Cour d'appel, 1ère chambre civile A, 7 mai 2025, n° 22/01975

Motivation

MOTIFS Sur la demande d'annulation du rapport d'expertise : Vu les articles 112 et 175 du code de procédure civile ; M. [P] soutient que l'expert ne s'est pas prononcé sur les chefs de mission tenant à : - l'indication des équipements spécifiques dont disposent les locaux pour l'activité hôtelière, -l'indication des éléments permettant d'apprécier si ces locaux peuvent être affectés à un autre usage et l'indication, le cas échéant des travaux que peut nécessiter une telle affectation. Il lui reproche également de s'être prononcé sur le caractère monovalent du local en dehors de tout chef de mission. Il ajoute que l'expert n'a pas répondu à la sollicitation du conseil du bailleur ensuite de son pré-rapport. Il lui reproche enfin de n'avoir pas répondu aux observations de son propre conseil et d'avoir interrogé le magistrat chargé du contrôle des opérations d'expertise sur la difficulté posée par ces observations, sans suspendre le délai accordé pour les dires, en violation de l'article 276 du code de procédure civile. Il considère que le rapport d'expertise mérite en conséquence l'annulation. La société [A] réplique, au visa de l'article 564 du code de procédure civile, que la demande d'annulation du rapport d'expertise est irrecevable comme nouvelle en cause d'appel. Elle ajoute que cette demande est également irrecevable pour n'avoir pas été soulevée avant toute défense au fond, en application de l'article 175 du code de procédure civile, renvoyant au régime applicable aux exceptions de procédure. Sur ce : En application de l'article 175 du code de procédure civile, la nullité des décisions et actes d'exécution relatifs aux mesures d'instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure. En vertu de l'article 112 du même code, la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l'invoque a, postérieurement à l'acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité. Il est constant en l'espèce que M. [P] n'a pas conclu à la nullité du rapport d'expertise devant le premier juge, mais a saisi ce magistrat d'une défense au fond, tenant à l'absence de monovalence des locaux pris à bail. Il s'ensuit que les irrégularités de la procédure d'expertise invoquées par M. [P] à l'appui de sa demande sont couvertes par la défense au fond élevée devant le premier juge et que sa prétention s'en trouve irrecevable. Sur le caractère monovalent du local commercial : Vu l'article L 145-36 du code de commerce ; Vu l'article R. 145-10 du même code ; M. [P] fait valoir que le caractère monovalent d'un local commercial se déduit : - de sa construction en vue d'une seule utilisation (monovalence par construction), - de son aménagement en vue d'une seule utilisation et de l'impossibilité de l'affecter à un autre usage sans réaliser d'importants investissements (monovalence par aménagement). Il considère y avoir lieu d'écarter la monovalence par construction, en rappelant que l'immeuble litigieux a été construit au XIXème siècle pour abriter différents commerces en rez-de-chaussée et des logements aux étages. Il ajoute que le bailleur ne bénéficie de la monovalence par aménagement qu'à la condition que les aménagements réalisés par le preneur soient devenus sa propriété par voie d'accession. Il explique que cette condition fait défaut au cas d'espèce, le bail commercial conditionnant l'accession des aménagements au bailleur à la cessation de l'activité hôtelière. Il soutient également que la monovalence par aménagement suppose : - que les aménagements considérés soient spécifiques à une activité et revêtent un caractère structurel lourd, - que les travaux nécessaires à un changement d'affectation revêtent également un caractère structurel. Elle considère que le rapport d'expertise ne permet nullement de caractériser la réunion de ces différentes conditions. Il affirme, au visa d'un rapport d'expertise privé établi par M. [O], que les locaux litigieux peuvent être convertis à un usage de bureaux ou d'habitation sans modification lourde et structurelle des lieux. Il conclut en conséquence au caractère polyvalent des locaux commerciaux. La société [A] réplique que la clause invoquée par M. [P] pour dénier l'accession des aménagements au bailleur concerne en réalité l'obligation de remise en état en fin d'occupation. Elle ajoute que les aménagements réalisés afin de permettre l'activité hôtelière ont été réalisés entre 1941 et 1992 et préexistent à la conclusion du contrat de bail. Elle considère en conséquence que M. [P] ne peut se prévaloir de l'absence d'accession au bailleur de ces aménagements pour dénier la monovalence des locaux. L'intimée soutient en second lieu que le rapport d'expertise privé de M. [O] n'est pas contradictoire et qu'il n'est étayé par aucun devis de nature à donner foi aux affirmations de cet expert relatives à la modestie des travaux nécessaires à un changement d'affectation. Elle explique qu'il ressort au contraire des devis communiqués par ses soins à l'expert judiciaire que le changement d'affectation en vue de l'usage de bureau ou d'habitation nécessite des investissements s'établissant à plus de 1.600.000 euros. Elle plaide en conséquence que l'importance des investissements et l'ampleur des travaux nécessaires à la banalisation des locaux litigieux postule leur monovalence. Elle se prévaut en dernier lieu : - de ce que l'affectation hôtelière est monovalente par nature, - de que l'ancienneté de cette affectation justifie également le caractère monovalent. Sur ce : En application de l'article L. 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat. En vertu de l'article R. 145-10 du même code, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. Doit être considéré monovalent (susceptible d'une seule utilisation au sens des dispositions susmentionnées) le local ayant fait l'objet d'aménagements spécifiques permettant un seul type d'exploitation et ne pouvant être affecté à un autre usage commercial sans réalisation de travaux importants et coûteux. Il n'importe pas à cet égard que les aménagements considérés aient été réalisés à la construction de l'immeuble ou ultérieurement, à la condition toutefois qu'ils soient la propriété du bailleur, fût-ce le cas échéant par voie d'accession, à la date de fixation du loyer commercial. Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que les lieux pris à bail sont situés aux quatre étages de l'immeuble sur rue de la copropriété du [Adresse 1] et qu'ils sont exploités comme hôtel non classé, de type hôtel de préfecture. Ces locaux sont accessibles depuis l'unique entrée sur rue de la copropriété et les quatre étages sont desservis par un escalier, en l'absence d'ascenceur. L'expert judiciaire a précisé que la configuration des lieux était la suivante : - au premier étage : un couloir comprenant des équipements à usage de la clientèle (réfrigérateur, télévision, machine à café, etc.) et desservant la réception ouverte sur l'appartement personnel du preneur à bail, outre 6 chambres avec sanitaires communs (dont 1 collective et 5 doubles) et une chambre aveugle à l'usage de buanderie/réserve, - au deuxième étage : un couloir desservant 9 chambres (dont 2 collectives et 7 doubles), 1 chambre non louée réservée à la femme de ménage, des sanitaires communs et une douche, - au troisième étage : un couloir desservant 9 chambres (dont 4 collectives et 5 doubles) et un placard, - au quatrième étage, sous les combles : un couloir desservant neuf chambres (dont 6 simples, 2 collectives et 1 double). L'expert judiciaire a ajouté qu'en dépit de quelques travaux de rafraîchissement réalisés dans les chambres au cours des années précédant les accedits mais postérieurement à la date de référence, ces chambres étaient dépourvues de tout élément de confort, en rappelant que les sanitaires et la douche présent au premier et au second étage étaient communs. Il a précisé que l'ensemble nécessitait d'importants travaux de rénovation, résultant d'une nécessaire mis aux normes (système électrique, zinguerie etc...). Aux termes d'un rapport privé établi sur demande de la société [A], la société M-Tech a confirmé la necessité d'opérer des travaux de rénovation et de transformation, en détaillant la nature de ces travaux selon l'usage attendu des locaux. Il résulte des photographies jointes à ces rapports que l'exiguité des pièces et l'état de vétusté des locaux font obstacle à tout usage de bureaux sans rénovation et redistribution des cloisons. Il ressort par ailleurs du rapport M-Tech que l'exploitation à usage de bureau nécessite une mise aux normes des accès, la réfection des niveaux pour la réalisation des plateaux, la création de cloisons et blocs portent coupe-feu, la mise aux normes de l'installation électrique, la redistribution des espaces pour répondre aux normes administratives afférentes à l'espace minimal de travail par salarié, ainsi que l'installation d'une ventilation avec VMC et d'un ascenceur. La société M-Tech a chiffré le coût des travaux correspondants à 1.613.040 euros TTC. Le fait que les différentes pièces ne communiquent pas entre elles, qu'elles donnent sur un couloir commun et qu'il n'existe que deux ensembles de douches et sanitaires communs pour 4 étages fait obstacle à ce que les locaux soient affectés à l'usage d'habitation dans leur configuration actuelle. En outre, il résulte du rapport M-Tech que l'exploitation à usage d'habitation nécessite une mise aux normes de l'ensemble du système électrique sur 4 étages, le curage des plateaux et la redistribution des cloisons en vue de la création de logements, la mise en oeuvre de cloisons intérieures coupe-feu et isolées phoniquement, la création de gaines et de placards techniques pour le passage des différents conduits (électricité, eau, évacuations), la mise en place de blocs portes palières coupe-feu, la mise en oeuvre de carrelages dans les pièces humides, et de parquets dans les pièces à vivre. La société M-Tech a chiffré le coût des travaux correspondants à 1.630.200 euros TTC. La cour ajoute que l'usage d'habitation nécessite également la mise en place d'une douche et de toilettes dans chacun des logements (12 au total) et la reconfiguration corrélative des réseaux de distribution d'eau et d'évacuation. Ces éléments permettent d'écarter l'analyse de l'expert privé [O], selon laquelle la conversion des locaux à l'usage de bureaux ou d'habitations ne nécessiterait que des travaux de petite rénovation et de redistribution des cloisons, avec enlèvement ou adjonction de quelques douches selon le cas. Ils établissent au contraire : - que les locaux ne peuvent servir, en leur état contemporain du rapport d'expertise, à d'autre usage que celui d'hôtel de préfecture auquel ils se trouvent affectés de par leur aménagement spécifique, - que leur conversion à l'usage de bureaux nécessitera des travaux étendus et fort couteux, affectant la structure de l'immeuble, s'agissant de l'installation de gaines et conduits verticaux sur plusieurs étages, de la redistribution des réseaux de distribution et d'évacuation d'eau ou l'installation d'un ascenceur. Les conditions de la monovalence se trouvent donc réunies au cas d'espèce. L'affirmation selon laquelle les locaux sont affectés à l'exploitation hôtelière depuis 1941 n'est pas contredite par l'appelant et celui-ci ne démontre aucunement que les aménagements spécifiques à cette exploitation ont été réalisés durant le temps de son occupation, plutôt qu'en amont de celle-ci. M. [P] ne peut en conséquence se prévaloir de la clause insérée aux baux de 1982 et 1991, selon laquelle 'en cas de cessation de commerce de l'hôtel, le locataire des lieux à ce moment sera tenu de rendre les locaux dans l'état indiqué sur l'état de lieux dont il est fait mention plus haut, à moins qu'à ce moment-là intervienne une entente avec le propriétaires pour l'acceptation et la conservation des lieux transformés' pour soutenir que les aménagements ne seraient point encore la propriété de la société [A], en l'absence d'accession au bailleur. Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a retenu le caractère monovalent des locaux litigieux. Sur la fixation du loyer commercial : Vu l'article L 145-36 du code de commerce ; Vu l'article R. 145-10 du même code ; M. [P] fait valoir qu'en l'absence de monovalence des locaux et de modification substantielle des facteurs locaux de commercialité, le plafonnement du loyer commercial prévu à l'article L. 145-34 du code de commerce a vocation à s'appliquer. Il conclut en conséquence à la fixation du loyer annuel à la somme de 21.162,41 euros. La société [A] réplique que la monovalence des locaux postule le déplafonnement du loyer et commande de fixer celui-ci en considération de la méthode hôtelière appliquée par l'expert judiciaire et validée par le juge des loyers commerciaux. Elle ajoute qu'à considérer les locaux polyvalents, le loyer résultant de l'application de la clause de révision s'élèverait à 25.226,79 euros hors taxes et hors charges. Sur ce : En vertu de l'article R. 145-10 du même code, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. Tel est le cas de locaux de caractère monovalent affectés à l'exploitation hôtelière, pour lesquels le loyer se détermine en fonction d'une méthode dite hôtelière définie par l'usage et la jurisprudence. L'expert judiciaire a appliqué cette méthode pour parvenir à l'estimation d'un loyer annuel de 46.900 euros hors taxes et hors charges et M. [P] ne conteste pas le choix de la méthode hôtelière non plus que les paramètres pris en compte par l'expert pour aboutir à son estimation. La cour adopte en conséquence les motifs par lesquels le premier juge a écarté la règle du plafonnement des loyers commerciaux et validé l'estimation expertale réalisée. Sur les frais irrépétibles et les dépens : Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ; M. [P] succombe à l'instance d'appel. En l'absence d'appel incident formé par la société [A] relativement aux frais irrépétibles et dépens de première instance, la cour ne peut cependant aggraver la situation de l'appelante sur la foi de son appel. Il convient en conséquence de confirmer les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance, en ce inclus les frais d'expertise judiciaire, et de condamner M. [P] à supporter les dépens de l'instance d'appel. L'équité commande de condamner M. [P] à payer à la société [A] la somme de 4.000 euros en indemnisation des frais irrépétibles exposés à hauteur de cour et de rejeter sa propre demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure judiciaire.