Cour d'appel, Pôle 4 - Chambre 2, 26 mars 2025, n° 22/16034

Motivation

SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ; Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a : - débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5] de ses demandes au titre des frais de recouvrement prévus à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - déclaré la SCI Elysées GICMB forclose et donc irrecevable en sa demande de mainlevée totale de l'opposition formée le 4 janvier 2022 par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5]. Sur la demande du syndicat en paiement des charges Le précédent jugement du 25 octobre 2016 a statué sur l'arriéré des charges de la période courant du 1er octobre 2014 au 30 juin 2016, 2ème appels trimestriel charges et travaux 2016 inclus (pièce syndicat n° 9). La demande du syndicat porte sur l'arriéré des charges de la période courant du 1er juillet 2016 (3ème appels trimestriel charges et travaux 2016) au 13 décembre 2021 (4ème appels trimestriel charges et travaux 2021). Il sera statué en même temps sur la demande du syndicat en première instance et sur l'actualisation en cause d'appel. Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges. En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes : - le relevé de propriété, la matrice cadastrale et l'avis de mutation du 21 décembre 2021 justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI Elysées GCMB durant la période considérée (pièces n° 1 à 3), - l'opposition du 4 janvier 2022 (pièce n°7), - les jugements des 28 novembre 2014 et 25 octobre 2016 (pièces n° 8 et 9), - les procès verbaux des assemblées générales des : 30 juin 2016 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2015, 12 juin 2017 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2016, 29 juin 2018 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017 et votant le budget prévisionnel 2018, 29 juin 2020 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019, 30 juin 2021 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020, 4 juillet 2022 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021, - les accusés de réception des notifications à la SCI Elysées GICMB des procès verbaux des assemblées générales des 28 juin 2018, 29 juin 2020 et 30 juin 2021 (pièces n° 18), - les attestations de non recours des assemblées générales des 30 juin 2016, 12 juin 2017, 29 juin 2018, 29 juin 2020, 30 juin 2021 (pièce n° 19) et 4 juillet 2022 (pièce n° 22), - les appels de fonds du 1er juillet 2016 au 31 décembre 2021 (pièce n° 20), - le décompte des sommes dues (pièce n° 21). S'agissant des comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018, le procès verbal de l'assemblée générale du 25 juin 2019 versé aux débats censée approuver les comptes de cet exercice ne mentionne pas une telle approbation puisqu'il manque la page 2 du procès verbal ; cependant, le budget prévisionnel 2018 a été approuvé par l'assemblée générale du 29 juin 2018 et les appels de fonds sont produits, de sorte que les sommes appelées au titre de l'exercice 2018 sont dues. Le budget prévisionnel 2021 a été révisé et approuvé par l'assemblée générale du 30 juin 2021 au terme de la résolution n° 12 (pièce syndicat n° 15). Les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021 ont été approuvés par l'assemblée générale du 4 juillet 2022 (pièce syndicat n° 17). C'est donc à tort que le premier juge a considéré que les appels de charges provisionnels pour 2021 ne pouvaient être pris en compte en raison d'une erreur matérielle dans le procès-verbal de l'assemblée générale du 29 juin 2020. Le syndicat des copropriétaires justifiait par conséquent de sa créance en première instance d'un montant de 96.722,39 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 1er juillet 2016 au 3 juin 2021. Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a condamné la SCI Elysées GICMB à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 90.374,45 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 3 juin 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2019, sur la somme de 47.093,51 €, à compter du 15 décembre 2020 sur la somme de 68.433,65 € et à compter du 20 mai 2021 pour le surplus. Pour l'ensemble de la période du 1er juillet 2016 au 13 décembre 2021, les comptes 2016, 2017, 2019, 2020 et 2021 ont été approuvés, et le budget prévisionnel 2018 a été approuvé. De même, les assemblées ont approuvés les travaux et les comptes de ceux-ci ont été approuvés. Les assemblées générales sont valables tant qu'elles n'ont pas été annulées. Ici, le syndic produit les attestations de non recours des assemblées de 2016, 2017, 2018, 2020, 2021 et 2022 et la SCI Elysées GICMB ne prétend pas qu'elle ait formé de recours à l'encontre de l'une quelconque de ces assemblées. Par ailleurs, les appels provisionnels de charges et travaux sont produits (pièce syndicat n° 20-1). Il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 4 juillet 2022 que les comptes de l'année 2021 font apparaître un solde créditeur de 14.539,60 €. La SCI Elysées GICMB demande à ce que sa quote-part de ce solde créditeur vienne en déduction de la somme réclamée par le syndicat. Selon l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967, 'à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot : 1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ; 2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ; 3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes'. La SCI Elysées GICMB a vendu ses lots le 15 décembre 2021, de sorte que le trop perçu éventuel révélé le 4 juillet 2022 revient au propriétaire à cette dernière date et non à la société GICMB. Il résulte de ce qui précède que le syndicat justifie de sa créance à hauteur de 96.722,39 € au titre de l'arriéré des charges et travaux de la période courant du 1er juillet 2016 au 3 juin 2021 et de 19.230,92 € au titre de l'arriéré du 4 juin au 13 décembre 2021, soit 115.953,31 €. La SCI GICMB doit donc être condamnée à payer au syndicat, en deniers ou quittances pour tenir compte du versement par le notaire le 18 mai 2022 de la somme de 182.556,44 € au syndicat des copropriétaires, la somme de 115.953,31 € au titre de l'arriéré des charges et travaux de la période courant du 1er juillet 2016 au 13 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du : - 8 novembre 2019 sur la somme de 47.107,38 €, - 15 décembre 2020 sur la somme de 22.274,79 €, - du 20 mai 2021 sur la somme de 27.340,22 €, - du 17 février 2023 sur le surplus. Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires La SCI Elysées GICMB sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer au syndicat la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts, au motif que le syndicat aurait abandonné toute demande de ce chef en cause d'appel. Aux termes de l'article 562 du code de procédure civile 'l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent'. La déclaration d'appel du syndicat ne fait aucun grief au tribunal sur ce point. La cour d'appel n'est donc pas saisie d'un appel sur la question des dommages et intérêts. En revanche elle est saisie de l'appel incident de la SCI Elysées GICMB sur ce point. L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. La SCI Elysées GICMB a été condamnée à 5 reprises par le tribunal de grande instance de Paris à payer au syndicat des arriérés de charges de copropriété. Il apparaît qu'elle n'a en réalité jamais payé ces charges, malgré les mises en demeure et les jugements précités, ce qui caractérise sa mauvaise foi. Les manquements systématiques et répétés de la SCI Elysées GICMB à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans motif valable pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Ce préjudice a été justement apprécié par le premier juge. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Elysés GICMB à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € titre de dommages et intérêts. Sur la capitalisation des intérêts Il résulte de l'article 1343-2 du code civil que 'les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise'. La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l'espèce elle a été demandée par le syndicat dès l'acte introductif d'instance. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts par application de l'article 1343-2 du code civil. Il doit être ajouté au jugement que la capitalisation des intérêts est ordonnée sur les condamnations pécuniaires prononcées par la cour dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil. Sur la demande de remboursement de la SCI Elysées GICMB La SCI GICMB n'a payé aucune charges de copropriété durant la période où elle était propriétaire des lots n° 1079 et 1080 et elle ne s'est pas acquittée des condamnations prononcées par les jugements qui se sont succédés depuis 2008. Il a été vu plus haut que le 4 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires a procédé, entre les mains du notaire, à une opposition pour un montant total de 182.280,44 € sur le prix de vente des lots de copropriété n°1079 et 1080 vendus par la SCI Elysées GICMB à la société par actions simplifiée unipersonnelle SD Ramatuelle pour sûreté, conservation et paiement des sommes dues au titre des charges de copropriété et que le notaire a procédé le 18 mai 2022 au virement de la somme de 182.556,44 € au syndicat des copropriétaires. Cette somme de 182.556,44 € comprend : - 115.953,31 € au titre de l'arriéré des charges et travaux du 1er juillet 2016 au 13 décembre 2021 et aux intérêts au taux légal capitalisés, - 26.130,54 €, outre les intérêts au taux légal capitalisés, représentant les causes du jugement du 28 novembre 2014 - 24.424,91 €, outre les intérêts au taux légal capitalisés et les dépens représentant les causes du jugement du 25 octobre 2016, - les causes des jugements des 30 juin 2008, 11 mars 2011 et 29 mai 2013. Il n'y a donc eu aucun trop perçu de la part du syndicat. Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a ordonné la mainlevée partielle de l'opposition formée le 4 janvier 2022 par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], à hauteur de 25.578,86 € La SCI GICMB doit donc être déboutée de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui rembourser les sommes de : 44.057,45 € au titre des jugements du 28 novembre 2014 et 25 octobre 2016 qui ont d'ores et déjà été payées par elle, 17.341,90 € au titre du paiement d'intérêts non justifiés, 25.578,86 € de charges de copropriété non justifiées pour la période postérieure au 1er juillet 2016, avec intérêts au taux légal capitalisés à compter du 17 février 2023. Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile, sauf en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5] aux dépens liés à la mainlevée partielle de l'opposition. En l'absence de mainlevée de l'opposition, il n'y a pas de dépens y afférents. La SCI Elysées GICMB, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Elysées GICMB.