pas non plus être soutenu que le GAEC des [Adresse 5], puis l'EARL des Etrets aurait repris les engagements de M. [K] [F] à compter de son immatriculation comme le prétendent les appelants, lesquels procédent par affirmations, les documents invoqués ne démontrant nullement une reprise d'engagement, le bail conclu par M. [K] [F] ne constituant pas un engagement au nom du GAEC, puis de l'EARL. Dès lors, la demande de mise hors de cause de M. [K] [F] est rejetée. En second lieu, s'agissant de l'existence d'un bail ou de baux distincts, les parties s'opposent. M.[F] et l'EARL des Etrets font état de deux baux distincts invoquant des dates de prise de possession différentes et des factures distinctes, tandis que M. et Mme [W] arguent d'un seul bail avec une date de prise de possession échelonnée et un fermage différent selon la nature des biens donnés à bail, ce qui est parfaitement possible, l'existence de deux factures étant sans incidence. En application de l'article L 411-1 du code rural et de la pêche maritime (ci-après dénommé le code rural), toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L 311-1 est régie par les dispositions du présent titre sous les réserves énumérées à l'article L 411-2. Cette disposition est d'ordre public. La preuve de l'existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens. Tout d'abord, contrairement à ce que soutiennent les appelants, l'attestation du 30 août 2014, dont la teneur a été rappelée précédemment, révèle un accord de volonté unique des parties pour donner à bail l'ensemble des terrains et bâtiments, en précisant le montant du fermage annuel pour les bâtiments d'une part et pour les terrains d'autre part, quoique la prise d'effet ait été différée en ce qui concerne les bâtiments loués. Cet accord porte sur les caractéristiques essentielles du bail à savoir l'objet et le prix, la date de prise de possession modifiée ultérieurement ne constituant pas une condition de formation du contrat. Ensuite, l'établissement par les bailleurs de deux factures distinctes, l'une pour les terres, l'autre pour les bâtiments, ne suffit pas à faire obstacle à l'existence d'un seul et même bail. Le document Cerfa, certes de valeur déclarative, portant modification du 15 avril 2015, mentionne également la mise en location de la totalité des terres et bâtiments agricoles à M. [K] [F], désigné en qualité de preneur et ne fait référence qu'à un bail. De plus, en présence de plusieurs dates d'entrée en jouissance différentes comme c'est le cas en l'espèce, il convient de retenir la plus tardive pour fixer la date d'expiration du contrat. Dès lors, les parties s'accordant sur une prise de possession des terrains au 11 novembre 2014 et des bâtiments au 1er avril 2015, il convient de se référer à la date du 1er avril 2015 pour le calcul de la durée du contrat. Ce faisant, l'argumentation du preneur sur ces dates distinctes d'entrée en jouissance pour en déduire l'existence de deux baux ne peut pas prospérer. Au regard de ces éléments, c'est à juste titre que le tribunal a retenu l'existence d'un seul bail conclu avec M. [K] [F]. - Sur la demande de résiliation du bail M et Mme [W] sollicitent la confirmation de la résiliation du bail, considérant qu'une sous location prohibée a été consentie par le preneur, le bétail présent dans la stabulation louée à M. [F] appartenant à M. [J] et ce moyennant une contrepartie financière, une sommation interpellative le démontrant outre des attestations. Ils s'opposent à l'argumentation des appelants qui invoquent une qualification de prise en pension d'animaux, considérant que les conditions de cette dernière ne sont pas réunies et réfutent leur avoir présenté M. [J]. M. [K] [F] et l'EARL des Etrets contestent la réalité d'une sous-location et invoquent seulement une pension pour animaux, ayant toujours conservé la jouissance et l'entretien des lieux. Ils ajoutent que M. [J] associé du GAEC de la Verchette leur a été présenté par M. [W], et que le séjour des animaux du GAEC de la Verchette a été provisoire, précisant qu'il lui incombait d'entretenir et de nourrir les animaux. Ils estiment que les attestations produites ne sont pas probantes. Liminairement, il convient de relever que la qualification invoquée de pension d'animaux par M [F] et l'EARL des Etrets constitue un moyen pour s'opposer à la résiliation du bail et non une prétention. En application de l'article L 411-31 II du code rural le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie notamment de toute contravention aux dispositions de l'article L 411-35. L'article L 411-35 dudit code dispose que toute sous-location est interdite. Toutefois, le bailleur peut autoriser le preneur à consentir des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs (...) Les dispositions du présent article sont d'ordre public. La sous location implique une mise à disposition du fonds loué en contrepartie du paiement d'un loyer au preneur. La durée de celle-ci est sans incidence sur la qualification de sous location. La prise en pension d'animaux sur le fonds loué ne constitue pas une sous location prohibée, dès lors que le preneur reste tenu d'une obligation de surveillance et d'entretien du bâtiment loué. En outre, la prise en pension d'animaux ne nécessite pas un accord écrit. M et Mme [W] produisent tout d'abord à l'appui de leur demande de résiliation des constats de commissaire de justice du 3 janvier 2023, du 27 janvier 2023 et du 7 février 2023 relatant la présence de vaches et de veaux à l'intérieur de la stabulation concernée par le bail de M. [K] [F], une sommation interpellative du 27 février 2023 aux termes de laquelle M. [J] a indiqué concernant les bêtes se trouvant dans le bâtiment, 'les bêtes m'appartiennent, je règle le stockage des bêtes à l'année à M. [F], je ne sais plus combien environ 1900 euros'. Il est également versé d'autres attestations émanant de M. [J] utilisant le terme de sous location et indiquant qu'il allait nourrir matin et soir ses animaux. Cependant, les constats ne permettent pas de rapporter la preuve de l'existence d'une sous-location, dans la mesure où il n'est pas contesté par M. [K] [F] que les animaux de M. [J] se trouvaient à cette période dans la stabulation litigieuse, celui-ci réfutant seulement l'existence d'une sous location et évoquant une pension pour animaux, étant rappelé qu'il appartient au juge de restituer leur exacte qualification aux faits. Ensuite, la sommation interpellative fait état d'un 'stockage' et du paiement d'une somme approximative, ce qui ne suffit pas en soi à caractériser une sous location, plutôt qu'une pension pour animaux, alors qu'il est argué d'une absence de transfert de l'entretien du bâtiment et de ce que les animaux étaient hébergés et soignés par le preneur. En outre, les attestations de M. [J] ne peuvent être considérées comme suffisamment neutres et désintéressées, dès lors qu'il est établi qu'il a obtenu les coordonnées du GAEC des [Adresse 5] et donc de M. [K] [F] par M. [W]. Les attestations de Mme [B] et de M [L] également communiquées ne sont pas circonstanciées dans le temps, et imprécises de sorte qu'elles ne peuvent pas non plus être retenues comme preuve de la sous-location invoquée. Il est justifié par le preneur qu'il continuait à entretenir et à utiliser le bâtiment et il ajoute qu'il fournissait le foin destiné à nourrir les bêtes. Il s'ensuit que la mise à disposition d'un bâtiment pour la prise de bovins, bâtiment que le preneur continue d'entretenir, utilise pour stocker son foin et dont il conserve la maîtrise, ne caractérise pas une mise à disposition illicite, un tranfert de jouissance n'étant pas démontré. Au regard de ces éléments, la preuve d'une sous location prohibée n'est pas rapportée. M et Mme [W] sont en conséquence déboutés de leur demande de résiliation du bail et d'expulsion, le jugement étant infirmé. - Sur la demande de dommages et intérêts formée par M et Mme [W] Les époux [W] n'obtenant pas gain de cause et ne démontrant pas avoir subi un préjudice, leur demande de dommages et intérêts est rejetée. Dès lors, le jugement est confirmé sur ce point. - Sur la demande reconventionnelle de condamnation des bailleurs au titre de la répétition de l'indû M. [F] et l'EARL les Etrets forment au visa de l'article L 411-74 du code rural une demande en paiement de la somme de 22 309,69 euros, estimant que cette dernière est due au titre de la répétition de l'indû lors de la conclusion du bail, le prix des matériels et du cheptel qu'ils ont acquis ayant été surévalué. M et Mme [W] répliquent que les dispositions invoquées ne sont pas applicables au présent litige et que les paiements résultent d'un accord entre les parties lors de la conclusion du bail rural. L'article L 411-74 du code rural dispose que sera puni d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 30 000 euros ou de l'une de ces deux peines seulement, tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, à l'occasion d'un changement d'exploitant, soit obtenu ou tenté d'obtenir une remise d'argent ou de valeurs non justifiée, soit imposé ou tenté d'imposer la reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci. Les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition. Elles sont majorées d'un intérêt calculé à compter de leur versement et égal au taux de l'intérêt légal mentionné à l'article L 313-2 du code monétaire et financier majoré de trois points. La demande de restitution suppose l'existence d'un bail rural et un changement d'exploitant. Or dans le présent litige, il résulte de l'attestation du 30 août 2014 signée par M et Mme [W] et M. [F] que ces derniers ont entendu soumettre la prise à bail des parcelles et bâtiments à la condition notamment de l'acquisition par M. [F] ou le GAEC des Etrets de matériels agricoles et de cheptel 50 vaches pleines ou avec veaux, au prix de 100 000 euros pour le matériel et de 135 000 euros pour les bovins. Des estimations sur le prix du matériel et des bovins ont alors été transmises. Ces acquisitions résultent d'un accord des parties, le contrat ainsi conclu tient lieu de loi entre elles et doit être exécuté de bonne foi. La preuve d'un vice du consentement n'est pas rapportée. Au surplus la seule attestation de M. [E], commerçant en bestiaux, ne permet pas de justifier d'une surévaluation du cheptel, non plus que les pièces produites s'agissant du matériel agricole. Ainsi, la demande en paiement doit être rejetée et le jugement confirmé en ce sens. - Sur la demande reconventionnelle d'expertise relative à l'état d'un bâtiment donné à bail M [K] [F] et l'EARL des Etrets formulent une demande d'expertise considérant qu'un bâtiment est en mauvais état et que le bailleur a notamment manqué à son obligation d'entretien de la chose louée. M et Mme [W] s'opposent à titre principal à cette demande et, subsidiairement, sollicitent qu'elle soit ordonnée aux frais avancés des appelants. La cour ne peut être saisie d'une demande d'expertise qu'avant-dire droit et non à titre principal, à condition qu'une prétention soit formée devant elle et que la partie demanderesse ne dispose pas d'éléments suffisants pour prouver les faits qu'elle invoque. Or, en l'espèce, il n'est pas formulé aux termes du dispositif des conclusions des appelants de demande au titre de la réparation du bâtiment. Par ailleurs, M. [F] et l'EARL des Etrets produisent déjà aux débats un constat d'huissier et une expertise amiable non contradictoire à la demande de l'assureur de protection juridique de l'EARL des Etrets sur l'état du bâtiment. Dès lors, la demande d'expertise doit être rejetée et le jugement confirmé en ce sens. - Sur la demande reconventionnelle d'expertise relative au montant du fermage renouvelé Les appelants sollicitent une expertise aux fins de déterminer le montant du fermage pertinent, l'estimant excessif au regard d'une part de la surface, de la configuration, de l'état du bâtiment, et d'autre part des fermages imposés par arrêté du préfet de l'Ain, rappelant que le bail a été renouvelé en avril 2024. M et Mme [W] s'opposent à cette demande d'expertise. Aux termes de l'article L 411-50 du code rural à défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans. Sauf conventions contraires, les clauses et conditions du nouveau bail sont celles du bail précédent ; toutefois, à défaut d'accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe le prix et statue sur les clauses et conditions contestées du nouveau bail ; le prix est établi conformément aux articles L. 411-11 à L. 411-16. Là encore, il convient de relever qu'il n'est pas expressément formulé de demande de révision du fermage dans le dispositif des conclusions. En tout état de cause, la fixation par le tribunal paritaire des baux ruraux du montant du fermage implique préalablement un défaut d'accord entre les parties. Or, comme l'ont pertinemment relevé les premiers juges, il n'est pas justifié par le preneur d'une demande préalable aux bailleurs sur les clauses et conditions du bail et notamment du prix du bail lors du renouvellement et il ne peut se déduire de la seule existence d'un différend entre les parties un refus des bailleurs concernant le prix du fermage renouvelé. En conséquence, la demande d'expertise doit être rejetée. Dans ces conditions, la demande de mission complémentaire d'expertise formée par M et Mme [W], dans l'hypothèse où l'expertise sollicitée par les appelants serait ordonnée n'a pas à être examinée. - Sur les demandes accessoires M et Mme [W] succombant principalement à l'instance, sont condamnés aux dépens de première instance, le jugement étant infirmé, et aux dépens d'appel. Les dispositions du jugement relatives à l'indemnité de procédure sont infirmées. L'équité commande de condamner M et Mme [W] à payer à M [F] et l'EARL des Etrets la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés par ces derniers en première instance et en cause d'appel. Compte tenu de l'issue du litige, M et Mme [W] sont déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.