Cour d'appel, Chambre 1-7, 24 avril 2025, n° 24/10787

Motivation

MOTIFS : Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel. Sur la demande nouvelle : Aux termes des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. L'article 565 du même code dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent. En l'espèce devant le premier juge, Mme [A] avait formulé une demande de condamnation en paiement relative aux charges et consommation d'énergie par Mme [X], à hauteur de 7 983,41 euros, selon décompte arrêté au 31 décembre 2023. Ainsi sa demande présentée devant la cour à hauteur de 9 279,52 euros, tend aux mêmes fins que celles formulée devant le premier juge. Son objet est similaire à ses prétentions de première instance. Cette demande en est la conséquence, puisqu'elle consiste en une actualisation de la dette arrêtée après le départ des lieux, objet du présent litige le 3 mai 2024, par Mme [X]. Par conséquent cette demande ne constitue pas une demande nouvelle et sera déclarée recevable. Sur l'appel principal : Sur l'indemnité journalière : Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, Ils doivent être exécutés de bonne foi. Il est acquis en cause d'appel que les parties ont convenu d'une convention d'entrée en jouissance anticipée, en date du 2 août 2022, s'inscrivant dans le cadre d'une promesse de vente conclue le 2 mai 2022. Il était prévu que Mme [X] pouvait occuper le bien, à titre gratuit, par une entrée en jouissance par anticipation, le temps de la régularisation de l'acte authentique de vente. Celle-ci reconnaissait que la remise anticipée des clés constituait une facilité, qui lui avait été accordée avant la réalisation définitive de l'acte. En cas de non régularisation par acte authentique de la vente, par un fait non imputable à Mme [R], Mme [X] devrait libérer les lieux et rendre les clés de l'immeuble. Elle était considérée comme une 'occupante à titre précaire' et en aucun cas comme un locataire. Il était mentionné qu'aucune mise en demeure n'était nécessaire et qu'à défaut Mme [X] devrait verser à Mme [R] une indemnité journalière d'un montant de 250 euros. Par courrier recommandé avec accusé de réception, en date du 11 décembre 2023, Mme [X] informait Maître [V], Notaire, de l'exercice de son droit de rétractation. Il résulte de ces éléments qu'à compter du 12 décembre 2023, Mme [X] était occupante sans droit ni titre et de confirmer le jugement déféré sur ce point. Il est acquis que Mme [X] a quitté les lieux le 3 mai 2024. Sur la clause litigieuse : L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. Ainsi, il est constant que constitue une clause pénale, la clause d'un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée (Cass. 2e'civ., 31'mars 2022, n°'20-23.284'). La peine ainsi convenue, fût-ce dans une transaction, peut-être, même d'office, modérée ou augmentée par le juge si elle est manifestement excessive ou dérisoire (Cass. com., 20'mars 2019, n°'17-18.977) Mme [R] demande à la cour de faire application de la clause de la convention et de condamner Mme [X] au paiement de la somme de 35 250 euros, (250 euros x 141 jours, pour la période allant du 12 décembre 2023 au 3 mai 2024), à titre d'indemnité forfaitaire, tel que prévu dans l'avant-contrat. Mme [X] invoque le caractère litigieux de cette clause, manifestement excessive, s'analysant en une clause pénale. En l'espèce, il résulte effectivement en dernière page de la convention d'occupation précaire que Mme [X] devra verser à Mme [R] une indemnité de 250 euros par jour, en cas de non régularisation par acte authentique de la vente par un fait non imputable à Mme [R]. Il s'évince des éléments versés aux débats que la vente n'a pas pu aboutir en raison d'une difficulté relative à une servitude d'accès et de parking, amenant Mme [X] à se rétracter en raison d'un nouveau projet, modifiant les conditions initiales prévues par rapport à la promesse de vente. Aucune mauvaise foi des deux parties n'est caractérisée dans l'exécution de leurs obligations, le tracé de la servitude dépendant notamment d'un vote de l'assemblée générale des copropriétaires, puisque touchant à des parties communes de l'immeuble et non de la seule et unique volonté de Mme [R]. Ainsi, la clause relative à l'indemnité journalière, s'analyse bien en une clause pénale, prévoyant forfaitairement une indemnité contractuelle liée à l'occupation des lieux. Cette pénalité est manifestement excessive, étant rappelé que Mme [R] reconnaît elle même dans ses écritures que la valeur locative de son bien, meublé peut être estimé à 2 250 euros par mois, soit 75 euros par jour. Elle souligne avoir subi également un préjudice lié à l'occupation de son bien. Mme [X] soutient que la valeur locative du bien est de 1 800 euros par mois. Au vu de l'ensemble des ces éléments, cette indemnité journalière sollicitée a un fondement contractuel et ne s'analyse pas en une indemnité d'occupation fondée sur un fondement quasi-délictuel. Il y a donc lieu dès lors de réduire le montant de cette dernière à et de condamner Mme [R] au paiement de cette somme à hauteur de 80 euros par jour. Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné Mme [X] à payer à Mme [R] la somme de 250 euros au titre de l'indemnité journalière. Mme [X] sera condamnée à payer à Mme [R] la somme de 11 280 euros (80 x 141 jours), pour la période allant du 12 décembre 2023 au 3 mai 2024, au titre de l'indemnité journalière prévue au contrat. Sur l'appel incident : Sur les charges et consommations d'énergie : Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, il n'est pas contesté qu'en application de la convention de jouissance anticipée signée le 2 août 2022, que Mme [X] est redevable au prorata temporis au titre de la consommation d'énergie et des charges dites locatives. Devant le premier juge il était établi que ces charges représentaient la somme de 7 983,41 euros, somme arrêtée au 31 décembre 2023. Cependant, Mme [X] a quitté les lieux au 3 mai 2024, soit postérieurement à la décision de première instance. Ainsi, Mme [R] verse aux débats deux tableaux auxquels sont annexés des justificatifs des charges dues, actualisées au 3 mai 2024 et portant le total à 9 279,52 euros. Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a condamné Mme [X] à payer à Mme [R] la somme de 7 983,41 euros, au titre des charges, somme arrêtée à la date du 31 décembre 2023. Mme [X] sera condamnée à payer à Mme [R] la somme de 9 279,52 euros, au titre des charges et consommations d'énergie dues au 3 mai 2024. Sur le préjudice moral : Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l'espèce, Mme [A] justifie avoir subi un préjudice moral important, en terme d'anxiété lié à l'occupation de son logement pendant de nombreux mois. Elle verse aux débats des certificats médicaux du Docteur [U], psychiatre, justifiant d'un suivi régulier depuis le 23 octobre 2023. Le médecin souligne que l'état de Mme [R] nécessite un traitement régulier (prescription d'Atarax notamment...). L'occupation par Mme [X] des lieux pendant plusieurs mois, alors qu'elle s'était rétractée de sa promesse d'acquisition du bien, sans s'acquitter du règlement des charges d'énergie a contribué à plonger Mme [R] dans un état de stress et d'anxiété qu'il convient de réparer. Il conviendra d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [R] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral. Mme [X] sera condamnée à verser à Mme [R] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice moral. Sur les frais de remise en état du bien : Aux termes de la convention de jouissance anticipée signée entre les parties le 2 août 2022, il était prévu que les frais de l'état des lieux seraient à la charge de Mme [X] ainsi que toutes consommation d'usage et les charges à paritr du 3 août 2022.. Si l'acte authentique de vente venait à ne pas se réaliser pour quelque cause que ce soit, Mme [X] sera tenue de remettre le bien dans l'état dans lequel il se trouvait avant la prise en jouissance ou d'un commun accord entre les parties de laisser le bien dans l'état où il se trouve après réalisation des travaux, sous réserve d'une indemnisation au profit de Mme [X]. Aucun état des lieux d'entrée n'a été établi contradictoirement entre les parties. Au soutien de ses prétentions, Mme [X] verse aux débats : - des photographies prises par l'agence immobilière qui seraient antérieures à l'occupation des lieux par Mme [X] (elles ne sont pas datées) ; - un procès-verbal de commissaire de justice, établi à la requête de Mme [X], du 3 mai 2024, par maître [Y] ; - un procès-verbal de commissaire de justice, établi à la requête de Mme [R] , du 3 par 2024, par maître [D] ; - une facture du 19 juillet 2024 de la société Résilians portant notamment sur une révision des menuiseries (1090 euros) et remplacement d'une crémone vantail secondaire (1 100 euros), et un démontage et nettoyage complet de la colonne de douche (450 euros), compris dépose et pose, révision pompe à chaleur et stabilisateur(650 euros) ; cette facture fait suite à une sinistre 'dégât des eaux' ; - une facture du mois de juillet 2024 relatif à un ménage approfondi après déménagement : 600 euros TTC. Au vu de l'ensemble de ces éléments, comme l'a pertinemment souligné le premier juge, en l'absence d'état des lieux d'entrée effectué contradictoirement, il est impossible de déterminer les travaux nécessaires à la remise en état, imputables aux agissements de Mme [X], de ceux liés à la vétusté du bien, relevant de l'entretien de ce dernier par Mme [R] en sa qualité de propriétaire. Les parties se sont entendues lors des procès-verbaux dressés le 3 mai 2024 pour dire notamment que : - dans l'entrée : il y a trois spots au plafonier et non cinq, - dans la chambre 1 : Une tringle provençale sur mesure est manquante, - les dressigns étagères tiroirs sont manquants, - dans la chambre 3 : les dressings, étagères, penderies, tiroirs, trois portes miroitées dressing sont manquants. Mme [X] indique au commissaire de justice, maître [D], avoir réalisé un virement de 500 euros à Mme [R] en échange d'une table et des étagères. Seule la prestation nettoyage du bien, effectué après déménagement de Mme [X] sera donc retenu comme avérée. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a débouté Mme [R] de sa demande au titre des frais de remise en état. Mme [X] sera condamné à lui payer la somme de 600 euros, au titre des frais liés à la remise en état du bien. Sur les autres préjudices financiers : Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. A titre préliminaire il convent de rappeler que les parties avaient conclu une convention d'entrée en jouissance anticipée le 2 août 2022, à titre gratuit, s'inscrivant dans le cadre d'une promesse de vente conclue le 2 mai 2022, dans le cadre du bien, objet du présent litige. Mme [X] a fait valoir son droit de rétractation le 11 décembre 2023, suite aux problèmes d'accès et de parking du bien, objet de la vente. ° sur l'impossibilité de louer son bien au [Localité 11] et paiement de la taxe foncière d'[Localité 7] et la taxe d'habitation du [Localité 11] : Mme [R] sollicite la somme de 30 112 euros en raison de l'impossibilité de pouvoir louer sa résidence secondaire dans le [Localité 11] pour la période allant du mois de juillet 2022 au 10 décembre 2023. Elle expose avoir dû y déménager afin que Mme [X] puisse emmenager dans son bien objet de la promesse de vente. Elle verse aux débats un tableau des locations saisonnières 2021 ainsi que son avis d'imposition 2022 établi que les revenus 2021. Elle sollicite également la somme de 2 728 euros, au titre du remboursement de la taxe foncière d'[Localité 7] et de la taxe d'habitation du [Localité 11]. Ainsi, les parties avaient contractuellement prévu de laisser Mme [X] occuper le bien situé à [Localité 9], à titre gratuit, lieu de la résidence principale de Mme [R]. Par conséquent, Mme [R] ne peut revenir sur sa volonté contractuelle de laisser Mme [X] occuper le bien par anticipation à titre gracieux le temps de finaliser la promesse de vente. Mme [R] ne peut pas lui réclamer la compensation de la non-location de sa résidence secondaire sur cette période. Quelles que soient les circonstances de la vente, elle devait trouver un hébergement le temps de la finalisation de la transaction et ne peut pas faire supporter ce coût à Mme [X], qui ne lui est pas imputable. De même, en qualité de propriétaire du bien, la transaction et le transfert de propriété n'ayant pas pu avoir lieu, Mme [R] est mal fondée à solliciter le remboursement de la taxe foncière d'[Localité 9] et de la taxe d'habitation sur le bien du [Localité 11]. Il n'est pas démontré que ces pertes financières s'analysent en des préjudices en lien de causalité avec la mauvaise exécution du contrat liant les parties, par Mme [X]. Mme [X] et Mme [R] étant liée par une convention d'entrée en jouissance dans les lieux à titre gratuit. Aucune exécution fautive n'est démontrée de la part de Mme [X]. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [R] de ses demandes formulées à ce titre. ° sur le surcoût lié à l'achat immobilier sur le [Localité 11] : Mme [R] sollicite la somme de 16 800 euros au titre du surcoût dans le prix d'achat d'un bien au [Localité 11] qui est passé de 386 000 euros en juillet 2023 à 403 200 euros après cette date. Il est acquis que la perte de chance qui doit être sérieuse, se mesure à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'elle aurait procuré si elle s'était réalisée. En l'espèce, la question de la perte de chance d'acquérir le bien à un meilleur prix n'est pas en lien de causalité directe avec le maintien dans les lieux de Mme [X], dont il n'est pas démontré qu'elle ait agi de mauvaise foi. Cette perte de chance est hypothétique et n'est pas justifiée. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [R] de sa demande formulée à ce titre ° sur les frais de géomètre : Mme [R] sollicite la somme de 1 800 euros au titre des frais de géomètre exposés pour l'établissement du projet de servitude dite 'longue'. Il ressort des éléments versés aux débats, que le nouveau projet de servitude prévoyant la création de deux places de parking a été validé et assemblée générale le 27 juillet 2022, quelques jours avant l'expiration de la validité de la promesse de vente, initialement fixée au 2 août 2022. Le tracé ne convenant pas à Mme [X], c'est alors que la création d'une servitude dite longue va être envisagée par Mme [R]. Ces frais n'ont pas fait l'objet d'une convention entre les parties. Ils ont été exposés à l'initiative de Mme [R] qui souhaitait vendre son bien. Ces frais s'inscrivent dans le cadre de négociations tripartides avec d'autres copropriétaires de l'ensemble immobilier, afin de parvenir à un accord sur un meilleur tracé de parking. Mme [X] a signé la promesse de vente le 2 mai 2022, antérieurement au vote de l'assemblée générale avalisant la servitude dite courte. Par conséquent, contrairement à ce que soutient Mme [R], les frais exposés pour le géomètre ne sont pas un préjudice en lien de causalité avec l'exécution par Mme [X] de ses obligations issues de la convention d'entrée en jouissance anticipée. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [R] de sa demande formulée à ce titre. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens : Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [X] aux dépens de l'instance, incluant le coût de commissaire de justice afférents à la saisie conservatoire du 15 décembre 2023, et l'a condamnée à payer à Mme [R] la somme de 2 000 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [R] ayant été contrainte d'initier la procédure en raison d'impayés d'indemnités contractuelles et divers frais dus par Mme [X]. Chacune des parties succombant partiellement en appel, l'équité commande qu'elle conserve la charge de leurs frais et dépens d'appel.