Cour d'appel, 1ère chambre civile B, 27 mai 2025, n° 21/08147

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION 1. Sur la demande principale M. [K] et le GFA font valoir essentiellement que : - en application de la clause de substitution prévue dans la promesse, M. [K], bénéficiaire originaire de la promesse, entend substituer dans ses droits le GFA qui a été constitué pour l'acquisition ; - la promesse ne prévoit aucune modalité particulière pour avertir les promettants de la substitution de bénéficiaire ; - par lettre du 22 septembre 2019, le GFA, par l'intermédiaire de son gérant, a informé M. et Mme [Z] de ce qu'il procédait à la levée de l'option et au versement du prix et des frais en l'étude de notaire ; - la condition suspensive d'obtention des prêts est réputée accomplie ; - il n'existe dès lors aucun obstacle à la vente forcée des biens immobiliers. M. et Mme [Z] répliquent essentiellement que : - aucune levée d'option n'a été effectuée par un auteur clairement identifiable avant le 15 octobre 2019 ; - ce n'est que le 18 octobre 2019 qu'ils ont réceptionné une lettre recommandée avec accusé de réception, datée du 22 septembre précédent, aux termes de laquelle le GFA les informait procéder à la levée de l'option et au versement du prix et des frais en l'étude de notaire ; - en application de l'article 1121 du code civil, il convient de prendre en compte la date de réception du courrier de levée d'option au titre de la formation définitive du contrat de vente ; - compte tenu de la rédaction du courrier, il est impossible de connaître l'identité de l'auteur de la levée d'option ; le courrier du notaire daté du 25 octobre 2019 ajoute à la confusion en ce qu'il explique que ce serait M. [K] qui aurait levé l'option, et non le GFA ; - la substitution alléguée n'a jamais été portée à leur connaissance, contrairement aux stipulations de la promesse ; - ce manquement contractuel a pour conséquence d'ôter tout effet à la levée d'option alléguée. Réponse de la cour Compte tenu de la date de sa signature, la promesse unilatérale de vente est soumise aux dispositions du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, de sorte notamment que l'article 1121 cité par les intimés, dans sa rédaction issue de ladite ordonnance, n'a pas vocation à s'appliquer au litige. Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance précitée, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Et selon l'article 1583 du même code, la vente est parfaite entre les parties dès lors qu'on est convenu de la chose et du prix. En présence d'une promesse unilatérale de vente, la levée de l'option par le bénéficiaire qui confirme son intention d'acquérir produit les mêmes effets. La levée d'option n'est soumise à aucune formalité particulière, sauf prévisions contraires des parties. Elle peut donc être expresse ou tacite. Elle peut être prouvée par tous moyens. En l'espèce, la promesse unilatérale de vente a été consentie pour une durée expirant le 15 octobre 2019 à 16 heures et il est stipulé que sa réalisation aura lieu : - soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par virement dans le délai ci-dessus ; - soit par la levée de l'option faite par le bénéficiaire dans le même délai accompagnée du versement du prix et des frais par virement entre les mains du notaire, puis de la signature de l'acte de vente dans les cinq jours ouvrés suivant celle-ci. Il résulte de ces stipulations que les parties n'ont soumis la levée d'option à aucun formalisme particulier. Or, il est établi par les pièces versées aux débats par les appelants que : - par deux courriers recommandés datés du 22 septembre 2019, envoyés à M. et Mme [Z] le 24 septembre 2019 (lettre recommandée n° 1A06435518974 - pièce n° 8) et le 30 septembre 2019 (lettre recommandée n° 1A05165591080 - pièce n° 7), M. [K], indiquant agir pour le GFA (« [B] [K] Pour le GFA BJF »), les a informés « procéder à la levée de l'option qui [lui] était réservée et procéder au versement du prix et des frais en l'étude de Me [N] », ajoutant que « cette levée d'option [les] oblige donc définitivement à vendre » et leur proposant « de fixer le rendez-vous de signature au lundi 14 octobre 2019 à 14 heures 30 à l'étude » ; - par un courrier recommandé du 25 octobre 2019, la société de notaires Actalion notaires, dont Maître [N] est associé, a informé M. et Mme [Z] que M. [K] avait levé l'option que ces derniers lui avaient réservée, à la date du 14 octobre 2019, cette levée d'option s'étant « accompagnée du versement à cette date et en [l]a comptabilité [de la société de notaires] du prix de vente et des frais d'acquisition ». Il résulte de ces pièces que la levée d'option est intervenue dans le délai fixé par la promesse. Par ailleurs, il est inséré dans la promesse une clause de « faculté de substitution » qui stipule que « la réalisation de la présente promesse de vente pourra avoir lieu au profit du bénéficiaire ou au profit de toute autre personne physique ou morale qu'il substituera dans ses droits dans la présente promesse [']. Le promettant devra être averti de cette substitution ». Les parties n'ayant soumis l'avertissement du promettant à aucun formalisme, il y a lieu de considérer que par les courriers recommandés datés du 22 septembre 2019, qui comportent en en-tête l'indication « [B] [K] Pour le GFA BJF », suivie de l'adresse, M. [K] a valablement informé M. et Mme [Z] de sa volonté de substituer le GFA dans ses droits. Il importe peu à cet égard que le courrier du notaire du 25 octobre 2019 énonce que « M. [B] [K] a levé l'option » sans préciser que cette levée d'option est intervenue au bénéfice du GFA, dont il est le gérant et qu'il a entendu substituer dans ses droits. Il est encore stipulé dans la promesse que : - « de convention expresse entre les parties, la seule manifestation par le bénéficiaire de sa volonté d'acquérir n'aura pour effet que de permettre d'établir, le cas échéant, la carence du promettant et, en conséquence, ne saurait entraîner aucun transfert de propriété de la part du promettant sur le bien, ce transfert ne pouvant résulter que d'un acte authentique de vente constatant le paiement du prix selon les modalités ci-après convenues, ou d'un jugement à défaut de cette réalisation par acte authentique » ; - le promettant renonce au bénéfice de l'article 1142 du code civil et en cas de refus par le promettant de réaliser la vente par acte authentique, le bénéficiaire pourra poursuivre l'exécution forcée de la vente par voie judiciaire. Au vu de ce qui précède, il convient, par infirmation du jugement déféré qui a rejeté les demandes de M. [K] et du GFA, de dire la vente des biens immobiliers appartenant à M. et Mme [Z] au profit du GFA parfaite à compter du paiement du prix, le 14 octobre 2019, et de dire que le présent arrêt vaudra acte de vente et sera publié aux hypothèques. 2. Sur les dommages-intérêts pour résistance abusive Selon l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. En l'espèce, M. [K] et le GFA sollicitent la condamnation solidaire de M. et Mme [Z] à leur verser la somme de 10'000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive mais ne présentent aucun moyen à l'appui de cette demande. Aussi convient-il de confirmer le jugement déféré en ce qu'il ne les a déboutés de ce chef de demande 3. Sur la demande au titre des fermages et pensions impayés M. et Mme [Z] font valoir essentiellement que : - l'exception d'incompétence soulevée par la partie adverse en première instance était irrecevable car postérieure à une défense au fond ; - le caractère d'ordre public de la compétence exclusive du tribunal paritaire des baux ruraux ne justifiait pas que le tribunal déroge à la règle de l'article 74 du code de procédure civile ; - le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a déclaré le tribunal incompétent pour statuer sur la demande ; - sur le fond, M. [K] ne s'est pas acquitté de l'intégralité des fermages mis à sa charge par le bail rural à long terme du 5 novembre 2015 ; - après dégrèvement de la taxe foncière, il reste débiteur au titre des fermages de 2018 à 2021, des pensions pour animaux de 2017 à 2021 et du matériel agricole. M. [K] et le GFA répliquent que : - la compétence d'attribution peut être relevée d'office par le juge de première instance lorsqu'il y a violation d'une règle d'ordre public ; - le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a déclaré le tribunal incompétent pour connaître de la demande reconventionnelle ; - sur le fond, il n'est pas justifié du prétendu non-paiement des fermages et les autres sommes réclamées ne sont pas dues ou pas justifiées ; - il supporte depuis 2016 les consommations d'eau et d'électricité de M. et Mme [Z]. Réponse de la cour 3.1. Sur la compétence Selon l'article L. 491-1 du code rural et de la pêche maritime, il est créé, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, au moins un tribunal paritaire des baux ruraux qui est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l'application des titres Ier à VI et VIII du livre IV du présent code. Et selon l'article 76, alinéa 1er, du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à l'espèce, sauf application de l'article 82-1, l'incompétence peut être prononcée d'office en cas de violation d'une règle de compétence d'attribution lorsque cette règle est d'ordre public ou lorsque le défendeur ne comparaît pas. En l'espèce, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [Z], c'est à juste titre que le premier juge s'est déclaré incompétent pour connaître de leur demande reconventionnelle relevant de la compétence du tribunal paritaire des baux ruraux. En effet, même si l'exception d'incompétence soulevée par M. [K] et le GFA était irrecevable pour avoir été soulevée après une défense au fond, le juge pouvait se déclarer incompétent après avoir relevé d'office son incompétence, les dispositions de l'article L. 491-1 du code rural et de la pêche maritime étant d'ordre public et celles de l'article 74 du code de procédure civile ne s'imposant pas au juge. Aux termes de l'article 88 du code précité, lorsque la cour est juridiction d'appel relativement à la juridiction qu'elle estime compétente, elle peut évoquer le fond si elle estime de bonne justice de donner à l'affaire une solution définitive après avoir ordonné elle-même, le cas échéant, une mesure d'instruction. En l'espèce, la présente cour est juridiction d'appel du tribunal paritaire des baux ruraux de Roanne, juridiction compétente pour connaître de la demande de M. et Mme [Z]. En outre, il est de l'intérêt d'une bonne justice de donner à l'affaire une solution. Il convient donc d'évoquer le fond. 3.2. Sur le fond Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, M. et Mme [Z] justifient du bien fondé de leur demande au titre des fermages en produisant : - le bail rural à long terme conclu entre les parties, qui stipule que le preneur s'oblige à payer au bailleur un loyer représentant la valeur en argent de 165 euros par hectare et par an, soit un loyer annuel global de 10'214 euros, avec l'actualisation conformément aux dispositions de l'article R. 411-9-9 du code rural et de la pêche maritime ; - les décomptes des fermages dues au titre des années 2018 à 2021 pour un total de 46'737,91 euros M. [K] qui ne justifie pas s'être acquitté du paiement de ces fermages, est donc condamné au paiement de cette somme. Il ressort encore du contrat de bail rural que le preneur « paiera, en outre, en plus du fermage, et éventuellement remboursera au bailleur lorsqu'il les aura acquitté en ses lieux et place, tous droits, taxes et cotisations afférents aux biens loués et que la loi, ou les usages locaux, mettent à la charge de l'exploitant, c'est-à-dire actuellement la moitié de l'imposition pour frais de chambres d'agriculture, et, conformément à l'article L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime, la totalité des taxes foncières sur les propriétés bâties ou non bâties, le tout majoré des frais de confection des rôles. Étant observé que le montant de l'exonération de la taxe foncière sur les propriétés non bâties, si elle existe, doit être entièrement rétrocédé au preneur ». Toutefois, pour justifier du bien fondé de leur demande au titre des taxes foncières, M. et Mme [Z] se contentent de verser au débat la première page de l'avis de taxes foncières pour les années 2018 à 2021 relatifs à la « PROP/INDIVIS 07504 MB263X MME [P] [V] », ce qui ne permet pas à la cour de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées à ce titre, en l'absence de l'indication précise des biens immobiliers concernés par lesdits avis d'impôt. Aussi convient-il de rejeter ce chef de demande. Le bail rural ne faisant état ni de pensions pour animaux ni de matériel agricole, M. et Mme [Z] sont également déboutés de leur demande en paiement à ce titre. Si M. [K] fait valoir qu'il supporte depuis 2016 les consommations d'eau et d'électricité de M. et Mme [Z], il ne forme aucune demande de condamnation en paiement et de compensation. 4. Sur les frais irrépétibles et les dépens Compte tenu de la solution donnée au litige en appel, le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance. M. et Mme [Z], partie perdante au principal, sont condamnés aux dépens de première instance et d'appel. Il n'apparaît pas contraire à l'équité, en revanche, de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles.