Cour d'appel, Pôle 4 - Chambre 2, 9 avril 2025, n° 22/02613

Motivation

SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation. Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants. Sur la demande de mise hors de cause de Mme [X] La cour reprend sur ce point les motifs pertinents exposés par les premiers juges. Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de mise hors de cause de Mme [X]. Sur la demande en libération de l'emplacement de parking revendiqué par Mme [V] M. et Mme [X] font valoir que : - Depuis la mise en copropriété de l'immeuble en 1963, M. [J] [X] puis ses héritiers sont notamment propriétaires du lot n° 59 correspondant à un emplacement de parking n° 18 situé au deuxième sous-sol. - Le numéro des places de parking correspond au numéro des appartements correspondant ; ainsi, ils sont propriétaires de l'appartement objet du lot n° 18 tandis que Mme [H] est propriétaire depuis 2015 de l'appartement objet du lot n° 17, associé à l'emplacement de parking portant le n° 17 objet du lot n° 60. - Le tribunal s'est fondé sur le règlement de copropriété annexé à l'acte de vente de Mme [H] pour retenir que leur emplacement se situait au premier sous-sol alors que ce règlement n'est en réalité qu'un projet de règlement de copropriété, établi en 1962 avant que l'immeuble ne soit construit, et non pas celui qui a fait l'objet d'une publication. Le véritable règlement de copropriété comporte, en annexe, les plans des parkings. - le règlement de copropriété publié indique que le lot n° 59 se situe au deuxième sous-sol, tout comme le lot n° 58 ; les numéros d'emplacement ont été rajoutés de manière manuscrite sur le règlement et de manière dactylographiée sur les plans d'architecte en annexe ; au lot n° 59 a été attribué le n° 18. - Mme [H] ne démontre pas que le règlement dont elle se prévaut est le règlement publié et soutient à tort que les plans du parking ne pouvaient être dressés que par un géomètre-expert. - Le modificatif de l'état de division de 1992 n'a modifié l'acte d'origine qu'en procédant à la suppression des lots n° 11 et 12 et il importe peu qu'il ait repris la numérotation initialement prévue dans le projet de règlement de copropriété. - Le marquage au sol correspond précisément au numéro d'emplacement tel que visé dans le plan annexé au règlement de copropriété du 17 janvier 1963. Le marquage au plafond correspond a priori au projet initial et diffère pour cinq lots au marquage au sol ; il comporte par ailleurs des incohérences et des doublons, contrairement au marquage au sol. C'est à tort que les juges se sont fondés sur les seuls marquages au plafond. Concernant l'emplacement litigieux, le marquage au sol indique «18» alors que le marquage au plafond indique «17, lot 60». - Mme [F], auteure de Mme [H], était propriétaire de trois emplacements de parking, portant les n° 9 (lot 50), 17 (lot 60) et 20 (lot 61). Un surcompresseur a été installé par la copropriété sur le lot n° 60 ; Mme [F] a manifestement vendu par erreur à Mme [H] l'emplacement n° 9 (lot 50) et l'emplacement n° 17 (lot 60) au lieu de l'emplacement n° 20 (lot 61). Mme [H] fait valoir que : - L'acte produit par M. et Mme [X], publié le 17 janvier 1963, est identique à celui annexé à son acte de vente, à la seule différence que des mentions manuscrites et des ratures y ont été ajoutées, et il n'est pas démontré que ces mentions ont été ajoutées avant l'enregistrement de l'acte. En outre, son acte de vente faisant mention d'un règlement de copropriété publié le 17 janvier 1963, il peut être supposé qu'ils se sont procurés le «bon» règlement. - Les plans annexés à l'acte de vente ne sont pas des plans de géomètre-expert, de sorte qu'ils ne sont pas opposables aux copropriétaires. Ils sont en outre obsolètes puisqu'ils ne mentionnent pas l'existence du surpresseur. M. [F] allègue que les plans communiqués par les appelants ne sont pas des plans de géomètre, alors que seuls les plans délimitant les droits fonciers des copropriétaires dressés par un géomètre peuvent être opposables à ces derniers. SUR CE, Il est constant que les parties présentent deux versions du règlement de copropriété : l'une, sans plans joints, annexée à l'acte de vente du 15 juin 2015 entre Mme [F] et Mme [H], dont cette dernière ne conteste pas qu'il est dépourvu de timbre fiscal, l'autre, versée aux débats par M. et Mme [X], comportant des timbres fiscaux et portant la mention «enregistré à [Localité 14] le 21 janvier 1963». Il doit être relevé que M. et Mme [X] produisent l'original d'une copie authentique délivré par Me [R], notaire ayant reçu l'acte, relié et portant la mention «les présentes établies sur quarante-neuf pages, contenant trois blancs tirés, sans renvoi, trois mots nuls, sont reconnues conformes à la minute, signées, scellées et délivrées par Maître [P] [K], notaire associé de la société «[R] Notaires» ['] Pour copie authentique ' Les feuilles de la présente copie authentique sont réunies par un procédé empêchant toute substitution ou addition». Il est donc démontré, contrairement à ce qu'allègue Mme [H], que les mentions manuscrites et les corrections ont été faites avant l'enregistrement de l'acte. La version produite par M. et Mme [X] comporte un certain nombre de corrections, et notamment : Au chapitre «Désignation», le futur a été remplacé par le présent (cet immeuble sera/est édifié... ' il sera/est desservi par' - dans cette cour au fond sera/est édifié un local'), accréditant la thèse de M. et Mme [X] selon laquelle la version annexée à l'acte de vente de Mme [H] est une version temporaire pré-rédigée avant la construction ou la fin de la construction de l'immeuble ; Dans l'état descriptif de division, les numéros de cave et d'emplacement de parking ont été ajoutés, deux emplacements, objets des lots n° 58 (place n° 19) et 59 (place n° 18), ont été localisés au deuxième sous-sol alors qu'ils l'étaient initialement au premier sous-sol et, à l'inverse, un emplacement, objet du lot n° 62 (place n° 21), a été localisé au premier sous-sol alors qu'il l'était initialement au deuxième sous-sol. Il y a donc lieu d'écarter le règlement de copropriété annexé à l'acte de vente de Mme [H] et de se fonder sur celui, publié, produit par M. et Mme [X]. La comparaison du plan annexé au règlement de copropriété et des photographies produites par Mme [H] révèle que les marquages situés au-dessus des emplacements ne correspondent pas tous à la répartition prévue par le règlement : l'emplacement 10 (lot 51) est identifié par un marquage conforme, l'emplacement 11 (lot 52) est identifié par un marquage conforme, l'emplacement 18 (lot n° 59 ' portant sur le plan la mention [X]) est improprement marqué 17 ' lot 60), l'emplacement 20 (lot 51) est improprement marqué 17 ' lot 58). Quant à l'emplacement 17, sur lequel est installé le surpresseur, il est improprement surmonté du marquage «18 ' lot 59». A ce titre, comme le font valoir M. et Mme [X], le plan de l'architecte annexé au règlement de copropriété a pour fonction de localiser les différents emplacements de parking et non pas de délimiter des droits fonciers ; dès lors il ne peut être soutenu qu'il est inopposable aux copropriétaires dès lors qu'il est établi qu'il a été annexé au règlement de copropriété publié. Par ailleurs, le constat d'huissier produit par M. et Mme [X] démontre que le marquage au sol correspond aux emplacements prévus sur le plan. L'acte notarié de prêt souscrit par ces derniers indique en outre, en conformité avec le règlement de copropriété, qu'ils ont acquis le lot n° 59 situé au deuxième sous-sol. Il ressort de ces éléments que c'est à tort que Mme [H] se fonde sur les marquages apposés au-dessus des emplacements de parking pour revendiquer la place de parking attribuée par le règlement de copropriété à M. et Mme [X]. Le jugement doit par conséquent être infirmé en ce qu'il a ordonné à M. et Mme [X] de libérer l'emplacement de parking portant le marquage haut «n° 17 (lot 60)» sous astreinte de 100 euros par jour de retard. Par voie de conséquence, le jugement doit également être infirmé en ce qu'il a alloué des dommages et intérêts à Mme [H] au titre de son préjudice de jouissance. Mme [H] fait valoir que si M. [X] est reconnu propriétaire de l'emplacement litigieux, il doit être condamné à lui rembourser les charges et taxes qu'elle a payées. Cette demande ne peut prospérer, Mme [H] étant bien propriétaire de son emplacement de parking, le litige portant uniquement sur la localisation de ce dernier. Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu'il a rejeté ses demandes indemnitaires au titre des charges et taxe et au titre de son préjudice moral. Sur la demande de condamnation de M. [F] en restitution de la somme de 40 000 euros Mme [H] allègue que : - Mme [F] a manqué à son obligation d'information en omettant de signaler que ses voisins, les époux [X], revendiquaient la propriété du lot litigieux et l'occupaient ; - elle a manqué à son obligation de délivrance conforme en ne livrant pas le bien vendu libre de toute occupation, en l'occurrence le lot n° 60 ; - en qualité de venderesse, elle était tenue d'une garantie d'éviction à l'égard de son acquéreur et devait à ce titre lui assurer la jouissance paisible et normale du bien vendu ; - la valeur d'un parking dans le 15ème arrondissement est de 40 000 euros, qu'elle est fondée à solliciter en contrepartie, au titre de la vente nulle, en plus de dommages et intérêts. M. [F] soutient que : - le litige ne porte que sur l'emplacement physique exact des deux parkings mais Mme [H] se trouve bien propriétaire du lot n° 60 ; - Mme [H] ne peut invoquer un prétendu défaut d'information alors que Mme [F] n'avait pas sa résidence principale dans l'immeuble depuis de nombreuses années ; - elle ne peut davantage invoquer un manquement son obligation de délivrance alors qu'il n'est pas établi que le trouble résultant de l'occupation indue de son emplacement aurait été existant au moment de la vente ; - la demande de restitution de la somme de 40 000 euros est infondée, Mme [H] ne demandant pas l'annulation de la vente, et cette somme est surévaluée, le prix d'un parking dans le [Localité 5] étant de l'ordre de 17 000 à 25 000 euros. Sur ce, Selon l'article 1604 du code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur. Il ressort du plan annexé au règlement de copropriété et des photos produites par les parties que le lot n° 60, correspondant à la place de stationnement n° 17, est occupé par un surpresseur. M. et Mme [X] produisent plusieurs attestations relatant que la société Fimarco détenait les lots 60, sur lequel était installé le surpresseur, et 61, dont elle voulait se séparer sans trouver d'accord pour une cession à la copropriété et qu'elle a finalement cédé ces lots à M. [C], auteur de Mme [F], et que ce dernier a obtenu de la copropriété de ne pas payer de charges pour le lot occupé par le surpresseur et donc utilisé par la copropriété. Il est incontestable que Mme [F], qui a vendu à Mme [H] un emplacement occupé par un surpresseur sans que ce fait soit prévu au contrat de vente, a manqué à son obligation de délivrance conforme du bien vendu. Mme [H] est par conséquent fondée à solliciter de M. [F], ayant droit de Mme [F], le paiement d'une indemnisation de son préjudice résultant de ce manquement, peu important qu'elle ne demande pas la résolution de la vente du bien. Elle produit une évaluation de Me [T], selon laquelle le prix de vente de l'emplacement est de 30 000 à 40 000 euros. M. [F] des fiches de transactions d'emplacement de stationnement réalisées dans le [Localité 5] entre septembre 2021 et septembre 2022 pour des montants compris entre 17 000 euros et 34 000 euros. Il convient de fixer le préjudice de Mme [H] à la somme de 30 000 euros et de condamner M. [F] à lui payer cette somme. Cette somme étant indemnitaire, les intérêts courront à compter de la présente décision. Sur la demande de Mme [H] de condamnation in solidum de M. [F], la société Foncière Lelièvre Paris Vaugirard, Me [T] ou la SCP [T] et Lourme-Berthaut et Me [E] en réparation de ses préjudices Sur la responsabilité du syndic, la société Foncière Lelièvre Mme [H] fait valoir que le syndic, qui était, de par ses fonctions, le plus à même d'éclairer les parties sur la consistance et l'emplacement des lots litigieux ainsi que sur l'historique de la copropriété, a manqué de rigueur dans la gestion de la copropriété, n'a pas répondu à ses questions et n'a pas transmis aux notaires chargés de la vente la version publiée et datée du règlement de copropriété. La société Foncière Lelièvre allègue qu'elle ne disposait d'aucun autre élément que le règlement de copropriété et le constat sur place des numérotations sur le sol et sur le mur, et ne pouvait apporter aucune réponse complémentaire. Il soutient qu'il n'existe pas davantage de lieu de causalité et que Mme [H] ne démontre pas le montant de son préjudice. Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Mme [H] invoque les missions du syndic telles qu'elles résultent de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 mais ne précise pas à laquelle de ces missions la société Foncière Lefèvre aurait manqué. Elle semble en réalité invoquer une sorte d'obligation de conseil ne résultant d'aucune texte et force est de constater qu'elle ne démontre aucune faute de la société Foncière Lefèvre. Ses demandes à son encontre doivent par conséquent être rejetées. Sur la responsabilité de MM. [T] et [E] Mme [H] soutient que les notaires n'ont pas pris soin d'annexer à l'acte la version datée et publiée du règlement de copropriété et qu'ils ont manqué à leur obligation de diligence car ils auraient dû s'assurer de la clarté des différents actes. Me [T] allègue que la responsabilité du notaire ne peut être recherchée que sur le fondement de la faute et que celle-ci n'est pas démontrée. Il fait valoir que le notaire de la venderesse a pris la précaution de s'assurer auprès de la conservation des hypothèques que Mme [F] était bien titrée sur l'ensemble des lots objets de la vente et que le notaire n'est pas responsable de la localisation du bien, encore moins de sa délivrance conforme qui relève de la seule responsabilité du vendeur. Il ajoute qu'aucun lien de causalité n'est établi entre une prétendue faute et le préjudice allégué. Me [E] fait valoir que l'acte de vente du 15 juin 2015 a été établi par Me [T], lui-même étant chargé d'assister la venderesse, Mme [F]. Il souligne que le notaire n'est tenu que d'une obligation de moyen et qu'il n'a pas à se rendre sur les lieux pour vérifier la consistance, l'emplacement exact ou l'éventuelle occupation des biens. Il soutient que Mme [H] ne démontre ni faute ni lien de causalité avec le dommage qu'elle allègue. Me [T] démontre que Me [E], notaire assistant Mme [F], a entrepris les démarches nécessaires en vue de s'assurer de la propriété de cette dernière sur les lots qu'elle entendait vendre. Par ailleurs, il ne résulte pas des pièces versées aux débats que le règlement de copropriété annexé à l'acte de vente, quand bien même il se révèle erroné, présentait des lacunes apparentes qui auraient dû conduire les notaires à rechercher l'acte auprès du notaire l'ayant établi ou auprès de la publicité foncière. Mme [H], qui ne peut se contenter d'affirmer que la faute des notaires se déduit de la situation, ne démontre aucune faute des notaires dans le déroulement de la vente qui aurait causé son préjudice. Ses demandes à leur encontre doivent par conséquent être rejetées. Sur la responsabilité de Mme [F] Comme il a été vu, Mme [F] a manqué à son obligation de délivrance conforme du bien vendu et son héritier, M. [F], doit indemniser Mme [H] de ses préjudices. Cependant, une somme de 30 000 euros a été allouée à cette dernière en réparation de son préjudice résultant de la délivrance non conforme du bien, qui induit son inutilité et donc un trouble de jouissance. Elle doit par conséquent être déboutée de sa demande supplémentaire d'indemnisation d'un trouble de jouissance évalué à 9 600 euros. Mme [H] ne demandant pas la nullité de la vente dans le dispositif de ses conclusions, sa demande de remboursement des charges de copropriété et taxes doit être rejetée, Mme [H] demeurant propriétaire du lot. En ce qui concerne sa demande au titre des frais d'enregistrement, non seulement elle n'est pas chiffrée, mais de surcroît elle est infondée, Mme [H] demeurant propriétaire du lot. Enfin, Mme [H] ne produit aucune pièce au soutien de sa demande d'indemnisation d'un préjudice moral et doit donc en être déboutée. Sur l'appel en garantie de M. [F] contre les notaires et le syndic de copropriété M. [F] soutient qu'il ressort des conclusions de M. et Mme [X] une faute des notaires dans la mesure où ces derniers se seraient basés sur un «projet d'acte» de règlement de copropriété et non sur le règlement de copropriété publié aux Hypothèques. Comme il a été vu, aucune faute des notaires ni du syndic de copropriété n'est démontrée par les pièces versées aux débats. Par conséquent, M. [F] sera débouté de son appel en garantie contre eux. Sur les demandes financières de M. et Mme [X] Au soutien de leurs demandes de paiement d'une indemnité d'occupation et de remboursement des taxes et charges afférant à leur emplacement de parking, M. et Mme [X] expose qu'ils ont libéré leur place de parking au bénéfice de Mme [H] en exécution de la décision de première instance. Le sens du présent arrêt conduit à faire droit à la demande de paiement d'une indemnité d'occupation, Mme [H] ne contestant pas avoir pu utiliser la place de stationnement à compter du 15 février 2022. Cette indemnité doit être évaluée à 90 euros par mois pendant 38 mois, soit 3 420 euros. Cette somme sera allouée à M. [X], propriétaire du lot. En revanche, M. [X] restant propriétaire de l'emplacement, il doit être débouté de sa demande au titre des charges de copropriété et taxes. Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à : confirmer le jugement en ce qu'il a condmané Mme [H] à indemniser la société Foncière Lelièvre, Me [T] et Me [E] au titre de leurs frais irrépétibles, l'infirmer en ce qu'il a condamné M. et Mme [X] aux dépens ainsi qu'à indemniser Mme [H] au titre de ses frais irrépétibles et en ce qu'il a condamné cette dernière à indemniser Mme [F] au titre de ses frais irrépétibles. M. [F], en sa qualité d'héritier de Mme [F], partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à Mme [H] la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel. Mme [H] doit être condamnée à payer les sommes supplémentaires de 3 000 euros chacun à la société Foncière Lelièvre, Me [T] et Me [E] par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Elle doit être condamnée à payer la somme de 5 000 euros à M. et Mme [X] par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel. Le sens du présent arrêt conduit à rejeter le surplus des demandes formulées par application de l'article 700 du code de procédure civile.