En-tête
2ème Chambre ARRÊT N° 170 N° RG 24/03980 - N° Portalis DBVL-V-B7I-U6M5 (Réf 1ère instance : 23/00622) (2) S.A.R.L. AA DEVELOPPEMENT C/ S.C.I. DOM IMMO Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours Copie exécutoire délivrée le : à : - Me Yann PAILLER -Me Emmanuel CUIEC RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 06 MAI 2025 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Monsieur David JOBARD, Président de Chambre, Assesseur : Monsieur Jean-François POTHIER, Conseiller, Assesseur : Madame Marie-Line PICHON, Conseillère, GREFFIER : Mme Aichat ASSOUMANI, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 21 Janvier 2025, tenue en double rapporteur , sans opposition des parties par Monsieur David JOBARD, Président de Chambre, et Monsieur Jean-François POTHIER, Conseiller, ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 06 Mai 2025, après prorogations, par mise à disposition au greffe **** APPELANTE : S.A.R.L. AA DEVELOPPEMENT [Adresse 2] [Localité 3] / FRANCE Représentée par Me Yann PAILLER de la SELARL BRITANNIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST INTIMÉE : S.C.I. DOM IMMO [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Emmanuel CUIEC de la SCP CUIEC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST 2
Faits et procédure
EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte notarié du 23 mars 2016, la société Dom immo a conclu avec la société AA développement un bail commercial contenant une promesse unilatérale de vente portant sur un magasin et une cave dont elle est propriétaire. Suivant acte extrajudiciaire du 31 août 2020, la société Dom immo a assigné la société AA développement devant le tribunal judiciaire de Brest aux fins de voir constater la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement des loyers. Suivant ordonnance du 30 août 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Brest a : Constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial, Condamné la société AA développement, et si elle n'y satisfait pas, solidairement Mme [H] [T] et Mme [F] [Z] en leurs qualités de cautions, à payer à la société Dom immo à titre de provision la somme de 1 517,30 euros, au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal majoré de cinq points, Accordé à la Société AA développement et aux cautions un délai de paiement de vingt-quatre mois pour acquitter les sommes dues par versements de 65 euros pendant vingt-trois mois, avant le 10 de chaque mois en plus du loyer courant à compter de la signification de la présente décision, Ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail commercial pendant les délais ainsi accordés, Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à l'échéance prévue, huit jours après l'envoi d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera définitivement acquise, Dans ce cas, dit que l'expulsion de la société AA développement et de tous occupants de son chef le cas échéant, pourra être poursuivie avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, Dit que l'acquisition de la clause résolutoire sera réputée non avenue si, à l'issue du délai de paiement accordé au preneur, celui-ci a acquitté les sommes dues selon les modalités fixées dans la décision. L'ordonnance de référé a été signifiée le 18 novembre 2021. Suivant acte du 8 mars 2023, la société Dom immo a fait signifier un commandement de quitter les lieux à la société AA développement. Suivant acte extrajudiciaire du 30 mars 2023, la société AA développement a assigné la société Dom immo devant le tribunal judiciaire de Brest aux fins de voir prononcer l'annulation du commandement de quitter les lieux et de juger l'acquisition de la clause résolutoire réputée non avenue. Suivant jugement du 25 juin 2024, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Brest a : Débouté la société AA développement de toutes ses demandes, Assorti l'ordonnance du 30 août 2021 ayant ordonné l'expulsion de la société AA développement d'une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement jusqu'à la libération effective des lieux, Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Condamné la société AA développement aux dépens ainsi qu'à payer à la société Dom immo la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Suivant déclaration du 3 juillet 2024, la société AA développement a interjeté appel dudit jugement. Par dernières conclusions du 27 septembre 2024, la société AA développement demande à la cour de : Infirmer le jugement rendu par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Brest le 25 juin 2024, Prononcer l'annulation du commandement de quitter les lieux signifié à la société AA développement le 8 mars 2023 à la requête de la société Dom immo, Dire que l'acquisition de la clause résolutoire est réputée non avenue, Condamner la société Dom immo à régler à la société AA développement la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Débouter la société Dom immo de son appel incident et de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires, Condamner la société Dom immo aux entiers dépens. Par dernières conclusions du 26 novembre 2024, la société Dom immo, demande à la cour de : Débouter la société AA développement de toutes ses demandes, fins et conclusions, Confirmer le jugement du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Brest du 25 juin 2024 en ce qu'il a : Débouté la société AA développement de toutes ses demandes, Assorti l'ordonnance du 30 août 2021 ayant ordonné l'expulsion de la société AA développement d'une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement jusqu'à la libération effective des lieux, Condamné la société AA développement aux dépens ainsi qu'à payer à la société Dom immo la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le réformer pour le surplus, Dire et juger la clause résolutoire définitivement acquise à la société Dom immo depuis le 11 février 2023, Juger en conséquence que la société Dom immo est bien fondée à mettre à exécution l'ordonnance de référé du 30 août 2021, Juger que la société AA développement est redevable envers la société Dom immo d'une indemnité d'occupation de 1 517, 30 euros par mois depuis le 11 février 2023 et jusqu'à son départ effectif des lieux et la remise des clés à la société Dom immo, Dire et juger que l'astreinte de 50 euros par jour de retard courra depuis le commandement de quitter les lieux du 08 mars 2023 ; subsidiairement Confirmer le jugement qui a fixé le point de départ de cette astreinte à la date de la signification du jugement du 25 juin 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux, Condamner la société AA développement à verser à la société Dom immo la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et tous chefs de préjudices confondus, Condamner la société AA développement à verser à la société Dom immo la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en cause d'appel qui seront recouvrés par la société Emmanuel Cuiec conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision ainsi qu'aux dernières conclusions précitées, l'ordonnance de clôture ayant été rendue le 9 janvier 2025.
Motivation
MOTIFS DE LA DÉCISION : La société AA développement demande l'annulation du commandement de quitter les lieux du 8 mars 2023 en faisant valoir que la somme de 1 517,30 euros à laquelle elle a été condamnée a été payée, de telle sorte que l'acquisition de la clause résolutoire doit être réputée non avenue. Pour établir s'être acquittée des sommes ainsi mises à sa charge, la société AA développement fait valoir que le paiement de ces sommes résulte du décompte versé aux débats par la société Dom immo qui fait apparaître qu'une somme totale de 18 931,32 euros a été réglée entre le 31 août 2021 et le 2 février 2023 soit une somme bien supérieure à la condamnation de 1 517, 30 euros avec intérêts prononcée par le titre exécutoire. Elle fait valoir que par application de la règle d'imputation des paiements de l'article 1342-10 du code civil les paiements doivent être imputés en priorité sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. Il sera constaté que suivant les termes de l'ordonnance de référé rendue le 30 août 2021, la société AA développement a été condamnée au paiement d'une provision de 1 517,30 euros au titre de l'arriéré de loyers. Suivant les motifs de l'ordonnance cette somme correspondait à un arriéré de loyers restant du au 1er janvier 2021, le juge des référés ayant constaté que la locataire avait procédé à des règlements postérieurement au commandement de payer du 7 juillet 2020 et à sa saisine le 31 août 2020. La société AA développement s'est vue accorder un délai de deux années pour régulariser sa dette, le juge des référés précisant que l'acquisition de la clause résolutoire serait réputée non avenue en cas de règlement des sommes dues. Il ressort du décompte produit aux débats par la société Dom immo qu'à la date du 31 août 2021, la position du compte locatif de la société AA développement était créditrice de la somme de 16,93 euros. Il en résulte qu'à cette date, la société AA développement avait régularisé la totalité de ses impayés de loyers et que la dette locative fondement du constat de l'acquisition de la clause résolutoire par le juge des référés était éteinte. Il en résulte, que conformément aux termes de l'ordonnance, la locataire s'est acquittée de l'intégralité de sa dette de loyer avant l'expiration du délai de deux ans qui lui avait été accordée pour ce faire de sorte que l'acquisition de la clause résolutoire constatée par l'ordonnance du 30 août 2021 est réputée non avenue depuis le 31 août 2021. C'est en conséquence à juste titre que la société AA développement conteste la validité du commandement de quitter les lieux qui lui a été délivré le 8 mars 2023 par la société Dom immo cette dernière ne disposant pas d'un titre exécutoire valide pour se prévaloir de la résiliation du contrat de location et procéder à l'expulsion du locataire. Le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions. La résiliation du contrat de bail n'étant pas acquise, la société Dom immo sera déboutée de ses demandes reconventionnelles qui en sont la conséquence et de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive compte tenu du bien fondé de la demande de la société AA développement. La société Dom immo qui succombe, sera condamnée aux dépens et à payer à la société AA développement la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dispositif
PAR CES MOTIFS, LA COUR : Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 juin 2024 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Brest. Constate le caractère non avenu de l'acquisition de la clause résolutoire du bail. Déclare nul et de nul effet, le commandement de quitter les lieux délivré le 8 mars 2023 par la société Dom immo à la société AA développement. Condamne la société Dom immo aux dépens de première instance et d'appel. Condamne la société Dom immo à payer à la société AA développement la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT