Cour d'appel, 4ème CHAMBRE COMMERCIALE, 8 avril 2025, n° 23/02984

Motivation

MOTIFS DE LA DECISION: Sur l'appel principal: Sur la recevabilité des demandes de la société CIC Sud Ouest: Moyens des parties: 5- Se fondant sur les dispositions des articles L.622-21 et L.622-24 du code de commerce, les sociétés intimées concluent à l'irrecevabilité des conclusions notifiées le 21 septembre 2023 par la société CIC Sud Ouest, dans le délai prévu par l'article 908 du code de procédure civile, tendant à la condamnation de la SCI Gambetta Revival 2 au paiement de diverses sommes au titre de l'indemnité d'éviction, s'agissant de créances antérieures au jugement d'ouverture du redressement judiciaire. Elles ajoutent que la demande ultérieure tendant à la fixation de la créance au passif de la procédure de redressement judiciaire est irrecevable sur le fondement de l'article 910-4 du code de procédure civile, pour ne pas avoir été présentée dans le délai prévu par l'article 908 du code de procédure civile. Elles en déduisent que la créance est éteinte, et que la société CIC Sud-Ouest, occupante sans droit ni titre des locaux, doit en être expulsée et doit payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération des lieux. 6- La banque CIC Sud-Ouest réplique que la société Gambetta Revival 2 a omis de l'informer de l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à son bénéfice dans le délai de 10 jours prévu à l'article L622-22 alinéa 2 du code de commerce; qu'elle n'a donc pas pu déclarer sa créance dans le délai de deux mois; qu'elle a déposé une requête en relevé de forclusion le 25 juillet 2023 à laquelle il n'a été fait droit que le 9 novembre 2023 et qu'au jour du dépôt de ses conclusions d'appelant le 21 septembre 2023, conformément à l'article 908 du code de procédure civile, elle n'était pas en mesure de justifier de sa déclaration de créance, de sorte qu'en réalité l'instance était interrompue en application de l'article L622-22 du code de commerce. Elle conclue donc à la recevabilité des nouvelles conclusions du 21 décembre 2023 demandant la fixation au passif de la société Gambetta Revival 2 de ses créances après avoir pu les déclarer. Réponse de la cour: 7- En application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions déposées par la société CIC, à savoir celles transmises par message électronique du 10 janvier 2025, qui tendent à la fixation de ses divers chefs de créance au passif de la société Gambetta Revival 2, au titre de l'indemnité d'éviction. 8- Ces prétentions sont distinctes de celles énoncées au dispositif des conclusions notifiées le 21 septembre 2023, dans le délai prévu à l'article 908 du code de procédure civile, qui tendaient à la condamnation de la société Gambetta Revival 2 au paiement de diverses sommes au titre de l'indemnité d'éviction. 9- Dès lors, la recevabilité de ces prétentions aux fins de fixation de créance doit nécessairement être appréciée en considération des dispositions de l'article 910-4 du code de procédure civile dans leur rédaction applicable au litige, antérieures à celles résultant du décret n°2023-1391 du 29 décembre 2023, selon lesquelles 'à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures. Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.' 10- Il est constant que les prétentions de la société CIC aux fins de fixation de créances ne sont pas destinées à répliquer aux conclusions et pièces du bailleur. 11- Il s'agit uniquement de déterminer si elles étaient destinées à faire juger une question née, postérieurement aux conclusions du 21 septembre 2023, de la survenance ou de la révélation d'un fait. 12- Il convient d'abord d'écarter, comme inopérante, l'argumentation développée par la société CIC, tirée de la mauvaise foi du bailleur. En effet, en application des articles 369 et 371 du code de procédure civile, le jugement du 22 février 2023 prononçant l'ouverture du redressement judiciaire de la SCI Gambetta Revival 2, postérieur à l'ouverture des débats devant le tribunal judiciaire, n'a pas interrompu l'instance en cours devant cette juridiction. Le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 27 avril 2023, condamnant la SCI Gambetta Revival 2 au paiement de diverses sommes, était donc opposable aux mandataires désignés par le tribunal de commerce. Il ne peut donc être utilement reproché à la société Gambetta Revival 2 de ne pas avoir avisé la société CIC de l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire. Le jugement d'ouverture du 22 février 2023 était opposable aux tiers, et notamment à la société CIC, du seul fait de sa publication au BODACC, le 5 mars 2023. 13- En application des articles L.622-26, L. 622-24 et R. 622-24 du code de commerce, la créance de l'indemnité d'éviction due par le bailleur, placé en redressement judiciaire, devait être déclarée par le preneur dans le délai deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au BODACC, dès lors qu'elle est née du congé avec refus de renouvellement du bail commercial et offre de payer une telle indemnité qui lui a été délivré avant l'ouverture de la procédure collective. 14- Il en résulte que, de plein droit, la créance au titre de l'indemnité d'éviction devait être déclarée au plus tard le 5 mai 2023 par la société CIC. 15- En application des dispositions de l'article L.622-21 du code de commerce, et dès son premier jeu de conclusions, le 21 septembre 2023, la société CIC, appelante, était tenue de solliciter la fixation de ses divers chefs de créance, au titre de l'indemnité d'éviction et de ses accessoires, et elle ne pouvait pas, comme elle l'a fait, solliciter la condamnation de la société Gambetta Revival 2 de ces mêmes chefs, au titre de créances nées avant le jugement d'ouverture, alors qu'elle était parfaitement au courant de cette procédure collective. 16- Il n'existe donc pas de question née, postérieurement aux premières conclusions du 21 septembre 2023, de la survenance ou de la révélation d'un fait, de nature à rendre recevables les prétentions aux fins de fixation de créances contenues au dispositif des conclusions du 21 décembre 2023 et du 10 janvier 2025. En effet, ni l'ordonnance du juge-commissaire en date du 9 novembre 2023 relevant le preneur de la forclusion, ni la déclaration de créance du 12 décembre 2023 ne modifiaient les questions juridiques à trancher par la cour, dans le cadre de l'examen du bien-fondé de l'appel. 17- Il convient dès lors de déclarer irrecevables les demandes de la société CIC, tendant à voir voir (par majoration des indemnités allouées par le tribunal ou ajouts): -fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 1 039 885 euros au titre de l'indemnité principale ; - fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 125 837 euros au titre de la perte de clientèle ; - fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 103 398 au titre des frais de remploi, - fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 146 610 euros au titre du trouble commercial ; - fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 446 818 euros au titre des travaux non amortis ; fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 45 333 euros HT au titre du double loyer ; - fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 326 200 euros HT au titre des frais de réinstallation ; - fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 6 672 euros HT au titre des frais de déménagement hors DAB ; - fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 17 300 euros HT au titre des travaux de séparation -fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 3 300 euros HT au titre du retrait du DAB ; - fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 82 000 euros au titre de la TVA non déductible -fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 52 374,85 euros correspondant à la somme trop-versée par le CIC au titre de l'indemnité d'occupation entre le 1er avril 2019 et le 30 juin 2025, date prévisible de la fin de l'instance devant la cour d'appel. - fixer la créance de la société Banque CIC Sud-Ouest au passif de la société Gambetta Revival 2 à la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'appel incident: 18- Contrairement à ce que soutiennent la société Gambetta Revival 2, ainsi que ses mandataires et administrateurs, l'irrecevabilité des prétentions aux fins de fixation des créances du preneur, dans le cadre de l'appel principal tendant à l'infirmation partielle du jugement, n'entraîne pas l'extinction de la créance de la société CIC au titre de l'indemnité d'éviction, et ne justifie nullement l'expulsion du preneur, comme occupant sans droit ni titre. En outre, la cour se trouve saisie de la critique du jugement, en raison de l'effet dévolutif produit par l'appel incident, lequel tend également à voir fixer la créance du preneur, mais pour des montants inférieurs ou à défaut égaux à ceux retenus par le premier juge. Sur la valeur des droits aux baux: Il n'est pas discuté que l'éviction des locaux appartenant à la SCI Gambetta Revival 2 entraîne celle des locaux pris à bail par la société CIC Sud Ouest dans l'immeuble mitoyen. Moyens des parties: 19- En ce qui concerne les locaux situés [Adresse 1], la SCI Gambetta Revival 2 et les organes de la procédure soutiennent à titre principal qu'il n'existe aucun différentiel entre le loyer payé et la valeur locative de marché de sorte qu'il n'existe pas de valeur du droit au bail. Elle ajoute qu'en toutes hypothèses les calculs opérés par l'expert judiciaire ne peuvent être suivis dans la mesure où les locaux litigieux n'ont pas fait l'objet d'une pondération, qu'en outre le coefficient de situation ne pourrait excéder 5,5, applicable aux bonnes situations, et non 8 comme l'a retenu le tribunal. 20- La société banque CIC Sud Ouest fait valoir pour sa part qu'il convient de retenir une surface pondérée de 75 m² pour les locaux situés [Adresse 10] et de 107 m² pour les locaux situés dans la [Adresse 11]. Elle ajoute qu'il est nécessaire de prendre en considération la survaleur résultant de la jonction et de l'amélioration significative des linéaires et de la visibilité des locaux commerciaux; qu'il y a lieu de retenir un montant de 900 euros par mètre carré pour les locaux de la [Adresse 10] et de 850 euros par mètre carré pour les locaux de la [Adresse 11]. Elle estime que le rapport d'expertise judiciaire retient à juste titre un coefficient de 8,5 pour les locaux de la [Adresse 11] et de 12 pour les locaux de la [Adresse 10]. Réponse de la cour: 21- Selon les dispositions de l'article L.145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. 22- Le jugement ne donne pas lieu à critique, en ce qu'il a, à juste titre, retenu qu'en considération de l'activité commerciale d'agence bancaire exploitée par le preneur, l'indemnité d'éviction principale est égale à l'indemnité de transfert, soit la valeur du droit au bail, déterminée par la différence pondérée entre la valeur locative de marché et le prix du bail. 23- La cour se réfère à la description exacte des locaux qui a été faite par l'expert judiciaire et par le tribunal. Concernant les locaux [Adresse 10]: 24- Il convient d'écarter, comme non pertinentes, les critiques faites par la SCI Gambetta Revival 2 à l'encontre du jugement. En effet, le tribunal a retenu à juste titre une surface pondérée utile de 65 euros/m², compte tenu des surfaces mesurées en sous-sol et rez de chaussée, de leur état, et de coefficients de pondération adaptés. Compte tenu de la différence entre, d'une part, le loyer de marché à retenir (soit 800 euros par m² pondéré, ainsi que proposé par l'expert judiciaire sur la base d'une comparaison avec l'offre de location voisine contemporaine des opérations d'expertise) et, d'autre part, un loyer de renouvellement qui doit être fixé à 600 euros par m² pondéré eu égard à la coexistence dans la même zone de loyers très bas issus de baux très anciens et de loyers plus élevés tels ceux énoncés par la banque CIC, le tribunal a fixé à juste titre la valeur du droit au bail des locaux situés [Adresse 10] à 104 000 euros après application d'un coefficient de pondération de 8 adapté au très bon emplacement des lieux (soit 200 x 65 x 8). Concernant les locaux situés [Adresse 11]: 25- Par des motifs pertinents et détaillés, qui ne sont pas utilement critiqués en cause d'appel et que la cour fait siens, le premier juge a fixé à juste titre la valeur du droit au bail des locaux situés [Adresse 11] à 172800 euros, en tenant compte d'une surface pondérée utile de 96 m² (après application de coefficient de pondération adaptés à la configuration des lieux et de la Charte de l'expertise), de la jonction des locaux, d'un loyer de marché retenu à 700 euros /m², d'un loyer de renouvellement par fixation judiciaire de 400 euros /m², des clauses du bail fixant les obligations des parties, et d'un coefficient retenu de 6, plus adapté que celui proposé par l'expert eu égard à l'emplacement de ce local (la [Adresse 11] étant d'une moindre commercialité par rapport à la [Adresse 10]). 26- Il convient donc de confirmer le jugement, en ce qu'il a fixé l'indemnité d'éviction principale à 104 000 + 172800 = 276800 euros. Sur les indemnités accessoires: 27- L'indemnité de remploi: les parties conviennent qu'elle doit être fixée à 10% de l'indemnité principale. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il fixe l'indemnité de remploi à 27680 euros. 28- Les frais de déménagement hors DAB: ils ne donnent pas lieu à contestation, et le jugement doit être confirmé en ce qu'il les a fixés selon devis à 6672 euros (étant précisé qu'il s'agit d'une somme HT). 29- Frais de licenciement du personnel: ces frais doivent être remboursés en frais réels, sur justification, ainsi que les parties en conviennent. Le jugement doit être confirmé de ce chef. 30- Indemnités pour trouble commercial: L'activité de la banque ne se limite pas à celle de ses distributeurs de billets, contrairement à ce qui s'évince des conclusions du bailleur. Ainsi que la société CIC le fait valoir à juste titre, la procédure d'éviction en cours, qui induit une incertitude sur la date de libération des locaux, ainsi qu'une perte de temps, a indéniablement un impact sur l'activité commerciale du preneur, et l'empêche notamment de moderniser ses aménagements, alors qu'un établissement bancaire concurrent vient de s'installer à proximité. Compte tenu de l'irrecevabilité de la prétention visant à voir fixer cette créance à une somme supérieure à celle retenue par le tribunal, le jugement sera confirmé en ce qu'il alloué la somme de 73 305 euros (soit un mois de PNB). 31- Aménagements installations et agencements non amortis: Le tribunal a rejeté ce chef de demande, et le bien-fondé de l'appel principal formé de ce chef ne peut être examiné compte tenu de l'irrecevabilité de la prétention formée en vue de la fixation d'une créance au passif du redressement judiciaire. 32- Perte de clientèle: Conformément à la proposition de l'expert, le tribunal a évalué la perte de clientèle générée par l'éviction à 15 % de la valeur du fonds de commerce soit 125 837 euros. La société Gambetta Revival ne critique pas cette évaluation dans ses conclusions. 33- Frais de double loyer: Le tribunal a alloué à ce titre une indemnité de 6566.50 euros (soit un mois) compte tenu de la spécificité des aménagements, et le bailleur ne conteste pas cette évaluation. Le preneur sollicite une somme largement supérieure (soit 45 333 euros), mais sa prétention aux fins de fixation est irrecevable. 34- Frais de réinstallation, de remise en état des locaux, déménagement des DAB et TVA non déductible: Le tribunal a rejeté ces demandes et les prétentions aux fins de fixation dans le cadre de l'appel principal sont irrecevables. 35- Sur l'indemnité d'occupation: Le tribunal a fixé cette indemnité à 67500 euros par an à compter du 1er avril 2019, en écartant toutefois à tort l'abattement de précarité qui doit être fixé à 10%, dès lors que la situation née du congé place le preneur dans l'impossibilité de faire évoluer son concept d'agence bancaire, et de s'adapter aux besoins de la clientièle, dans un contexte de forte concurrence. Dès lors, il convient d'infirmer le jugement de ce chef et de fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 67500 x 90%= 60 750 euros, à compter du 1er avril 2019, charges et taxes en sus, mais sans indexation. Dès lors que la société Gambetta Revival 2 l'a elle-même sollicité, pour les montants qu'elle ne conteste pas, les sommes allouées en définitive au preneur seront fixées au passif de sa procédure de redressement judiciaire. Sur les demandes accessoires: 36- Il n'est pas inéquitable de rejeter les demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile