Cour d'appel, Pôle 5 - Chambre 3, 15 mai 2025, n° 22/00257

Motivation

MOTIFS DE L'ARRÊT Sur les effets du congé délivré le 31 janvier 2018 Aux termes de l'article 1728 du code civil, les deux obligations principales du preneur sont celles de payer le loyer aux termes convenus et d'user de la chose raisonnablement suivant sa destination. L'article L. 145-17 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. S'il s'agit de l'inexécution d'une obligation, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser, cette mise en demeure effectuée par acte extrajudiciaire devant préciser le motif invoqué et reproduire le premier alinéa de l'article L. 145-17 susvisé. Il résulte de de ce texte que lorsqu'un congé est délivré avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans mise en demeure préalable ou concomitante alors que les infractions reprochées peuvent être régularisées dans le délai d'un mois, le congé subsiste mais les motifs invoqués ne peuvent être qualifiés de graves et légitime. Si ce texte exige que le preneur bénéficie du délai d'un mois pour faire cesser l'infraction reprochée, il n'impose pas un délai maximum entre la délivrance de la mise en demeure et la date d'effet du refus de renouvellement, la loi exigeant seulement que la mise en demeure soit délivrée au cours du bail expiré pour que le preneur connaisse les griefs qui lui sont adressés et le risque qu'il encourt en fin de bail s'il ne se conforme pas aux injonctions qui lui sont faites, contraindre le bailleur à réitérer sa mise en demeure. C'est au bailleur qui refuse au preneur le droit au renouvellement de son bail commercial sans indemnité de démontrer l'existence d'une faute de ce dernier constitutive d'un motif grave et légitime, c'est à dire d'une gravité telle que le bailleur est en droit de ne pas vouloir poursuivre les relations contractuelles. Un congé dépourvu de motif, insuffisamment motivé ou n'ayant pas fait l'objet d'une mise en demeure de mettre fin à l'infraction reprochée n'est pas nul. Il met fin au bail mais a les effets d'un congé avec refus de renouvellement comportant pour le bailleur l'obligation de payer l'indemnité d'éviction et le droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité pour le preneur. En l'espèce, le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction pour motif grave et légitime signifié le 31 janvier 2018 pour le 31 août 2018 par la société Pantin Habitat à la société Musra lui reproche de n'avoir cessé d'agir en cours de bail en infraction avec : « 1°) son obligation de régler le montant des loyers et charges ; 2°) son obligation de jouir paisiblement des lieux loués alors qu'elle laisse « de multiples détritus et encombrants à l'extérieur du local, en occupant les parties communes et en jetant les déchets alimentaires dans les poubelles réservées aux locataires des appartements de l'immeuble ou en les déversant dans la cour et en étant à l'origine d'autres comportements contraires aux règles d'hygiène et mettant en péril la salubrité des lieux » comportement constituant selon elle une violation aux clauses g) et h) du contrat de bail. Ce congé se réfère expressément à la mise en demeure de faire cesser les « retards et impayés de loyers et charges et non-respect de l'obligation de jouissance paisible des lieux du fait de nuisances dans la cour et les parties communes de l'immeuble » reproduisant l'article L. 145-17, signifiée par acte d'huissier du 24 mai 2017 contenant également un commandement de payer et une sommation de faire. Il précise que les manquements n'ont pas été régularisés dans le mois suivant la délivrance de cette mise en demeure. Il apparaît donc que contrairement à ce qu'il est indiqué dans le jugement déféré, la bailleresse a satisfait à l'exigence de délivrer une mise en demeure conformément aux dispositions de l'article L. 145-17. L'examen du relevé de compte locataire de la société Musra produit par la bailleresse révèle de très nombreuses échéances impayées en 2015 et 2016 portant la dette à plus de 25.000 euros en janvier 2017; il montre qu'à l'époque de la mise en demeure du 24 mai 2017, il y avait un arriéré locatif de 17.962 euros le 16 mai 2017 porté à 19.607 euros le 31 mai 2017; qu'il n'y a pas eu de régularisation dans le mois suivant cette mise en demeure puisque le 30 juin 2017 l'arriéré était de 5.753 euros sans jamais avoir été ramené à zéro, de sorte que la bailleresse peut se prévaloir du motif du congé. Ce relevé de compte montre qu'ensuite, les quatre échéances d'août à novembre 2017 n'ont pas été payées; que sur l'appel de l'ordonnance de référé du 19 octobre 2016 prononçant l'acquisition de la clause résolutoire du bail et condamnant la locataire au paiement d'une provision sur l'arriéré locatif de 15.800 euros, l'arrêt rendu le 21 décembre 2017 a condamné la locataire au paiement d'une provision ramenée à 4.146 euros et accordé des délais suspensifs de l'acquisition de la clause résolutoire; qu'à la date de délivrance du congé avec refus de renouvellement du 31 janvier 2018 l'arriéré locatif s'élevait encore à 5.031 euros. Il ressort de ces éléments que la locataire a fait preuve d'une grande irrégularité dans le paiement des loyers, laissant d'importantes dettes locatives sur de longues périodes et que les impayés n'ont pas cessé entre la mise en demeure et la délivrance du congé. Cet important manquement à l'une des obligations principales du preneur constitue à lui seul un motif grave et légitime de donner congé sans renouvellement ni indemnité d'éviction. Il sera observé, au surplus, qu'après une apparente régularisation en février 2018 résultant du défaut de prise en compte au débit de l'échéance du 31 janvier 2018, les sept échéances suivantes de janvier à juillet 2018 sont laissées impayées portant la dette à 9.948 euros et qu'après une reprise des paiements à la fin de l'année 2018, le compte est resté constamment débiteur tous paiements ayant cessé à compter de septembre 2020. Par ailleurs, s'agissant du reproche relatif au défaut de respect de l'obligation de jouissance paisible, la mise en demeure signifiée le 24 mai 2017 précise notamment qu'il est reproché à la locataire de laisser des détritus et encombrants dans les parties communes, de jeter des déchets alimentaires dans les poubelles réservées aux locataires des appartements ou de les déverser dans la cour, d'avoir des comportements contraires à l'hygiène. Le congé délivré le 31 janvier 2018 reprend l'énumération de ces reproches. Il n'apparaît donc pas que la mise en demeure et le congé seraient imprécis quant à ce motif grave et légitime invoqué dans le congé. Il est inopérant de faire valoir que l'arrêt du 21 décembre 2017 avait jugé trop anciennes les pièces invoquées à l'appui de ce reproche puisque l'autorité de la chose jugée ne s'applique pas à la motivation d'une décision et qu'en outre, il est produit d'autre pièces. La société Pantin Habitat produit notamment : - Un procès-verbal de constat du 12 décembre 2013 relevant notamment la présence dans la cour d'emballages de produits alimentaires ainsi que d'une armoire réfrigérante usagée et vide ; un procès-verbal de constat du 6 mars 2014 avec sommation d'avoir à respecter les obligations du bail, à cesser l'occupation de la cour et des parties communes ; trois comptes rendus du gardien de l'immeuble, l'un daté de 2013 et les autres non datés, faisant état de l'encombrement de la cour reproché au restaurant notamment de déchets alimentaires, - Un procès-verbal de constat accompagné de photographies du 25 janvier 2018 révélant notamment dans la cour sous la fenêtre du commerce en cause, des planches, cartons d'emballages, gravats, une chaise cassée, deux bouteilles de gaz, des sacs poubelles, - Un procès-verbal de constat du 26 mars 2021 montrant un bidon d'huile de tournesol de format professionnel du même type que ceux précédemment vus dans la cour, entreposé par la société Musra dans le local poubelle, indiquant que le gérant de cette société s'est engagé auprès de l'huissier à libérer le local, - Une lettre recommandée de la société Pantin Habitat adressée le 6 mars 2024 à la société Darna, occupant les locaux du fait de la société Musra, lui reprochant d'entreposer des objets dans son local poubelle et de mettre ses poubelles dans la cour. Ces différents éléments se corroborant entre eux révèlent que durant plusieurs années dans la cour devant le commerce en cause se sont trouvés parmi les objets abandonnés des emballages de produits alimentaires de format professionnel provenant manifestement de la société Musra, seule à exercer l'activité de restauration dans l'immeuble et que malgré la mise en demeure adressée le 24 mai 2017, elle n'y a pas mis fin dans le délai d'un mois imparti. Elle a donc manqué à son obligation contractuelle de ne rien faire pouvant nuire à la tranquillité et la jouissance paisible des autres occupants ainsi qu'à son obligation légale d'user de la chose louée raisonnablement. Il ressort de ces éléments que le congé signifié le 31 janvier 2018 à la société Musra est valablement motivé par un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction. Il en résulte que cette société ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieux prévu par l'article L. 145-28 du code de commerce et qu'elle occupe sans droit ni titre les locaux en cause depuis la date d'effet du congé, soit le 1er septembre 2018. En conséquence, à défaut de libération volontaire des locaux en cause dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, il convient d'ordonner son expulsion sans qu'il y ait lieu de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant une contrainte suffisante. La société Musra sera déboutée de sa demande en paiement d'une indemnité d'éviction et de désignation d'un expert pour la déterminer. Sur l'indemnité d'occupation La société Pantin Habitat demande la condamnation de l'intimée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges contractuels. La société Musra demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation provisoire au montant du dernier loyer outre les charges, de fixer cette indemnité d'occupation provisoire à 25 % du dernier loyer mensuel, de compléter la mission de l'expert désigné pour déterminer les indemnités d'éviction et d'occupation statutaire afin qu'il décrive l'ampleur des travaux de restructuration réalisés, leur durée, qu'il détermine les répercussions de ces travaux sur les conditions d'exploitation et chiffre le préjudice subi par l'intimée résultant de ces travaux et de la perte d'exploitation. Dès lors que la société Musra est occupante sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2018, elle est redevable d'une indemnité d'occupation de droit commun et non de l'indemnité statutaire prévue par l'article L. 145-28 du code de commerce. Il n'y a donc pas lieu de désigner un expert pour déterminer le montant de l'indemnité d'occupation La fixation de l'indemnité d'occupation de droit commun due par l'occupante est de nature indemnitaire et compensatoire. Elle doit tenir compte des conditions de cette occupation. La société Musra se prévaut : - d'un constat d'huissier daté du 30 janvier 2020 dont il résulte qu'en façade sur rue, est installé un échafaudage en partie devant le local loué ; que dans l'arrière salle trois canalisations verticales ont été installées au niveau du mur côté cour, au droit desquelles le faux plafond a été découpé sur environ 1,50 m2 et le plancher bas a de même été découpé ; que la toile de verre du mur côté cour a été arrachée et il y a de vieux câbles électriques volants ; que la cuisine est divisée en deux par un mur en parpaings d'aspect neuf sur toute la hauteur ; que dans la cuisine, il y a au sol une trace d'implantation et de démolition de cloisons, le plancher haut est traversé par quatre grosses gaines verticales en métal dont deux traverses également le plancher bas et par une gaine verticale en PVC traversant le plancher haut et le plancher bas, qu'il existe des traces de dépose de scellement à la fenêtre sans grilles, - des photographies de cour et bâtiments en travaux dont il n'est pas soutenu qu'elles ne concernent pas les locaux en cause, - d'une lettre recommandée adressée le 16 mars 2020 par le conseil de la société Musra à la société Pantin Habitat lui reprochant de détruire et dégrader les locaux de sa cliente, d'avoir réduit l'assiette des locaux en reprenant 70 % de la cuisine pour créer un local à poubelles, - d'une lettre recommandée adressée le 30 avril 2020 par la société Pantin Habitat au conseil de la société Musra indiquant notamment que cette dernière qui se maintient dans les lieux malgré le congé délivré, fait obstacle aux travaux de réhabilitation et mise aux normes portant notamment sur la mise aux normes des gaines électriques, de la VMC, de distribution d'eau et leur raccordement ainsi que sur la sécurité électrique et la ventilation ; que lors d'un entretien entre les représentants de la société Musra et ceux de la société Pantin Habitat, la création du local poubelle a été évoquée ainsi qu'une réduction de l'indemnité d'occupation en contrepartie de la diminution de 12 % de l'assiette du bail, la locataire a ainsi accepté la poursuite des travaux, - de plusieurs attestations d'amis en employés de la société Musra énumérant de façon semblable les difficultés posées par les travaux au gérant de l'intimé, peu circonstanciées, ne permettant pas de déterminer ce qui a été effectivement constaté par leur auteur et ce qu'il leur a été rapporté, - du calendrier prévisionnel de travaux produit par la bailleresse prévoyant d'importants travaux et interventions en 2018 et 2019 notamment une coupure du gaz en décembre 2018 avec remise en service en juin2019, l'évacuation du commerce Musra y compris la chambre froide en juillet 2019, la création de gaines techniques et d'un local poubelle dans ce commerce en septembre et octobre 2019, l'installation d'un plafond coupe feu et la restitution du commerce en octobre 2019. Selon les déclarations du directeur général de la société Pantin Habitat lors d'un dépôt de plainte effectué le 26 mai 2020 relatif à un branchement non autorisé de la locataire sur une conduite de gaz, le chantier a commencé en septembre 2018 et n'était toujours pas achevé en mai 2020. Il ressort de l'ensemble de ces éléments se corroborant entre eux, que la société Musra a subi une gêne importante dans la jouissance des locaux ; qu'elle en a été pour partie privée en raison de la reprise d'une partie de la cuisine afin de créer un local poubelle; que l'arrière salle et la cuisine ont été très détériorées notamment en raison des installations de gaines ; qu'elle a subi une coupure du gaz. La société Musra ne démontre pas que ces travaux l'auraient totalement privée de l'usage des locaux et ne rapporte pas la preuve de son affirmation selon laquelle elle aurait été dans l'impossibilité d'exploiter son fonds de commerce durant la période des travaux. Il n'est pas établi que la société Pantin Habitat ait remédié aux conséquences des travaux et mis fin aux troubles de jouissance en résultant pour le local en cause. Compte tenu des troubles de jouissance, de l'état des locaux résultant des travaux et du fait qu'ils n'auraient pu être loués à un tiers à tout le moins lors de l'exécution des travaux, il convient de fixer l'indemnité d'occupation principale due à compter du mois de septembre 2018 à la moitié du montant du loyer contractuel principal, sans qu'il soit nécessaire de désigner un expert pour déterminer cette indemnité, outre l'intégralité des charges contractuelles. En conséquence, la société Musra sera condamnée à payer à la société Pantin Habitat à compter du 1er septembre 2018 jusqu'à la restitution des locaux, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à la moitié du loyer contractuel mensuel outre la totalité des charges telles que fixées dans le bail. Dès lors que le montant de l'indemnité d'occupation ainsi chiffré tient compte des conditions d'occupation des locaux et que le bail étant expiré la bailleresse n'avait plus d'obligation contractuelle de délivrance à l'égard de la société Musra dont le manquement serait de nature à justifier l'allocation de dommages et intérêts, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande aux fins de donner mission à un expert de chiffrer les répercussions des travaux sur les conditions d'exploitation. Sur la demande de dommages et intérêts de la société Pantin Habitat La société Pantin Habitat sollicite la condamnation de l'intimée à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts. Elle reproche différents agissements à la société Musra notamment un branchement sauvage sur la conduite de gaz et la destruction d'un mur récemment édifié, l'absence de paiement de l'indemnité d'occupation et son maintien abusif dans l'immeuble retardant et gênant la réalisation des travaux de restructuration. Toutefois, elle ne rapporte pas la preuve du préjudice qui résulterait des agissements reprochés, étant rappelé que l'occupation des lieux fait l'objet d'une condamnation au paiement d'une indemnité d'éviction. Il ressort, en outre, des éléments du dossier que certains travaux ont été réalisés par Pantin Habitat nonobstant la présence de l'intimée dans les locaux. Il convient, en conséquence, de débouter Paris Habitat de sa demande en paiement de dommages et intérêts. Sur les autres demandes Il convient d'infirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles. La société Musra sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande fondée sur ce texte. Les autres demandes seront rejetées.