Cour d'appel, 2ème CHAMBRE CIVILE, 3 avril 2025, n° 21/05312

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en annulation du compromis de vente formée par la société J2FR, 13. L'article 1130 du code civil dispose que l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. 14. L'article 1137 du même code, quant à lui, définit le dol qui est le fait pour un cocontractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des cocontractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. 15. Dans le cadre de la présente instance, la société J2FR conclut à l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en annulation du compromis de vente conclu les 13 et 20 novembre 2018 avec les époux [I]. Elle estime pour ce faire que les vendeurs ont volontairement sous-évalué le coût des travaux d'assainissement de près de 55 000 euros. En effet, la société J2FR soutient qu'a été annexé au compromis de vente un devis truqué fixant le coût de ces travaux d'assainissement à la somme de 8 827, 50 euros, alors qu'il résulte d'un autre devis qu'elle a fait établir par ses soins par la société Travaux Publics Cazeaux et Fils que le montant de ces travaux, avec mise aux normes de l'installation, s'élève en réalité à la somme de 62 890, 32 euros TTC. De plus, elle soutient que les vendeurs leur ont volontairement caché le fait que la grange mentionnée au compromis de vente était d'une surface bien moindre que celle figurant au descriptif de propriété et ce, en ne dégageant pas les abords du bâtiment, alors qu'elle avait l'intention d'y installer un centre thérapeutique. 16. Les époux [I] contestent le fait de s'être rendus coupables d'un quelconque acte dolosif. Ils indiquent que la grange litigieuse n'est qu'un détail du très vaste domaine qu'ils ont mis en vente et que la grange par elle-même n'a jamais constitué le support d'un quelconque projet pour la société J2FR qui n'a évoqué le fait d'y établir un centre de rééducation que dans le cadre d'un courrier du 6 février 2019, datant de plusieurs mois après la signature du compromis de vente. Selon les vendeurs, la société J2FR ne peut valablement prétendre qu'ils ont tenté de la tromper quant à la superficie de la grange, dès lors que ses deux associés ont visité à plusieurs reprises le domaine, parfois avec leur architecte, de sorte qu'ils ont pu parfaitement se rendre compte de l'état de ruine du bâtiment et de sa superficie. Pour ce qui est de l'assainissement, les vendeurs considèrent que le montant des travaux n'a nullement été sous-évalué, puisque le devis produit par la société J2FR concerne des prestations d'une toute autre envergure que celle prévue initialement. 17. Le dol suppose l'existence de manoeuvres frauduleuses ou à tout le moins d'une dissimulation d'informations dans le but de convaincre l'acquéreur de contracter et telle que sans elle celui-ci se serait abstenu ou se serait engagée mais à un moindre coût. Or, en l'espèce, force est de constater que la société J2FR s'avère défaillante à l'effet de démontrer que les éléments constitutifs du dol sont réunis et que ce dernier s'est avéré déterminant de son consentement. 18. Si la société J2FR évoque un devis truqué, s'agissant des travaux d'assainissement, elle ne produit aucun élément pertinent, qui serait susceptible d'étayer un tel grief, qui, en tout état de cause apparaît d'autant moins sérieux qu'il a été effectué par son propre architecte M. [C] et annexé au compromis de vente. De plus, le devis produit ultérieurement par la Sci J2FR concerne des travaux, qui par leur ampleur n'ont rien de commun avec les travaux initiaux et dont il n'est nullement acquis qu'ils soient nécessaires pour assurer l'assainissement de l'immeuble. 19. Pour ce qui est de la grange, la Sci J2FR ne démontre nullement que sa superficie soit moindre que celle figurant dans la fiche de présentation du bien qui fait état 'd'une ancienne grange à restaurer de 600 m2". De plus, elle ne rapporte pas la preuve de l'existence d'une quelconque volonté de dissimulation des vendeurs qui lui ont laissé visiter les lieux à plusieurs reprises et même en présence de son architecte de telle sorte qu'elle a pu se convaincre de l'état des lieux et prendre les mesures idoines. Le refus des vendeurs de faire dégager les abords de la grange n'est par ailleurs nullement établi. Les éléments tant matériels qu'intentionnel du dol ne sont donc pas réunis. 20. De plus, à supposer même que le dol soit constitué, il ne pourrait être considéré comme déterminant, dans la mesure où il porte sur des éléments périphériques à la vente du château, à savoir des travaux d'assainissement et une grange en ruine pour laquelle la volonté des acquéreurs d'en faire un centre thérapeutique n'était nullement connue au moment de la signature du compromis de vente. 21. Il en résulte que la société J2FR ne pourra qu'être déboutée de sa demande en annulation de la vente pour dol de sorte que le jugement entrepris sera confirmé de ce chef. 22. Pas davantage, la société J2FR ne peut prétendre que les vendeurs ont manqué à son égard à leur devoir d'information, tel que prévu à l'article 1112-1 du code civil, puisqu'ils l'ont laissée visiter le bien à plusieurs reprises et qu'ils ont procédé dans le cadre du compromis de vente litigieux à une description sincère et circonstanciée du bien, objet de la vente. Il s'ensuit que son action indemnitaire fondé sur le manquement des vendeurs à ce devoir d'information, en l'espèce non caractérisé, ne pourra pas prospérer. Sur la condamnation au paiement de la clause pénale, 23. Le compromis de vente signé entre les parties comporte en page 14 une clause intitulée comme suit 'Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 78 350 euros à titre de dommages et intérêts, conformément à l'article 1231-5 du code civil'. 24. Or, dès lors qu'il est acquis que le compromis de vente était parfaitement valable, que l'ensemble des conditions suspensives y afférent était rempli, qu'il existait un accord des parties sur la chose et sur le prix, le refus opposé par la Sci J2FR de réitérer la vente en la forme authentique, en l'absence de tout motif légitime, s'avère fautif et lui impose de verser aux vendeurs le montant de la clause pénale contractuelle. 25. A ce titre, les époux [I] critiquent le jugement déféré qui a condamné la société J2FR à leur payer exclusivement en application de la clause pénale contractuelle la somme de 5000 euros au lieu de celle de 78 350 euros prévue contractuellement. Ils sollicitent sur ce point l'infirmation du jugement et la condamnation de la société J2FR à leur payer la somme de 78 350 euros de ce chef. 26. Si l'article 1231-5 alinéa 2 du code civil donne la possibilité au juge de modérer ou d'augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, force est de constater que la société J2FR ne démontre nullement en quoi cette clause pénale serait manifestement excessive pour en obtenir la réduction, dès lors qu'elle correspond à 10 % du prix, ce qui s'avère parfaitement usuel en la matière. 27. Il en résulte que le jugement entrepris sera réformé en ce qu'il a condamné la société J2FR à payer aux époux [I] la somme de 5000 euros au titre de la clause pénale contractuelle. Statuant à nouveau sur ce point, la cour ne pourra que condamner la société J2FR à payer de ce chef aux appelants la somme de 78 350 euros. Sur la demande indemnitaire des époux [I] pour procédure abusive, 28. Les époux [I] critiquent également le jugement entrepris qui les a déboutés de leur demande indemnitaire pour procédure abusive. Ils réitèrent en cause d'appel leurs prétentions de ce chef, demandant que la société J2FR soit condamnée à leur payer à chacun la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, dès lors que la mauvaise foi de celle-ci est patente et qu'elle a injustement refusé de réitérer la vente à laquelle elle avait pourtant préalablement consenti. 29. Il est effectivement patent que l'action indemnitaire et en annulation de la vente engagée par société J2FR est caractéristique d'une totale mauvaise foi de sa part. En effet, en refusant de réitérer la vente pour des motifs fallacieux, alors que toutes les conditions étaient réunies, et en actionnant les vendeurs devant le tribunal judiciaire de Bordeaux dans le cadre d'une action indemnitaire, la société J2FR s'est rendue coupable d'une faute dolosive équipollente au dol à l'égard de M. et Mme [I], de sorte qu'elle sera condamnée à payer à chacun la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Sur la responsabilité de l'Agence Internationale Mercure [Localité 4] Aquitaine et de la société Groupe Immobilier Mercure France, 30. A titre liminaire, il convient d'indiquer que dans le cadre de la présente affaire, les époux [I] ont mandaté comme agent immobilier la Sarl Agence Internationale [Localité 4] Mercure Aquitaine et que la Sas Groupe Immobilier Mercure France n'est qu'une associée de la première, de sorte qu'elle devra être mise hors de cause. La condamnation indemnitaire prononcée à l'encontre de la Sas Groupe Immobilier Mercure France au profit de la société J2FR sera donc infirmée. 31. Pour ce qui est de l'action indemnitaire dirigée contre la Sarl Agence Internationale [Localité 4] Mercure Aquitaine, cette dernière critique le jugement entrepris qui l'a condamnée à payer à la société J2FR la somme de 10 000 euros au titre de la perte de chance de négocier le prix ou de ne pas acheter au regard du coût des travaux. 32. Il est constant que l'action en responsabilité quasi-délictuelle mise en oeuvre par la société J2FR à l'encontre de la Sarl Agence Internationale [Localité 4] Mercure Aquitaine suppose la démonstration d'une faute imputable à cette dernière qui consisterait selon la demanderesse à un manquement de l'agent immobilier à son devoir d'information. 36. Or, force est de constater qu'une telle faute n'est pas établie, dès lors qu'il n'est pas démontré par la société J2FR que la fiche de présentation du bien qui fait état 'd'une ancienne grange de 600 m2, à restaurer' est inexacte. De plus, il est bien précisé au bas de ladite fiche que la description du bien n'a pas un caractère contractuel et ne peut donc engager la responsabilité de l'agence. 37. De surcroît, la Sarl Agence Internationale [Localité 4] Mercure Aquitaine a laissé la société J2FR visiter le bien à quatre reprises et pour partie assistée de son architecte, de sorte qu'elle a pu pleinement se rendre compte de la réalité et de la consistance des lieux. Dans une telle hypothèse, il est admis que l'acquéreur, qui a pu se rendre compte par lui-même de la réalité du bien, ne peut invoquer une faute de l'agent immobilier, même si les informations communiquées, se révèlent par la suite inexactes ou imprécises. Cette jurisprudence s'applique notamment dans l'hypothèse d'une éventuelle erreur de surface comme au cas d'espèce, bien qu'elle ne soit pas en tout état de cause matériellement établie. 38. Par ailleurs, les même arguments valent s'agissant du coût des travaux d'assainissement que ceux développés au bénéfice des vendeurs. Le devis du 24 juillet 2017 de la société Travaux Publics Cazeaux et Fils pour un montant de 8827, 50 euros établi à la demande de M. [C], architecte de la société J2FR et annexé au compromis de vente a permis de parfaitement informer l'acquéreur du coût des travaux d'assainissement à réaliser. Le devis subséquent établi le 2 mai 2019 par la même entreprise pour un coût nettement supérieur de 62 890, 32 euros correspond à des travaux d'envergure qui s'avèrent pour partie superfétatoires pour assurer l'assainissement du bien, objet de la vente. 39. En outre, aucune condamnation ne peut être prononcée contre la Sarl Agence Internationale [Localité 4] Mercure Aquitaine au titre de la réparation d'un préjudice consécutif à la perte de chance de négocier le prix ou de ne pas acheter, au regard du coût des travaux si finalement l'acquéreur n'a jamais acheté le bien en cause. 40. Il s'ensuit que le jugement entrepris sera infirmé et que la société J2FR sera déboutée de sa demande indemnitaire dirigée contre la Sarl Agence Internationale [Localité 4] Mercure Aquitaine. Sur l'action indemnitaire dirigée contre la société J2FR par l'agent immobilier, 41. La Sarl Agence Internationale [Localité 4] Mercure Aquitaine demande à la cour de condamner la société J2FR à lui payer la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant au montant des honoraires qu'elle aurait dû percevoir, et ce, sur le fondement de l'article 1113 du code civil, dès lors que la vente était parfaite et que la société J2FR a refusé de mauvaise foi de la réitérer. Elle demande également à la cour de constater que ladite vente est désormais caduque en application des articles 1186 et 1187 du code civil. 42. En l'espèce, il est acquis que la société J2FR, qui a refusé de réitérer la vente en la forme authentique, alors que toutes les conditions étaient réunies pour y procéder a commis une faute délictuelle envers la Sarl Agence Internationale [Localité 4] Mercure Aquitaine lui faisant perdre la chance de percevoir sa rémunération fixée par le compromis de vente à hauteur de 40 000 euros devant être réglé par les vendeurs. 43. La transaction n'ayant finalement pas eu lieu, la vente est désormais caduque. Pour autant, la Sarl Agence Internationale [Localité 4] Mercure Aquitaine ne peut prétendre à l'intégralité de sa rémunération fixée à 40 0000 euros, puisque le compromis de vente précise que cette rémunération sera versée le jour de la constatation authentique de l'acte de vente. 44. Le préjudice subi par la Sarl Agence Internationale [Localité 4] Mercure Aquitaine qui consiste à ne pas avoir pu percevoir sa rémunération est réél et sera fixé à la somme de 40 000 euros. Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a débouté la Sarl Agence Internationale [Localité 4] Mercure Aquitaine de sa demande indemnitaire et statuant à nouveau la cour condamnera la société J2FR à payer à la Sarl Agence Internationale [Localité 4] Mercure Aquitaine la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts. Sur la condamnation de la société J2FR pour procédure abusive, 45. Comme précédemment, la société J2FR a fait preuve d'une mauvaise foi patente tant à l'égard tant de la Sarl Agence Internationale [Localité 4] Mercure Aquitaine que de la Sas Groupe Immobilier Mercure France, en articulant à leur encontre des griefs dépourvus de pertinence pour tenter de justifier son comportement qui a consisté en réalité à refuser de réitérer une vente à laquelle elle avait préalablement consenti et qui était parfaite. 46. Il en résulte que le jugement déféré, qui avait débouté les deux agences immobilières de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, sera infirmé et que la société J2FR sera condamnée à payer à chacune d'entre elles la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les autres demandes, 47. Les dispositions prises en application de l'article 700 et des dépens seront également infirmées. 48. La société J2FR, qui succombe en cause d'appel, sera condamnée aux entiers dépens de la procédure. Elle sera également condamnée à payer la somme de 3000 euros à chacun des époux [I] et celle de 2500 euros à chacune des agences immobilières.