Cour d'appel, Pôle 4 - Chambre 2, 4 juin 2025, n° 21/17838

Motivation

SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel; Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties. Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu'il soit tranché un point litigieux. Par voie de conséquence, les expressions telles que «dire et juger», «déclarer» ou «constater» ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l'examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions. En conséquence, il n'y aura pas lieu de statuer sur celles-ci. Sur la note en délibéré de la SCI Jules Immo : Aux termes de l'article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444. En l'espèce, la SCI Jules Immo a fait parvenir à la cour le 10 avril 2025, postérieurement à l'ordonnance de clôture, une note en délibéré. La production de cette note n'a pas été sollicitée par le président de la juridiction. Il s'ensuit qu'elle sera écartée des débats. Sur la demande d'expertise : Moyens des parties : La SCI Jules Immo sollicite une expertise avant dire droit pour les motifs suivants : - en raison de la non-conformité des travaux effectués par le syndicat au 2è sous-sol aux prescriptions de l'architecte [D] datant de 2013 : la SCI affirme que les travaux auxquels le tribunal a condamné le syndicat n'ont pas été réalisés. Il note qu'une nouvelle serrure a été placée sur la porte permettant d'accéder au deuxième sous-sol sans qu'aucune clé ne lui ait été remise alors que M. [D] prévoyait le remplacement de la porte d'accès aux caves afin de créer une amenée d'air frais correcte, - en raison de l'humidité constante ce qu'il résulte du fait que : * les travaux de mise aux normes des installations électriques ne sont pas conformes au rapport de l'architecte de 2013, * les travaux de maçonnerie en caves selon le devis ARES n'ont pas été réalisés, *le syndicat n'a effectué aucune maintenance des parties communes menant aux sous-sols; - que la demande d'expertise effectuée en référé par la SCI Jules Immo porte sur les nouveaux travaux réalisés en 2017 afin de permettre à la SCI d'engager une action en responsabilité contre le syndicat, - pour prévenir toute aggravation dès lors que les problèmes d'humidité dans la cave ont des conséquences sur les logements supérieurs et partant sur la salubrité de l'immeuble. Par ailleurs, la SCI souligne que les travaux n'ont pas permis de résoudre les problèmes d'humidité liés à un défaut de ventilation dans les parties communes du sous-sol et qu'elle ne peut pas jouir de ses locaux Le syndicat des copropriétaires observe que la SCI Jules Immo a fait délivrer le 19 juillet 2021 au syndic une assignation en référés en vue d'obtenir la désignation d'un expert judiciaire et que dans le cadre de cette instance, une médiation a été ordonnée sans que les parties ne soient parvenues à un accord amiable. Dans le cas où la cour estime une telle expertise nécessaire, le syndicat ne s'y oppose pas tout en s'interrogeant sur la pertinence d'une telle mesure qui ne permettra pas de déterminer des années après, si les 'nouveaux' travaux réalisés dont la SCI ne précise ni la nature, ni la date étaient suffisants ou conformes. Réponse de la cour : L'article 143 du code de procédure civile dispose que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demandes des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. Il en résulte que les juges du fond apprécient souverainement l'opportunité d'ordonner une mesure d'instruction demandée. Par ailleurs, l'article 146 du même code prévoit qu' 'en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve'. La SCI Jules Immo avance qu'elle est privée d'accès à sa cave et qu'elle ne peut vérifier la conformité des travaux entrepris au regard des préconisations datées de 2013 de l'architecte [D]. Il apparaît qu'à la suite d'intrusions dans les sous-sols de l'immeuble et du vol du matériel de ménage, un cadenas a été posé le 26 avril 2024 sur la porte d'accès aux caves. Il résulte des pièces produites par le syndicat qu'une clé a été transmise à la SCI Jules Immo qui n'en avait pas fait la demande antérieurement, par lettre recommandée du 19 novembre 2024 (pièce 24). Il n'est donc nullement démontré que la SCI Jules Immo n'avait pas accès à sa cave, du moins antérieurement au 26 avril 2024 puis postérieurement au 19 novembre 2024 et qu'elle n'était pas en mesure de vérifier la conformité des travaux. La cour est en mesure au contraire de déterminer qu'au cours de la médiation ordonnée par le tribunal judiciaire de Paris dans le cadre de l'instance en référé, l'architecte de la copropriété, M. [I], a établi un rapport en 2022, postérieurement aux travaux votés à l'assemblée générale du 17 mai 2018, dont la SCI Jules Immo a eu connaissance et qu'elle a transmis pour avis à son architecte, M. [Y]. La SCI Jules Immo a donc été mise en mesure de constater la teneur des travaux réalisés, lesquels travaux ont été soumis pour approbation à l'architecte de la copropriété M. [D] qui les a considérés comme conformes à ses préconisations. Pour mémoire, cet architecte a préconisé : - de retirer l'air froid du sous-sol en créant un appel d'air par vacuum basé sur le principe d'un vide d'air à créer qui remplace l'air humide par de l'air sain en créant une trémie munie d'un ventilateur d'extraction placé à l'opposé de l'entrée de l'air de la cave, - reprendre à neuf les états généraux de l'immeuble avec un circuit d'éclairage conforme aux normes, - remplacer la porte d'accès aux caves par une porte en serrurerie pour créer une amenée d'air correcte dans le deuxième niveau du sous-sol. Il n'est ni contesté ni contestable qu'une première tranche de travaux de ventilation a été réalisée selon facture du 28 février 2017. Lors de l'assemblée générale du 17 mai 2018, le syndicat des copropriétaires a voté une seconde tranche de travaux de ventilation suivant devis n° 04776/01/18 de la société ADC, en date du 29 janvier 2018( pièce 18 SDC). Ce devis a été soumis à l'architecte de la copropriété, M. [D], qui a indiqué que les travaux projetés paraissaient conformes à ses préconisations (pièce 19 SDC). Le tribunal a condamné sous astreinte le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à réaliser ces travaux de pose d'une VMC selon le devis de la société ADC tel qu'approuvé par l'assemblée générale du 17 mai 2018. Ce sont donc ces seuls travaux votés par l'assemblée générale que le syndicat des copropriétaires était tenu d'exécuter. La Sarl Jules Immo affirme que l'humidité persiste et prétend que le système de ventilation installé ne correspond pas à ce qui a été préconisé. Le syndicat produit un constat d'huissier du 18 décembre 2024 ayant donné lieu à des mesures du taux d'humidité dans les parties communes des caves de l'immeuble sur les murs et le plafond ( pièce 23). Ce constat qui note l'existence d'un bruit de fond s'apparentant à une VMC relève un taux d'humidité variant entre à 0,3 et 0, 7%, ce qui apparaît être un taux résiduel et admissible pour des caves. La SCI Jules Immo conteste ces mesures et produit une note de M. [Y], architecte, en date du 10 février 2023, laquelle analyse le rapport du nouvel architecte de la copropriété, M. [I], établi dans le cadre de la médiation ordonnée entre les parties par le tribunal judiciaire de Paris. Il en ressort donc qu'une ventilation double flux à l'instar des travaux votés par l'assemblée générale du 17 mai 2018 a bien été mise en place, conformément aux prescriptions du jugement entrepris. Il ne peut donc être soutenu que les travaux de ventilation adéquats, conformes aux préconisations de l'architecte de l'immeuble M. [D] qui les a agrées n'ont pas été effectués par le syndicat. Sans avoir à entrer dans le détail de l'argumentation des parties, la cour s'estime suffisamment informée pour statuer sur le litige opposant la SCI Jules Immo et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] sans avoir à ordonner une mesure d'expertise laquelle ne peut pallier la carence d'une partie dans l'administration de la preuve. La demande d'expertise judiciaire par la SCI Jules Immo sera rejetée. Sur les demandes indemnitaires de la SCI Jules Immo : Moyen des parties : La SCI Jules Immo rappelle que le second sous-sol de l'immeuble est constitué par ses parties privatives mais aussi par des parties communes dont l'entretien incombe au syndicat des copropriétaires en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Elle soutient que les problèmes d'humidité proviennent de la fermeture d'un soupirail par l'exploitant d'un institut balnéaire [5] alors que le syndicat n'a pris aucune mesure adéquate permettant de limiter les nombreux désordres. Elle relève également que le syndicat n'a pas été diligent, les travaux ayant été accomplis n'ont pas permis d'assurer la ventilation de l'ensemble des deux sous-sols et de l'escalier de liaison de sorte que lors de l'assemblée du 16 octobre 2023, le syndicat a reconnu la nécessité de trouver une solution définitive aux infiltrations. Les travaux relevés par l'architecte du syndicat s'élèveraient à la somme de 32 670 euros. Les travaux de ventilation et d'installation de VMC ainsi que le passage de conduits nécessaires aux doubles flux étaient à sa charge ainsi que la réfection du réseau électrique ce qu'elle a mis plusieurs années à effectuer. Le syndicat ne peut se décharger de sa responsabilité sur la connaissance que la concluante pouvait avoir de l'état des caves qu'elle acquérait ou le défaut d'entretien du concluant. Elle relève que c'est à bon droit que le tribunal a déclaré le syndicat responsable des désordres constatés dans les caves de la société Jules Immo. Elle expose n'avoir jamais pu jouir normalement de ses biens ni pu les louer. Retenant que ce préjudice a été retenu à hauteur de 7900 euros, elle observe que le tribunal a omis de multiplier ce préjudice par le nombre de caves dont elle est propriétaire. En outre, son préjudice de jouissance doit être complété pour la période postérieure à la décision du tribunal et la valeur locative réévaluée. Elle estime donc son préjudice de jouissance depuis octobre 2012 à la somme de 179 800 euros voire à 194 620 euros au 31 janvier 2025 à parfaire au jour des travaux préconisés par l'architecte en pièces 37 et 38. Elle sollicite également une indemnisation au titre de la perte de chance de vendre à hauteur de 50 000 euros, cette demande ne constituant pas une demande nouvelle. La SCI Jules Immo note qu'elle n'a pas pu faire procéder à des travaux d'étanchéité dans ses caves et demande à ce que le syndicat soit condamné à lui verser le montant des travaux qui sera déterminé par l'expert judiciaire désigné afin de réaliser les travaux du fait de la carence du syndicat. A titre subsidiaire, elle demande à ce que les travaux prescrits par M. [D] soient exécutés sous astreinte de 1000 euros par jour à compter de la décision à intervenir et pendant 90 jours. Enfin, elle réclame la somme de 10 000 euros au titre de la résistance abusive du syndicat qui n'a pas fait exécuter par le syndic dans un délai raisonnable les délibérations de l'assemblée générale du 18 décembre 2013. Le syndicat rétorque que la SCI Jules Immo a acquis ses lots pour la somme globale de 1000 euros, étant informée selon l'acte de vente que 'la ventilation des caves ne pouvait être réalisée sans passer par des lots privatifs et que l'acquéreur reconnaît avoir été informé de cette situation et déclare vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur'. Il relève qu'à la date de construction de l'immeuble, antérieure à 1850, les caves n'étaient pas étanchées et que le prix d'acquisition des caves a été fixé en conséquence et que la SCI Jules Immo ne s'est pas rapprochée du syndicat pendant plusieurs années sur ce point préférant ne pas régler ses charges de copropriété. Le syndicat relève que l'obturation d'un soupirail ou l'existence d'infiltrations par un institut balnéaire n'est pas établie et qu'aucune négligence ne peut lui être imputée alors qu'il ne s'oppose pas aux travaux qui apparaissent justifiés dans le principe et leur quantum. Il souligne qu'une cave peut tolérer des suintements épisodiques sans empêcher son utilisation. Il conteste tout comportement fautif de sa part dès lors qu'il a dépêché son architecte M. [D] dès que la SCI Jules Immo s'est ouvert au syndic en 2012 de l'humidité de ses caves. Une première tranche de travaux a été réalisée fin 2016/début 2017 puis une seconde début 2018. Le syndicat relève les demandes excessives de la SCI Jules Immo et la nouveauté de certaines d'entre elles (allocation aux fins de réalisation des travaux du fait de la carence du syndicat) outre l'absence de justification d'une perte de chance. Il s'étonne que l'indemnité de jouissance réclamée soit formulée hors taxe alors qu'une telle indemnité échappe au champ d'application de la TVA. Considérant que la SCI n'apporte pas la démonstration du préjudice allégué, le syndicat demande l'infirmation du jugement. Réponse de la cour : Selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Par courrier du 2 octobre 2012, le gérant de la SCI Jules Immo informait la société GTF, syndic de copropriété, de divers désordres affectant ses parties privatives. Il était informé dès le 15 octobre 2012 que le syndic, la présidente du conseil syndical et l'architecte de la copropriété s'étaient rendus sur les lieux sans avoir pu y accéder compte tenu des encombrants rendant l'accès aux caves de la SCI impossible. Le rapport de l'architecte de la copropriété (pièce 5 SCI Jules Immo), M. [D], établi le 28 mars 2013, après désencombrement des lieux, démontrait qu'au niveau du deuxième sous-sol, le taux d'humidité de l'air était à saturation rendant les caves hors d'état de fonctionnement. Cette humidité était à l'origine de la mise hors service de l'installation électrique des parties communes et de la cage d'escalier. Il constatait le niveau insuffisant de la ventilation ainsi que la forte humidité contenue dans les sols ce qui confirmait que le niveau de la nappe aquifère était relativement élevé et qu'il s'agissait d'humidité ascensionnelle. L'humidité résultait de la condensation de l'air chaud de l'extérieur au contact de la masse froide murs/planchers du sous sol, ce qui créait une humidité excessive et un suintement sur les murs froids de la cave. Il était préconisé de : - retirer l'air froid du sous-sol en créant un appel d'air par un vacuum basé sur le principe d'un vide d'air à créer qui remplace l'air humide par de l'air sain en créant une trémie munie d'un ventilateur d'extraction placée à l'opposé de l'entrée d'air de la cave, - reprendre à neuf les services généraux de l'immeuble avec un circuit d'éclairage conforme aux normes électriques, - de remplacer la porte d'accès aux caves par une porte en serrurerie pour créer une amenée d'air frais correcte dans le deuxième niveau de sous-sol en cave. Il résulte de ce rapport qu'aucun élément ne permet d'établir que des infiltrations sont la cause de l'humidité du second sous-sol de l'immeuble sis [Adresse 1]. De même, l'architecte n'a pas trouvé trace d'anciens soupiraux qui auraient été obtrués tant lors de la visite des caves du 2è que du premier sous-sol. Si les clichés produits par la SCI Jules Immo en pièce 20 tendent à démontrer l'obturation d'une bouche d'aération de l'immeuble ouvrant sur la voie publique et si cette obturation est également invoquée dans une note de M. [Y], architecte de la SCI Jules Immo après avoir pris connaissance d'un rapport du nouvel architecte de la copropriété, M. [I], établi en 2022 (pièce 35), la date de cette obturation et son lien de causalité avec l'impossibilité pour la SCI Jules Immo de jouir de ses parties privatives, comme M. [D] l'avait constaté en 2013, ne sont pas établis. Il n'en reste pas moins acquis que l'absence de ventilation efficiente des parties communes dont relèvent les descentes, couloirs et dégagements des caves (pièce 2 SCI p.13 )dans le deuxième sous-sol de l'immeuble a contribué au dommage subi par la SCI Jules Immo dans ses parties privatives et que la responsabilité du syndicat est engagée à ce titre. Sur le préjudice de jouissance : Le tribunal a justement relevé que : - le syndicat des copropriétaires a été informé dès mars 2013 que des travaux à mettre en oeuvre pour remédier aux désordres affectant les parties communes du deuxième sous-sol et notamment la forte humidité qui y règnait, - les travaux de ventilation, approuvés une première fois le 18 décembre 2013 ont fait l'objet d'un nouveau vote en 2018, soit plus de cinq ans après avoir été préconisés par l'architecte de l'immeuble, - cette carence a empêché la société Jules Immo de jouir paisiblement des lots dont elle est propriétaire en raison de l'humidité excessive et l'absence de ventilation. Le tribunal a ainsi fixé la période du préjudice de jouissance de la SCI entre octobre 2012, date de révélation des désordres au syndic, et mai 2018, date à laquelle la dernière tranche de travaux a été approuvée, soit 79 mois. Dans le cadre de la procédure en référé expertise engagée par la SCI Jules Immo le 19 juillet 2021 contre le syndicat des copropriétaires, une mesure de médiation a été ordonnée. Selon l'information livrée au syndicat lors de l'assemblée générale du 16 octobre 2023, la SCI Jules Immo n'a pas contesté la réalisation des travaux de ventilation après le jugement entrepris mais a soutenu qu'ils avaient mal été réalisés en raison de la persistance d'une humidité importante. Au cours de la médiation, M. [I], architecte de la copropriété, a été chargé d'établir un rapport sur l'état des caves. Ce rapport, daté du 12 septembre 2022, n'est pas produit par les parties. Selon le procès-verbal de l'asssemblée générale, la SCI Jules Immo a indiqué qu'elle transmettrait le rapport de M. [I] à son architecte pour avis (pièce 36 SCI Jules Immo). Cet avis (pièce 35 SCI Jules Immo) souligne que le constat de l'expert est satisfaisant sur l'état des lieux ce qui corrobore le constat par commissaire de justice réalisé le 18 décembre 2024 démontrant la présence d'une humidité résiduelle dans les lieux (pièce 23 SDC). Alors que le règlement de copropriété prohibe l'utilisation à des fins commerciales des parties privatives acquises par la SCI Jules Immo, l'état satisfaisant des lieux relevé après les travaux votés par l'assemblée générale du 17 mai 2018 ne démontre pas la persistance pour la SCI Jules Immo d'un préjudice de jouissance lié à l'impossibilité d'user des lieux ou de les louer au-delà de la date retenue par le tribunal conformément à la destination que le règlement de copropriété réserve à ces lots, destination qui exclut toute utilisation commerciale (art. 8 du règlement de copropriété pièce 2 SCI Jules Immo réservant un usage commercial aux seuls lots 39, 40, 41 et 38). Il s'ensuit que c'est donc à juste titre que le tribunal a considéré que le préjudice de jouissance avait débuté à compter d'octobre 2012, date à laquelle la SCI Jules Immo a informé le syndic des désordres affectant ses parties privatives, à mai 2018, date à laquelle la dernière tranche de travaux approuvée par M. [D] a été approuvée par l'assemblée générale, soit 79 mois. Les estimations produites par la SCI Jules Immo visent une utilisation commerciale des caves dont il est acquis qu'elle est prohibée, de sorte qu'elles ne peuvent servir de référence à la détermination du loyer que la SCI aurait été en droit de percevoir pour la location non commerciale des caves. Les mêmes raisons doivent conduire à écarter toute référence au loyer perçu au titre de la location de la cave située au premier sous-sol à laquelle le règlement de copropriété attribue une destination commerciale. Si la SCI Jules Immo soutient que le précédent propriétaire des lots louait le lot 37 à des fins commerciales, la cour relève que cette location est contraire aux stipulations du règlement de copropriété. Les stipulations du contrat de vente des caves à la SCI Jules Immo, non produit par celle-ci mais produit par le syndicat des copropriétaire (pièce 1) démontrent que le lot 37 était loué à usage commercial pour la somme de 12 euros annuels, le contrat ayant commencé à courir à compter du 1er septembre 2002 pour se terminer le 31 août 2011. Ce lot a été loué conjointement avec le lot n° 41 de la copropriété qui peut être utilisé à des fins commerciales. La SCI Jules Immo ne verse aucune pièce permettant d'établir la teneur de son préjudice de jouissance au titre d'une utilisation non commerciale des caves dont elle a la propriété sur la période de préjudice considérée. Le tribunal n'a pas précisé quel était le fondement de la valeur locative d'une cave située dans le 4è arrondissement qu'il a retenue pour l'estimation du préjudice de jouissance de la SCI Jules Immo, à savoir 100 euros mensuels. Considérant que le lot 37 de la SCI Jules Immo était loué à hauteur de 12 euros annuels à des fins commerciales entre 2002 et 2011, le préjudice de jouissance de la SCI pour ses cinq lots apparaît justement réparé par l'octroi de la somme de 7900 euros, la valeur locative retenue par la cour étant de 20 euros mensuels et par cave. Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef. Sur la résistance abusive à l'exécution des résolutions de travaux du 18 décembre 2013 : Lors de cette assemblée générale, les copropriétaires ont refusé d'entreprendre les travaux de maçonnerie en cave (délibération 23) et donné mandat au conseil syndical pour décider de l'opportunité d'exécuter les travaux de réfection des installations électriques en cave, après assèchement des caves. Au soutien de son préjudice, la SCI Jules Immo souligne l'absence d'exécution dans un délai raisonnable des délibérations de cette assemblée générale. Il apparait que sous couvert de résistance abusive, la SCI Jules Immo réclame la réparation d'un préjudice découlant du délai des travaux. C'est donc à bon droit le tribunal a relevé que ce préjudice était déjà indemnisé au titre du préjudice de jouissance et que la SCI Jules Immo devait être déboutée de ce chef . Le jugement sera donc confirmé sur ce point. Sur la perte de chance de vendre : La SCI Jules Immo n'a pas saisi le tribunal de cette demande. Le syndicat des copropriétaires soutient qu'elle est nouvelle et comme telle irrecevable. Aux termes de l'article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois, l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. En l'espèce, la demande d'indemnisation au titre d'une perte de chance se rattache à la demande d'indemnisation du préjudice par la SCI Jules Immo d'avoir été privée de l'usage de ses parties privatives. La demande présente donc un lien suffisant avec les prétentions originaires de la SCI Jules Immo et est comme telle recevable. Toute perte de chance, même minime, ouvre droit à réparation (Civ 1ère, 12 octobre 2016, Bciv 1è, n° 191). Le préjudice résultant d'une perte de chance ne peut être égal à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. La SI Jules Immo soutient subir une perte de chance de vendre ses caves en raison du défaut des travaux incombant au syndicat depuis presque dix ans. Cependant, la SCI Jules Immo a acquis pour la somme de 1000 euros les cinq lots constituant les caves situées au deuxième sous sol de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] dans l'état dans lequel elles se trouvaient et qu'elle ne pouvait ignorer. Dès lors, la perte d'une chance de vendre les caves malgré l'absence de travaux n'apparait pas constituée. La SCI Jules Immo doit être déboutée de sa demande de ce chef. Préjudice pécuniaire lié à la nécessité de réaliser les travaux : Moyen des parties : La SCI Jules Immo soutient que les murs des caves sont humides et malodorants en raison de l'humidité constante de sorte qu'elle n'a pas pu faire réaliser des travaux d'étanchéité dans ses caves. Elle considère que ces travaux de grande ampleur devront être supportés par le syndicat des copropriétaires lequel devra être condamné à lui verser le montant des travaux qui sera déterminé par l'expert judiciaire pour réaliser les travaux du fait de la carence du syndicat. Elle soutient que sa demande n'est pas nouvelle et se rattache au même fait originaire. A titre subsidiaire, elle demande la condamnation du syndicat à faire exécuter les travaux prescrits par M. [D] et rappelés par M. [Y] pour assainir le 2è sous-sol en cela compris les parties privatives sous astreinte de 1000 euros par jour à compter de la décision à intervenir pendant une durée de 90 jours. Le syndicat des copropriétaires relève que cette demande est nouvelle et à titre surabondant qu'elle est mal fondée. Il observe à ce titre que la SCI Jules Immo invoque une carence fautive du syndicat dans la réalisation de travaux non précisément déterminés. Réponse de la cour : Les écritures de la SCI Jules Immo soutiennent que les travaux entrepris sont insuffisants. Ainsi qu'il a été dit, les travaux réalisés par le syndicat au deuxième sous-sol pour en faciliter la ventilation ont été soumis et approuvés par M. [D] alors architecte de la copropriété. Le rapport établi en 2022 par son successeur, M. [I], souligne que l'état des lieux est satisfaisant ce qui corrobore le constat d'huissier établi par le syndicat le 18 décembre 2024. Si elle évoque la nécessité de travaux de grande ampleur, elle ne démontre pas en quoi ces travaux sont nécessaires pour la jouissance non commerciale de ses lots alors qu'il est démontré que leur état en permet la jouissance selon la destination qui leur est donnée par le règlement de copropriété. La demande est donc mal fondée et doit être rejetée. Sur l'annulation des résolutions : La SCI Jules Immo soutient que le rejet des résolutions 27, 28, 29, 30, 30-1 et 30-2 de l'assemblée générale du 11 mai 2015 est constitutif d'un abus de majorité pour ne pas être motivé, que ces résolutions portent atteinte aux droits des autres copropriétaires puisque la dégradation des caves a des conséquences sur la salubrité et la structure de l'immeuble et qu'elles n'ont pour objectif que de favoriser les intérêts privés de Me [V], notaire et également copropriétaire de la seule cave pouvant être louée à des fins commerciales. Le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement dès lors que la SCI Jules Immo a voté en faveur des résolutions 27 et 28 et qu'elle ne démontre aucun abus de majorité ou de droit. Il fait valoir que lors de l'assemblée générale litigieuse, la SCI Jules Immo a demandé que la copropriété lui cède les parties communes entre le rez- de chaussée et le 2è sous-sol pour 3000 euros, qu'il lui soit versé une indemnité de 10 800 euros par an, soit sur 9 ans une somme totale de 97200 euros au titre d'un préjudice de jouissance, qu'elle le rembourse de ses charges payées et le dispense de celles qui ne le sont pas. Il rappelle qu'il n'existe aucune obligation à motiver les résolutions et que le fait que le vote ne satisfait pas un intérêt personnel ne suffit pas à établir la trahison d'un intérêt collectif. Réponse de la cour : Selon l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée sans ses annexes. Une décision d'assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. En l'espèce : - la résolution 27 est relative à la 'cession d'une partie commune au profit de la SCI Jules Immo' - la résolution 28 est relative à l'approbation de l'état descriptif de division, - la résolution 29 tend à autoriser la SCI Jules Immo de faire poser une porte blindée pour accéder au sous-sol, - la résolution 30 tend à l'indemnisation de la SCI Jules Immo de ses préjudices 'subis du fait de l'impossibilité de jouir normalement de ses lots de copropriété situés en sous sol' dont : réclamation d'une perte de jouissance et perte locative (résolution 30-1) remboursement des charges ( résolution 30-2). Dans le bordereau de pièces de la SCI Jules Immo le procès-verbal de l'assemblée générale du 11 mai 2015 est désigné comme étant la pièce 13. Or, la pièce 13 produite est constituée de la convocation à l'assemblée générale. Le procès-verbal de l'assemblée générale du 11 mai 2015 n'est pas produit par la SCI Jules Immo. Il n'est toutefois pas contesté par le syndicat des copropriétaires : - que ces résolutions ont été rejetées, - que la SCI Jules Immo a voté en faveur de ces résolutions, - que ces résolutions ne sont pas motivées. En premier lieu, dès lors que la SCI Jules Immo a voté en faveur de résolutions qui ont été rejetées, elle doit être considérée comme opposante et recevable en sa demande d'annulation des résolutions 27 et 28 contrairement à ce qu'a jugé le tribunal dont la décision doit être réformée sur ce point. En deuxième lieu, aucune prescription légale ou réglementaire n'impose la motivation des résolutions de sorte qu'aucun abus de majorité ne saurait découler du défaut de motivation des résolutions dont l'annulation est demandée. En troisième lieu, la SCI Jules Immo ne peut sérieusement affirmer que le rejet de la résolution 30-2 constitue un abus de majorité alors que le paiement des charges constitue une obligation pour le copropriétaire découlant de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'en rejetant cette résolution, le syndicat n'a fait que tirer les conséquences de cette obligation légale peu important les raisons invoquées par la SCI Jules Immo. Enfin, aucune des résolutions dont l'annulation est demandée n'a d'incidence sur la préservation et la salubrité de l'immeuble puisqu'elles tendaient à satisfaire des demandes émanant de la SCI Jules Immo établies à son seul profit lesquelles visaient l'acquisition de parties communes lui permettant de devenir le propriétaire exclusif du second sous-sol de l'immeuble et à solliciter la réparation de divers préjudices (jouissance et remboursement des charges). Dans ces conditions, la SCI Jules Immo ne peut sérieusement alléguer que les résolutions adoptées sont contraires à l'intérêt collectif des copropriétaires. De même, elle ne peut soutenir que ces résolutions auraient été prises dans l'intérêt particulier de M. [V], cette affirmation non étayée ne constituant qu'une allégation. Concernant la résolution n° 27 relative à la cession d'une partie commune au profit de la SCI Jules Immo, la lettre de la société Jules Immo sollicitant l'inscription des résolutions à l'ordre de l'assemblée générale ne précisait pas les projets de la SCI en acquérant les parties communes situées entre le rez- de -chaussée et le 2è sous-sol (pièce 13). L'absence d'information donnée aux copropriétaires par la SCI Jules Immo sur son projet de privatisation de parties communes ne leur permettait pas de s'assurer une utilisation des lots concernés conforme à leur destination telle que fixée par le règlement de copropriété qui exclut toute fin commerciale. Aucun abus de majorité n'apparaît ainsi constituée. Le rejet de la résolution 28 ne constitue que la conséquence logique et nécessaire du rejet de la résolution 27. La demande d'annulation des résolutions 27 et 28 sera donc déclarée recevable. Mal fondée, elle sera rejetée. C'est par ailleurs par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a rejeté les demandes d'annulation des résolutions 29, 30, 30-1 et 30-2 de l'assemblée générale du 11 mai 2015. Le jugement sera confirmé de ce chef. Sur les charges de copropriété : Moyen des parties : La SCI Immo constate que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas qu'elle a finalement payé les charges impayées. Cependant elle demande à être exemptée de toutes charges de copropriété dans le temps de la prescription légale et que le syndicat lui restitue toutes les sommes dont elle s'est acquittée à ce titre tant que les parties communes du deuxième sous-sol n'auront pas été traitées pour devenir saines et permettre au copropriétaire des lots privatifs d'en jouir normalement. Le syndicat des copropriétaires rétorque que la SCI Jules Immo est tenue de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et que les charges dues ne concernent pas seulement les travaux de réfection du deuxième sous-sol mais l'ensemble du fonctionnement de la copropriété. Réponse de la cour : Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. De ce texte, il se déduit que le copropriétaire est tenu de participer aux charges de copropriété sans pouvoir se prévaloir d'une exception d'inexécution des obligations du syndicat ou d'une carence de celui-ci en matière de travaux (Civ 3è, 10 juillet 2007, n°06-12.576). Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Jules Immo de ce chef. Sur les dépens, frais irrépétibles, dépense commune des frais de procédure : Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI Jules Immo qui succombe dans plusieurs de ses prétentions est partie perdante. Elle doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme supplémentaire de 5000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;