Cour d'appel, Chambre commerciale 3-1, 7 mai 2025, n° 23/03352

Motivation

MOTIFS Aucune des parties n'a fait appel du chef du jugement ayant donné acte à la société 2 Neuilly de son intervention volontaire ni des chefs du jugement ayant déclaré recevable l'intervention volontaire de la société SIM et prononcé la mise hors de cause de la société Accorinvest, de sorte que la cour n'en est pas saisie. Il n'a pas non plus été relevé appel du chef du jugement ayant débouté la société Ugitour et la société 2 Neuilly de leur fin de non-recevoir tirée de la prescription visant les taxes d'équipement et les frais de rôle des années 2011 et 2012. La cour n'en est donc pas saisie. Sur l'intervention volontaire de la société Sephi et la mise hors de cause de la société Exhotel Aux termes d'un traité signé le 10 juillet 2024 et approuvé par l'assemblée générale des associés le 31 août 2024, la société Exhotel a procédé au bénéfice de la société Sephi à un apport partiel d'actif comprenant le fonds de commerce de l'hôtel Ibis [Localité 6], objet de la présente procédure. La société Sephi a dès lors intérêt à intervenir à la présente instance et elle sera donc déclarée recevable en son intervention volontaire. Les appelantes ne formant plus de demande à l'encontre de la société Exhotel et aucun moyen n'étant soutenu tendant au rejet de la demande de mise hors de cause de cette dernière, il y a lieu de prononcer sa mise hors de cause. Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription Les sociétés SIM et Sephi demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il a déclaré prescrites leurs demandes au titre des taxes et charges relatives aux années 2011 à 2013. Elles s'en rapportent à justice concernant les taxes et charges relatives aux années 2011 et 2012. S'agissant de l'année 2013, elles soutiennent que le délai de prescription de cinq ans a commencé à courir à compter de la régularisation de charges opérée par le bailleur et que leurs demandes de remboursement des charges et taxes relatives à l'année 2013 ne sont donc pas prescrites dès lors que les charges ont fait l'objet d'une régularisation par courrier reçu le 12 septembre 2014 pour l'hôtel Ibis et par courrier du 19 septembre 2014 pour l'hôtel Novotel (pièces 15 et 25). Les sociétés Ugitour et 2 Neuilly soutiennent que les demandes afférentes aux charges des années 2011 à 2013 sont prescrites. Elles observent que les pièces 15 et 25 produites en appel par les sociétés SIM et Sephi sont les mêmes qu'en première instance. Sur ce, La demande de remboursement de charges s'analyse en une action en répétition de l'indu, soumise à la prescription quinquennale de droit commun de l'article 2224 du code civil, selon lequel « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ». En matière de remboursement de charges indûment perçues, le point de départ du délai de prescription est la date de régularisation annuelle des charges opérée par le bailleur, qui seule permet au preneur de déterminer l'existence d'un indu. Les sociétés Ugitour et 2 Neuilly justifient que les charges contestées relatives au Bail Novotel ont été facturées à la société Accorinvest, aux droits de laquelle est venue la société SIM : - pour la taxe bureaux 2011, le 25 mars 2011, - pour la taxe bureaux 2012, le 21 mars 2012, - pour la taxe bureaux 2013, le 20 mars 2013, - pour les honoraires de gestion 2011, les 14 janvier, 10 mars, 20 mai et 9 septembre 2011, - pour les honoraires de gestion 2012, les 16 décembre 2011 et 14 mars, 24 mai et 7 septembre 2012, - pour les honoraires de gestion 2013, les 26 décembre 2012 et 20 mars, 12 juin et 9 septembre 2013, - pour les taxes syndicales et ASA 2011, le 3 août 2012, - pour les taxes syndicales et ASA 2012, le 22 novembre 2013. Il est également établi, en tout cas non contesté, que les charges relatives au Bail Ibis, pour lesquelles la prescription est soulevée, ont été facturées à la société Exhotel, aux droits de laquelle est venue la société Sephi : - pour la taxe bureaux 2011, le 25 mars 2011, - pour la taxe bureaux 2012, le 21 mars 2012, - pour la taxe bureaux 2013, le 20 mars 2013, - pour les honoraires de gestion 2011, les 14 janvier, 10 mars, 20 mai et 9 septembre 2011, - pour les honoraires de gestion 2012, les 16 décembre 2011 et 14 mars, 24 mai et 7 septembre 2012, - pour les honoraires de gestion 2013, les 26 décembre 2012 et 20 mars, 12 juin et 9 septembre 2013, - pour les taxes syndicales et ASA 2011, le 31 juillet 2012, - pour les taxes syndicales et ASA 2012, le 22 novembre 2013. Le document émis par la société Accor Novotel le 19 septembre 2014 à destination de l'hôtel Novotel [Localité 6] (pièce n°25 des sociétés SIM et Sephi) ne vise aucune des charges contestées et n'est donc pas de nature à remettre en cause les dates de facturation comme points de départ du délai de prescription. L'état de répartition des charges locatives de l'année 2013 concernant l'hôtel Ibis, daté du 31 juillet 2014, (pièce n°15 des sociétés SIM et Sephi) comporte un état des dépenses engagées sur la période du 1er janvier au 31 décembre 2013, parmi lesquelles figurent notamment les taxes syndicales et ASA ainsi que les « honoraires de syndics ». Mais les sociétés Ugitour et 2 Neuilly ne soulèvent pas la prescription des demandes relatives aux taxes syndicales et ASA 2013. S'agissant des demandes portant sur la taxe bureaux 2013 et les honoraires de gestion 2013, si, selon la pièce n°15 susvisée des sociétés SIM et Sephi, la taxe bureaux 2013 n'a fait l'objet d'aucune régularisation en fin d'année, il n'en va pas de même pour les « honoraires de syndics » qui sont, quant à eux, mentionnés dans l'état de répartition susmentionné du 31 juillet 2014 ayant donné lieu à un report de ' 17.113,56 euros sur l'avis d'échéance du mois d'août 2014. Il s'ensuit que le point de départ de la prescription est reporté pour la seule demande relative aux « honoraires de syndics ». Les sociétés Ugitour et 2 Neuilly se contentent d'affirmer que l'état de répartition du 31 juillet 2014 ne mentionne pas les taxes et charges pour lesquelles la prescription est soulevée, sans apporter plus de précisions. Dans ces conditions, la cour retiendra que les « honoraires de syndics » correspondent aux honoraires de gestion litigieux, soit aux honoraires que le syndic a facturés pour la gestion de l'immeuble, et qu'ils ont fait l'objet d'une régularisation le 31 juillet 2014. Il résulte de tout ce qui précède que les demandes de remboursement des taxes bureau 2011, 2012 et 2013, des taxes syndicales et ASA 2011 et 2012, des honoraires de gestion 2011, 2012 et 2013, formées par assignation délivrée le 10 janvier 2019, soit plus de cinq ans après la facturation desdites charges et taxes, sont prescrites à l'exception des honoraires de gestion 2013 concernant l'hôtel Ibis. Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a dit les sociétés SIM et Sephi irrecevables à solliciter le remboursement des honoraires de gestion 2013 concernant l'hôtel Ibis et confirmé en ce qu'il les a dites irrecevables à solliciter pour les deux hôtels le remboursement des taxes bureau 2011, 2012 et 2013, des taxes syndicales et ASA 2011 et 2012, des honoraires de gestion 2011 et 2012 et, pour le seul hôtel Novotel, le remboursement des honoraires de gestion 2013. Sur les demandes en paiement Sur le remboursement par les bailleurs de la taxe bureaux, de la taxe d'équipement et des frais de rôle Les sociétés Ugitour et 2 Neuilly contestent devoir rembourser ces taxes. Elles soutiennent que les parties se sont communément accordées sur le paiement par le preneur de tous les impôts et toutes les taxes de sorte que la taxe sur les bureaux, la taxe locale d'équipement et les frais de rôle de la taxe foncière sont dus par le preneur et lui ont été légitimement refacturés. Elles font valoir que le Bail Novotel et le Bail Ibis stipulent que le preneur supportera tous les impôts, contributions, charges et taxes, sans distinction sur les charges actuelles ou à venir ; que cette clause est également rappelée de manière claire dans les avenants de renouvellement des baux en 2004 et 2012 ; que les clauses relatives aux charges et taxes ne sont ni obscures ni ambigües et qu'il n'y a pas lieu de les interpréter, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges. Elles estiment, en invoquant l'ancien article 1134 du code civil, que le tribunal judiciaire a injustement fait droit à une demande présentée de mauvaise foi. Elles soulignent que les intimées appartiennent au groupe Accor ; que lors de la conclusion des baux et des avenants de renouvellement, elles ont à l'évidence été assistées de services juridiques et commerciaux spécialisés en droit immobilier, de sorte qu'elles n'ont pu se méprendre sur le périmètre des charges et taxes qu'elles auraient à régler ; qu'en outre les sommes litigieuses ont été payées sans difficulté pendant 35 ans, ce qui exclut toute méprise. Elles ajoutent que lors du renouvellement des baux en 2004, le paiement des charges a constitué pour les intimées un argument de négociation pour obtenir une diminution significative du loyer du bail renouvelé ; que le litige a été initié par les intimées suite à un audit de la société Ayming en vue de réduire les coûts opérationnels des sociétés du groupe ; qu'ainsi, leur réclamation ne provient pas d'un paiement effectué par erreur mais d'une volonté d'améliorer leurs performances économiques. Les sociétés SIM et Sephi répondent qu'il n'existe dans les baux aucune clause mettant expressément à la charge du preneur la taxe sur les bureaux, la taxe locale des équipements, les taxes syndicales et les frais de rôle de la taxe foncière ; que la commune intention des parties n'est à rechercher que lorsqu'il y a lieu à interprétation du bail, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, la clause ne visant pas les taxes et charges dont elles sollicitent le remboursement ; qu'il n'y a donc pas eu dénaturation des clauses du bail par le tribunal ; que si interprétation il devait y avoir, les clauses doivent s'interpréter en faveur de celui qui s'oblige, donc du preneur, conformément à l'article 1162 ancien du code civil. S'agissant de leur bonne foi, elles indiquent que leur appartenance au groupe Accor ne peut justifier la prise en charge de taxes indues ; qu'elles étaient totalement légitimes, dans le cadre d'une bonne gestion de leurs actifs, à faire procéder à un audit par la société Ayming, lequel a permis de mettre en exergue la refacturation indue de charges et taxes ; que le règlement par le preneur, durant plusieurs années, de taxes non prévues contractuellement ne peut s'interpréter comme une renonciation de sa part à faire valoir ses droits. Elles considèrent que le bailleur est de mauvaise foi en prétendant que les preneurs ont obtenu un abaissement significatif du loyer lors du renouvellement des baux alors que le loyer a été convenu à un montant supérieur au montant visé aux termes du congé, le bailleur ne pouvant ignorer quelles étaient les charges visées par le preneur dans ses réponses à congés. Elles soulignent que le bailleur est une émanation de la compagnie d'assurances Axa et qu'il est assisté d'un gérant professionnel, la société Nexity ; qu'il n'est donc pas un particulier profane qui pourrait légitimement ignorer la jurisprudence contemporaine et le fait qu'il a indûment facturé pendant des années des charges et taxes. Sur ce, Selon l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. L'article 1156 ancien du même code dispose qu'on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes. Les baux commerciaux en cause ont été renouvelés avant la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel. Dans l'état du droit antérieur à cette loi, la répartition des charges de l'immeuble entre bailleur et preneur était laissée à la libre volonté des parties, y compris en faisant peser sur le preneur des charges qui incombent normalement au bailleur des locaux. Les articles 7-6 du Bail Novotel et du Bail Ibis, intitulés « Impôts, taxes et abonnements », stipulent : « Le preneur supportera tous les impôts, contributions, charges et taxes (et notamment la taxe foncière) qui grèvent ou grèveront l'immeuble loué sans qu'il y ait lieu de distinguer entre les impôts grevant le preneur et ceux grevant le bailleur, ni entre les impôts actuels et à venir. (') Le preneur devra en outre payer toutes taxes d'égout, de balayage, d'enlèvement des ordures ménagères. » Les articles 4 des avenants de renouvellement de ces baux en date du 23 décembre 2004, intitulés « Charges locatives ' Travaux ' Impôts ' Taxes ' Réparations ' Entretien ' Honoraires de gestion », énoncent : « Souhaitant éviter toutes éventuelles difficultés d'interprétation pouvant naître des clauses, charges et conditions du bail du 15 décembre 1982, de ses avenants (') et notamment des articles (') 7-6 "impôts, taxes et abonnements" ('), le Bailleur et le Preneur, sans préjudice de ce qui est prévu à l'acte authentique en date des 21 et 23 mai 1984 répartissant les charges communes à l'ensemble immobilier dans lequel est situé l'hôtel Novotel/Ibis, précisent expressément au présent avenant, que les dispositions du bail et de son avenant, objet du présent renouvellement, s'entendent comme suit : Le loyer du bail doit être entendu net de toutes charges de toutes natures pour le Bailleur, le Preneur devant notamment (') régler tous les impôts, taxes et abonnements, prendre à sa charge l'intégralité des honoraires de gestion, le tout de sorte que le Bailleur ne conserve à sa charge que les seules grosses réparations visées à l'article 606 du code civil. » Enfin, les articles 5 des avenants de renouvellement des baux en date du 9 juillet 2012, intitulés « Charges et conditions du bail renouvelé », prévoient : « L'ensemble des autres clauses, charges et conditions du BAIL demeure inchangé, en ce compris les termes et conditions de l'avenant de renouvellement du 23 décembre 2004, dans la mesure où il n'y est pas dérogé par les présentes. » Ainsi, le bail met notamment à la charge du preneur tous les impôts et taxes de telle sorte que le loyer perçu par le bailleur soit « net de toutes charges de toutes natures », la commune intention des parties étant d'« éviter toutes éventuelles difficultés d'interprétation », comme elles ont pris soin de le préciser à l'article 4 précité de chacun des avenants de renouvellement des baux Novotel et Ibis signés le 23 décembre 2004. En application de ces stipulations claires et dénuées d'ambiguïté, par lesquelles il s'est engagé à rembourser au bailleur toutes les charges de sorte que le loyer soit perçu net de celles-ci, le preneur est tenu de régler la taxe sur les bureaux, la taxe locale d'équipement et les frais de rôle de la taxe foncière, objets du litige. Les sociétés SIM et Sephi sont dès lors mal fondées en leurs demandes de remboursement des sommes facturées et payées au titre de la taxe bureaux, de la taxe d'équipement et des frais de rôle et elles en seront déboutées, par infirmation du jugement entrepris. Sur le remboursement par les bailleurs de la taxe syndicale, de la taxe ASA et des honoraires de gestion Les sociétés SIM et Sephi soutiennent que les contrats et les avenants ne stipulent pas expressément que les taxes syndicales sont à la charge du preneur ; que sont uniquement visées les dépenses de l'ASA, de sorte que le preneur ne saurait être tenu au remboursement de taxes ou d'impôts qui ne sont pas mis à sa charge par une clause contractuelle expresse. Elles considèrent que les parties ont entendu mettre à la charge du preneur l'intégralité des honoraires de gestion dans la limite d'une somme de 40.785 euros HT indexée annuellement en fonction de l'évolution de l'ICC ; que la limitation ne peut être uniquement relative à un seul immeuble alors que l'article a été introduit dans les deux avenants. Elles sollicitent donc le remboursement des sommes de 60.532,33 euros pour le bail Novotel et de 40.382,10 euros pour le bail Ibis. Les sociétés Ugitour et 2 Neuilly s'opposent à la demande de remboursement des sommes versées au titre de la taxe syndicale, de la taxe ASA et des honoraires et frais de gestion. Elles soutiennent que les taxes syndicales et ASA (Association syndicale autorisée) sont des dépenses de l'ASL « Les Damiers [Localité 5] » et que selon les stipulations contractuelles, les preneurs doivent supporter la quote-part de ces dépenses. Elles considèrent que la distinction qui est faite par les intimées entre la taxe syndicale et la taxe ASA est artificielle. Elles relèvent dans le rapport d'audit Ayming et les écritures adverses que ce qui est dénommé taxe ASA correspond en réalité à la taxe intérieure de consommation de gaz naturel (TICGN) dont il n'est pas contesté qu'elle est refacturable au locataire. Elles exposent que les honoraires de gestion de l'ASL sont à la charge des preneurs et qu'ils ne sont pas plafonnés, le plafonnement instauré par les avenants de renouvellement des baux n'étant applicable qu'aux honoraires de gestion relatifs aux immeubles. Sur ce, Les articles 7-7 du Bail Novotel et du Bail Ibis, intitulés « Charges et prescriptions découlant de la situation des locaux », stipulent : « L'ensemble immobilier dont dépendent les locaux loués s'intègre dans le vaste ensemble d'immeubles et ouvrages constituant le Quartier [Adresse 7] de la Zone A de [Localité 6]. Le preneur devra supporter l'ensemble des charges et prescriptions découlant de cette situation. Il devra notamment : (') - supporter la quote-part afférente aux locaux loués, des dépenses de l'Association Syndicale Autorisée des Propriétaires du Quartier [Adresse 7] chargée de la gestion, de l'entretien et du fonctionnement des éléments d'intérêt collectif de ce quartier, telles que ces dépenses seront mises en recouvrement auprès des membres de l'Association dans les conditions fixées par ses statuts, ses modificatifs éventuels ou par l'assemblée générale des sociétaires. Le preneur déclare avoir connaissance et accepter les dispositions sus-visées (') des Statuts de l'Association Syndicale sus-visée. (') Le preneur devra supporter la quote-part des charges affectées aux locaux loués et ayant trait aux locaux et équipements à usage collectif des propriétaires de l'ensemble immobilier dont dépendent lesdits locaux. Le preneur sera appelé à la définition des clés de répartition non encore arrêtées des charges communes à plusieurs propriétaires ou occupants de l'ensemble immobilier dont dépendent les locaux loués. A défaut d'accord, ces clés de répartition seront déterminées à dire d'expert. » L'article 3 « Provisions pour charges » des avenants en date du 30 septembre 1985 (Bail Novotel) et du 20 mars 1989 (Bail Ibis) a ajouté au bail d'origine un article 5 bis « Charges » ainsi rédigé : « Le Preneur versera en sus du loyer et en même temps que celui-ci, des provisions pour charges communes sur la base d'un budget prévisionnel établi par le Bailleur chaque année (') ». Il en résulte que les preneurs supportent d'une part, la quote-part afférente aux locaux loués des dépenses de l'ASA chargée de la gestion, de l'entretien et du fonctionnement des éléments d'intérêt collectif du quartier [Adresse 7] et d'autre part, la quote-part des charges affectées aux locaux loués et ayant trait aux locaux et équipements à usage collectif des propriétaires de l'ensemble immobilier dont dépendent lesdits locaux. Ces stipulations n'ont pas été remises en cause par les avenants de renouvellement des baux en date du 23 décembre 2004 et du 9 juillet 2012. Les sociétés Ugitour et 2 Neuilly indiquent que les taxes syndicales et ASA, quel que soit leur intitulé, correspondent aux dépenses de l'ASA et elles soulignent qu'au regard des montants figurant dans le rapport d'audit de la société Ayming et dans les écritures adverses au titre de la taxe ASA, il apparait que cette taxe coïncide avec la taxe intérieure de consommation de gaz naturel (TICGN). Elles produisent un tableau de correspondance entre les montants de taxe ASA du rapport Ayming et les montants de la TICGN tels qu'ils figurent dans le relevé général des dépenses de l'ASL « Les Damiers-[Localité 5] » et le relevé individuel des charges de copropriété de la société Ugitour ainsi que chacun de ces relevés pour les années 2011, 2012 et 2013, qui confirment leurs dires. Les sociétés SIM et Sephi se limitent à soutenir que les taxes syndicales ne sont pas mises à la charge du preneur dans les baux, que la TICGN n'est pas visée dans le bail et qu'elle ne saurait être considérée comme une dépense de l'ASA, enfin que selon le site du ministère de l'économie et des finances, la TICGN est « une taxe qui concerne spécifiquement le gaz naturel n'entrant pas dans le scope de la TICPE ». Les intimées ne s'expliquent pas sur ce qu'il conviendrait d'entendre par taxes syndicales ou ASA et elles ne répondent pas au moyen adverse relatif à la concordance entre les sommes figurant dans le rapport Ayming au titre de la taxe ASA et celles mentionnées dans les relevés individuels des charges de copropriété adressés à la société Ugitour pour les exercices 2011, 2012 et 2013. Quant à la synthèse des rapports d'audit de la société Ayming, qui est seule versée aux débats, elle n'apporte pas plus de précisions. En outre, la cour a précédemment retenu qu'au regard des stipulations contractuelles, le preneur s'est engagé à rembourser au bailleur toutes les charges de quelque nature qu'elles soient afin que le loyer perçu par le bailleur soit net de celles-ci. Les sociétés SIM et Sephi ne peuvent en conséquence solliciter le remboursement des taxes syndicales et ASA qu'elles ont payées au titre des années 2011, 2012 et 2013. S'agissant des honoraires de gestion, les articles 4 des avenants de renouvellement des baux Novotel et Ibis en date du 23 décembre 2004, intitulés « Charges locatives ' Travaux ' Impôts ' Taxes ' Réparations ' Entretien ' Honoraires de gestion », énoncent : « (') toujours aux fins d'éviter toute difficulté entre les parties, celles-ci conviennent de modifier le bail d'origine du 15 décembre 1982 et ses avenants en ajoutant un article 5-8 "HONORAIRES DE GESTION" rédigé comme suit : « Le Preneur s'engage à supporter les honoraires de gestion relatifs à l'immeuble objet du présent bail, dans la limite d'un montant annuel de 67.939 euros HT (Bail Novotel)/ 40.785 euros HT (Bail Ibis) pour l'année 2005. Cette rémunération fera l'objet d'une indexation annuelle au 1er janvier de chaque année, sur la base de l'Indice National du Coût de la Construction publié par l'INSEE (indice de base 2ème trimestre 2004 : 1267), l'indice de référence étant le dernier indice connu le premier jour de l'année considérée. Tout dépassement dudit montant ou de l'indexation applicable ne pourra donner lieu à une prise en charge de la part du Preneur qu'après la signature entre les parties d'un nouvel avenant expressément accepté par le Preneur. » (souligné par la cour). Il en résulte que seul le montant des honoraires de gestion « relatifs à l'immeuble » objet du bail a été limité au montant annuel de 67.939 euros HT pour le Bail Novotel et de 40.785 euros HT pour le Bail Ibis, et ce pour l'année 2005, cette limite étant indexée et révisable chaque année. Aucune limite n'a été apportée aux honoraires de gestion relatifs aux locaux et équipements à usage collectif. Les sociétés SIM et Sephi sont donc mal fondées à demander le remboursement des soi-disant trop-perçus d'honoraires de gestion au motif que ceux-ci auraient tous été plafonnés, étant au surplus relevé que, contrairement à ce que soutiennent les intimées, la limite de 40.785 euros HT vaut uniquement pour les honoraires de gestion de l'immeuble occupés par l'hôtel Ibis, une autre limite, plus élevée, ayant été fixée pour ceux concernant l'hôtel Novotel. Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté les sociétés SIM et Sephi de leurs demandes de remboursement des sommes versées au titre de la taxe syndicale, de la taxe ASA et des honoraires de gestion. Sur les charges restant dues par les preneurs Les sociétés SIM et Sephi contestent la condamnation de la société SIM au paiement des frais d'assurance et honoraires de gestion 2021 et celle de la société Sephi au paiement des frais de remplacement des joints ERI facturés en 2017 et des honoraires de gestion 2021. Elles précisent qu'en l'espèce, les baux ont été renouvelés le 1er juillet 2020, suivant exploits d'huissier du 8 avril 2020 par lesquels le bailleur a accepté les renouvellements des deux baux ; qu'ainsi la loi Pinel est applicable aux baux renouvelés de sorte que certaines charges ne seront plus récupérables ; que depuis la loi Pinel, les honoraires de gestion des loyers ne peuvent être refacturés au preneur ; que si de telles charges étaient transférées au preneur, les dispositions du bail comportant ce transfert seraient alors réputées non écrites. Les sociétés Ugitour et 2 Neuilly font valoir en réplique que suivant exploit d'huissier du 8 avril 2020, elles ont purement et simplement accepté le renouvellement des baux proposé par chacun des preneurs, aux conditions qu'ils ont proposées ; qu'ainsi les baux Novotel et Ibis se poursuivent aux clauses et conditions des baux expirés, sous réserve du nouveau loyer convenu ; que néanmoins, les sociétés SIM et Sephi ont tenté de revenir sur l'accord intervenu sur le seul montant du loyer renouvelé, ce qui est l'objet de la procédure actuellement pendante devant le juge des loyers commerciaux ; qu'au titre des baux expirés, les preneurs n'ont jamais contesté être redevables des primes d'assurances, des honoraires de gestion et du coût relatif au remplacement des joints ERI ; qu'ils en sont redevables au titre des baux renouvelés et ne démontrent pas avoir déjà réglé ces sommes, les avoirs émis pour l'année 2020 étant indifférents à leur obligation de régler les charges et taxes dûment appelées pour les années 2017 et 2021. Sur ce, Il n'est pas discuté que les baux Novotel et Ibis ont été renouvelés pour une durée de douze années à compter du 1er juillet 2020, soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, laquelle leur est donc applicable. L'article L.145-40-2 du code de commerce, issu de la loi Pinel, dispose : « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire : 1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ; 2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. (') Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs. » L'article R.145-35 du même code précise que ne peuvent être imputés au locataire : « 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ; 3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement; 4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ; 5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires. Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique. » Selon l'article L.145-15 de ce code, sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec notamment aux dispositions de l'article L.145-40-2 précité. - sur les primes d'assurances (Bail Novotel) L'article 8-1 du bail stipule que le preneur devra rembourser au bailleur la prime résultant des polices souscrites au titre de la responsabilité civile qu'il peut encourir en cette qualité. Ainsi, le bail prévoit de manière expresse la faculté pour le bailleur de refacturer au preneur les primes des polices d'assurance souscrites par ce dernier au titre de sa responsabilité civile. Les sociétés Ugitour et 2 Neuilly produisent une facture d'un montant de 17.287,31 euros TTC émise le 21 juillet 2021 à l'attention de la société SIM Novotel, dont elles réclament le paiement au titre du « solde assurance » pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2021. Les sociétés SIM et Sephi ne démontrent pas que la somme de 17.287,31 euros a déjà été réglée comme elles le prétendent. En effet, s'il résulte de l'avis de paiement du 18 novembre 2021 que le solde assurance 2021 a été payé pour le Bail Ibis (leur pièce n°36), les avis de paiement produits pour le Bail Novotel ne font pas état d'un tel règlement. La somme de 17.287,31 euros est donc due par la SIM, aucune des dispositions précitées ne s'opposant à ce que cette charge soit transférée au preneur. - sur les frais de remplacement des joints ERI (Bail Ibis) Les sociétés Ugitour et 2 Neuilly produisent une facture d'un montant de 11.741,94 euros TTC émise le 7 décembre 2017 à l'attention de la société Exhotel ' Hôtel Ibis, dont elles réclament le paiement au titre du « remplacement des joints ERI » pour la période du 1er octobre au 31 décembre 2017. Aucune des pièces produites par les sociétés SIM et Sephi ne permet de démontrer que la somme de 11.741,94 euros a déjà été réglée, comme elles le prétendent, et les intimées ne contestent pas que ces frais doivent être supportés par le preneur conformément au contrat de bail, qui met à la charge du bailleur les seules grosses réparations visées à l'article 606 du code civil. - sur les honoraires de gestion (Bail Novotel et Bail Ibis) Il a été précédemment rappelé que : - les articles 4 des avenants de renouvellement des Baux Novotel et Ibis en date du 23 décembre 2004 énoncent que « Le loyer du bail doit être entendu net de toutes charges de toutes natures pour le Bailleur, le Preneur devant notamment (') régler tous les impôts, taxes et abonnements, prendre à sa charge l'intégralité des honoraires de gestion, le tout de sorte que le Bailleur ne conserve à sa charge que les seules grosses réparations visées à l'article 606 du code civil. » - les articles 5 des avenants de renouvellement de ces baux en date du 9 juillet 2012 prévoient que « L'ensemble des autres clauses, charges et conditions du BAIL demeure inchangé, en ce compris les termes et conditions de l'avenant de renouvellement du 23 décembre 2004, dans la mesure où il n'y est pas dérogé par les présentes. » - les baux ont été renouvelés à compter du 1er juillet 2020 aux clauses et conditions des baux expirés. Comme indiqué supra, l'article R.145-35 du code de commerce dispose que ne peuvent être imputés au locataire « 4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ». Il en résulte que si les honoraires de gestion des loyers doivent rester à la charge du bailleur, les honoraires de gestion technique de l'immeuble et les honoraires de gestion administrative de l'immeuble peuvent être répercutés sur le preneur, sous réserve d'être clairement mentionnés dans le bail. Or, outre que les articles 4 précités des avenants de renouvellement des Baux Novotel et Ibis en date du 23 décembre 2004 se limitent à viser « l'intégralité des honoraires de gestion », les factures dont les sociétés Ugitour et 2 Neuilly réclament le paiement, d'un montant de 104.489,98 euros pour le Bail Novotel et de 63.583,92 euros pour le Bail Ibis, mentionnent seulement « Honoraires de gestion du 01/01/2021 au 31/12/2021 », ce libellé imprécis ne permettant pas de déterminer s'il s'agit ou non de charges récupérables. Les demandes des sociétés Ugitour et 2 Neuilly au titre des honoraires de gestion 2021 ne peuvent en conséquence prospérer. Enfin, si les sociétés SIM et Sephi font état de deux avoirs émis en décembre 2020 au titre de la régularisation des charges 2020, à hauteur de 168.665,36 euros pour le Bail Novotel et de 121.429,31 euros pour le Bail Ibis, elles n'apportent pas d'autre élément pour établir si ces sommes ont été ou non imputées sur les charges des exercices suivants. Il ne sera donc pas tenu compte de ces avoirs. Au vu de l'ensemble de ces éléments, le jugement entrepris sera infirmé, la société SIM étant condamnée à payer aux sociétés Ugitour et 2 Neuilly la somme de 17.287,31 euros au titre des frais d'assurance 2021 et la société Sephi celle de 11.741,94 euros au titre des frais de remplacement des joints ERI. Les sociétés Ugitour et 2 Neuilly seront par ailleurs déboutées de leurs demandes en paiement au titre des honoraires de gestion 2021. Sur les dépens et les frais irrépétibles Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront infirmées. En application des articles 696 et 699 du code de procédure civile, les sociétés SIM et Sephi, qui succombent pour l'essentiel, supporteront les entiers dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct. Elles seront en outre condamnées à verser aux sociétés Ugitour et 2 Neuilly la somme de 7.500 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile.