Cour d'appel, 2e chambre civile, 27 mars 2025, n° 24/04675

Faits et procédure

* * * FAITS, PROCEDURE - PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Par acte authentique en date du 30 mai 2008, M. [W] [C] a fait l'acquisition auprès de la SCI les Jardins de Saint Benoît d'un bien immobilier en l'état futur d'achèvement, dans une résidence de tourisme, dénommée les [9] Benoît, situé à Saint Laurent de la Cabrerisse (Aude), à savoir le lot n°31 composé d'une maison de type P3 et jardin attenant, cadastré section C numéro [Cadastre 2], moyennant le prix de 282 256 euros TVA incluse. Le prix a été financé à hauteur de 243 984 euros par un prêt consenti par acte sous seing privé du 28 mars 2008 par la SA Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne (devenue SA Crédit Immobilier de France Développement). Par arrêt rendu le 9 février 2023, la cour d'appel (chambre de l'immobilier) de Montpellier, statuant sur l'appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Narbonne en date du 6 septembre 2018, ayant principalement rejeté la demande de nullité de la vente et du prêt pour dol, formée par M. [C], a : - infirmé le jugement déféré, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes à caractère indemnitaire formées par M. [W] [C] contre la SA Crédit Immobilier de France Développement (venant aux droits de la SA Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne) et contre la SCP Benedetti-[R]-Gally-Dariscon ; - statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant, - déclaré recevable l'action en nullité du contrat de vente en état futur d'achèvement du 30 mai 2008 exercée par M. [W] [C] ; - prononcé la nullité du contrat de vente en état futur d'achèvement conclu entre la SCI Les jardins de Saint Benoît et M. [W] [C] portant sur la maison formant le lot n°31 du programme immobilier Les Jardins de Saint Benoît construite sur la parcelle cadastrée lieudit Saint Benoît section [Cadastre 7] de contenance 00a 77ca sur la commune de Saint-Laurent-de-la-Cabrerisse (11), contrat reçu en la forme authentique le 30 mai 2008 par Me [T] [R], notaire associé de la SCP  Benedetti-[R]-Gally-Dariscon pour dol ; - condamné la SCI Les Jardins de Saint Benoît à restituer à M. [W] [C] la somme de 282 256 euros TTC assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 21 avril 2016 ; - dit que lorsque le prix leur aura été effectivement restitué, M. [W] [C] sera tenu de restituer à la SCI Les Jardins de Saint Benoît le bien immobilier objet de la vente du 30 mai 2008 annulée ; - condamné in solidum la SCI Les Jardins de Saint Benoît et la SARL HPA Holding à payer à M. [W] [C] : - 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ; - les frais de mainlevée d'inscriptions de privilèges et hypothèques prises sur le bien immobilier objet de la vente annulée ; - débouté M. [W] [C] de ses demandes indemnitaires à hauteur de 38 272 euros d'apport personnel, 242 760 euros de perte de loyers, 22 724 euros de frais de mobilier, 12 870 de frais de notaire et de 6 636 euros de charges diverses ; - prononcé l'annulation du contrat de prêt conclu entre la SA Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne (devenue SA Crédit Immobilier de France Développement) et M. [W] [C] pour un montant de 243 984 euros par acte sous seing privé du 28 mars 2008 par Me [T] [R], notaire associé de la SCP Benedetti-[R]-Gally-Dariscon ; - dit que M. [W] [C] est tenu de restituer la somme empruntée de 243 984 euros à la SA Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits de la SA Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne, de l'intérêt au taux légal à compter du 21 avril 2016 ; - dit que la SA Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits de la la SA Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne, est tenue de restituer à M. [W] [C] la totalité des sommes encaissées en capital, intérêts et frais qu'elle a perçues, assorties de l'intérêt au taux légal à compter du 21 avril 2016 ; - ordonné la compensation des sommes que se doivent réciproquement M. [W] [C] et la SA Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits de la SA Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne ; - rejeté la demande de mainlevée de l'hypothèque conventionnelle inscrite sur l'immeuble objet du litige ; - condamné in solidum la SCI Les Jardins de Saint Benoît et la SARL HPA Holding à payer à la SA Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits de la la SA Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne, la somme de 53 729,40 euros de dommages-intérêts ; - condamné in solidum la SCI Les Jardins de Saint Benoît et la SARL HPA Holding à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel, sauf ceux avancés par la SCP Benedetti-[R]-Gally-Dariscon qui seront mis à la charge de M. [W] [C] ; - condamné in solidum la SCI Les Jardins de Saint Benoît et la SARL HPA Holding à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour leurs frais engagés en première instance et en cause d'appel : - 8 000 euros à M. [W] [C] ; - 2 000 euros à la SA Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits de la la SA Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne ; - condamné in solidum M. [W] [C] à payer 2 000 euros  à la SCP Benedetti-[R]-Gally-Dariscon sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d'appel ; - dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; - ordonné la publication du présent arrêt au service chargé de la publicité foncière de la situation de l'immeuble à la diligence de M. [W] [C]. - dit qu'une copie du présent arrêt sera transmis à la direction départementales des finances publiques de l'Aude, à la diligence du greffe, en application des dispositions de l'article L.101 du livre des procédures fiscales. Entre-temps, par acte du 11 juin 2020, le Crédit Immobilier de France Développement a délivré à M. [C] un commandement de payer aux fins de saisie immobilière en vertu de l'acte de vente en date du 30 mai 2008, portant sur une somme de 243 984 euros. Ce commandement a été publié au service de la publicité foncière de l'Aude le 7 août 2020 volume 2020 S n° 23. Saisi par acte du 14 septembre 2020, délivré par le Crédit immobilier de France Développement aux fins de voir M. [C] comparaître en audience d'orientation, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Narbonne a, par jugement en date du 7 février 2022, rejeté les demandes du Crédit Immobilier de France Développement, notamment, au titre de la vente forcée. Statuant sur l'appel de ce jugement, la cour d'appel (2ème chambre civile) de Montpellier, par arrêt rendu le 19 janvier 2023, a : - reçu l'appel de la SA Crédit Immobilier de France Développement ; - infirmé le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné la SA Crédit Immobilier de France Développement aux dépens de première instance, et, statuant à nouveau : - constaté que la SA Crédit Immobilier de France Développement est titulaire d'une créance liquide et exigible, et agit en vertu d'un titre exécutoire ; - ordonné la vente forcée de l'immeuble saisi selon les modalités prévues au cahier des conditions de vente; - renvoyé l'affaire et les parties devant le juge de l'exécution de [Localité 10] auquel il appartiendra de fixer le montant de la créance de la SA Crédit Immobilier de France Développement, de suivre la procédure de vente forcée et de procéder à Ia taxation des frais ; - condamné M. [W] [C] aux dépens de première instance et d'appel. Par suite, par jugement réputé contradictoire en date du 1er juillet 2024, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Narbonne a : - débouté M. [W] [C] de sa demande d'annulation de la procédure de saisie immobilière; - autorisé le créancier saisissant à poursuivre la vente aux enchères publiques du bien saisi tel que décrit dans le cahier des conditions de vente et les conditions définies dans ledit cahier, - dit qu'il y sera procédé à l'audience du 7 octobre 2024 à 9h00 ; - dit que l'immeuble pourra être visité avec le concours de tout huissier de justice, territorialement compètent, lequel pourra se faire assister si nécessaire de deux témoins, d'un serrurier et de la force publique dans les 30 jours précédant la date de la vente ; - fixé la créance du Crédit Immobilier de France Développement à la somme de 67 733,01 euros (deux cent soixante-sept mille sept cent trente-trois euros et un centime) arrêtée au 30 novembre 2023, au titre des créances résultant du titre exécutoire litigieux; - autorisé l'aménagement des publicités légales par l'ajout d'une publication sur les sites Internet suivants : 'www. encherespubliques. com' ; - rappelé qu'une vente de gré à gré demeure possible jusqu'à l'ouverture des enchères dans les conditions fixées par l'article 322-1 du code des procédures civiles d'exécution, - condamné M. [W] [C] aux dépens qui ne seront pas compris dans les frais taxes ; - condamné M. [W] [C] à payer au Crédit immobilier de France Développement la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre des frais irrépétibles. Pour statuer comme il l'a fait, le premier juge a retenu que : - l'arrêt du 9 février 2023 ayant annulé le titre du Crédit Immobilier de France Développement lui a néanmoins attribué une nouvelle créance liquide et exigible à l'encontre de M. [C] en ce qu'elle a dit que M. [C] est tenu de lui restituer la somme empruntée de 243 984 euros, - il est constant qu'aucune disposition légale n'exige pour retenir la qualification de titre exécutoire que la décision juridictionnelle contienne formellement une condamnation à effectuer un paiement, mais seulement qu'il en résulte sans ambiguïté une obligation de payer une somme liquide et exigible, ce qui est le cas en l'espèce. - le Crédit Immobilier de France Développement a procédé à une substitution de titre exécutoire en se prévalant désormais de l'arrêt du 9 février 2023 ce qui n'est prohibé ni par l'article L. 311-2 du code des procédures civiles d'exécution, ni par l'article L. 111-2 du code des procédures civiles d'exécution qui exigent seulement que le créancier soit muni d'un titre exécutoire. - il résulte du décompte non contesté produit au débat par le Crédit Immobilier de France Développement que le montant de sa créance apparait conforme au titre exécutoire à hauteur de la somme totale de 267 733,01 euros comprenant principal, intérêts et frais, arrêtée au 30 novembre 2023. Par déclaration reçue le 13 septembre 2024, M. [C] a relevé appel de ce jugement Après avoir délivré au Crédit immobilier de France Développement le 7 janvier 2025 une assignation d'avoir à comparaître à l'audience du 3 février 2025, sur autorisation d'assigner à jour fixe par ordonnance du 15 octobre 2024, M. [C], par conclusions en date du 31 janvier 2025, sollicite de la cour de voir : - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions en ce qu'il a : - Débouté M. [W] [C] de sa demande d'annulation de la procédure de saisie immobilière ; - Autorisé le créancier saisissant à poursuivre la vente aux enchères publiques du bien saisi tel que décrit dans le cahier des conditions de vente et les conditions définies dans ledit cahier ; - Dit qu'il y sera procédé à l'audience du 7 octobre 2024 à 9h00 ; - Dit que l'immeuble pourra être visité avec le concours de tout huissier de justice, territorialement compétent, lequel pourra se faire assister si nécessaire de deux témoins, d'un serrurier et de la force publique, dans les 30 jours précédant la date de la vente ; - Fixé la créance du crédit immobilier de France développement à la somme de 267 733,01 euros (deux cent soixante-sept mille sept cent trente-trois euros et un centime), arrêtée au 30 novembre 2023, au titre des créances résultant du titre exécutoire litigieux ; - Autorisé l'aménagement des publicités légales par l'ajout d'une publication sur les sites Internet suivants : « www.enchères.publiques.com » ; - Rappelé qu'une vente de gré à gré demeure possible jusqu'à l'ouverture des enchères dans les conditions fixées par l'article L. 322'1 du code des procédures civiles d'exécution ; - Condamné M. [W] [C] aux dépens qui ne seront pas compris dans les frais taxés ; - Condamné M. [W] [C] à payer au crédit immobilier de France développement la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre des frais irrépétibles, - statuant à nouveau, vu l'article 1178 alinéa 1 et alinéa 2 du code civil, l'article 2213 du code civil, les articles L311-1, L 311-2, R 321-1 et R 321-3 du code des procédures civiles d'exécution, vu l'arrêt du 9 février 2023, - constater l'absence de titre exécutoire fondant la procédure de saisie immobilière diligentée par le Crédit Immobilier de France Développement et en conséquence, - juger nulle l'intégralité de la procédure de saisie immobilière engagée devant le juge de l'exécution du tribunal de Narbonne et des actes de procédure accomplis dans ce cadre ; - en conséquence, rejeter sans examen au fond l'ensemble des demandes, fins et moyens du Crédit Immobilier de France Développement ; - débouter le Crédit Immobilier de France Développement de l'intégralité de ses demandes formulées en première instance et en cause d'appel ; - condamner le Crédit Immobilier de France Développement à payer à M. [W] [C] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ; - condamner le Crédit Immobilier de France Développement à payer à M. [W] [C] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; - condamner le même aux entiers frais et dépens de la présente instance. Au soutien de son appel, il fait essentiellement valoir que - l'annulation du prêt par l'arrêt du 9 février 2023 a un effet rétroactif au jour de l'acte, les actes de procédure du CIFD sont également entachés de nullité, il ne peut plus se prévaloir du contrat de prêt et d'un titre exécutoire, - l'annulation du titre exécutoire ayant servi de base aux poursuites a nécessairement pour conséquence la nullité de la procédure de saisie immobilière et du jugement d'adjudication. Le saisi est alors recevable et fondé à solliciter, par voie d'action, l'annulation du jugement d'adjudication (Cass. 2e civ., 3 mai 2001, n° 98-18.162 ; V. aussi, 21 déc. 1966, Bull. civ. II, n° 982). Il s'en déduit dès lors nécessairement que la saisie immobilière est irrégulière, étant rappelé que les juges du fond ne peuvent substituer à cet égard un nouveau titre au titre annulé (Cass. 2 e civ. 26-6-2003 n° 984 : Bull. civ. II n° 215). -l'arrêt du 9 février 2023 n'a pas validé la procédure de saisie, puisqu'il a été rendu avant l'annulation du prêt, - si le CIFD soutient détenir un nouveau titre exécutoire, puisque l'arrêt dit qu'il doit rembourser la somme empruntée, il n'a prononcé aucune condamnation et ce remboursement ne pourra intervenir que lorsque la SCI les jardins de Saint Benoît aura elle-même exécuté sa propre condamnation à son égard, - il a saisi le tribunal de commerce de Paris d'une demande de liquidation judiciaire à l'égard de la SCI (devenue SARL), qui ne l'a pas remboursé, - la contestation du caractère exécutoire constitue une défense au fond et non une exception de procédure, elle peut être proposée en tout état de cause, - si le juge de l'exécution a retenu une substitution de titre, le bien sur lequel la saisie est poursuivie ne lui appartient plus, étant retourné dans le patrimoine de la société venderesse, - l'arrêt prononçant la nullité a été publié, - il a bien sollicité dans son assignation la « réformation du jugement entrepris en toutes ses dispositions », en tant que de besoin, il reprend dans le dispositif de ses écritures récapitulatives d'appelant à jour fixe, l'infirmation du jugement entrepris et le détail des chefs du jugement, déjà mentionnés dans la partie discussion au Crédit immobilier de France Développement. Par conclusions du 30 janvier 2025, le Crédit de France Développement demande à la cour au visa des articles 311-2 et L111-3 du code des procédures civiles d'exécution, 915, 917 et suivants et 954 du code de procédure civile dans leur version en vigueur depuis le 1er septembre 2024, de : - prononcer la caducité de la déclaration d'appel, - débouter M. [C] de l'ensemble de ses demandes, - confirmer en toutes ses dispositions le jugement, - condamner M. [C] en tous les dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il expose en substance que : - si la déclaration d'appel a opéré l'effet dévolutif de l'appel du fait qu'il a détaillé les chefs de jugement critiqués, le dispositif de l'assignation, valant conclusions, ne mentionne plus aucun des chefs du jugement critiqués ; la cour n'est saisie d'aucune demande d'annulation du jugement ou d'infirmation d'un chef du jugement critiqué, ce qui conduira à prononcer la caducité de sa déclaration d'appel ; - la demande d'annulation de la procédure de saisie immobilière doit être rejetée, car au jour de son engagement, l'ensemble des actes était régulier ainsi que l'a confirmé l'arrêt du 19 janvier 2023, - ensuite de la remise des parties dans leur état antérieur, la cour l'a condamné à restituer au prêteur la somme de 243 984 euros, outre intérêts au taux légal depuis le 21 avril 2016, lesquels représentent une somme de 21 949,01 euros, soit une créance totale de 265 933,01 euros, - l'arrêt du 9 février 2023 constitue un nouveau titre pour le prêteur qui est fondé à demander la poursuite de la saisie immobilière dès lors que cet arrêt a expressément conditionné la restitution du bien par M. [C] au vendeur, au remboursement par ce dernier de la somme de 282 256 euros TTC et qu'il demeure en possession du bien ainsi que l'a expressément jugé la cour dans le dispositif de son arrêt, ayant expressément rejeté la demande de mainlevée de l'hypothèque conventionnelle du prêteur, - les décisions de justice ont un effet constitutif et non simplement déclaratif, en conséquence, une créance indemnitaire peut être considérée comme étant née, liquide et exigible à compter de l'arrêt confirmatif, - l'abus de saisie ne se déduit pas de la nullité de la procédure et pour condamner le poursuivant à des dommages intérêts, le juge doit caractériser l'abus commis dans la mise en 'uvre de la saisie. Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.