En-tête
ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 2e chambre civile ARRET DU 27 MARS 2025 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/03572 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QJXQ Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 21 juin 2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS N° RG 24/00207 APPELANTE : S.A.R.L. DUOBANG D'OR - Société à responsabilité limitée au capital de 6.000,00 euros, immatriculée au RCS de BEZIERS sous le numéro 529 788 432 représentée par son gérant en exercice [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant, et Me Alain LEBEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant INTIMEE : La SCI [G] - Société civile immobilière, agissant poursuites et diligences de son représentant légal [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Nora ANNOVAZZI de l'ASSOCIATION GUIGUES CALAS-DAVID ANNOVAZZI, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant Ordonnance de clôture du 28 Janvier 2025 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 février 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre Mme Nelly CARLIER, Conseillère Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Charlotte MONMOUSSEAU ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Madame Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par Monsieur Salvatore SAMBITO, Greffier.
Faits et procédure
* * * FAITS, PROCEDURE - PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Par acte du 2 septembre 2010 et avenant du 4 janvier 2023, la société civile immobilière (SCI) [G] a donné à bail à la SARL le Siècle d'Or (devenue Duobang d'Or) un bâtiment à usage commercial, situé [Adresse 4], à [Localité 2] moyennant un loyer annuel de 70 000 euros HT. La SCI [G] a délivré à la société Duobang d'Or le 20 septembre 2023 un commandement de payer la somme de 4 564,22 euros dans le délai d'un mois, visant la clause résolutoire. Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023, la SCI [G] a assigné en référé la société Duobang d'Or devant le président du tribunal judiciaire de Béziers aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, obtenir l'expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette locative et d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à libération des lieux. Par décision du 6 février 2024, l'affaire a été radiée du rôle. La SCI [G] a fait délivrer à la société Duobang d'Or le 13 février 2024, un commandement de respecter les clauses du bail, visant la clause résolutoire, la mettant en demeure d'avoir dans le délai d'un mois à remettre les locaux en état. Suite à une demande de réinscription en date du 3 avril 2024, par ordonnance du 21 juin 2024, le président du tribunal judiciaire de Béziers, statuant en référé a : - Constaté la résolution du bail commercial conclu entre la SCI [G], agissant poursuites et diligences de son représentant légal et société Duobang d'Or, prise en la personne de son représentant légal pour les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 2] ; - Ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société Duobang d'Or, prise en la personne de son représentant légal ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 2], dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ; - Dit que passé ce délai, la précédente condamnation sera assortie d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant soixante jours ; - Dit que le juge des référés se réservera la liquidation de l'astreinte provisoire ; - Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - Condamné la société Duobang d'Or, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à la SCI [G], agissant poursuites et diligences de son représentant légal une indemnité d'occupation mensuelle et ce, jusqu'à la libération effective des lieux et à la remise des clefs, égale au montant du loyer majorée de 50 %, soit 11 219,24 euros, augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ; - Débouté la SCI [G], prise en la personne de son représentant légal en exercice, de sa demande au titre des intérêts à hauteur de 10% ; - Débouté la SCI [G], prise en la personne ce son représentant légal en exercice, de ses autres demandes ; - Condamné la société Duobang d'Or, prise en la personne de son représentant légal en exercice, au paiement des entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement ; - Condamné la société Duobang d'Or, prise en la personne de son représentant légal en exercice à payer à la SCI [G], prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit. Par déclaration reçue le 9 juillet 2024, la société Duobang d'Or a relevé appel de cette ordonnance. Par avis en date du 3 septembre 2024, l'affaire a été fixée à l'audience du 4 février 2025 en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile. Dans ses conclusions du 27 janvier 2025, la société Duobang d'Or demande à la cour, au visa des articles 1103,1104, 1190, 1162, 1302-1, 1343-5, 1353, 1719 2°, 1720 alinéa 2 du code civil, de l'article L.112-1 du code monétaire et financier, des articles L.145-41, R. 145-35 du code du commerce et des articles 9, 202, 834, 835 du code de procédure civile, de : - la déclarer recevable et bien fondée en son appel ainsi qu'en l'ensemble de ses demandes ; - y faisant droit : - infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, - statuant à nouveau, juger la SCI [G] irrecevable en l'ensemble de ses demandes, - subsidiairement, la déclarer mal fondée et l'en débouter en quelques fins qu'elle comporte ; - infiniment subsidiairement, lui accorder un délai de grâce de six mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir pour lui permettre de procéder aux travaux de remise en état, tel que ceux-ci seront précisés dans l'arrêt à intervenir et ainsi de suspendre, pendant le délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire et de dire que si elle exécute l'obligation ainsi mise à sa charge dans le délai imparti, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais jouée ; - et encore infiniment subsidiairement , lui accorder conformément à l'article 1343-5 du code civil, un délai jusqu'à la date du 19 décembre 2023, date de la remise du chèque de règlement du montant total de la somme en principal réclamée dans le commandement de payer du 20 septembre 2023, à la bailleresse ; - suspendre pendant la durée du délai ainsi accordé les effets de la clause résolutoire insérée au bail; - constater qu'elle s'est bien acquittée des causes du commandement dans ce délai ainsi accordé, en sorte que la clause résolutoire n'a pas produit ses effets ; - condamner la SCI [G] à lui payer une somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente procédure, dont distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Au soutien de son appel, elle fait valoir que : - il existe une contestation sérieuse à l'égard du commandement de payer du 20 septembre 2023, en raison de son imprécision et de l'absence de cause légitime. - ce commandement résulte de l'application d'une clause d'indexation illicite, contraire à l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, qui la répute non écrite. - les causes invoquées dans ce commandement ont été régularisées dans le délai légal. - le commandement de payer du 13 février 2024 a, également, été délivré de mauvaise foi, le bailleur soutenant, sans apporter de preuves, qu'elle aurait installé un système de climatisation, percé à divers endroits notamment dans les murs et la toiture et créé une salle de bain ainsi qu'une douche, - un procès-verbal de commissaire de justice du 18 juillet 2024 confirme que le système de climatisation (composé d'unités et de modules extérieurs sur le toit du bâtiment) était déjà présent avant la signature du bail initial, daté du 2 septembre 2010. Un autre procès-verbal, daté du 19 août 2024, atteste que l'extension du bâtiment possède sa propre installation indépendante, - elle a réalisé l'installation d'une climatisation dans la salle de repas, mais a immédiatement entrepris les démarches nécessaires pour faire retirer ces installations et reboucher les orifices. - la SCI [G] a, tout comme pour l'extension, acquiescé au moins implicitement et de façon non équivoque aux travaux anciens, par signature d'un avenant de renouvellement du bail du 4 janvier 2022. - le procès-verbal du 1er février 2024, établi à la demande du bailleur, est imprécis, ce dernier se basant uniquement sur des allégations sans fondement, en l'absence de percement du toit ou des murs, les travaux en cause n'exigent pas d'autorisation préalable ou écrite du bailleur. - la clause relative aux travaux interdit uniquement ceux modifiant la destination des lieux ou portant atteinte à leur solidité, comme le percement des murs, poutres ou planchers, ce qui n'est pas le cas, - l'état dégradé de la toiture (fuites) n'est pas lié à ses travaux, contrairement aux allégations du bailleur, qui cherche à échapper à ses propres obligations d'entretien, ce dernier n'ayant pas assuré une jouissance paisible des lieux loués, - les commandements ne précisent pas clairement les travaux à réaliser ni les prétendues infractions invoquées, notamment celle relative à un supposé changement de destination d'une partie des lieux loués en habitation et cette infraction ne peut justifier l'application de la clause résolutoire, faute d'avoir été spécifiquement visée dans les commandements. - les défauts d'entretien sont imputables à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Dans ses conclusions du 23 janvier 2025, la SCI [G] demande à la cour, au visa de l'article L.145-41 du code de commerce et de l'article 835 du code de procédure civile, de : - confirmer l'ordonnance déférée, - en conséquence, rejeter l'intégralité des demandes de la société Duobang d'Or, - constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail commercial en date du 2 septembre 2010, modifié par avenant du 4 janvier 2022, - prononcer et ordonner la résiliation du contrat de bail commercial en date du 2 septembre 2010, modifié par avenant du 4 janvier 2022, à la date du 23 octobre 2023, - ordonner l'expulsion de la société Duobang d'Or, ainsi que tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, d'un serrurier et de déménageurs, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 15 jours commençant à courir à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, - condamner la société Duobang d'Or, à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale à '150 %' (sic) du dernier loyer journalier en vigueur (7 479,49 euros), soit 11 219,24 euros, augmentée de la taxe à la valeur ajoutée et ce jusqu'à la libération effective des lieux, - y ajoutant, ordonner que les condamnations provisionnelles et au titre de l'indemnité d'occupation portent intérêt, conformément au contrat à hauteur de 10 %, - condamner la société Duobang d'Or à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Duobang d'Or à lui payer les entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du constat d'huissier, de la mise en demeure et du commandement de payer. Elle expose en substance que : - certaines pièces produites par la partie adverse sont irrecevables, notamment des correspondances entre avocats ne comportant pas la mention officielle obligatoire. Elle a remis les pièces et des écritures dans les délais, - les « dernières demandes » (sic) formées à titre « encore infiniment subsidiaire » sont irrecevables en application de l'article 910-4, - le commandement de payer a été délivré le 20 septembre 2023 et la régularisation des impayés n'est intervenue que le 11 décembre 2023, soit après l'expiration du délai imparti. De plus, les arriérés locatifs relatifs à l'indexation des loyers pour les années 2023 et 2024 n'ont pas encore été réglés, - concernant les contestations soulevées par la société Duobang d'Or, le commandement de payer est suffisamment précis et le locataire ne peut prétendre ignorer la nature des loyers réclamés, - le litige ne porte pas sur le contrat initial, mais sur l'indexation prévue dans l'avenant au bail. - elle n'a jamais renoncé à la clause résolutoire malgré la délivrance d'un autre commandement, lequel précisait expressément que cet acte ne constituait pas une renonciation. - les infiltrations signalées par le locataire sont des problèmes anciens, causés par des travaux réalisés sans autorisation préalable, - elle n'a jamais donné son accord pour l'extension. Les travaux auraient dû être accompagnée des études techniques nécessaires, notamment celles d'un ingénieur béton, pour garantir la solidité de l'immeuble. Ces travaux, réalisés sans autorisation, ont entraîné des dégâts des eaux. - elle a seulement validé la création d'une salle de repos, et non d'une salle d'eau, soulignant que ni le bail, ni l'avenant ne mentionnent une telle installation. - les locaux ne sont pas correctement entretenus et les infiltrations constatées ne relèvent pas de manquements qui lui seraient imputables (son assureur attribuant l'origine des infiltrations à des travaux non autorisés réalisés par le locataire), - le locataire ne l'a pas informée de la remise en état des locaux dans un délai, - le locataire ne respecte pas la destination des lieux, qui doivent être utilisés uniquement à des fins commerciales. Lors d'une visite, elle a constaté que les locaux étaient utilisés comme habitation, ce qui est corroboré par le commissaire de justice, qui a relevé la présence de vêtements étendus. Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est en date du 28 janvier 2025.
Motivation
MOTIFS de la DECISION : 1- sur la recevabilité des « dernières demandes » Conformément aux dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n°202-1391 du 29 décembre 2023, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions, de sorte qu'en l'espèce, la cour n'est pas saisie de la fin de non-recevoir, tirée de l'application de l'article 910-4 de ce code, affectant les « dernières demandes » de l'appelante, que l'intimée soulève dans la partie discussion de ses conclusions en date du 23 janvier 2025, sans la reprendre au dispositif desdites conclusions. 2 - sur la résolution du bail et ses conséquences Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le commandement de payer doit permettre au locataire de connaître précisément les loyers et charges impayés afin de lui donner la possibilité d'en vérifier la régularité et la conformité, ainsi que, le cas échéant, d'en former contestation. Les contestations élevées par le preneur sur la validité du commandement peuvent faire échec en référé à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux. La société Duobang d'Or fait valoir que le commandement de payer en date du 20 septembre 2023 est imprécis et est fondé sur une clause d'indexation illicite, ayant été, en tout état de cause, délivré de mauvaise foi. Eu égard à la lettre recommandée avec avis de réception en date du 23 mars 2023 du bailleur, aux échanges de courriels et courriers, entre les parties, en date des 5, 12, 13 et 20 avril 2023, relatifs à l'application de la clause d'indexation depuis le mois d'octobre 2022, et au commandement de payer en date du 10 août 2023 portant sur le reliquat impayé des loyers ré-indexés, aucune mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer n'est caractérisée. En effet, au terme de cette correspondance, le preneur concédait que le loyer devait être fixé, après indexation, selon l'avenant, à la somme de 7 479,49 euros [7 162,53 x 123,65 (indice ILC 2è -et non 1er- trimestre 2022 ) / 118,41 (indice ILC 2è -et non 1er- trimestre 2021)]. Le commandement a été délivré sur cette base (outre la TVA) pour la somme de 4 564,22 euros au titre des loyers impayés d'octobre 2022 à septembre 2023. Il n'est, donc, pas fondé sur la clause d'indexation du bail initial en date du 2 septembre 2010, mais sur celle figurant dans l'avenant en date du 4 septembre 2022, qui a plafonné l'indexation. Il en résulte que le commandement ne peut raisonnablement être qualifié d'imprécis tandis que les parties, après discussion, s'étaient accordées sur le montant du loyer revalorisé. Aucune contestation sérieuse n'est caractérisée. Les versements du preneur, intervenus les 7 octobre et 7 novembre à hauteur de la somme de 8 595,04 euros, correspondent exactement au montant du loyer (hors revalorisation postérieure à celle réclamée par le commandement litigieux). Le versement à hauteur de 4 564,22 euros est intervenu le 11 décembre 2023, le preneur précisant, dans la lettre accompagnant ledit versement que cette somme correspond aux « prétendus arriérés de compléments de loyer sur indexation ». Ainsi, la société Duobang d'Or a, lors de ces règlements, implicitement, au regard du montant et, explicitement, compte tenu de la lettre accompagnatrice, indiqué quelle était l'imputation choisie en application de l'article 1342-10 du code civil et ne fait valoir aucune erreur dans le choix exprimé. Le versement de la somme de 4 564,22 euros correspondant aux causes du commandement ayant été effectué après l'expiration du délai d'un mois, la clause résolutoire, que vise ledit commandement, est dès lors acquise depuis le 20 octobre 2023 et la société Duobang d'Or est, depuis cette date, occupante sans droit, ni titre et débitrice d'une indemnité d'occupation. La délivrance d'un second commandement le 13 février 2024 ne peut, en l'absence d'une renonciation explicite et en présence, en l'espèce, d'une mention selon laquelle « le présent acte ne vaut pas renonciation à l'acquisition de la clause résolutoire mentionnée dans le commandement du 20 septembre 2023 », caractériser la volonté du bailleur de renoncer au précédent commandement ; elle est sans incidence sur les effets déjà acquis du premier commandement. La SCI [G] sollicite la confirmation de l'ordonnance de référé dans ses dispositions relatives au prononcé de l'expulsion sous astreinte et à la fixation d'une indemnité d'occupation sans critiquer, à l'appui d'une demande d'infirmation (non formulée), ni le montant, ni le point de départ de l'astreinte fixée par le premier juge, ni le rejet de sa demande de majoration de 10 % des condamnations provisionnelles. Le second commandement en date du 13 février 2024, qui vise également la clause résolutoire du bail, a mis en demeure le locataire de remettre en état les lieux loués dans le délai d'un mois au regard de la violation des dispositions du bail relatives à l'autorisation préalable du bailleur concernant la pose et fixation d'une dizaine d'unités et de modules extérieurs visibles sur le toit, le percement directement dans les murs et la toiture pour fixer les gaines et traverses de climatisation sur la toiture en pente du restaurant, le fait d'avoir procéder à une extension sans autorisation, le percement pour poser des câbles électriques et des goulettes sur le long de la façade, le percement sur une poutre pour fixer une climatisation, la création d'une douche et une salle d'eau et la pose de blocs de climatiseur avec des percements à divers endroits et sur le toit pour passer les gaines et câbles. Il est établi que les travaux d'agrandissement réalisés par le preneur en 2015 (195 mètres carrés créés) n'ont pas été autorisés par le bailleur sans que la régularité de ceux-ci au regard des règles d'urbanisme applicables et de la souscription d'une assurance concernant la construction réalisée, n'aient une quelconque incidence. Si le bail a été renouvelé depuis lors alors que le bailleur était informé de la réalisation de l'agrandissement, la désignation des locaux n'a pas été modifiée pour y inclure l'agrandissement tandis que loyer n'a pas, non plus, été augmenté en conséquence. Aucune renonciation tacite du bailleur n'est, donc, caractérisée. Il en résulte que ce second commandement, dont les effets sont identiques au premier, sauf quant à la date de résiliation, n'a pas été respecté au titre de cette infraction au bail, suffisante, à elle seule. L'ordonnance de référé sera donc confirmée, sauf à préciser que la date de résiliation est fixée au 20 octobre 2023. 3- sur les demandes de délais de grâce et de paiement L'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce prévoit que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. Les mesures de grâce peuvent être sollicitées en tout état de cause. Compte tenu des violations du bail quant à la chose louée, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de grâce de six mois, qui paraissent, au demeurant, insuffisants, aucun devis n'étant produit. De même, le paiement intervenu le 11 décembre 2023 ne peut justifier l'octroi de délais de paiement jusqu'à cette date pour permettre la suspension de la clause résolutoire et la poursuite du bail, alors que les parties s'opposent sur l'assiette du bail, l'entretien et les réparations des locaux loués dans le cadre d'une résistance manifeste du preneur à respecter ses obligations contractuelles de paiement. La SCI [G] justifie que la dette de loyer ne cesse d'augmenter (dette de 8 753,94 euros à la date du 12 juin 2024) alors que les pièces comptables, versées aux débats par le preneur, montrent que son activité commerciale est florissante (résultat d'exploitation 2023 : 203 359 euros). La société Duobang d'Or sera donc déboutée de ses demandes de délais de grâce et de paiement. 4- sur les autres demandes Eu égard à la confirmation de l'ordonnance déférée, la charge des dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer, et celle des frais irrépétibles, en ce compris le coût de la mise en demeure et du constat d'huissier, sera, également, confirmée. La société Duobang d'Or, partie succombante, sera condamnée aux dépens d'appel et au vu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à payer la somme de 2 000 euros.
Dispositif
PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Confirme l'ordonnance déférée, sauf à préciser que la date de résiliation du bail est fixée au 20 octobre 2023, Y ajoutant, Rejette la demande de délais de grâce et de paiement de la SARL Duobang d'Or ; Condamne la SARL Duobang d'Or à verser à la SCI [G] une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SARL Duobang d'Or aux dépens d'appel. le greffier la présidente