En-tête
ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 27 MARS 2025 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/00396 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O22N Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 NOVEMBRE 2020 TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 31] N° RG 15/03093 APPELANTES : Madame [V], [L], [X] [C] veuve [P] née le 15 Mars 1961 à [Localité 32] de nationalité Française [Adresse 38] [Localité 24] Représentée par Me Jean BELLISSENT de la SCP BELLISSENT, avocat au barreau de BEZIERS S.C.E.A. [Adresse 42], inscrite au RCS de [Localité 31] sous le n° 451 997 670 prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social [Adresse 42] [Localité 24] Représentée par Me Marie-Pierre VEDEL SALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me Virginie ALCINA de la SELARL ABMD, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant Autre(s) qualité(s) : appelante dans 21/00398 (Fond) S.A.R.L. EMPREINTES, inscrite au RCS de [Localité 31] sous le n° 402 733 711 prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 27] [Localité 26] Représentée par Me Jean BELLISSENT de la SCP BELLISSENT, avocat au barreau de BEZIERS Autre(s) qualité(s) : intimée sur appel provoqué dans 21/00398 (Fond) INTIMES : S.A. SAFER OCCITANIE, venant aux droits de la SAFER LANGUEDOC ROUSSILLON suite à un traité de fusion absorption du 30 mai 2017, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 2] [Adresse 33] [Localité 23] Représentée par Me François BORIE de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocta postulant substitué par Me Jenna CHASTEL, avocat au barreau de MONTPELLIER et par Me Geoffrey PITON de la SCP B.C.E.P., avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant Autre(s) qualité(s) : intimée dans 21/00398 (Fond) Madame [V], [L], [X] [C] veuve [P] née le 15 Mars 1961 à [Localité 32] de nationalité Française [Adresse 38] [Localité 24] Représentée par Me Jean BELLISSENT de la SCP BELLISSENT, avocat au barreau de BEZIERS Autre(s) qualité(s) : intimée sur appel provoqué dans 21/00398 (Fond) Monsieur [B] [H] né le 01 Avril 1942 à [Localité 51] de nationalité Française [Adresse 13] [Localité 25] Représenté par Me Gilles LASRY de la SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER Autre(s) qualité(s) : intimé sur appel provoqué dans 21/00398 (Fond) AXA FRANCE IARD [Localité 50] [Adresse 22] [Localité 30] Assignée à personne habilitée le 15/07/2021 Autre(s) qualité(s) : intimée sur appel provoqué dans 21/00398 (Fond) S.C.P. [H] - MALAVIALLE DUQUOC anciennement dénommée SCP [H]-GLODAS, COULOT, ORMIERES- PECH DE LACLAUSE, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au siège [Adresse 29] [Localité 25] Représentée par Me Gilles LASRY de la SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER Autre(s) qualité(s) : intimée sur appel provoqué dans 21/00398 (Fond) S.A. MUTUELLES [Localité 44] ASSURANCES IARD prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au siège [Adresse 1] [Localité 28] Représentée par Me Gilles LASRY de la SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER Autre(s) qualité(s) : intimée sur appel provoqué dans 21/00398 (Fond) Ordonnance de clôture du 02 janvier 2025 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 janvier 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Thierry CARLIER, conseiller Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA ARRET : - réputé-contradictoire - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier.
Faits et procédure
* * * EXPOSE DU LITIGE Suivant acte du 2 février 2004, la [Adresse 53] [Adresse 45] (ci-après la SCEA La Fourcade) a cédé des biens immobiliers sis [Adresse 35] Maureilhan dont elle était propriétaire au GFA La Fourcade, à la SCI [Adresse 37] [Adresse 47] et à la SCI [Adresse 42] 2. Les parcelles acquises par le GFA La Fourcade ont été données à bail à ferme à la SCEA La Fourcade. La SCI [Adresse 42] a donné à bail à ferme une partie des biens composée de diverses portions de bâtiments agricoles à usage d'habitation dont elle était propriétaire sur la commune de Maureilhan à la SCEA La Fourcade. La SCI [Adresse 42] a par ailleurs, par acte sous seing privé du 1er janvier 2010, donné à bail commercial à la SARL Empreintes un local commercial à usage de magasin et dépôt et un local commercial à usage d'atelier. La SCI [Adresse 43] a donné à bail à ferme à la SCEA La Fourcade diverses parcelles en nature de pin et terre. La SCI [Adresse 42] 2 a par ailleurs, par acte du 1er janvier 2010, donné à Mme [V] [C] dans le cadre d'un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, la jouissance de diverses parties d'immeubles à usage de gîte et maison d'hôte. Par trois jugements rendus le 16 septembre 2014, les biens immobiliers appartenant au [Adresse 46] [Adresse 47], à la SCI [Adresse 42] et à la SCI [Adresse 42] 2 ont été adjugés au profit de la SARL Vanille pour un prix total de 525 000 euros. Par actes du 16 octobre 2014, la société d'aménagement foncier et d'établissement rural Occitanie (ci-après la SAFER) a exercé son droit de préemption sur les parcelles objet des jugements d'adjudication en application des articles L. 143-1 et L. 143-11 du code rural et de la pêche maritime. Par diverses promesses d'achat des 25 octobre 2014, 10 novembre 2014 et du 16 avril 2015, M. [S] [P] et Mme [V] [C] épouse [P] (les époux [P]) se sont engagés à acquérir l'ensemble des parcelles. La SAFER a, tenant ce projet de cession, sollicité de la SCP [H] qu'elle procède à la purge des droits de préemption. Par actes du 29 mai 2015, il a été notifié par l'intermédiaire de la SCP [T], huissier de justice, à chaque locataire des biens concernés leur droit de les préempter. Par acte du 28 juillet 2015, la SCEA La Fourcade a signifié à la SAFER une acceptation de l'offre de vente portant sur les parcelles section B n°[Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 14], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 20] sises [Localité 34] et la parcelle cadastrée section F n° [Cadastre 15] sur la commune de [Localité 48] au prix de 46 700 euros. Le même jour elle lui a fait parvenir une seconde acception d'offre de vente portant sur les parcelles cadastrées section B n° [Cadastre 19] et [Cadastre 21] sur la commune de [Localité 34] et les parcelles cadastrées section F n° [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 16] sises [Localité 48] au prix de 6 500 euros. La SCEA n'a pas pu obtenir de la SAFER la régularisation des actes authentiques. Par actes des 19 et 21 octobre 2015, la SAFER a fait assigner la SCEA La Fourcade, la SARL Empreintes et les époux [P] afin de rétablir ses droits. Par actes des 29 septembre 2016 et du 14 octobre 2016, la SAFER a fait assigner la SCP [H] et la SA Axa France IARD, son assureur, afin d'engager sa responsabilité civile professionnelle estimant que les notifications des droits de préemption comportaient des erreurs. Par actes du 7 janvier 2019, la SAFER a fait délivrer des commandements de payer à la SARL Empreintes et à Mme [C] épouse [P] au titre de loyers impayés. Contestant le fondement de ces demandes, par actes du 6 février 2019, la SARL Empreintes et Mme [P] ont fait assigner la SAFER. Par jugement du 9 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Béziers a : - Dit que l'action de la SAFER est recevable ; - Annulé les notifications du droit de préemption et les acceptations effectuées par les preneurs ; - Invité la SAFER à faire de nouveau notifier les droits de préemption aux preneurs ; - Débouté la SAFER de sa demande d'annulation et de résiliation des baux ; - Condamné les locataires à payer à la SAFER les sommes suivantes : o 63 703,51 euros à la charge de Mme [C] épouse [P] ; o 18 395,70 euros à la charge de la SARL Empreintes ; o 7 754,46 euros à la charge de la SCEA [Adresse 42] ; - Condamné in solidum la SCP [H] et les Mutuelles [Localité 44] IARD (les MMA) à payer à la SAFER la somme de 20 000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement avec capitalisation des intérêts dans les limites de l'article 1154 ancien du code civil applicable au litige ; - Condamné la SAFER à payer à la SCP [H] la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice subi ; - Ordonné l'exécution provisoire du jugement ; - Condamné in solidum la SCP [H] et les MMA à payer à la SAFER la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné la SAFER à payer à M. [S] [P] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné in solidum la SCP [H] et les MMA aux dépens ; - Débouté les parties de leurs autres demandes. Par déclaration enregistrée par le greffe le 20 janvier 2021 sous le numéro de RG 21/00396, Madame [C] épouse [P] et la SARL Empreintes ont interjeté appel de ce jugement intimant la SAFER Occitanie. Par déclaration enregistrée par le greffe le 20 janvier 2021 sous le numéro de RG 21/00398, la SCEA La Fourcade a interjeté appel de ce jugement intimant la SAFER Occitanie. Par actes des 12, 13 et 15 juillet 2021, la SAFER a assigné en appel provoqué la SCEA [Adresse 42], la SCP [H], Me [H], les MMA et la SA Axa France IARD dans le cadre de la procédure n° 21/00396. Par actes des 12, 13, 15 et 16 juillet 2021, la SAFER a assigné en appel provoqué la SARL Empreintes, Mme [C], la SCP [H], Me [H], les MMA et la SA Axa France IARD dans le cadre de la procédure n° 21/00398. Par ordonnance du 18 novembre 2021, le conseiller de la mise en état a procédé à la jonction de ces procédures sous le n° RG 21/00396. Malgré les assignations dûment signifiées à la SA Axa France IARD, celle-ci n'a pas constitué avocat. Par leurs dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 14 octobre 2024, Mme [C] épouse [P] et la SARL Empreintes demandent à la cour d'appel d'infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : o Dit que l'action de la SAFER était recevable ; o Annulé les notifications du droit de préemption et les acceptations effectuées par les preneurs ; o Invité la SAFER à faire à nouveau notifier les droits de préemption au preneur ; o Condamné les locataires à payer à la SAFER les sommes de : ' 63 703,51 euros à la charge de Mme [C] épouse [P] ; ' 18 395,70 euros à la charge de la SARL Empreintes ; o Ordonné l'exécution provisoire ; o Débouté les parties de leurs autres demandes ; Statuant à nouveau : - Juger que le notaire chargé de procéder à la notification de l'offre de vente dans le cadre de l'exercice du droit de préemption des preneurs à bail rural ou commercial n'a commis aucune faute ; - Débouter la SAFER de sa demande visant à ce que soient déclarées nulles et de nul effet les notifications régularisées par la SCP [T] dans le cadre de l'exercice des droits de préemption des preneurs à bail rural et commercial ; - Constater que la SAFER n'a jamais formulé de demande visant au prononcé de l'annulation de l'acceptation de l'offre de vente formalisée par le preneur, en l'espèce la SCEA, dans le cadre de l'exercice de son droit de préemption ; - Juger que le tribunal judiciaire de Béziers a statué ultra petita en ce qui concerne l'annulation de l'acceptation de l'offre dans le cadre de l'exercice du droit de préemption du preneur ; - Déclarer l'action en nullité de l'acceptation de l'offre dans le cadre de l'exercice du droit de préemption du preneur désormais prescrite, et ce depuis le 29 septembre 2020 ; - Constater que ni la SARL Empreintes, ni Mme [C], à qui le droit de préemption a été notifié, n'ont pas donné suite à ces offres d'acquérir de façon prioritaire ; - Juger qu'aucune faute ne saurait être relevée à leur encontre ; - Débouter purement et simplement la SAFER de l'ensemble de ses demandes afférentes aux conséquences de l'exercice du droit de préemption par la SCEA La Fourcade injustes et mal fondées en ce qu'elles sont formées à l'encontre de Mme [C] et la SARL Empreintes ; - Débouter la SAFER de ses demandes visant à : o L'annulation du bail commercial établi par la SCI représenté par M. [P] et la SARL Empreintes le 1er janvier 2010 comme portant sur des biens non identifiables ; o L'annulation du bail dérogatoire établi par la SCI et Mme [C] le 1er janvier 2010 comme portant sur des biens non identifiables et en raison de l'absence d'immatriculation de Mme [C] au RCS ; o Constater que de l'aveu de la SARL Empreintes, le bail porterait sur un immeuble détruit inutilisable, situation antérieure aux enchères et rendant le bail sans effet en l'état de la perte de la chose louée ; o La validation des commandements visant la clause résolutoire délivrés le 7 janvier 2019 à la SARL Empreintes et Mme [C] ; - Déclarer nul le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en matière commerciale délivré par la SAFER à la SARL Empreintes le 7 janvier 2019 ; - Déclarer nul le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en matière commerciale délivré par la SAFER à Mme [C] le 7 janvier 2019 ; - Ordonner en tant que besoin à la SAFER de procéder à la restitution immédiate à la SARL Empreintes et à Mme [C] de l'ensemble des sommes perçues dans le cadre de l'exécution provisoire dont jugement dont appel outre les intérêts aux taux légal calculés depuis le jour du paiement ; - Débouter la SAFER de l'ensemble de ses demandes dirigées à l'encontre de la SARL Empreintes et Mme [C] ; Subsidiairement, si la cour estime que le notaire a commis une faute génératrice d'une erreur : - Juger que l'erreur découlant de l'éventuelle faute commise par le notaire chargé de procéder à la notification de l'offre de vente dans le cadre de l'exercice du droit de préemption des preneurs à bail présente un caractère inexcusable en ce qu'elle a été commise par un professionnel, la SCP [H] agissant pour le compte d'un autre professionnel, la SAFER ; - Juger que l'éventuelle faute commise par le notaire chargé de procéder à la notification de l'offre de vente dans le cadre de l'exercice du droit de préemption des preneurs à bail ne peut se résoudre qu'en dommages et intérêts au profit de la SAFER ; - Débouter la SAFER de sa demande visant à ce que soient déclarées nulles et de nul effet les notifications régularisées par la SCP Bonnnafé ; En tout état de cause : - Condamner la SAFER à payer à Mme [C] et la SARL Empreintes la somme de 15 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - La condamner aux entiers frais et dépens d'instance. Par ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 13 décembre 2024, la SCEA [Adresse 42] demande à la cour d'appel de déclarer irrecevables et infondés les appels incidents et provoqués de la SAFER Occitanie et plus précisément de : - Déclarer irrecevables les demandes nouvelles de la SAFER ; - Débouter la SAFER de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions notamment celles formées dans le cadre de son appel incident et de son appel provoqué ; - Débouter les parties de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la SCEA [Adresse 42] ; - Juger l'appel de la SCEA La Fourcade recevable et bien fondé ; - Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : o Dit que l'action de la SAFER était recevable ; o Annulé les notifications des droits de préemption et les acceptations effectuées par les preneurs ; o Invité la SAFER à faire à nouveau signifier les droits de préemption au preneur ; o Condamné la SCEA [Adresse 42] à payer à la SAFER la somme de 7 754,46 euros ; o Ordonné l'exécution provisoire ; o Débouté les parties de leurs autres demandes ; Statuant à nouveau : - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit l'action de la SAFER recevable ; - Juger l'action et les demandes dirigées contre la SCEA [Adresse 42] tardives ; - Déclarer la SAFER forclose en son action et en ses demandes à l'égard de la SCEA [Adresse 42] ; - Déclarer la SAFER irrecevable en son action et en ses demandes formées à l'encontre de la SCEA car dénuée du droit d'agir et de toute qualité et intérêt pour agir : En tous cas : - Juger que la SAFER ne justifie pas de son droit à agir et de ses demandes ; Subsidiairement, au fond : - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fait partiellement droit aux demandes de la SAFER déboutant la SCEA [Adresse 42] de l'ensemble de ses demandes ; - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé les notifications du droit de préemption ; - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé les acceptations effectuées par les preneurs alors que la SAFER ne l'avait pas demandé et que seule la SCEA [Adresse 42] a accepté deux des offres qui lui ont été notifiées dans le cadre de son droit de préemption de fermière ; - Juger que la SAFER n'a pas demandé au tribunal d'annuler les déclarations de préemption faites par la SCEA [Adresse 42] le 28 juillet 2015 ; - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a invité la SAFER à faire à nouveau notifier les droits de préemption aux preneurs, cette demande n'ayant pas été formulée par la société demanderesse ; - Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté les parties de leurs autres demandes et notamment celles de la SCEA LA Fourcade sans avoir examiné dans les motifs tous les chefs de prétention, statuant ainsi infra petita ; - Juger que, tenant les déclarations de préemption du 28 juillet 2015 par la SCEA La Fourcade, signifiées par actes d'huissier de justice à la SAFER, la sommation de régulariser par acte authentique les ventes et le paiement du prix et des frais dans le délai de la loi, les ventes des parcelles étaient parfaites à cette date ; - Juger que l'arrêt à intervenir vaudra vente entre : o La SA SAFER Occitanie et la SCEA [Adresse 41] [Adresse 45] ; o Qu'il sera publié au service de la publicité foncière de [Localité 31] ; - Juger que les ventes concernant les biens immobiliers désignés comme suit : o Divers immeubles sis commune de [Localité 34], section B n° [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 14], 254,255, [Cadastre 20] ayant appartenu au GFA La Fourcade et appartenant aujourd'hui à la SAFER Occitanie et divers immeubles commune de [Localité 48] section F n° [Cadastre 15] ayant appartenu au GFA La Fourcade et appartement aujourd'hui à la SAFER Occitanie pour le prix de 46 700 euros ; o Divers immeubles sis commune de Maureilhan section F n° [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 16] ayant appartenu à la SCI La Fourcade 2 et appartenant aujourd'hui à la SAFER Occitanie et divers immeubles sis commune de Capestang section B n° [Cadastre 19] et [Cadastre 21] ayant appartenu à la SCI La Fourcade 2 et appartenant aujourd'hui à la SAFER Occitanie pour 6 500 euros ; - Ordonner à la SAFER de délivrer les biens vendus à la SCEA [Adresse 37] [Adresse 47] ; précision faite que ladite société est déjà dans les lieux cédés contre paiement des prix, soit la somme de 46 700 euros et la somme de 6 500 euros outre les frais afférents à la vente de ces parcelles ; - Condamner la SAFER à rembourser à la SCEA les sommes versées en exécution du jugement dont appel, en ce compris la somme de 7 754,46 euros outre les frais liés à l'exécution forcée avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ; Subsidiairement, si la cour confirme le jugement en ce qu'il a invité la SAFER à faire à nouveau notifier les droits de préemption aux preneurs : - Juger que cette notification des droits de préemption, notamment à la SCEA La Fourcade se fera sur les conditions et charges de la promesse d'achat faite par les époux [P] le 10 novembre 2014 et de l'avenant signé le 16 avril 2015 fixant le prix à la somme de 644 558 euros HT et 681 523,10 euros TTC ; En toutes hypothèses : - Condamner la SAFER Occitanie à payer à la SCEA [Adresse 42] la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; - Condamner la SAFER Occitanie aux entiers dépens. Par ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 27 décembre 2024, la SAFER Occitanie demande à la cour d'appel de : - Déclarer recevables et bien fondées les assignations en appels provoqués délivrées à la SCP [H], Me [H], la SA Axa, les MMA, Mme [C], la SARL Empreintes et la SCEA [Adresse 42] ; - Dire et juger Mme [C], la SARL Empreintes, la SCEA [Adresse 42], Me [H], la SCP [H] et les MMA irrecevables et mal fondées en toutes leurs demandes et les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; Sur les offres et les acceptations : - Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : o Dit que l'action de la SAFER est recevable ; o Annulé les notifications du droit de préemption et les acceptations effectuées par le preneur ; o Invité la SAFER Occitanie à faire à nouveau notifier les droits de préemption aux preneurs ; Sur les baux : - Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté la SAFER de sa demande d'annulation et de résiliation des baux et en ce qu'il a limité les demandes de condamnations pécuniaires au 31 décembre 2018 ; - Prononcer la nullité : o Du bail commercial établi par la SCI 1 représentée par M. [P] et la SARL Empreintes du 1er janvier 2010 comme portant sur des biens non identifiables ; o De l'avenant au bail dérogatoire établi par la SCI 1 et Mme [C] du 1er janvier 2010 comme portant sur des biens non identifiables et en raison de l'absence d'inscription de Mme [C] au RCS ; o En tant que de besoin, constater la résiliation de plein droit et l'état de l'aveu de la SARL Empreintes, le bail porterait sur un immeuble détruit et inutilisable, situation antérieure aux enchères, en l'état de la perte de la chose louée ; - Valider le commandement visant la clause résolutoire délivré le 7 janvier 2019 à la SARL Empreintes ; - Constater ou prononcer la résiliation du bail commercial liant les parties et condamner la SARL Empreintes à payer à la SAFER la somme de 18 395 euros arrêtée au 31 décembre 2018 outre la somme de 3 600 à titre d'indemnité d'occupation par an pour les années ultérieures, somme à parfaire lors de l'arrêt à intervenir ; - Valider le commandement délivré à Mme [C] le 7 janvier 2019 ; - Constater ou prononcer la résiliation du bail commercial et condamner Mme [C] à payer à la SAFER la somme de 63 703,51 euros arrêtée au 31 décembre 2018, outre la somme de 12 541 euros à titre d'indemnité d'occupation par an pour les années ultérieures, somme à parfaire lors de l'arrêt à intervenir ; - Valider le commandement de payer délivré à la SCEA [Adresse 42] le 5 février 2019 ; - Constater ou prononcer la résiliation du bail commercial et condamner la SCEA à payer à la SAFER la somme de 7 754,46 euros arrêtée au 31 décembre 2018, outre la somme de 1 500 euros à titre d'indemnité d'occupation par an pour les années ultérieures, somme à parfaire lors de l'arrêt à intervenir ; Sur la responsabilité du notaire : - Infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a limité l'octroi de dommages et intérêts octroyés par la SAFER à la somme de 20 000 euros et rejeté ses autres demandes ; - Condamner Mme [C], la SARL Empreintes, la SCEA [Adresse 42], la SCP [H], Me [H], la SA Axa France IARD et les MMA in solidum à payer à la SAFER la somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts sauf à parfaire ; - Condamner in solidum Mme [C], la SARL Empreintes, la SCEA [Adresse 42], la SCP [H], Me [H], la SA Axa France IARD et les MMA au règlement des taxes foncières de 2016 à 2024 ; En tout état de cause : - Ordonner l'expulsion avec le concours de la force publique de Mme [C], la SCEA [Adresse 42], la SARL Empreintes et celles de tous occupants de leur chef, sous astreinte définitive de 5 000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir, exécutoire sur minute ; - Fixer l'indemnité d'occupation à charge de la SCEA [Adresse 42] à hauteur de 24 000 euros par an à compter de la notification du droit de préemption, soit le 16 octobre 2014 ; - Condamner in solidum Mme [C], la SARL Empreintes, la SCEA [Adresse 42], la SCP [H], Me [H], la SA Axa et les MMA à payer à la SAFER la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner in solidum Mme [C], la SARL Empreintes, la SCEA [Adresse 42], la SCP [H], Me [H], la SA Axa et les MMA aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par leurs dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 17 septembre 2021, Me [B] [H], la SCP [H] et les MMA demandent à la cour d'appel de : - Réformer le jugement dont appel en ce qu'il a retenu la faute du notaire et l'a condamné à indemniser la SAFER ; - Tenant l'obligation pour le notaire de purger les droits de préemption ; - Tenant le caractère indivisible des terres ; - Dire et juger que le notaire n'a pas commis de faute ; - Dire et juger que le notaire ne peut être rendu débiteur de restitution en nature contractuelle s'agissant notamment du prix de vente des parcelles ; - Dire et juger que la SAFER ne justifie pas d'un préjudice en relation directe de causalité avec l'intervention du notaire ; - La débouter de ses demandes à l'égard de Me [H], de la SCP [H] et des MMA ; - Confirmer le jugement en ce qu'il a retenu un abus de procédure de la SAFER et fait droit au principe de la demande indemnitaire ; - L'infirmer en ce qu'il a octroyé l'indemnité de 10 000 euros à la SCP [H] ; Statuant à nouveau de ce chef : - Condamner la SAFER à payer à Me [H] la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive au titre des articles 1240 et suivants du code civil ; - La condamner à payer à Me [H], à la SCP [H] et aux MMA, ensemble, la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - La condamner aux entiers dépens. La clôture a été prononcée le 2 janvier 2025 par une ordonnance du même jour. Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée. L'objet du litige porte sur l'existence d'une purge de droits de préemption conforme à la volonté du vendeur et les conséquences en résultant. Les discussions portent plus spécifiquement sur : - La caractérisation d'une erreur vice du consentement affectant les notifications des droits de préemption aux preneurs à bail ; - Si l'erreur provient d'une faute du notaire chargé de la notification des droits de préemption ; o S'il y a eu une faute dans l'analyse des parcelles litigieuses (ensemble divisible ou unité foncière indivisible) ; o Le cas échéant si cette erreur peut être qualifiée d'inexcusable pour les bénéficiaires des droits de préemption ; - Si la demande tendant à la nullité de l'acceptation des offres de vente avait été formulée en première instance, dans le cas contraire si le tribunal a statué ultra petita et si la demande est irrecevable en cause d'appel car nouvelle ; - Les conséquences juridiques résultant de la validité ou de l'annulation de l'acceptation des offres de vente : o En cas de validité, si la SAFER a qualité pour agir au titre de l'annulation ou la résiliation des baux portant sur les immeubles litigieux et des dommages et intérêts au titre de leur exécution ; o En cas d'annulation ou de résiliation, si la SAFER est fondée à solliciter l'annulation ou la résiliation des baux et l'octroi de dommages et intérêts ; - Sur l'existence et le quantum des préjudices invoqués par la SAFER.
Motivation
MOTIFS Sur la recevabilité des demandes de la SAFER Le tribunal a estimé les demandes de la SAFER recevables et non forcloses aux motifs que si le preneur dispose d'un double délai de deux mois pour accepter l'offre et réaliser l'acte authentique, il n'est justifié d'aucun délai de contestation ou d'annulation par le propriétaire. La SCEA sollicite l'infirmation du jugement et estime les demandes de la SAFER dirigées à son encontre irrecevables, estimant que vis-à-vis du bénéficiaire du droit de préemption, le notaire engage le vendeur à leur égard dès acceptation de l'offre dans les deux mois ; La SAFER ne dispose que d'une action à l'encontre du notaire, mais non à son égard. La SAFER sollicite la confirmation du jugement et reprend sa motivation. L'article L.412-8 al 3 du code rural et de la pêche maritime prévoit instaure, au profit du preneur, un double délai de deux mois pour accepter l'offre et pour réaliser l'acte authentique. Ce délai qui entraine la forclusion en cas de non-respect ne s'applique pas au propriétaire, dès lors l'action de la SAFER n'est pas forclose. Sur la responsabilité du notaire Le tribunal a retenu la faute du notaire aux motifs que : - L'ensemble des parcelles litigieuses caractérise un ensemble mêlant exploitation agricole et économique du fait de l'existence de terres agricoles, d'immeubles aux fins de gîtes commerciaux, de local commercial de vente et d'habitation ; - Le rapport d'expertise qui avait pour objet de calculer la valeur des parcelles est insuffisant à justifier la divisibilité des lots ; Selon le premier juge, il résulte l'existence d'une unité foncière agricole qui obligeait le notaire à lier les déclarations d'intention d'aliéner entre elles aux valeurs figurant dans le jugement d'adjudication, dès lors la perte de chance d'une rétrocession rapide est évaluée à la somme de 20 000 euros. La SAFER sollicite la confirmation du jugement sur le principe de la responsabilité du notaire, précisant outre sa motivation, que l'article L. 412-6 du code rural et de la pêche maritime qui vise les fonds comprenant plusieurs exploitations distinctes n'est pas applicable lorsque les parcelles litigieuses constituent un ensemble unique et indivisible ; - Il ne devait y avoir qu'une seule notification ; - Elle évalue son préjudice à hauteur de 150 000 euros (infirmation du jugement sur le quantum). Mme [C], Me [H], la SCP [H], les MMA sollicitent l'infirmation du jugement, estimant qu'en application de l'article L. 412-6 du code rural, le bailleur qui souhaite vendre en une seule fois un fonds comprenant plusieurs exploitations distinctes doit mettre en vente séparément chacune d'elles afin de permettre à chacun des bénéficiaires du droit de préemption de l'exercer. Le notaire était légalement tenu de notifier les droits de préemption à chacun des preneurs pour la partie louée par chacun, il n'a, dès lors, pas commis de faute. Me [H], la SCP [H] et les MMA ajoutent qu'à défaut de notifications distinctes, le bailleur s'exposait à une demande de nullité de la vente de la part des preneurs pour non-respect de leurs droits de préemption ; L'indivisibilité ne peut pas être retenue en l'espèce par la seule volonté de la SAFER de vendre les parcelles en "bloc" ; aucune indivisibilité économique ou géographique n'existe ; Aucune faute ne peut lui être reprochée quant au prix de vente qui a été fixé selon un document remis par la SAFER ; Il n'existe pas de lien causal entre la faute alléguée du notaire et les préjudices invoqués, lesquels découlent de l'absence de volonté des acquéreurs d'acheter les biens ; le présent contentieux procède de la volonté de la SAFER de vendre en un seul lot les parcelles acquises, le notaire n'en est pas responsable. En outre le montant sollicité n'est pas justifié et apparaît forfaitaire. La SCEA n'a pas formulé d'observations particulières sur ce point, elle estime ne pas être concernée par l'action de la SAFER contre le notaire. Elle précise toutefois que le notaire était tenu de procéder aux notifications au regard des dispositions du code rural. Au cas d'espèce, s'appliquent les dispositions des articles L412-8 et L 412-6 du code rural et de la pêche maritime qui visent à protéger le droit de préemption des preneurs à bail rural et ces dispositions prévoient de manière expresse l'hypothèse dans laquelle se trouvait la SAFER : l'aliénation en une seule fois d'un fonds comprenant plusieurs exploitations distinctes. Cette situation ressort précisément sur l'existence de baux ruraux anciens et nettement antérieurs aux jugements d'adjudication du 16 septembre 2014 : - Trois baux ruraux distincts entre la SCI [Adresse 38] et la SCEA en date du 30 septembre 2004 dont l'existence et la réalité de l'exploitation ne peut contestée en témoigne l'attestation d'affiliation de la SCEA La Fourcade auprès de la MSA le 2 février 2004. Mais aussi de baux commerciaux : - Un bail commercial entre la SCI LA Fourcade et la SARL Empreintes en date du 1er janvier 2010, - Un bail dérogatoire devenu bail commercial entre Mme [C] en date du 1er janvier 2010 et la SCI La Fourcade. Cette situation est d'autant plus avérée qu'il a fallu trois jugements d'adjudication en date du 16 septembre 2014 pour procéder à la vente de ces immeubles, ce à l'initiative de la Banque CIC SUD Ouest. L'avis simplifié de vente aux enchères publiques mentionne explicitement que l'objet de la vente est un domaine divisé en trois et comprend deux baux ruraux et un bail commercial. Dans ce contexte il est difficile d'analyser ces immeubles qui sont composés de parcelles distinctes avec des activités distinctes comme constituant un ensemble unique et indivisible : chaque preneur doit pouvoir bénéficier de la protection du droit de préemption. La version de la SAFER aboutirait à un déni de leurs droits tirés du bail rural et de la réglementation y afférente qui prévoient une protection spécifique pour l'exploitant aussi bien d'un bail commercial (décret de 1953), c'est donc à juste titre que le notaire a notifié les droits de préemption à chacun des preneurs pour la partie louée par chacun, dès lors, il n'a pas commis de faute. Enfin l'évaluation retenue par le notaire est celle qui a été proposée par la SAFER intitulée "expertise foncière détaillée" prévoyant des évaluations distinctes selon le caractère bâti ou non, et l'existence d'un bail. Ce document ne prévoit pas de mention hors-taxe mais simplement un prix de l'hectare et la SAFER ne prouve pas avoir indiqué au notaire que la vente était soumise au paiement d'une commission. Le jugement de première instance sera donc infirmé sur ce point. Sur l'existence d'un vice du consentement affectant les offres de vente Le tribunal a retenu que les offres de vente réalisées en application du droit de préemption des preneurs à bail étaient affectées d'une erreur de droit vice du consentement aux motifs que dans les rapports entre la SAFER et les preneurs, l'erreur de droit de la SAFER commise par son mandataire caractérisait l'absence de consentement valable ; Dès lors, les contrats n'ayant pas été fondés sur une offre valable, ne se sont jamais formés, la notification de l'acceptation par les preneurs doit être annulée, la vente ne peut être considérée comme parfaite. La SAFER est propriétaire des parcelles litigieuses depuis l'exercice de son droit de préemption le 16 octobre 2014 et l'obligation de notifier le droit de préemption au preneur demeure et devra être de nouveau effectuée dans les formes légales. Mme [C] sollicite l'infirmation du jugement, estimant qu'à défaut de faute du notaire, aucune erreur n'est caractérisée et même si une erreur est reconnue, elle est à son égard inexcusable car émanant d'un notaire mandataire de la SAFER, professionnel du secteur ; De même l'erreur sur l'appréciation économique n'est pas une cause de nullité ; La lésion n'est pas démontrée ; Les accusations de dol ne sont pas fondées. La SCEA sollicite l'infirmation du jugement, estimant que l'exercice d'un droit de préemption ne peut être considéré comme une convention susceptible pour annuler pour vice du consentement. Il s'agit de l'exercice d'un droit d'ordre public et non de l'expression de la volonté de la venderesse. La SAFER sollicite la confirmation du jugement, précisant que les notifications des droits de préemption sont affectées d'une nullité absolue ayant contaminé les acceptations faites par la SCEA ; Les notifications ont été faites à un prix dérisoire, vil prix ou prix inexistant qui les rend sans cause et sans objet ; Elles sont lésionnaires et constitue un vice du consentement de par l'erreur qu'elles contiennent ; A défaut d'offre valable, il n'a pas pu y avoir d'acceptation valable et donc de vente. Me [H], la SCP [H], les MMA n'ont pas formulé d'observations spécifiques sur ce point. a) Sur l'erreur En l'absence de faute du notaire, l'erreur ne peut pas être retenue ni caractérisée d'autant plus que le moyen de nullité soulevé à ce titre entre totalement en contradiction avec les dispositions d'ordre public qui protègent les preneurs à bail rural et commercial, aucun vice de consentement pour erreur ne peut être retenu. b) Sur la lésion. La SAFER soulève tout à la fois la nullité des notifications du fait du vil prix, prix inexistant voir la lésion. S'agissant de la lésion, aucun élément n'est apporté démontrant une lésion des sept douzièmes tel que prévu par les dispositions de l'article 1674 du code civil. Bien au contraire, il est établi que la SAFER a communiqué son évaluation des immeubles distinguant d'ailleurs la valeur des immeubles non bâtis et des bâtiments en se référant d'ailleurs au prix "qui seront issues de la ventilation faite sur le prix arrêté à la vente aux enchères". Enfin concernant le prix proposé celui-ci a été établi par la SAFER (cf expertise foncière détaillée) tout aussi bien le mode de calcul : par hectare en n'incluant pas la TVA, et en l'absence d'une mention sur une éventuelle commission à son profit. En l'état des simples affirmations de la SAFER sans caractérisation, ce moyen ne sera pas accueilli, les offres de vente restent valables, le jugement infirmé et la demande d'expulsion de émanant de la SAFER sera rejeté. Sur les baux (nullité et résiliation) Le tribunal a rejeté la demande d'annulation des baux aux motifs que les notifications des droits de préemption aux locataires se sont faites sans difficultés alors que la SAFER réclame le paiement des loyers sur le fondement des baux tels qu'ils sont rédigés ; Elle ne peut solliciter leur annulation rétroactive motif pris de l'absence de détermination précise de leurs contenus et a rejeté la demande de résiliation des baux aux motifs que chacune des parties considérant être propriétaire des biens, il n'y a pas lieu de prononcer la résiliation des baux. Il y a simplement lieu de condamner les preneurs à régler les loyers échus impayés, à défaut d'annulation ou de résiliation, il n'y a pas lieu à indemnité d'occupation. La SAFER sollicite l'infirmation du jugement, estimant que les baux révèlent une confusion entre bailleurs et preneurs, lesquels sont représentés par la même personne physique à travers différentes personnes morales : le prix des fermages est quasiment inexistant et il n'est pas rapporté la preuve du paiement des fermages ni de l'exploitation réelle des biens loués. Enfin, le bail commercial consenti à Mme [C] ne précise pas l'objet de la location, les biens donnés à bail à la SARL Empreintes ne sont pas localisés. La SCEA et Mme [C] et la SARL Empreintes sollicitent la confirmation du jugement qui a rejeté la demande de nullité ou de résiliation des baux. Il sera souligné que les demandes de la SAFER à ce titre sont recevables et ne sont pas nouvelles, compte tenu des motivations du premier juge qui a statué spécifiquement sur ce sujet. L'examen de ces baux en date du 30 septembre 2004 démontrent que les parties sont exactement désignées et les parcelles louées aussi, à savoir des parcelles Section B [Cadastre 7], [Cadastre 8], 199,206,210,212,243,254,255, [Cadastre 20] et B [Cadastre 15] et [Cadastre 20] et [Cadastre 21] incluant les superficies précises. Concernant les baux commerciaux du 1er janvier 2010, ceux-ci concernent précisément un local à usage commercial de 150 m² et des bâtiments précisément décrits. La SAFER a connaissance précisément de cette description, l'absence d'enregistrement n'ayant d'ailleurs aucune conséquence sur leur validité, aucune nullité des baux ne peut être prononcée, le premier juge ayant une parfaite appréciation de ces documents contractuels. Enfin, le bail de la SARL Empreintes concerne un bâtiment incendié antérieurement aux enchères et implique une résiliation de plein droit comme le bail le prévoit à la date de l'incendie, soit le 11 août 2010 , sans indemnité à la charge du bailleur mais aussi sans versement de loyers concernant le preneur. Sur les conséquences de l'absence de nullité des offres de vente et les baux Dans le cadre de l'infirmation du jugement de première instance, il apparaît donc que les déclarations de préemption le 28 juillet 2015 par la SCEA [Adresse 42] signifiées par actes de la SCP Ape huissiers de justice à Béziers, du 28 juillet 2015 à la SA SAFER Occitanie et la sommation de régulariser par acte authentique les ventes et le paiement du prix et des frais dans le délai de la loi, les ventes des parcelles concernées étaient parfaites à cette date. Il convient de faire droit à la demande de validation de cette vente : l'arrêt à intervenir vaudra vente entre : La SA SAFER Occitanie, société d'aménagement foncier d'établissement rural Occitanie, société anonyme à conseil d'administration, dont le siège social est [Adresse 3], venant aux droits de la SA SAFER Languedoc Roussillon, société anonyme inscrite au RCS de [Localité 49] sous le n° 462 800 574, dont le siège social sis [Adresse 36], prise en la personne de son Président en exercice, demeurant et domicilié audit siège, suite à un traité de fusion absorption du 30 mai 2017 Et La [Adresse 52], dont le siège social est [Adresse 40], inscrite au RCS de [Localité 31] sous le n° 451 997 670, prise en la personne de son gérant en exercice Madame [V] [L] [X] [C] veuve [P], née le 15 mars 1961 à [Localité 31] (34), domicilié audit siège, Concernent les biens immobiliers suivants désignés comme suit : - Divers immeubles commune de [Localité 34], section B N° [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 14], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 20], ayant appartenu au GFA La Fourcade et appartenant aujourd'hui à la SA SAFER Occitanie et divers immeubles commune de [Localité 48], section F N° [Cadastre 15] ayant appartenu au GFA La Fourcade et appartenant aujourd'hui à la SA SAFER Occitanie pour le prix de 46 700 euros (quarante-six mille sept cents euros), - Divers immeubles commune de Maureilhan section F N° [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 16] ayant appartenu à la SCI La Fourcade 2 et appartenant aujourd'hui à la SA SAFER Occitanie et divers immeubles commune de Capestang, section B N° [Cadastre 19] et [Cadastre 21] ayant appartenu à la SCI La Fourcade 2 et appartenant aujourd'hui à la SA SAFER Occitanie pour 6 500 euros (six mille cinq cents euros), Il est donc évident que la SA SAFER Occitanie de délivrer les biens vendus à la SCEA [Adresse 42], précision faite que ladite société est déjà dans les lieux cédés contre paiement des prix, soit la somme de 46 700 euros (quarante-six mille sept cents euros) et la somme de 6 500 euros (six mille cinq cents euros) outre les frais afférents à la vente de ces parcelles, l'arrêt étant publié au service de publicité foncière de [Localité 31] 1er Bureau du lieu de situation des immeubles par la partie la plus diligente, Sur la demande de paiement des fermages et loyers commerciaux échus et des taxes foncières a) sur la demande de paiement des fermages et loyers commerciaux - Sur la somme de 18 395,70 euros à la charge de la SARL Empreintes, Compte tenu de la disparition de l'immeuble et de son impossibilité de l'exploiter à compter du 11 août 2020, cette demande n'est pas fondée, le jugement infirmé en ce sens - sur la somme de 63 703,51 euros à la charge de [V] [C] veuve [P], La SAFER sollicite cette somme au titre de l'indemnité d'occupation, toutefois il sera remarqué que par deux exploits d'huissier en date du 28 juillet 2015, la SCEA [Adresse 38] a signifié à la SAFER son « acceptation d'offre de vente » au prix sollicité qui concerne des parcelles sises sur les communes de Capestang cadastrées section B numéros [Cadastre 19], [Cadastre 21], supportant les locaux donnés à bail précisément à Mme [C] [P] et ayant appartenu à la SCI « [Adresse 39] ». Compte tenu de la validité de cette acceptation, la SAFER n'étant plus propriétaire, n'a pas qualité pour agir pour solliciter cette somme. - Sur la somme de 7754,46 euros à la charge de la SCEA [Adresse 38]. La SCEA [Adresse 38] précise qu'elle s'est exécutée et a payé lesdits fermages entre les mains de la SA SAFER Occitanie, cette situation n'étant pas contestée. Toutefois la SCEA revendique le remboursement de cette somme, compte tenu de l'infirmation du jugement, il conviendra de lui en donner acte et de condamner la SAFER au remboursement. b) sur la demande de paiement de taxes foncières Le tribunal n'a pas statué sur ce point. La SAFER demande leur remboursement mais n'a pas développé de moyens au soutien de sa prétention. Me [H], la SCP [H] et les MMA indiquent que la SAFER en qualité de propriétaire des parcelles est redevable des taxes foncières. Les autres parties n'ont pas formulé d'observations particulières. Il s'avère que la SAFER ne développe aucun moyen à l'appui de cette demande mais communique les copies des taxes réglées au titre de propriétaire tel que défini par le service des impôts qui se fonde sur la préemption de la SAFER en date de 2014. Cette demande contraire à tous les précédents moyens et prétentions développés par la SAFER n'est pas soutenue alors que celle-ci a prétendu être restée propriétaire à l'égard du service des impôts jusqu'à la date du présent arrêt et que cette demande n'opère aucune ventilation selon que les immeubles concernent le périmètre de la préemption de la SCEA [Adresse 38]. La SAFER sera déboutée à ce titre. Sur le préjudice moral subi par le notaire Le tribunal a condamné la SAFER à payer la somme de 10 000 euros au notaire aux motifs que la SAFER en faisant référence à une « machination » à laquelle le notaire aurait participé a outrepassé son droit de libre propos caractérisant une faute dommageable. Me [H], la SCP [H], et MMA sollicitent l'infirmation du jugement qui a octroyé la somme à la SCP afin que la SAFER soit condamnée à payer ces dommages et intérêts à Me [H] qui est la victime des diffamations de la SAFER, lesquelles ont causé une atteinte à son image et à sa crédibilité. Il est constant que la solution du litige tel qu'envisagé par la cour confirme l'absence de faute du notaire qui a fait respecter les dispositions d'ordre public relatives aux baux ruraux et baux commerciaux, ainsi les propos de la SAFER (pourtant professionnel de l'un de ces secteurs) évoquant une machination, doivent être considérés comme portant atteinte à la crédibilité et à l'image de cet officier public ministériel, le jugement sera confirmé sur le principe et le quantum mais la somme attribuée au profit de Me [H]. Sur les frais irrépétibles et les dépens La SA SAFER Occitanie, succombante, sera condamnée à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile les sommes suivantes : - 8 000 euros à la SCEA [Adresse 38], - 5000 euros à Madame [V] [C] et à la SARL Empreintes, - 5000 euros à Maître [H], à la SCP [H] -Malavialle Duquoc, anciennement dénommée SCP [H]-Glodas Coulot,Ormières-Pech de Laclause et à la compagnie Mutuelle [Localité 44] Condamne la SA SAFER Occitanie aux entiers frais et dépens d'instance.
Dispositif
PAR CES MOTIFS La cour, Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Béziers du 9 novembre 2020 sauf en ce qu'il a déclaré recevables et non forcloses les demandes de la SAFER Occitanie ; Statuant à nouveau, Dit que le notaire n'a commis aucune faute et déboute les demandes de la SAFER Occitanie à son égard ; Déclare le bail rural et le bail commercial concernant la SCEA La Fourcade et Mme [V] [C] valables ; Constate la résiliation du bail commercial au profit de la SARL Empreintes à la date du 11 août 2010 ; Déclare valables les offres de vente en application du droit de préemption des preneurs à bail ; En conséquence, dit que le présent arrêt vaut vente entre : La SA SAFER Occitanie, société d'aménagement foncier d'établissement rural Occitanie, société anonyme à conseil d'administration, dont le siège social est [Adresse 3], venant aux droits de la SA SAFER Languedoc Roussillon, société anonyme inscrite au RCS de [Localité 49] sous le n° 462 800 574, dont le siège social sis [Adresse 36], prise en la personne de son Président en exercice, demeurant et domicilié audit siège, suite à un traité de fusion absorption du 30 mai 2017 Et La [Adresse 52], dont le siège social est [Adresse 40], inscrite au RCS de [Localité 31] sous le n° 451 997 670, prise en la personne de son gérant en exercice Madame [V] [L] [X] [C] veuve [P], née le 15 mars 1961 à [Localité 31] (34), domicilié audit siège, Concernent les biens immobiliers suivants désignés comme suit : - Divers immeubles commune de [Localité 34], section B N° [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 14], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 20], ayant appartenu au GFA La Fourcade et appartenant aujourd'hui à la SA SAFER Occitanie et divers immeubles commune de [Localité 48], section F N° [Cadastre 15] ayant appartenu au GFA La Fourcade et appartenant aujourd'hui à la SA SAFER Occitanie pour le prix de 46 700 euros (quarante-six mille sept cents euros), - Divers immeubles commune de Maureilhan section F N° [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 16] ayant appartenu à la SCI La Fourcade 2 et appartenant aujourd'hui à la SA SAFER Occitanie et divers immeubles commune de Capestang, section B N° [Cadastre 19] et [Cadastre 21] ayant appartenu à la SCI La Fourcade 2 et appartenant aujourd'hui à la SA SAFER Occitanie pour le prix de 6 500 euros( six mille cinq cents euros), Ordonne à la SA SAFER Occitanie de délivrer les biens vendus à la SCEA [Adresse 41] [Adresse 45], précision faite que ladite société est déjà dans les lieux cédés contre paiement des prix, soit la somme de 46 700 euros (quarante-six mille sept cents euros) et la somme de 6 500 euros (six mille cinq cents euros) outre les frais afférents à la vente de ces parcelles ; Dit que l'arrêt sera publié au service de publicité foncière de [Localité 31] 1er Bureau du lieu de situation des immeubles par la partie la plus diligente ; Déboute la SA SAFER Occitanie de ses demandes de paiement des fermages et loyers commerciaux échus et des taxes foncières ; Condamne la SA SAFER Occitanie à payer la somme de 7754,46 euros à la SCEA [Adresse 38] ; Condamne la SA SAFER Occitanie à payer la somme de 10 000 euros à Me [H] à titre de dommages et intérêts ; Condamne la SA SAFER Occitanie à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile les sommes suivantes : - 8000 euros à la SCEA [Adresse 38], - 5000 euros à Madame [V] [C] et à la SARL Empreintes, - 5000 euros à Maître [H], à la SCP [H] -Malavialle Duquoc, anciennement dénommée SCP [H]-Glodas Coulot,Ormières-Pech de Laclause et à la compagnie Mutuelle [Localité 44] ; Condamne la SA SAFER Occitanie aux entiers frais et dépens d'instance. le greffier le président