Cour d'appel, Pôle 1 - Chambre 8, 28 mars 2025, n° 25/02177

Motivation

SUR CE, LA COUR Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835, alinéa 1, du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l'acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d'un contrat ou aux usages. Au cas présent, il est constant que lors de l'assemblée générale du 15 mars 2023, les copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1]), ont voté une résolution n° 17 en décidant de faire réaliser des travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse de l'appartement de M. [J], tout en notant l'opposition de ce dernier au passage des ouvriers par son appartement, en lui laissant un délai de réflexion jusqu'au 30 avril 2023 et en envisageant de lui allouer une indemnité pour perte de jouissance, laquelle a été votée à la somme de 1.000 euros lors de l'assemblée générale du 2 mai 2024. La résolution n° 17 de l'assemblée générale du 15 mars 2023 dont nul ne conteste le caractère définitif, n'a pu être exécutée, aucun accord n'ayant été trouvé avec M. [J] pour permettre l'accès à son appartement à l'entreprise en charge des travaux. M. [J] soutient d'une part, que le passage par son appartement, qui lui est imposé, n'est justifié par aucune circonstance et, d'autre part, que l'astreinte prononcée à son encontre n'a pas lieu d'être dès lors qu'il ne fait pas obstacle à la réalisation des travaux que le syndic n'a jamais eu l'intention d'exécuter. Il ressort des pièces produites que les travaux litigieux sont nécessaires afin de faire cesser les infiltrations subies, depuis plusieurs années, dans le lot de M. [S], qui sont à l'origine d'importantes dégradations du plafond, corniches et murs de la chambre de son appartement et d'une forte humidité ainsi qu'il résulte du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 29 octobre 2024. La cour relève que la cause de ces infiltrations réside dans un défaut d'étanchéité de la terrasse située au-dessus de l'appartement de M. [S], qui constitue une partie commune et dont M. [J] a la jouissance exclusive. L'expert judiciaire, dont la désignation n'est pas remise en cause, a clairement imputé les traces d'humidité et de venues d'eau, constatées au plafond de la chambre, 'à un défaut dans l'étanchéité de la terrasse' qui la surplombe ainsi qu'il résulte de sa note du 12 février 2025. Ces travaux d'intérêt collectif, régulièrement décidés par la copropriété, dont la nécessité ne souffrent aucune discussion et à l'exécution desquels le syndicat des copropriétaires ne peut se soustraire, n'ont pu être mis en oeuvre du fait de l'opposition de M. [J] à laisser le passage des ouvriers par son lot privatif, ce dernier prétendant à l'existence d'autres solutions techniques permettant de préserver ses parties privatives. Il sera rappelé que l'article 9-II de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit qu'un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient. Pour la réalisation de travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. Au surplus, le règlement de copropriété énonce au paragraphe 8 de son article 1er, intitulé 'parties constituant une propriété exclusive et particulière', que les copropriétaires devront souffrir l'exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux choses communes et, si besoin est, livrer accès aux architectes et entrepreneurs et ouvriers chargés de surveiller, conduire et exécuter ces réparations'. L'article 9 susvisé impose, ainsi que le soutient justement M. [J], de rechercher s'il n'existe pas une autre solution que celle portant atteinte à ses parties privatives. C'est ainsi que M. [J] considère que le passage par son lot n'est pas justifié dès lors qu'il est possible, pour accéder à la terrasse, d'installer un petit échafaudage dans une courette du rez-de-chaussée de l'immeuble, solution peu coûteuse, pouvant facilement être mise en oeuvre, puis, de faire passer les ouvriers par l'appartement de M. [S], ou de mettre en place une sapine d'accès dans la courette principale, un chemin d'accès sur la toiture et une sapine d'accès redescendant sur la terrasse, solution plus onéreuse. Cependant, si ces solutions permettent de préserver la jouissance des parties privatives de l'appelant, elles n'apparaissent pas adaptées pour réaliser les travaux litigieux. En effet, la seconde solution en ce qu'elle suppose que les ouvriers effectuent un parcours les conduisant à quasiment escalader l'immeuble, n'est pas réaliste et apparaît, de surcroît, particulièrement risquée pour la sécurité des personnes amenées à se déplacer sur un échafaudage en façade, puis sur le toit de l'immeuble pour accéder à la terrasse en redescendant de l'autre côté du bâtiment. La première solution, plus aisée à mettre en oeuvre, aura pour effet de porter atteinte aux parties privatives d'une part, du copropriétaire du rez-de-chaussée, ayant la jouissance privative de la courette, lequel devra supporter l'installation de l'échafaudage et, par suite, le passage dans son lot privatif des ouvriers, d'autre part, de M. [S] dont il est suggéré qu'il pourrait laisser l'accès à son appartement du 1er étage pour permettre aux ouvriers, après l'installation de l'échafaudage au rez-de-chaussée, de remonter sur celui-ci à partir de l'appartement de M. [S], pour accéder à la terrasse du 2ème étage. L'expert judiciaire dont l'avis a été sollicité sur ce point, a écrit au conseil de l'appelant, le 14 février 2025 (pièce n°14), en réponse à un dire, d'une part, 'qu'une intervention rapide sur la cause du désordre est indispensable' et d'autre part, que 'la solution consistant à passer par l'appartement de M. [J] est logique, économique et sans risque'. A cet égard, l'expert a examiné les solutions envisagées par l'appelant en les rejetant du fait des contraintes et risques techniques qu'elles comportent. Dans ces conditions, la solution consistant à permettre le passage des ouvriers par l'appartement de M. [J] doit être retenue comme étant la plus adaptée pour réaliser les travaux litigieux alors, au surplus, que ces derniers portent sur une partie commune dont ce dernier a la jouissance exclusive, que l'atteinte portée à la jouissance de ses parties privatives est particulièrement limitée dans le temps (30 jours ouvrés) et dans leur objet puisque les travaux ne porteront que sur la terrasse et ne rendront pas l'appartement inhabitable, M. [J] devant supporter, pendant la durée précitée, le passage des ouvriers en début et fin de leur journée de travail et durant la pause méridienne. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef. Elle le sera également en ce qu'elle a fixé une astreinte de 1.000 euros par infraction à l'injonction prononcée à l'encontre de M. [J], et ce dès la mise en oeuvre des travaux, cette mesure étant nécessaire pour garantir l'effectivité de cette injonction et faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de l'absence d'exécution d'une résolution définitive de l'assemblée générale des copropriétaires. L'astreinte prononcée contre le syndicat des copropriétaires sera, pour le même motif, confirmée mais son point de départ sera reporté à un délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt. Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 relatif à la dispense de M. [S] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ont été exactement appréciés par le premier juge. Succombant en ses prétentions, M. [J] supportera les dépens d'appel. M. [S] sera également exonéré de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés en appel par le syndicat des copropriétaires en application du texte susvisé. Ayant contraint le syndicat des copropriétaires et M. [S] à engager des frais irrépétibles pour assurer leur défense devant la juridiction du second degré, M. [J] sera condamné à leur payer à chacun la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.