Cour d'appel, 2ème chambre, 13 mai 2025, n° 21/02175

Motivation

MOTIFS DE LA DECISION Par jugement du tribunal de Commerce de Toulouse en date du 17 mai 1999 arrêtant le plan de redressement par voie de cession des actifs des sociétés LB LOISIRS et LE SAINT GABRIEL, la société LE GOLF SAINT GABRIEL a repris les deux baux souscrits par ces dernières le 10 mars 1997 avec Monsieur [E] [I] . Il s'agit d'un bail civil de droit commun, expressément exclu du statut des baux commerciaux, portant sur des terrains nus à usage de complexe sportif et de parcours de golf et d' un bail commercial portant sur un ensemble immobilier situé lieu-dit [Adresse 5] à [Localité 2] comprenant une maison d'habitation, ses dépendances et un enclos destiné à titre principal à l'exploitation d'un restaurant et à titre complémentaire, à la distribution d'articles de sport et de siège d'un club sportif. Le 27 décembre 2008, la société LE GOLF SAINT GABRIEL a levé l'option contenue dans la promesse de bail civil du 10 mars 2007 et le bail des terrains nus sur lesquels est exploité le parcours de golf a été renouvelé pour une nouvelle durée de 8 ans à compter du 1er mars 2009 jusqu'à l'échéance du 28 février 2017. Les bailleurs ont, par acte d'huissier du 26 juillet 2016, donné congé pour le bail civil avec effet à sa date d'échéance, sans indemnité. À l'arrivée du terme contractuel du bail commercial renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2009 par décision du juge des loyers commerciaux , le bailleur a, par acte d'huissier du 11 janvier 2018, donné congé au preneur avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction avec effet au 30 septembre 2018. La société locataire demande de procéder à la requalification du bail civil en bail commercial et d'en tirer toutes les conséquences en ce qui concerne la nullité des congés délivrés par le bailleur et l'évaluation de l'indemnité d'éviction. Sur la recevabilité de l'action en requalification du bail civil en bail commercial : Lorsqu'elle tend à l'application des règles du statut des baux commerciaux, l'action en requalification d'un contrat de droit commun en bail commercial est soumise au délai de prescription biennale prévu par l'article L 145-60 du code de commerce. Le délai court à compter de la date de conclusion du contrat dont la requalification est recherchée. En cas de conventions successives, il court à compter de la dernière convention. Que le point de départ du délai soit fixé à la date du contrat signé le 10 mars 1997 comme le soutient la société appelante ou à la date à laquelle le preneur a levé l'option contenue dans la promesse de bail, soit le 27 décembre 2008, comme le soutiennent les bailleurs, plus de deux ans se sont écoulés entre ces dates et celles de l'assignation en justice du 22 février 2017 par laquelle la société LE GOLF SAINT GABRIEL a demandé pour la première fois de procéder à la requalification du bail civil en bail commercial. Cependant, le principe selon lequel la fraude corrompt tout est applicable à l'action en requalification du bail et dans ce cas, la fraude suspend la prescription biennale pendant la durée du contrat. La fraude suppose la réunion d'un élément intentionnel et d'un élément matériel. Il incombe à celui qui l'invoque d'établir l'existence d'une volonté d'éluder le statut des baux commerciaux et d' un montage juridique qui a pour effet de contourner une loi impérative pour obtenir un résultat prohibé. Selon l'appelant, la fraude est caractérisée par le fait que le bail du 10 mars 1997 mentionne à tort que la location est soumise au régime du droit commun du droit civil et échappe au décret du 30 septembre 1953 pour concerner la location de terrains nus alors que le parcours de golf existait déjà depuis 10 ans avec tous ses aménagements spécifiques et comportait notamment une structure stable pour le practice, des constructions et des installations techniques ( irrigation, électricité etc.) ainsi qu'une piscine et un parking aménagé. L'objet d'un bail commercial est réservé aux lieux clos , aux immeubles et aux locaux accessoires à l'activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il ne peut porter sur un terrain nu, sauf le cas prévu à l'article L 145-1 I 2° qui précise que le statut des baux commerciaux s'applique  aux baux de terrains nus sur lesquels ont été édifiés - soit avant, soit après le bail- des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. Pour revendiquer l'application du statut, la société LE GOLF SAINT GABRIEL doit établir que c'est en connaissance de cause que la qualification de bail commercial a été écartée par le bailleur (élément intentionnel) alors que les conditions en sont remplies (élément matériel). Les consorts [I] soutiennent qu'en aucun cas le preneur ne peut bénéficier du statut dès lors que les conditions de l'article L 145-1 I 2° ne sont pas réunies puisqu'il n'existe aucune construction autorisée par le bailleur sur les terrains donnés à bail et qu'en tout état de cause, le choix de conférer à la location un caractère civil découle de la volonté expresse des parties telle que rappelée dans le bail 10 mars 2017 et la promesse de bail. Trois conditions sont requises pour qu'un terrain nu bénéficie du statut : l'édification de constructions sur le terrain, l'autorisation expresse du bailleur et l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal dans les lieux loués (cassation civile 3e du 11 mai 1988 n° 86-19.631). Les constructions visées par l'article L 145-1 I 2° doivent présenter cumulativement un caractère de fixité et de solidité suffisants , ce qui exclut toute réalisation sommaire ou démontable . De même il faut un accord exprès du bailleur et la simple tolérance ou connaissance de ce dernier ne remplit pas les conditions légales. Selon la jurisprudence ( cassation commerciale du 9 février 1960 pourvoi n° 56-11 484), les travaux effectués par le preneur pour aménager un terrain réservé exclusivement à un usage de golf « en profondeur et au niveau du sol »ne peuvent être assimilés à des constructions érigées sur le terrain loué avec le consentement exprès du propriétaire en vue d'un usage commercial, industriel ou artisanal car ils n'ont pas le caractère de véritables constructions. Il s'en déduit que les travaux réalisés par le preneur en vue d'aménager le terrain en parcours de golf de 9 trous ( terrassement, système d'arrosage, électricité, assainissement , plantations etc) complété par le creusement d'une piscine avec un local technique ne remplissent pas les conditions du texte susvisé. Ne constituent pas non plus des constructions au sens de ce texte  , l'aménagement d'une aire de parking et des constructions légères et amovibles pour ranger le matériel de type hangar en tôle, cabanon en bois et container dont une description et des photographies sont fournies dans le constat d'huissier de Me [X] en date du 4 décembre 2018 (pièce 8) . Quant à la structure en dur implantée sur le practice (zone d'entraînement) , elle est constituée à l'arrière d'un mur de parpaings crépi et surmontée d'une charpente en bois ouverte sur le devant , soutenue par des poutres en bois scellées à l'aide de socles en béton et sert d'abri pour le départ de 10 postes de practice sur une chape en béton. Elle ne peut être considérée comme un local dans lequel est exploité un fonds de commerce d'entreprise golfique puisqu'il s'agit d'une structure de type auvent qui n'est fermée que d'un côté. En outre il n'est pas justifié d'un accord exprès du bailleur pour son édification, l'autorisation n'ayant été donnée dans le bail que pour la réalisation des aménagements nécessaires à la réalisation du complexe sportif projeté (plantation d'arbres, création de chemins, plans d'eau, reliefs artificiels, courts de tennis, parcours de golf, parkings etc..) tandis qu'il était contractuellement fait défense au preneur d'édifier toute construction sur lesdits terrains. En tout état de cause, le fait que le bailleur ait reconnu dans un acte séparé du 10 mars 1997 valant résiliation du contrat conclu avec Madame [A] en 1987 qu'il laissait à la société sous-locataire, la société LB LOISIRS , la propriété des éventuels éléments inamovibles d'infrastructures, d'aménagement, d'assainissement des sols et d'irrigation dans le patrimoine du sous-locataire (qui ne faisaient pas retour dans le patrimoine du bailleur), ne saurait s'interpréter en ce sens qu'il a donné l'autorisation expresse et non équivoque au preneur d'implanter lesdits aménagements dont la date de réalisation est inconnue. Dès lors les conditions d'application du statut des baux commerciaux aux terrains nus tel que prévu par l'article L 145-1 I 2° du code de commerce ne sont pas réunies . Faute d'établir l'élément matériel de la fraude tandis qu'il s'évince des différents actes la volonté expresse et non équivoque des parties de soumettre le bail de terrains nus au droit commun de la location, il y a lieu de faire droit à la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par les consorts [I] et de déclarer la société LE GOLF SAINT GABRIEL irrecevable en son action en requalification du bail civil de terrains nus en bail commercial. Le jugement sera confirmé de ce chef. Sur la validité des congés délivrés par le bailleur : À défaut de procéder à la requalification du bail civil en bail commercial , la société LE GOLF SAINT GABRIEL demande à la cour de dire que le bail de terrains nus est l'accessoire indispensable des bâtiments donnés à bail commercial pour y exploiter une activité de restauration et de club house (bail principal) et que le congé est de nature à compromettre l'exploitation du fonds au sens de l'article L145-1 I 1° du code de commerce ,et, à titre subsidiaire de retenir que le statut des baux commerciaux s'applique à l'ensemble des baux qui constituent un tout indivisible même si les parties ont conclu des baux distincts sans clause d'indivisibilité. Selon l'article L145-1 I 1er du code de commerce « les dispositions du présent chapitre s'appliquent... aux baux de locaux accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où se situe l'établissement principal ». Cependant le domaine golfique loué dans le cadre du bail civil ne peut être considéré comme l'accessoire du bail commercial au sens de l'article L145-1 I 1er du code de commerce car il ne constitue pas un local et la cour ne peut suivre la société locataire lorsqu'elle soutient que le bail commercial serait le bail principal et le bail civil l'accessoire alors que selon ses explications son chiffre d'affaires est généré à 75 % par l'activité golfique et seulement à 25 % par l'activité de restauration. La société locataire ne peut donc revendiquer le statut des baux commerciaux en se fondant sur ces dispositions. En ce qui concerne l'indivisibilité des baux invoquée à titre subsidiaire, elle ressort, selon la société appelante, de la configuration des lieux et de l'imbrication des activités indispensables à l'exploitation du golf de sorte que l'une ne peut être exploitée sans l'autre. Ainsi selon elle,les terrains aménagés ne peuvent être exploités sans le bâtiment de l'accueil et le club house qui sont soumis à bail commercial et le restaurant ne peut être exploité sans golfeurs. Elle soutient que l'interdépendance entre le bail civil et le bail commercial est caractérisé par le fait qu'ils concourent tous les deux à la poursuite d'un même but, l'exploitation d'un golf, que ce soit par celle de son terrain lui-même ou par celle de l'ensemble des bâtiments permettant celle-ci. Pour leur part, les consorts [I] soutiennent que si les parties ont signé le même jour deux baux de nature différente avec deux sociétés commerciales distinctes, c'est parce qu'elles n'avaient pas l'intention de les lier par un lien d'interdépendance et que le fait que les deux fonds ont été cédés ultérieurement à une société unique n'en modifie pas la nature. Il appartient à celui qui invoque l'interdépendance des contrats d'en rapporter la preuve, l'indivisibilité pouvant être matérielle ou juridique. En l'espèce force est de constater qu'il a été conclu dès l'origine deux conventions distinctes , l'une de nature civile et l'autre de nature commerciale par actes séparés et au profit de deux preneurs différents et que ni leur durée ni leur date d'échéance ne coïncident. À aucun moment il ne s'évince de ces actes ou de ceux intervenus postérieurement une quelconque volonté des parties de les lier ensemble autrement qu'en prévoyant qu'à l'activité exclusive de restauration autorisée par le bail commercial dans la partie bâtie, le preneur aura la possibilité « à la condition expresse que ces activités restent accessoires et qu'elles ne constituent aucunement son activité principale qui reste celle de restaurant, d' utiliser les lieux loués aux fins d'exposition et distribution d'articles de sport et de siège d'un club de sport » ce qui démontre la volonté des parties d'envisager une exploitation conjointe voire complémentaire des deux fonds mais qui restent indépendants. Le fait que la société LE GOLF SAINT GABRIEL ait racheté les fonds de gestion de parcours de golf et de restauration pour les exploiter ensemble ne saurait non plus créer d' indivisibilité juridique alors qu'il n'est pas contesté qu'elle exploite deux activités distinctes, ce que n'ont pas manqué de rappeler les différentes juridictions saisies pour statuer sur les litiges concernant tantôt le bail civil tantôt le bail commercial. En tout état de cause, selon l'expert mandaté par le juge des loyers commerciaux, il n'existe pas de dépendance matérielle entre les deux fonds puisque l'activité de restauration ne s'adresse pas exclusivement aux clients du golf et peut être exercée de façon autonome. De même, l'activité d' entreprise golfique consiste à exploiter un parcours de golf et non pas un restaurant et les activités annexes (vestiaires, vente des greens fees, abonnements, practice, location de voiturettes, enseignement, proshop ...) peuvent s'exercer dans d'autres locaux que ceux donnés à bail commercial, notamment dans des structures démontables. Quant au fait que les compteurs d'électricité du golf et du restaurant soient intriqués, il s'agit d'une situation de pur fait qu'il est toujours possible de modifier par des travaux adéquats et qui ne suffit pas à créer une véritable interdépendance matérielle entre les deux fonds. Faute pour la société appelante de caractériser une interdépendance matérielle ou juridique entre les baux civils et commerciaux de telle sorte que le congé donné pour l'un aurait nécessairement pour effet de compromettre l'exploitation de l'autre, il y a lieu de rejeter les prétentions formées de ce chef. En conséquence il y a lieu de rejeter la demande d'annulation des congés délivrés par le bailleur. Sur l'arrivée du terme du bail civil : Le bail civil est arrivé à terme le 1er mars 2017 et la société locataire s'est maintenue dans les lieux malgré le congé qui lui a été délivré. Il y a lieu de confirmer la mesure d'expulsion ordonnée par le Premier juge ainsi que le délai qui a été accordé sauf à dire qu'il sera porté à 6 mois et commencera à courir à compter de la signification du présent arrêt, Le concours de la force publique ne se justifie pas dès lors que la mesure d'expulsion est assortie d'une astreinte et serait en tout état de cause disproportionnée au regard du but recherché. Il y a lieu de rejeter la demande formée par le bailleur à cet égard. En attendant de quitter les lieux, la société LE GOLF SAINT GABRIEL reste redevable d'une indemnité d'occupation de droit commun égale à la valeur locative du bien,et le premier juge a ordonné à bon droit une expertise pour en chiffrer le montant, faute pour les bailleurs de fournir des éléments d'appréciation suffisants pour éclairer la juridiction . Il y a lieu de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle au montant du loyer contractuel, le rapport de Monsieur [G] qui a été établi de façon non contradictoire ne pouvant servir de base pour en fixer le montant, même à titre provisoire. Sur le sort des aménagements golfiques : La société LE GOLF SAINT GABRIEL fait valoir qu'elle a effectué des investissements importants pour aménager le parcours de golf dont elle réclame l'indemnisation à hauteur de 1 300 000 ' et à défaut, à dire d'expert. Pour rejeter sa demande, le Premier juge a considéré qu'à défaut de clause contraire, il y avait lieu de faire application des dispositions de l'article 555 du code civil et de dire que les aménagements réalisés ont fait accession au bailleur sans indemnité. Selon l'article 555 du code civil, lorsque des plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever. Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui. Le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages et intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds. Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit  à son choix rembourser au tiers, soit la somme égale à celle dont le fonds a augmenté la valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d''uvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages. En cause d'appel, la société LE GOLF SAINT GABRIEL soutient que le sort des aménagements réalisés sur le parcours de golf a fait l'objet d'une convention entre Monsieur [E] [I] et Madame [A] le 10 mars 1997 (précédente locataire) pour régler le sort des aménagements réalisés par la sous-locataire ,la société LB LOISIRS, concomitamment à la conclusion d'un nouveau bail et que ces dispositions ont vocation à s'appliquer dans le cadre du présent litige. Selon la jurisprudence si, en l'absence d'accord des parties, le sort des constructions élevées par le preneur est réglé à l'expiration du bail par l'article 555 alinéa 1 et 2, le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu'il a édifiées sur le terrain du bailleur. En cas de résiliation amiable du bail avant le terme initialement prévu, le bailleur devient propriétaire des aménagements réalisés par les preneurs successifs. Le bail renouvelé étant un nouveau bail, les constructions édifiées avant le renouvellement du bail deviennent la propriété du bailleur lors de ce renouvellement. Lorsque le locataire est resté dans les lieux sans interruption et a bénéficié d'une reconduction du bail, la clause d'accession ne peut produire effet qu'à la fin de l'occupation des lieux. En tout état de cause, la clause d'accession ne peut jouer qu'à la fin du bail sauf clause contraire. Par application de ces dispositions , le bailleur et la première locataire en titre, Madame [A] ont par convention du 10 mars 1997,réglé le sort des améliorations réalisées par le sous-locataire depuis 1989 en stipulant qu' « il est laissé au sous-locataire actuel la propriété des éventuels éléments inamovibles d'infrastructures, d'aménagement, d'assainissement de sol et d'irrigation en sorte que ces éléments restent dans le patrimoine du sous-locataire actuel et ne font pas retour dans le patrimoine du bailleur »  ce qui a permis de conclure un bail directement entre le bailleur et la société LB LOISIRS en écartant la règle de l'accession en faveur du propriétaire et de préparer la cession ultérieure des parts sociales de la dite société en valorisant ses actifs. Cette convention ne vaut que dans le cadre de la relation contractuelle qu'elle entend régir et n'a pas été reprise dans les conventions postérieures. Il est prévu dans le bail conclu le 10 mars 1997 avec la SA LB LOISIRS aux droits de laquelle vient la société LE GOLF SAINT GABRIEL que «le preneur pourra librement, sous sa seule responsabilité et à son initiative exclusive, réaliser les aménagements nécessaires à la réalisation du complexe sportif projeté et que ces aménagements ne devront en aucun cas être un facteur de dévaluation des biens loués. Les éléments inamovibles d'infrastructures, d'aménagement, d'assainissement des sols et d'irrigation seront,dans le cas d'une cessation volontaire d'activité du preneur, acquis au bailleur sans indemnité. Seront également acquises au bailleur dans les mêmes conditions que précédemment, les dessertes en eau, électricité que le preneur aurait pu aménager au cours du bail ». Cette disposition est reprise telle quelle dans la promesse de bail de terrains nus à usage de golf souscrite le même jour et a vocation à s'appliquer aux relations des parties auxquels il a été mis fin par le congé du 26 juillet 2016, après exercice de l'option dont disposait le preneur le 27 décembre 2008. Les parties sont en désaccord sur l'interprétation à donner à cette disposition contractuelle, la société appelante soutenant qu'elle signifie a contrario, dès lors qu'il n'y a pas eu de cessation volontaire d'activité du preneur et que le bail est arrivé à son terme contractuel, que les aménagements demeurent acquis au locataire y compris ceux réalisés par ses prédécesseurs tandis que les bailleurs font valoir pour leur part que ces dispositions ne font pas obstacle à l'application de la règle d'accession de l'article 555. Il est constant que cette clause ne prévoit que le cas de cessation volontaire d'activité du preneur et ne dit rien du sort des aménagements en fin de bail par l'arrivée de son terme contractuel ou tout autre événement. Cependant il y a lieu d'interpréter cette clause au regard de celle prévoyant la possibilité pour le bailleur ,s'il l'exige, d'obtenir la remise en état des lieux initial. Dès lors, après avoir constaté que le bailleur demande la restitution des lieux en leur état d'origine, il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 555 1er du Code civil, de dire que les aménagements réalisés par le preneur ont fait accession au bailleur et qu'aucun dédommagement pour les investissements effectués ne sont dus puisqu'ils ont été incorporés à l'immeuble. Le jugement sera confirmé de ce chef. Sur la remise en état sollicitée par les bailleurs : Le bail prévoit au paragraphe « restitution des biens » qu'à l'occasion de l'expiration du bail ou en cas de résiliation anticipée par le preneur, ce dernier s'engage, si le bailleur venait à l'exiger, à restituer la totalité des biens objet de la présente location, dans leur état initial. Le Premier juge a rejeté la demande des bailleurs qui sollicitaient la remise en état des terrains en usage de terres agricoles au motif que l'état initial dans lequel la société LE GOLF SAINT GABRIEL doit restituer le bien, objet du contrat, est celui dans lequel il était au 1er mars 2009, date d'effet du second bail régularisé entre les parties , et que faute d'état des lieux contradictoire et en l'absence de description des lieux, les bailleurs qui succombent à faire la preuve de la consistance des lieux à cette date, doivent être déboutés de leur demande. Dans le cadre de leur appel incident, les bailleurs conviennent qu'il y a lieu de se placer à la date du 1er mars 2009, date d'effet de la dernière convention liant les parties et demandent de condamner la société locataire à supprimer, après expertise, les constructions, ouvrages et plantations mis en 'uvre sur les parcelles louées à usage de golf en exécution de la promesse de bail de terrains nus dont elle a bénéficié à compter de cette date. Ils expliquent qu'en l'état d'un rapport d'expertise officieux déposé par Monsieur [N], la cour est en mesure de vérifier la liste des travaux réalisés par la société LE GOLF SAINT GABRIEL depuis 2009 à savoir l'aménagement d'un parking, d'un parcours de 6 trous, des ties 4 et 6 et des travaux divers sur le golf pour un montant chiffré à 361 398,12 euros. Ils demandent l'organisation d'une mesure d'expertise pour déterminer la consistance des lieux à la date du 1er mars 2009 en l'état de ces éléments d'appréciation. Cependant une mesure d'expertise n'a pas pour effet de suppléer la carence probatoire de la partie qui la demande et il appartient aux bailleurs de fournir la liste des aménagements et plantations dont ils demandent l'enlèvement ou la restitution en l'état antérieur dès lors qu'il n'est pas contesté qu'un parcours de golf était déjà en activité sans discontinuer sur les terrains considérés depuis 1987 et qu'aucun état des lieux n'a été établi. La cour ne peut suivre les explications des bailleurs lorsqu'ils soutiennent que le rapport unilatéral de Monsieur [N] permet d'établir que postérieurement au 1er mars 2009 le preneur a procédé à certains aménagements chiffrés à 361 398,12 euros (sans justificatifs) alors que ce rapport qui avait pour objet d'évaluer le coût d'ensemble de la création d'un parcours de golf de 9 trous ne permet pas de connaître la nature précise des travaux réalisés à compter de cette date et de les distinguer de ceux réalisés par ses prédécesseurs. Il est à noter à cet égard que Monsieur [M] qui a travaillé comme jardinier pour les différentes sociétés locataires depuis le 1er juillet 1994 atteste en pièce n° 33 qu'à cette date, il y avait un parcours de 9 trous, le practice avec son auvent et le parcours de 3 trous et que toutes les constructions, abris, arrosage et abris pour les joueurs étaient identiques à aujourd'hui. Au vu de ces éléments et en l'absence de constat contradictoire d'entrée dans les lieux, il y a lieu de rejeter tant la demande d'expertise aux fins d'évaluation les travaux de remise en état à la date du 1er mars 2009 que de remise en état antérieure à cette même date. Sur les autres demandes : En ce qui concerne le bail commercial, le congé sans renouvellement et offre d'indemnité d'éviction étant validé, il y a lieu de confirmer les dispositions du jugement qui ont ordonné une mesure d'expertise pour en chiffrer le montant et déterminer l'indemnité d'occupation statutaire due par le locataire sortant . Il n'y a pas lieu de compléter la mission de l'expert pour tenir compte de l'incidence de la fin du bail portant sur les terrains à usage de golf dans la mesure où s'agissant du bail de nature civile, aucune indemnité d'éviction n'est due. Compte tenu des circonstances, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles qu'elles ont exposés pour assurer leur représentation en justice à hauteur d'appel, le Premier juge ayant à juste titre réservé les dépens dans le jugement avant-dire droit déféré à la cour. La partie qui succombe doit supporter les frais de la procédure d'appel.