Cour d'appel, Pôle 4 - Chambre 13, 7 mai 2025, n° 22/05333

Motivation

SUR CE, Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription : Le tribunal a jugé les demandes irrecevables compte tenu de la prescription de l'action en ce que: - dès la signature des actes authentiques les acquéreurs, qui ne sont pas censés ignorer la loi, disposaient de tous les éléments de droit et de fait leur permettant de vérifier le taux de Tva appliqué à l'opération, notamment la convention signée avec l'ANRU le 11 juillet 2008 qui est un document public et accessible sur internet, - le dommage allégué a été en outre constitué dès le jour de la signature des actes de vente et non pas en raison de la survenance d'un événement postérieur, - le délai de prescription a donc commencé à courir le jour de la signature des actes authentiques de vente, soit au plus tard le 17 mars 2009 pour M. [EY] et Mme [R] et la prescription a été acquise au plus tard le 17 mars 2014, alors que les actes introductifs d'instance ont été délivrés les 27 et 28 décembre 2018. Les appelants soutiennent la recevabilité de leurs demandes en ce que : - la prescription d'une action en responsabilité court non pas à compter du contrat mais de la date à laquelle le dommage se réalise ou se révèle à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas précédemment connaissance, - ils ont eu connaissance de leur dommage lorsqu'ils ont été informés, par un courrier circulaire du syndic du 31 octobre 2017, de l'arrêt rendu par la cour le 28 avril 2017 dans un litige similaire opposant leur voisin, M. [P], aux professionnels intervenus dans le projet immobilier du pont de [Localité 62], en sorte que la prescription a commencé à courir à réception de ce courrier, - ils ne pouvaient pas avoir connaissance de leur dommage avant la diffusion de ce courrier et étaient dans l'ignorance légitime, puisque : - ils n'avaient pas connaissance de ce qu'un taux de Tva réduit pouvait s'appliquer à l'opération immobilière qu'ils réalisaient et encore moins qu'ils pouvaient potentiellement en bénéficier, dans la mesure où cette information n'a jamais été portée à leur connaisance et où les promoteurs et les notaires n'ont pas effectué la moindre démarche pour vérifier leur éligibilité à un taux de Tva réduit, - ils n'avaient pas à vérifier le taux de Tva appliqué par les professionnels à l'opération immobilière et il est impossible pour un profane d'apprécier les conditions d'éligibilité d'un taux de Tva à 5,5%, l'appréciation d'au moins deux des quatre critères légaux, soit les conditions de ressources et la situation géographique de l'immeuble, nécessitant l'intervention d'un professionnel, - les notaires eux-mêmes n'étaient pas parfaitement au fait des conditions permettant de bénéficier de la Tva à taux réduit et ont souhaité se les faire préciser par l'administration fiscale. La Sci [30] soutient que la prescription est acquise dès lors que : - le point de départ de la prescription de l'action en responsabilité pour manquement aux devoirs d'information, de mise en garde et de conseil est le jour de la réalisation du risque lorsque la victime n'est pas en mesure de démontrer qu'elle a pu légitimement ignorer ce dommage au jour de sa survenance, dès lors que ce point de départ ne peut dépendre uniquement de celui qui l'invoque, - l'ignorance ne peut jamais être légitime lorsqu'elle résulte de l'absence de connaissance de la loi, que nul n'est censé ignorer, - le délai de prescription de l'action des acquéreurs a commencé à courir au jour de la conclusion des actes authentiques de vente, date à laquelle les acquéreurs connaissaient l'intégralité des faits leur permettant d'exercer l'action puisque : - la convention [20] a été signée le 11 juillet 2008, soit avant la signature de l'ensemble de leurs contrats, - le dommage a été révélé aux acquéreurs dès la signature des actes de vente, dans la mesure où les conditions légales du bénéfice d'une Tva à taux réduit étaient établies et accessibles dès cette date, - le risque du prétendu manquement à l'obligation d'information et de conseil s'est matérialisé dès la signature des actes, - les acquéreurs ne sont pas fondés à faire valoir un report du point de départ du délai de prescription à compter du jour où ils ont été informés par M. [P], la véracité du courrier circulaire du 31 octobre 2017 étant contestable et rien n'établissant qu'ils ignoraient les dispositions fiscales de la convention [20] avant octobre 2017 et qu'ils n'aient pas été en mesure d'interroger l'administration fiscale dès la signature des actes ou dans les cinq ans de celle-ci, les démarches engagées par M. [P] en 2012 et l'action exercée par ses soins en 2014 témoignant du contraire, - les jurisprudences dont elle se prévaut sont fondées sur l'article 2224 du code civil et l'arrêt de la cour du 10 décembre 2024 dont les appelants sollicitent le bénéfice n'est pas applicable au cas d'espèce dès lors que les contrats litigieux ont été conclus par les acquéreurs après le placement de la résidence en zone [21] le 11 juillet 2008 et le courrier de l'administration fiscale du 6 octobre 2008, - les acquéreurs ne justifient pas en quoi ils auraient été dans l'impossibilité d'interroger l'administration fiscale sur l'exigibilité de leur logement à la convention [20] avant ou dès la signature des actes de vente. Les sociétés [Localité 23] [Adresse 54] et [Localité 23] [66] font valoir : - à titre principal, le bien fondé des motifs du jugement en ce que nul n'est censé ignorer la loi, que la date de connaissance de la loi, permettant d'exercer l'action en responsabilité, doit être appréciée in abstracto soit à compter de sa publication, que seule l'ignorance légitime des faits permettant d'exercer l'action est susceptible de reporter le point de départ du délai de la prescription à la date de la connaissance effective de ces faits, et tant les prétendus manquements des professionnels et préjudices des acquéreurs se trouvaient constitués à la date de signature des actes authentiques, - à titre subsidiaire, à considérer que la date de connaissance de la loi s'apprécie in concreto, les appelants ont acquis une telle connaissance dès que M. [P] a engagé des démarches auprès de la mairie afin de bénéficier d'un taux de [63] à taux réduit, soit en août et octobre 2012 et au plus tard les 28 mars et 2 avril 2014, date des assignations introduites par M. [P], informations dont les acquéreurs ont eu nécessairement connaissance, M. [P] étant membre du conseil syndical, - à titre infiniment subsidiaire, à considérer que la cour ne dispose pas d'éléments factuels suffisants permettant de déterminer précisément la date de connaissance par les acquéreurs de leur droit à restitution de la Tva trop versée, selon une appréciation in concreto, doit être retenue la date de paiement lui-même conformément à l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 26 juin 2018, soit en 2008 et 2009 selon les différents actes de vente, les appelants se bornant à affirmer qu'ils n'ont eu connaissance de ce qu'ils auraient indûment acquitté une Tva à 19,6% que postérieurement à l'arrêt du 28 avril 2017, sans pour autant l'établir. Les notaires adoptent les motifs des premiers juges tout en soulignant que : - par arrêt du 2 juin 2023, dans une instance similaire, la cour a jugé que les acquéreurs au même programme immobilier disposaient dès la signature des actes de vente de l'intégralité des éléments de droit et de fait pour déterminer s'ils étaient éligibles au taux réduit de Tva de 5,5%, - le préjudice fiscal allégué par les acquéreurs était manifeste et certain lors de la signature des actes de vente, puisqu'il n'était pas dans la dépendance d'une éventuelle procédure contentieuse dont l'issue aurait pu retarder d'autant le point de départ de la prescription de l'action. Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Le délai de prescription de l'action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaitre le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur, ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur. Le dommage allégué, tiré de l'application d'un taux de Tva erroné, ne s'est pas manifesté aux acquéreurs antérieurement au courrier circulaire du syndic du 31 octobre 2017 adressé aux copropriétaires, non utilement discuté car confirmé par le syndicat des copropriétaires, et les ayant informés que M. [P], propriétaire d'un lot acquis dans le même ensemble immobilier, avait obtenu un arrêt de la cour d'appel de Paris (du 28 avril 2017) ayant jugé que le taux de Tva applicable était de 5,5% et non pas de 19,6% et les invitant à vérifier s'ils étaient éligibles à la Tva à taux réduit. Il n'est aucunement justifié que les acquéreurs aient été informés de la procédure exercée par M. [P] antérieurement et en particulier qu'ils aient eu connaissance de ses démarches auprès de la mairie et des assignations délivrées par ses soins les 28 mars et 2 avril 2014. En tout état de cause, la seule connaissance de ces assignations, sur le bien fondé desquelles aucune juridiction ne s'était alors prononcée, est inopérante, le dommage ne pouvant s'être manifesté antérieurement à l'arrêt du 28 mars 2017 ayant reconnu que M. [P] pouvait bénéficier d'un taux de Tva réduit. Antérieurement au courrier du 31 octobre 2017 et en tout état de cause de l'arrêt du 28 mars 2017, le dommage ne revêtait qu'un caractère hypothétique et incertain. En particulier, le dommage, s'il a été constitué au moment de la conclusion des actes de vente faisant état d'un taux de Tva normal puis à l'occasion du paiement de cette taxe, n'était cependant pas alors révélé aux acquéreurs qui ignoraient, jusqu'au courrier circulaire du 31 octobre 2017, à tout le moins jusqu'à l'arrêt du 28 mars 2017, pouvoir prétendre à l'application d'un taux de Tva réduit, donc l'existence même de la faute alléguée des notaires et promoteurs et du dommage invoqué, et par voie de conséquence d'un droit d'agir à leur encontre. La prescription n'a pu courir à compter de la signature des actes de ventes aux motifs que les acquéreurs disposaient de l'intégralité des éléments de droit et de fait pour déterminer s'ils étaient éligibles au taux de Tva réduit. En effet, quand bien même nul n'est censé ignorer la loi et la convention signée avec l'ANRU le 11 juillet 2008 était un document public et accessible sur internet, les acquéreurs n'avaient aucune obligation de vérifier ni l'exactitude du taux de Tva normal appliqué aux actes d'acquisition immobilière par les professionnels de droit et de l'immobilier, ni s'ils remplissaient les conditions d'éligilité du taux de Tva réduit, alors qu'une telle appréciation requiert les compétences de professionnels avertis. Au surplus, les notaires ont demandé des précisions à l'administration fiscale à ce titre, qui a répondu par courrier du 6 octobre 2008, antérieur à certains actes ligitieux appliquant le taux de Tva normal et les parties sont en désaccord sur l'éligibilité des acquéreurs à la Tva à taux réduit. Il n'est donc pas pertinemment fait grief aux acquéreurs de ne pas avoir interrogé l'administration fiscale ou la mairie - à l'instar de M. [P]-, sur les conditions d'application de la Tva à taux réduit. De même, les jurisprudences alléguées par les intimés sont inopérantes en l'espèce et il importe peu que les acquisitions immobilières aient eu ou non lieu postérieurement au placement de la résidence en zone [21] le 11 juillet 2008 et au courrier de l'administration fiscale du 6 octobre 2008. Les acquéreurs ignorant légitimement pouvoir prétendre au bénéfice d'un taux de Tva réduit et n'étant pas en mesure d'exercer l'action antérieurement au courrier circulaire du 31 octobre 2017 ou à tout le moins à l'arrêt du 28 avril 2017, la prescription n'a pu courir avant cette date, sans qu'il leur soit utilement fait grief d'un 'report' injustifié du point de départ du délai de prescription ne pouvant dépendre uniquement de celui qui l'invoque. La prescription n'étant pas acquise lors de la délivrance des assignations des 27 et 28 décembre 2018, les demandes sont recevables en infirmation de la décision. Sur le bien fondé de l'action : L'engagement de la responsabilité des sociétés venderesses et notaires pour manquement à leur obligation d'information et à leur devoir de conseil s'agissant de l'application d'un taux de Tva erroné nécessite de déterminer, au préalable, si les acquéreurs étaient éligibles au taux de Tva réduit ainsi qu'ils le prétendent. - Sur l'éligibilité des acquéreurs au régime de la Tva à 5,5% : Selon l'article 278 sexies I alinéa 6 du code général des impôts dans sa version en vigueur du 29 décembre 2007 au 28 mars 2009, applicable aux acquisitions litigieuses conclues entre le 3 octobre 2008 et le 17 mars 2009, ' La taxe sur la valeur ajoutée est perçue au taux réduit de 5,5 % en ce qui concerne les ventes et livraisons à soi-même d'immeubles au sens du 7° de l'article 257, à usage de résidence principale, destinés à des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas de plus de 30 % les plafonds de ressources prévus à l'article L.441-1 du code de la construction et de l'habitation et situés dans des quartiers faisant l'objet d'une convention prévue à l'article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine ou entièrement situés à une distance de moins de 500 mètres de la limite de ces quartiers.' Ces dispositions subordonnent le bénéfice d'un taux réduit de Tva aux ventes qui remplissent cumulativement quatre conditions. 1- Une vente de locaux neufs : Les parties ne discutent pas que cette condition est remplie, les biens ayant tous été acquis au titre de ventes en l'état futur d'achèvement. 2- Le plafonnement des ressources des acquéreurs : Les appelants soutiennent que : - en application de l'instruction fiscale d'origine (8A-4-07), prévoyant que le plafond de ressources à prendre en considération est le plafond servant de référence à la délivrance du PLUS prévu à l'article L.441-1 du code de la construction et de l'habitation, et de l'arrêté du 29 juillet 1987 auquel renvoie l'article L.441-1 précité, il convient de prendre comme référentiel l'année N-2 de la signature des contrats pour apprécier les conditions de ressources des acquéreurs, tout en se référant à la composition du ménage l'année N, - ils remplissaient tous les conditions de ressources requises ainsi qu'ils en justifient, en particulier M. [UP], d'une part, M. [EY] et Mme [R], d'autre part, qui produisent respectivement leur avis d'imposition sur les revenus de 2006 et 2007. Les notaires répliquent que M. [UP] ainsi que M. [EY] et Mme [R] échouent à établir qu'ils remplissent cette condition de ressources à défaut de justification des avis d'imposition sur les revenus 2006 et 2007, correspondant à celles de leur revenu fiscal de référence. Selon l'article 4 de l'arrêté du 29 juillet 1987, 'Pour apprécier la situation de chaque ménage requérant au regard du plafond de ressources défini en annexe au présent arrêté, le montant des ressources à prendre en considération au cours d'une année donnée correspond à la somme des revenus fiscaux de référence au sens du 1° du IV de l'article 1417 du code général des impôts figurant sur les avis d'imposition de chaque personne composant le ménage établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location La condition de ressources s'apprécie en fonction des revenus de l'avant dernière année précédant la signature du contrat de vente et de la composition du ménage l'année de la signature de ce contrat'. L'instruction 8A-4-07 du 6 décembre 2007 de la [40], applicable aux acquisitions litigieuses conclues entre le 3 octobre 2008 et le 17 mars 2009, indique dans une sous-section 1 de la section 2 relative à la destination des immeubles concernés que les ressources des acquéreurs personnes physiques ne doivent pas excéder, à la date de l'acte de vente, 130% du plafond servant de référence à la délivrance du prêt locatif à usage social prévu à l'article L.441-1 du code de la construction et de l'habitation, lequel est déterminé et réservé par l'arrêté du 29 juillet 1987. Les revenus fiscaux de référence ne doivent pas dépasser de plus de 30% les plafonds mentionnés dans l'annexe 1 de cet arrêté. Au vu des avis d'imposition produits, - M. [UP], ayant signé le contrat de vente le 7 octobre 2008, justifie de revenus pour l'année 2006 de 29 968 euros, inférieurs au plafond de ressources de 30 617,90 euros au regard du nombre de personnes dans le foyer fiscal au jour de la signature de la vente, - M. [EY] et Mme [R], ayant signé le contrat de vente le 17 mars 2009, justifient de revenus pour l'année 2007 de 42 192 euros, inférieurs au plafond de ressources de 59 987,20 euros au regard du nombre de personnes dans le foyer fiscal au jour de la signature de la vente, et remplissent par conséquent les conditions de ressources requises. 3- Un bien destiné à être occupé à titre de résidence principale : Les acquéreurs font valoir qu'ils remplissent cette condition en ce que : - l'instruction fiscale du 6 décembre 2007 prévoit un système déclaratif, l'acquéreur devant attester dans l'acte de vente acquérir le logement à titre de résidence principale, - ils justifient vivre dans le logement depuis sa réception en produisant les avis d'imposition, attestations d'assurance habitation, factures [41] et actes d'état civil, justificatifs non contestables car systématiquement demandés par l'administration pour justifier de la résidence principale, ainsi que les prêts réalisés pour l'acquisition du logement mentionnant tous l'achat de la résidence principale ou un taux zéro, accordé uniquement pour l'achat de la résidence principale, - la Sci [30] ne se prévaut pas utilement d'un extrait Kbis de la société [52] mentionnant que le domicile de son gérant, M. [YJ], est situé à Aubervilliers, le Kbis de la société n'ayant pas été mis à jour depuis sa création en 1993, - contrairement à ce que prétendent les notaires, la condition de détention du bien pendant quinze ans n'est pas une condition d'éligibilité. La Sci [30] estime que ni les époux [YJ], ni M. [EY] et Mme [R] ne justifient par les pièces produites aux débats que les logements acquis l'ont été à titre de résidence principale et que ces logements ont été leur résidence principale continue depuis la livraison du logement, en ce que : - en application des dispositions cumulées des articles 278 sexies I 6 et 284 II du code général des impôts, les lots acquis doivent être affectés à l'usage de résidence principale continue depuis leur acquisition et ce, durant 15 ans sous peine de complément d'impôt, - les pièces produites ne sont pas probantes, les avis d'impôt sur le revenu n'étant pas obligatoirement transmis à l'adresse de la résidence principale du contribuable et pas tous produits, les factures [41], les avis de taxe d'habitation et les appels de cotisation pour l'assurance habitation étant insusceptibles de justifier d'une résidence principale, puisqu'il pourrait s'agir tout aussi bien d'une résidence secondaire, la taxe foncière attestant seulement de la propriété, - les époux [YJ] ne justifient d'aucun avis d'impôt sur le revenu postérieur à 2020 et sont en réalité domiciliés [Adresse 1], ainsi qu'il ressort de l'extrait Kbis de la société [52] régulièrement mis à jour. Les notaires considèrent également qu'aucun des appelants ne remplit cette condition, en ce que: - en application de l'instruction fiscale 8 A-2-09 du 14 octobre 2009 et de l'article 269 du code général des impôts, si la condition relative à l'occupation du logement à titre de résidence principale cesse d'être remplie au cours des quinze années qui suivent le fait générateur de l'opération, toute personne qui s'est livrée à elle-même ou a acquis un logement au taux réduit est tenue au paiement du complément d'impôt liquidé au montant de la différence entre le taux réduit et le taux normal de Tva, diminué d'un dixième par année de détention au-delà de la cinquième année et ce n'est que quinze ans après la livraison du logement acquis en l'état futur d'achèvement que l'acquéreur peut user des lieux à sa guise sans contrecoup sur le jeu de la Tva, - M. [UP] ne produit qu'un avis d'échéance pour l'année 2011, lequel ne peut suffire à prouver qu'il a occupé le bien à titre de résidence principale durant les quinze année qui ont suivi sa livraison ou à tout le moins durant les cinq premières années, - M. [T] ne verse aux débats aucun élément qui établisse l'occupation par lui du bien à titre de résidence principale après le 1er janvier 2011, - les époux [YJ] ne démontrent pas qu'ils ont établi leur résidence principale dans le logement acquis, ni que cette occupation se serait poursuivie durant les quinze années qui ont suivi la livraison de l'immeuble, ou à tout le moins pendant les cinq premières années, - M. [EY] et Mme [R] ne justifient pas davantage qu'ils ont établi leur résidence principale dans le logement acquis postérieurement au 14 septembre 2010, ou encore durant les quinze années qui ont suivi la livraison de l'immeuble, à tout le moins pendant les cinq premières années en ce qu'ils ne produisent que leurs avis d'imposition établis en 2009 et 2010 ayant trait à leur domiciliation fiscale. L'instruction 8A-4-07 du 6 décembre 2007 de la [40], seule applicable aux ventes litigieuses conclues entre le 3 octobre 2008 et le 17 mars 2009 précise, dans une sous-section 2 relative à l'usage de résidence principale, que '[58] bénéficier du taux réduit, l'acquéreur doit attester dans l'acte de vente, en cas de mutation, ou lors de la souscription du dépôt de la déclaration d'achèvement, en cas de livraison à soi-même, que le logement est acquis pour un usage de résidence principale. Par usage de résidence principale, il convient d'entendre un logement occupé au moins huit mois par an, sauf en cas d'obligation de déplacement liée à l'activité professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, par l'acquéreur et l'ensemble des personnes qui composent le ménage occupant le logement et qui constitue leur résidence habituelle et effective.' En application de cette instruction, les conditions de bénéfice d'un taux de Tva réduit s'apprécient au jour de la conclusion de l'acte et seule est nécessaire la déclaration à l'acte que le lot acquis est à usage de résidence principale. Tous les acquéreurs ont attesté dans l'acte de vente que le logement est acquis pour un usage de résidence principale conformément à l'instruction fiscale du 6 décembre 2007. Les intimés ne se prévalent pas utilement de l'instruction fiscale 8 A-2-09 du 14 octobre 2009 contenant des dispositions ayant trait aux modalités de remise en cause du taux réduit notamment au regard de l'article 284 du code général des impôts dans sa version en vigueur à compter du 28 mars 2009, ces dispositions n'étant pas applicables aux ventes litigieuses conclues antérieurement. Au surplus, la circonstance que l'administration fiscale puisse réclamer un complément d'impôt lorsque les conditions auxquelles est subordonné l'octroi du taux cessent d'être remplies dans les quinze ans qui suivent le fait générateur de l'opération ainsi qu'il ressort de l'article 284 du code général des impôts dans ladite version, est indifférente au fait que les acquéreurs aient pu, lors de la conclusion de l'acte authentique de vente, prétendre au bénéfice d'un taux de Tva réduit. Outre leurs déclarations à l'acte, les acquéreurs ont contracté un prêt pour achat de leur résidence principale ou un prêt à taux zéro, réservé à ce type d'achat, et justifient avoir effectivement occupé le bien à titre de résidence principale conformément à leurs déclarations lors de la vente par la production de diverses pièces mentionnant l'adresse du bien acquis. Ainsi, M. [UP] qui a reçu livraison du bien avec remise des clés le 30 juin 2010, justifie son occupation à titre de résidence principale par la production de plusieurs factures d'électricité à compter de juillet 2010 dont la dernière date de février 2022, des avis d'imposition sur le revenu et prélèvements sociaux des années 2011 à 2020, et de la souscription d'un contrat d'assurance habitation dès juin 2010. M. [EY] et Mme [R], qui ont signé le procès-verbal de livraison du bien avec remise de clés le 2 avril 2009, démontrent avoir occupé le bien à titre de résidence principale depuis cette date par la production de plusieurs factures d'électricité dès avril 2009 et dont la dernière date du 20 février 2022, des avis d'imposition de la taxe d'habitation des années 2009 à 2019, des avis d'imposition de la taxe foncière des années 2012 à 2019, des avis d'imposition sur le revenu des années 2009 à 2019, et la souscription d'une assurance habitation du bien, toujours en cours en 2020. M. [T], auquel le bien a été livré avec remise de clés le 30 juin 2010, justifie également son occupation à titre de résidence principale par la production de plusieurs factures d'électricité à compter de septembre 2010 dont la dernière date du 20 avril 2024, de factures de téléphonie, des avis d'imposition de la taxe d'habitation des années 2010 à 2021, des avis d'imposition de la taxe foncière des années 2011 à 2020, des avis d'imposition sur le revenu des années 2011 à 2020, et de la souscription d'un contrat d'assurance habitation dès juin 2010. M. et Mme [YJ] qui ont réceptionné le logement le 1er avril 2009, démontrent avoir occupé cet appartement à titre de résidence principale à compter de cette date par la production de plusieurs factures d'électricité entre juin 2009 et 20 février 2023, de factures d'assurances mutuelles dont la dernière date du 16 mars 2021, des avis d'imposition de la taxe d'habitation des années 2010 à 2019, des avis d'imposition de la taxe foncière des années 2010 à 2019, des avis d'imposition sur le revenu et les prélèvements sociaux des années 2010 à 2020, et de la souscription d'un contrat d'assurance habitation dès le 30 mars 2009. La valeur probatoire de ces justificatifs n'est pas remise en cause par l'extrait Kbis de la Sarl [53] du 1er août 2022 mentionnant toujours le domicile personnel de M. [YJ], son gérant, comme étant situé [Adresse 2]. La condition de destination du bien est donc remplie par chacun des acquéreurs. 4- Un bien situé dans des quartiers faisant l'objet d'une convention ANRU ou à proximité géographique de la zone concernée par la convention [20] : Les acquéreurs soutiennent que la distance à respecter entre la localisation de leur logement et la zone ANRU est de moins de 500 mètres, et non de moins de 300 mètres comme l'affirment les notaires, en ce qu'ils sont tous soumis à l'instruction fiscale 8A-4-07, et qu'ils remplissent cette condition ainsi qu'il ressort du rescrit de l'administration fiscale du 4 mai 2020. Les sociétés [Localité 23] [Adresse 54] et [Localité 23] [66] considèrent que les appelants échouent à rapporter une preuve certaine de la localisation des immeubles à une distance de 500 mètres, à défaut d'avoir interrogé les services des impôts sur le calcul de cette distance alors que ceux-ci sont seuls habilités à trancher avec certitude la question du lieu précis de situation des immeubles. Les notaires soulignent qu'il n'est justifié ni que les immeubles se situeraient à moins de 300 mètres du quartier concerné par la convention [20], conformément à l'article 278 sexies du code général des impôts dans sa version issue de la loi du 29 décembre 2013 applicable à la date de la livraison des immeubles, ni d'une distance de 500 mètres. Conformément à l'article 278 sexies du code général des impôts, dans sa version en vigueur du 29 décembre 2007 au 28 mars 2009 applicable aux ventes litigieuses, la distance à respecter est de 500 mètres, la loi du 19 décembre 2013 ayant réduit cette distance à 300 mètres n'étant pas alors entrée en vigueur, ni au moment des ventes ni même au moment de la livraison des immeubles. L'instruction 8-A-4-97 précise que lorsque les limites des ZUS sont constituées par des voies existantes, il convient de prendre en compte le côté de la voie jouxtant la ZUS comme point de départ des 500 mètres et qu'afin de s'assurer que la condition relative au lieu de situation de l'immeuble est remplie, les opérateurs peuvent interroger le service des impôts territorialement compétent. Par rescrit du 4 mai 2020, la [39], interrogée par le conseil des acquéreurs des immeubles à construire situés dans le périmètre de la [Adresse 69], a confirmé que les immeubles situés [Adresse 6]; [Adresse 11] sont situés à moins de 500 mètres de la limite du quartier '[Adresse 57]' ayant fait l'objet d'une convention de rénovation urbaine signée le 11 juillet 2008 par la ville de [Localité 36]. Cette condition est donc également acquise pour l'ensemble des acquéreurs. Il se déduit de l'ensemble de ces éléments que les acquéreurs étaient chacun éligibles à une Tva à taux réduit. Sur la faute des sociétés venderesses : Les acquéreurs, rappelant que dans son arrêt du 28 avril 2007 la cour a retenu la responsabilité de la société [67] envers M. [P], font valoir que : - les sociétés venderesses, qui sont des professionnels de l'immobilier et promotteurs immobiliers appartenant au groupe [48] se présentant comme un spécialiste des questions de fiscalité attachées aux opérations de promotion, ont manqué à leur obligation d'information et à leur devoir de conseil en matière de fiscalité immobilière, en ne les informant pas du taux de Tva réduit applicable tant à la signature des contrats de réservation qu'ultérieurement, alors que des actes rectificatifs ont retenu un taux de Tva réduit pour des ventes de lots du même ensemble immobilier conclues fin 2008/2009, - les obligations incombant au notaire, dont se prévalent les sociétés venderesses, ne les dispensent pas, en leur qualité de professionnel de l'immobilier, du respect de leurs obligations à leur égard, - la société [30] ne conteste pas utilement sa qualité de promoteur immobilier, confirmée par ses statuts, et demeurait, même en tant que simple vendeur professionnel de l'immobilier, tenue à une obligation d'information et à un devoir de conseil en matière de fiscalité immobilière. La Sci [30] conteste être débitrice d'une obligation d'information et d'un devoir de conseil en matière de fiscalité à l'égard des acquéreurs, alors qu'elle n'est pas un promoteur immobilier mais une société civile immobilière constituée dans le but de réaliser une unique opération immobilière à Boulogne-Billancourt, et constitue une entité juridique distincte de la société [48]. Les sociétés Boulogne [Adresse 54] et Boulogne [66] réfutent également toute faute de cette dernière en ce que le promoteur, vendeur en l'état futur d'achèvement, n'est qu'un professionnel de la promotion immobilière et non pas un spécialiste de la fiscalité immobilière en particulier de la Tva à taux réduit, ni un professionnel du droit contrairement aux notaires, de sorte que la Sci Boulogne [66] n'était tenue d'aucune obligation d'information ni d'aucun devoir de conseil en matière de fiscalité. Selon l'ancien article 1134 du code civil dans sa version applicable aux faits, 'Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi'. L'article 1147 du code civil, dans sa version applicable aux faits dispose que 'Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part'. La Sci [30] est une société civile de construction vente qui a pour activité l'acquisition, la vente sous quelque forme que ce soit de biens et de droits immobiliers bâtis ou non bâtis afférents à des propriétés situées à Boulogne Billancourt. Gérée par la société [42] et la société [50], ayant pour associés les sociétés [49],[68] et [42], elle a pour objet l'acquisition du terrain [Adresse 43] à [Localité 24], la construction sur ce terrain d'un ensemble immobilier et la vente de cet immeuble, en totalité ou par fractions, en l'état futur d'achèvement, à terme ou après terminaison. Elle a donc, tout comme les sociétés civiles de construction vente [Localité 23] [Adresse 54] et [Localité 23] [66], la qualité de promoteur immobilier, de même que le groupe [48] auquel elles appartiennent et qui se présente auprès du public, notamment dans sa promotion commerciale et son document de référence, comme un spécialiste de la fiscalité immobilière en particulier dans la vente en état futur d'achèvement. En sa qualité de professionnel, le promoteur immobilier réservant est tenu à une obligation d'information envers le réservataire, auquel il doit fournir toutes les informations utiles et nécessaires à la conclusion du contrat, parmi lesquelles figure la fiscalité applicable à la vente tant au stade du contrat de réservation qu'au moment de la conclusion du contrat de vente lorsqu'un événement déterminant est intervenu depuis la signature du contrat de réservation. Les conditions générales des contrats de réservation conclus par les acquéreurs mentionnent que le prix 's'entend taxe sur la valeur ajoutée incluse, à l'exclusion des frais de l'acte de vente et éventuellement de l'emprunt. En outre, en cas de modification du taux de Tva, le prix ci dessus sera modifié de l'incidence de cette variation'. Alors que le contrat de réservation de Mme [R] et M. [BV] puis l'ensemble des contrats de vente litigieux ont été régularisés postérieurement au 11 juillet 2008, date à laquelle la résidence litigieuse a été classée en zone [21], les sociétés venderesses ne justifient pas avoir informé les acquéreurs de cet événement susceptible de les rendre éligibles à l'application d'une Tva à taux réduit. Les sociétés venderesses ont d'autant plus manqué à leur obligation d'information sur la fiscalité applicable à l'opération que le taux de Tva appliqué à des ventes conclues concomittament a été réduit de 5,5% et qu'il a été procédé à des formalités rectificatives à ce titre. La circonstance que le notaire, en sa qualité de rédacteur d'acte, soit également tenu à une obligation d'information et à un devoir de conseil envers les acquéreurs n'est pas de nature à exonérer les sociétés venderesses de leurs propres obligations. Leur faute est donc caractérisée. Sur la faute des notaires : Les acquéreurs soutiennent que les notaires ont manqué à leur devoir de conseil en leur qualité de rédacteurs d'actes, en ce que : - ils n'ont pas vérifié le taux de Tva applicable aux ventes visées, ni attiré leur attention sur la possibilité de bénéficier du dispositif fiscal de Tva à taux réduit, - ils ne leur ont pas proposé de régulariser leur situation alors même que d'autres acquéreurs ont pu régulariser un acte rectificatif pour des ventes intervenues entre la fin de l'année 2008 et le début de l'année 2009 avec le concours de plusieurs notaires de l'étude, à la demande des trois promoteurs du site, - l'obligation d'information à la charge des promoteurs ne dispensait pas les notaires de respecter leurs obligations à ce titre. Les notaires contestent toute faute dès lors que les appelants ne pouvaient bénéficier du taux réduit de Tva à l'occasion des acquisitions litigieuses. Le notaire, rédacteur d'acte, tenu à une obligation d'information et à un devoir de conseil, doit informer et éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la nature et la portée de l'acte auquel il prête son concours, notamment sur le régime de Tva applicable à l'acte. Les actes authentiques ont été conclus avec l'application d'un taux de Tva normal alors que les acquéreurs étaient éligibles à un taux de Tva réduit. C'est donc pertinemment que les acquéreurs font valoir un manquement des notaires pour ne pas les avoir informés sur la fiscalité applicable, en particulier le fait que les ventes étaient soumises à un taux de Tva réduit et ne pas avoir pris d'actes rectificatifs, ce d'autant plus qu'ils étaient informés depuis le 30 janvier 2009 par la direction des services fiscaux qu'ils ont interrogée, de l'application de la convention [20] aux lots du même ensemble immobilier et qu'ils ont reçu concomittamment et postérieurement aux ventes litigieuses d'autres actes de vente dans le même ensemble immobilier en appliquant le taux de Tva réduit, le cas échéant en procédant à des actes rectificatifs. La faute des notaires est donc également caractérisée. Sur le lien de causalité et les préjudices : - Sur le préjudice principal lié au paiement d'un montant de Tva erroné : Les acquéreurs font valoir que : - ils subissent un préjudice actuel, certain et définitif, constitué du trop versé de Tva dont ils n'ont pu obtenir le remboursement par le Trésor public dès lors qu'en 2017, le délai prévu aux articles L.190 et R.196-1 du livre des procédures fiscales -soit au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant le versement de l'impôt-, était forclos, - leur préjudice, qui s'apprécie au jour de la vente, date à laquelle ils se sont acquittés du prix Ttc, est entièrement matérialisé et en lien de causalité directe avec les manquements des sociétés venderesses et des notaires, en ce qu'ils ont été contraints d'acquitter une Tva supérieure à celle qu'ils auraient normalement dû supporter, - les notaires prétendant que leur préjudice n'est pas certain tant que la durée de 15 ans d'usage à titre de résidence principale n'est pas démontrée opèrent une confusion entre le préjudice et l'obligation fiscale à la charge des acquéreurs postérieurement à la vente, ni les notaires ni les promoteurs n'ayant à interférer dans l'éventuel reversement d'une partie de la Tva qui concerne l'administration fiscale, - ils ne sont aucunement responsables de leur préjudice aux motifs qu'ils auraient pu solliciter le remboursement de la Tva, dès lors que leur action contre l'administration fiscale était prescrite en 2017. La Sci [30] considère que les appelants ont une part de responsabilité dans la survenance de leur propre préjudice, en ce qu'ils disposaient de la faculté de solliciter le remboursement du prétendu trop versé de Tva directement auprès de l'administration fiscale, ce qu'ils se sont abstenus de faire. Les notaires font valoir que : - le préjudice prétendûment subi par les appelants ne peut consister en la différence entre le montant de Tva supporté et celui qu'ils auraient selon eux dû acquitter, en ce qu'un acquéreur a son budget et peut accepter un prix plus élevé si la fiscalité qu'il supporte est moindre, - le préjudice ne pourrait consister qu'en une perte de chance d'avoir acquis à moindre prix, laquelle n'est alléguée par aucun appelant. Le préjudice financier correspondant à la différence entre le montant de la Tva appliqué aux actes de vente litigieux et celui dû au titre de la Tva à taux réduit, est actuel, certain, entièrement matérialisé et en lien de causalité directe et exclusive avec les manquements des promoteurs et des notaires à leur obligation d'information et à leur devoir de conseil, peu important que les acquéreurs aient été en mesure de s'acquitter de la Tva appliquée. Les acquéreurs sont donc fondés à solliciter la réparation intégrale de ce préjudice, qui ne constitue pas une perte de chance, et auquel ils n'ont aucunement contribué par un quelconque manquement de leur part, alors qu'outre le fait que l'application d'un taux de Tva erroné a été exclusivement causée par les manquements des sociétés venderesses et notaires, ils n'ont découvert qu'à l'occasion du courrier circulaire du syndic du 31 octobre 2017 qu'un taux de Tva réduit devait être appliqué à la vente d'un autre bien de l'ensemble immobilier, date à laquelle ils étaient forclos à former une demande en restitution du trop-perçu auprès de l'administration fiscale. - Sur les préjudices périphériques liés au paiement d'un montant de Tva erroné Les acquéreurs font valoir : - à titre principal, un préjudice au titre du surcoût du crédit contracté pour financer l'acquisition de leur bien dont le prix a été majoré en application d'un taux de Tva erroné alors qu'il aurait dû être moindre si avait été appliquée la Tva à taux réduit, les notaires ne contestant pas utilement ce préjudice aux motifs qu'ils pourraient rembourser leurs prêts immobiliers par anticipation grâce à l'indemnisation qu'ils attendent de la procédure, dans la mesure où ils n'ont pas à choisir un remboursement par anticipation et ainsi limiter leur préjudice dans l'intérêt des responsables de celui-ci, et qu'un tel remboursement implique des pénalités, - à titre subsidiaire, la perte de chance de faire fructifier les fonds propres qu'ils ont investis pour supporter le surcoût de Tva et dont ils auraient disposés s'ils avaient bénéficié d'un taux de Tva à 5,5%, le calcul de cette perte de chance devant être effectué en référence à un placement dans une assurance-vie en euros, considéré par la jurisprudence comme le placement du bon père de famille. Les intimés contestent ces préjudices en ce que : - d'une part, les acquéreurs ne justifient d'aucun surcoût lié à leur crédit, ne produisant que des offres de prêt émises par une banque, et non un contrat de prêt, - le préjudice allégué n'est ni certain, ni actuel alors que les acquéreurs ont nécessairement renégocié le taux des prêts depuis leur souscription et compte tenu de la faculté de remboursement par anticipation, - le préjudice allégué est calculé sur une simple règle de trois avec comme paramètres le montant emprunté avec une Tva à 19,6%, le coût du crédit occasionné par cet emprunt et le montant qu'ils auraient emprunté si une Tva à 5,5% s'était appliquée, alors que les taux ne sont pas les mêmes en fonction des sommes empruntées, - en tout état de cause, les frais de dossier, de garantie et d'assurance doivent être déduits de leur prétendu préjudice dans la mesure où ils auraient nécessairement dû effectuer un emprunt pour financer leur acquisition quel que soit le taux de Tva applicable, - d'autre part, la perte de chance de faire fructifier des fonds propres alléguée est hypothétique, à défaut pour les acquéreurs de disposer de tels fonds, ayant eu recours à un emprunt, ou de justifier qu'ils seraient titulaires d'un contrat d'assurance vie et qu'ils auraient nécessairement placé les sommes décaissées, et compte tenu de l'absence de justification des taux en cas de placement en assurance-vie et de prise en compte des risques et frais inhérents à un tel placement, - en tout état de cause, l'indemnisation d'une telle perte de chance ne pourrait représenter qu'une fraction du gain total espéré, lequel est composé de la somme totale des intérêts, déduction faite des frais de gestion et des cotisations versées à l'assureur. Tous les acquéreurs font valoir avoir eu recours à un emprunt pour financer leur acquisition et en justifient par la production des offres de prêt qu'ils ont acceptées et qui sont mentionnées dans les actes authentiques de vente. Au vu des tableaux récapitulatifs reproduits dans les écritures des appelants, non discutés, - M. [UP] a acquis le bien au prix de 199 000 euros Ttc et a emprunté une somme de 151 377 euros incluant un surcoût de Tva de 23 460,70 euros, - M. [EY] et Mme [R] ont acquis le bien au prix de 520 000 euros Ttc et ont emprunté une somme de 440 000 euros incluant un surcoût de Tva de 61 304,35 euros, - M. [K] a acquis le bien au prix de 273 000 euros Ttc et a emprunté une somme de 231 109,76 euros incluant un surcoût de Tva de 32 184,78 euros, - les époux [YJ] ont acquis le bien au prix de 561 800 euros Ttc et ont emprunté une somme de euros 411 954 euros incluant un surcoût de Tva de 66 232,27 euros. Cependant, les acquéreurs, qui ne produisent ni aucun document ayant trait à l'évolution et l'état actuel de leur prêt, dont le taux a pu être renégocié depuis sa souscription et qui a pu faire l'objet d'un remboursement anticipé, ni aucun tableau d'amortissement afférent à la somme qu'ils auraient dû effectivement emprunter durant la durée effective de l'emprunt, ne justifient pas du préjudice qu'ils allèguent, lié au surcoût du crédit contracté, qui ne peut être calculé sur la seule base d'une règle de trois prenant en compte le montant théorique du coût de l'emprunt qui aurait dû être supporté et qui, au vu des pièces produites aux débats, n'est pas démontré. La perte de chance de placer les fonds propres est hypothétique puisque les acquéreurs qui ont chacun eu recours à un emprunt immobilier ne justifient pas avoir disposé de tels fonds. Il convient, en conséquence, de condamner in solidum les sociétés venderesses ainsi que la Sas [47], représentée par son liquidateur et ses associés solidairement avec elle, à réparer le préjudice des acquéreurs au titre de la quote-part de Tva trop versée en s'acquittant : - pour M. [UP], de la somme de 23 460,70 euros - pour M. [T], de la somme de 32 184,78 euros, - pour les époux [YJ], de la somme de 66 232,27 euros, - pour M. [EY] et Mme [R], de la somme de 61 304,35 euros, lesquelles sommes doivent être assorties des intérêts au taux légal à compter du jugement en application de l'article 1231-7 du code civil, s'agissant d'une créance indemnitaire, la capitalisation des intérêts étant prononcée. Les acquéreurs sont déboutés du surplus de leurs demandes indemnitaires. Sur les demandes de garantie : Les venderesses sollicitent la garantie des notaires en raison de leurs manquements à leur obligation d'information et à leur devoir de conseil à leur égard en leur qualité de parties à l'acte, soulignant que les notaires étaient informés depuis le 30 janvier 2009, par la direction des services fiscaux qu'ils ont interrogée, de l'application de la convention [20] aux opérations litigieuses. Les notaires sollicitent quant à eux la garantie des sociétés venderesses pour manquement à leur obligation d'information à l'égard des acquéreurs. Les notaires ayant commis une faute plus grave que les sociétés, promoteurs immobiliers, en ce qu'ils étaient également tenus à leur égard d'une obligation d'information, qu'ils n'ont pas respectée, et étaient informés par les services fiscaux de l'application de la convention [20] aux opérations litigieuses, leur contribution, en qualité de co-obligés, au dommage causé aux acquéreurs doit être fixée à 70% et celle des sociétés à 30%. Il convient par conséquent de condamner les notaires à relever et garantir les promoteurs immobiliers de 70% du montant des condamnations prononcées à leur encontre, au titre de leur contribution respective au dommage causé aux acquéreurs. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Les intimés - hormis la Sci [Adresse 26] qui n'est pas partie aux actes litigieux- échouant en leurs prétentions sont condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile et au paiement d'une indemnité de procédure ainsi que précisé dans le dispositif. La demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile formée par les sociétés promoteurs immobiliers à l'encontre des notaires est rejetée.