Cour d'appel, 4ème CHAMBRE COMMERCIALE, 19 mars 2025, n° 23/01994

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION : 1. Sur les vices cachés 5. La société Hôtelière de La Cavaille, Mesdames [L], [M] et [N] [X] et Monsieur [S] [X] (ci-après consorts [X]) font grief au jugement déféré d'avoir retenu l'existence de désordres au jour de la vente et de les avoir qualifiés de vices cachés. Les appelants soutiennent qu'ils ont fait réaliser des travaux en juillet 2019, soit antérieurement à la vente de l'immeuble et la cession du fonds de commerce, qui ont mis fin à des débordements d'eaux usées affectant une chambre de l'hôtel ; que les désordres dont se plaint la société Solfige sont apparus postérieurement à la vente du 16 décembre 2019 et sont le fruit des travaux réalisés par l'acquéreur ; que, pour ce seul motif, il convient de retenir a minima un partage de responsabilités. La société Hôtelière de La Cavaille et les consorts [X] ajoutent que la garantie des vices cachés n'est pas due car les problèmes affectant le réseau des canalisations des eaux usées de l'hôtel étaient parfaitement connus de l'acquéreur, ce qui a été expressément enregistré en page 19 de l'acte notarié ; que, de plus, l'acte authentique de vente précise en page 11 que l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve sans recours contre le vendeur en raison des vices apparents et des vices cachés. Les appelant font enfin valoir que la causalité entre les désordres allégués et le préjudice revendiqué par l'intimée n'est pas établi ; que, en effet, les désordres allégués sont situés dans une toute autre partie de l'hôtel que celle qui avait fait l'objet des travaux de juillet 2019, dans laquelle aucun désordre n'avait été constaté auparavant. 6. La société Solfige répond que le bien qui lui a été vendu était affecté de désordres cachés antérieurs à la vente et que ces désordres ont rendu l'immeuble impropre à l'usage auquel il était destiné. L'intimée précise que ces désordres sont la conséquence des dégradations affectant le réseau d'évacuation des eaux usées et qu'ils ont été dûment constatés par M. [H], expert judiciaire ; que ces désordres ont certes affecté des parties différentes de celles qui ont fait l'objet de travaux antérieurs ; qu'il est cependant établi que la totalité de ces désordres, antérieurs et postérieurs à la vente, ont la même cause ; que les travaux réalisés en juillet 2019 n'ont donc rien réglé. La société Solfige indique que l'acte authentique de vente ne l'informe pas de l'existence des problèmes relatifs au réseau d'évacuation des eaux usées mais de l'obligation de mise en conformité du raccordement au réseau public ; que la clause relative à l'exonération de garantie du vendeur précise que cette exonération ne s'applique pas si le vendeur connaissait les vices cachés affectant le bien, ce qui est le cas en l'espèce. L'intimée reproche par ailleurs au premier juge d'avoir considéré que les défauts des canalisations des eaux pluviales n'étaient pas des vices cachés. Elle soutient que les observations de l'expert judiciaire sont prudentes et que seules les compétences d'un professionnel pouvaient permettre, au jour de la vente, de déceler les défauts affectant ces canalisations. Sur ce, 7. L'article 1641 du code civil dispose : Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Les articles 1642 et 1643 et suivants du code civil précisent que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; que le vendeur est tenu à garantie quand même il n'aurait pas connu les vices cachés, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. L'acheteur a par ailleurs le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. 8. Au soutien de son action en garantie des vices cachés, la société Solfige produit le rapport d'expertise judiciaire déposé le 16 août 2021 par Monsieur [Z] [H]. L'expert judiciaire s'est rendu sur place une première fois le 19 avril 2021 et a constaté que l'immeuble, construit dans les années 1992/1993, était en bon état mais que les trottoirs et abords présentaient les stigmates de tassements différentiels importants. Par le regard de collecte ouverte à l'extrémité sud de l'immeuble pour nettoyer le réseau, M. [H] a constaté l'affaissement du corps de ce regard et la disparition du fonds et a conclu que le réseau était dégradé. L'expert judiciaire a organisé une deuxième réunion aux fins de poursuivre ses investigations à l'aide du matériel approprié, avec l'assistance d'un technicien. Il a ainsi résumé ses observations : « nous constatons donc que les désordres allégués existent bien : dysfonctionnement du réseau d'évacuation des eaux usées du bâtiment hôtelier et désordres sur les canalisations situées sous ce bâtiment : chambre 37, les WC refoulent dans la douche, chambre 35, le bac à douche est souillé de traces d'excréments, chambre 37, l'observation de l'arrière du bac à douche permet de mettre hors de cause les travaux de rénovation sanitaire réalisés en 2020 : les canalisations d'évacuation sont scellées dans le béton du dallage et il n'y a aucune trace de remaniements récents. (...) Inspection des canalisation d'eaux usées situées côté arrière du bâtiment : sur la canalisation extérieure, nous constatons des flaches sans casse, sur la canalisation intérieure, nous constatons un éclatement au niveau de la première chambre (...) puis deux ruptures franches situées à 10 m et 15 m du regard amont. Les dommages relatifs aux évacuations d'eaux usées sont avérés ainsi que ceux relatifs aux trottoirs et parkings qui induisent les désordres allégués relatifs au réseau d'évacuation d'eaux pluviales sous-jacent. Ces désordres ne compromettent pas la solidité de l'ouvrage mais le rendent dès à présent impropres à sa destination puisqu'ils obligent l'exploitant à neutraliser les chambres dans lesquelles les sanitaires ne fonctionnent pas correctement. (...) Les désordres relatifs au réseau d'évacuation des eaux usées sont déjà très importants et risquent de s'aggraver puisque ces conduites reposent sur un sol qui tasse de manière différentielle. Il en est de même pour les autres désordres. Ces désordres ont été provoqués par le tassement du terrain naturel : le complexe a été édifié sur une ancienne décharge remblayée. Une intervention a déjà eu lieu en décembre 2018 sous maîtrise d'ouvrage de Monsieur [X]. Malgré plusieurs demandes, l'expert n'a reçu ni le marché détaillé conclu avec la société MCB ni le rapport d'inspection caméra réalisée à ce moment-là : le rapport d'expertise amiable relève la présence de gravats dans la canalisation, ce qui laisse à penser que les dégradations constatées actuellement pouvaient déjà être apparues. (...) Je reviens (...) sur le rapport d'expertise établie par Polyexpert : il précise que les désordres pour lesquelles il a été appelé (neutralisation d'exploitation de chambres situées en amont du casse de réseau décelé à 4 m en aval du regard) remontent à avril 2018. Ces désordres auraient-ils dû être signalés lors de la vente, puisque la solution réparatoire retenue par Monsieur [X] a été de basculer l'évacuation de la chambre impactée de la canalisation déficiente vers celle supposée saine, ce qui relève plutôt du palliatif.» Il résulte des observations de M. [H] que le réseau d'évacuation des eaux usées de l'hôtel est sérieusement endommagé ; que les désordres s'aggravent compte tenu du siège de la casse des conduites ; qu'ils contraignent l'exploitant à condamner des chambres en raison des nuisances engendrées. M. [H] a annexé à ses observations le rapport du Cabinet Polyexpert en date du 2 décembre 2018, qui avait alors été désigné par l'assureur de la société Hôtelière de La Cavaille à la suite de la déclaration d'un sinistre dégât des eaux advenu en avril 2018. L'expert amiable y indique : « en avril 2018, le responsable de l'hôtel constate une mauvaise évacuation des eaux usées et un refoulement dans la baignoire d'une des chambres de l'hôtel. L'hydrocurage réalisé a mis en évidence la présence de graves dans les canalisations. Le passage caméra réalisé a permis de constater que les deux canalisations d'évacuation des eaux usées circulant sous l'hôtel et recueillant les eaux usées et eaux vannes des deux rangées de chambres sont cassées à environ 4 m du regard extérieur amont. Afin de limiter les engorgements, depuis avril 2018, l'hôtel limite l'utilisation des chambres situées en amont du désordre. L'accès à la fuite pour sa réparation nécessite d'importants travaux avec l'ouverture de la dalle béton dans deux des chambres de l'hôtel.» M. [H] souligne dans son rapport d'expertise judiciaire que ces désordres sont les mêmes que ceux qu'il a personnellement constatés trois ans plus tard et rappelle, à deux reprises, que des gravats ont été observés par le Cabinet Polyexpert. Il en résulte que les canalisations étaient déjà sérieusement endommagées dès avril 2018 puisque des gravats avaient pu pénétrer le réseau. Or aucun élément produit par les appelants ne met en évidence l'information complète et éclairée de l'acquéreur en ce qui concerne ces difficultés. En effet, il n'est excipé à cet égard par la société La Cavaille et les consorts [X] que des précisions apportées en page dix-neuf de l'acte authentique de vente ; elles ne sont toutefois relatives qu'à la qualité du raccordement des canalisations privées au réseau public d'assainissement et mentionnent d'ailleurs qu'à la suite de deux contrôles successifs des autorités, il a été conclu à la conformité de ce raccordement au pied d'un rapport de visite en date du 6 août 2019 ; l'acte notarié du 16 décembre 2019 ne comporte pas d'autre référence au réseau privé d'évacuation des eaux usées. Enfin, il doit être relevé qu'il a fallu des mesures d'investigation poussées pour que les désordres affectant les canalisations soient mis en évidence. 9. C'est dès lors par des motifs pertinents, qui ne sont pas remis en cause par les débats en appel et que la cour adopte, que le tribunal judiciaire de Bergerac, après avoir retenu que les désordres litigieux étaient antérieurs à la vente de l'immeuble, qu'ils étaient cachés et qu'ils rendaient l'hôtel impropre à l'usage auquel il était destiné, a jugé qu'il s'agissait de vices cachés au sens des articles 1641 et suivants du code civil. La cour ajoute que cette qualification ouvre droit, pour la société Solfige, non seulement à la garantie de son vendeur mais au surplus à l'allocation de dommages et intérêts au sens de l'article 1645 du code civil puisque son vendeur connaissait les défauts des conduites d'eaux usées à la suite de son intervention, quelques mois avant la cession de l'immeuble pour remédier, temporairement, à la rupture de ces conduites. 10. Par ailleurs, en ce qui concerne les canalisations d'eaux pluviales, le tribunal judiciaire a relevé à juste titre que M. [H] n'avait pas mentionné que les déformations du sol, mettant en évidence les défauts des canalisations litigieuses, étaient postérieures à la vente. La cour ajoute que l'expert judiciaire a été formel dans sa réponse au chef de mission numéro 13 puisqu'il indique : « Je considère que ces désordres étaient visibles lors de l'achat.» Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la société Solfige de sa demande en garantie à ce titre. 2. Sur les débiteurs de la garantie 11. Les consorts [X] font grief au jugement déféré de les avoir condamnés, in solidum avec la société Hôtelière de La Cavaille à payer diverses sommes à la société Solfige au titre de la garantie des vices cachés. Les appelants font valoir que, en retenant l'existence de vaines poursuites contre la société civile immobilière [X] [Localité 5] antérieurement à l'action en paiement contre les anciens associés, le premier juge a inversé la chronologie des faits et s'est mépris sur la portée de l'obligation aux dettes sociales des associés d'une société civile. 12. L'intimée répond que les consorts [X] tentent d'entretenir sciemment une confusion en ajoutent aux règles applicables des conditions supplémentaires qui n'existent pas ; que la préalable et vaine poursuite à l'encontre de la société visée dans l'article 1857 du code civil ne s'apprécie qu'au regard de la seule inefficacité des poursuites contre la société, qui doit être constatée préalablement à l'engagement de poursuites contre les associés. Sur ce, 13. Les articles 1857 et 1858 du code civil prévoient que, à l'égard des tiers, les associés d'une société civile répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements ; les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale. En vertu de l'article 1859 du code civil, toutes les actions contre les associés non liquidateurs ou leurs héritiers et ayants cause se prescrivent par cinq ans à compter de la publication de la dissolution de la société. Il résulte de ces textes que les créanciers doivent donc d'abord tenter de recouvrer les sommes qui leur sont dues auprès de la société elle-même avant de pouvoir se retourner vers ses associés, débiteurs subsidiaires, et que l'inefficacité des poursuites en paiement des dettes sociales contre la société, exigée par l'article 1858 du Code civil, doit être constatée préalablement à l'engagement des poursuites contre les associés. 14. En l'espèce, la société Solfige a fait délivrer le10 novembre 2021 à la société civile immobilière [X] Orléans une assignation devant le tribunal judiciaire de Bergerac en garantie des vices cachés affectant l'immeuble vendu. Maître [Y] [C], huissier de justice, s'est transportée au siège social de la société mais n'a pas relevé la mention de cette société sur la boîte aux lettres à l'adresse du siège social ; elle a procédé à diverses recherches qu'elle détaille à son procès-verbal puis a interrogé le Registre du commerce et des sociétés et constaté que la société civile immobilière [X] [Localité 5] était dissoute depuis le 21 juillet 2021 et radiée depuis le 7 septembre suivant. Il est donc établi que, avant d'assigner les associés de la société venderesse de l'immeuble le 19 novembre 2021 devant le tribunal judiciaire de Bergerac, la société Solfige a vainement poursuivi la personne morale au sens de l'article 1858 du code civil. 15. L'intimée est donc fondée à rechercher la garantie de Mesdames [L] [U], [M] et [N] [X] et de Monsieur [S] [X], associés de la société [X] [Localité 5], étant souligné que l'action a été engagée contre ces derniers dans les délais imposés par l'article 1859 du code civil. 16. Néanmoins, par application de l'article 1857 du code civil, si les consorts [X] doivent être tenus à garantie solidairement avec la société Hôtelière de La Cavaille (à laquelle les parts de la société [X] [Localité 5] ont été cédées), ils ne peuvent être tenus solidairement entre eux puisqu'ils répondent certes indéfiniment des dettes de la société, mais à proportion de leur part dans le capital social. Par ailleurs, contrairement à ce que soutiennent les consorts [X], ils ne sont pas davantage tenus conjointement au paiement des dettes sociales puisque, ainsi qu'il le rappellent eux-mêmes, ils ne peuvent être condamnés qu'à proportion de leur part et portion dans le capital social, alors qu'une obligation conjointe à la dette est divisible en parts égales, ainsi que le rappelle l'article 1309 du code civil. 3. Sur le préjudice matériel 17. Le préjudice matériel résultant des vices cachés, qui est le coût des réparations nécessaires à la reprise de ces vices affectant l'immeuble vendu, il doit être souligné que l'expert judiciaire a été en mesure de contrôler les devis présentés par la société Solfige. Les appelants ne discutent pas le montant de cette demande. 18. La cour confirmera le jugement déféré de ce chef. 4. Sur les préjudices immatériels 19. Les consorts [X] et la société Hôtelière de La Cavaille discutent cependant le jugement entrepris en ce qu'il a retenu un préjudice d'exploitation pour un montant de 43.368 euros. Les appelants font valoir que ce préjudice doit être évalué non sur le critère du chiffre d'affaires mais sur celui de la marge. Ils ajoutent que, au demeurant, la société Solfige n'a pas eu à supporter un préjudice d'exploitation du fait des désordres litigieux puisque la demande indemnitaire porte sur l'année 2020, au cours de laquelle les pouvoirs publics ont ordonné plusieurs périodes de confinement. M. [H] a pu examiner les document comptables présentés par la société Solfige au titre de ce préjudice et a évalué le préjudice d'exploitation en faisant le rapport du prix de la chambre selon la saison avec le nombre de chambres et de jours concernés par cette perte. 20. Toutefois, ainsi que le font observer les appelants, le préjudice d'exploitation ne peut être indemnisé sur la base du chiffre d'affaires espéré pour l'exploitation des six chambres qui ont été condamnées pendant plusieurs semaines. Compte tenu du taux de marge brute (87,51 %) attesté le 8 juin 2022 par l'expert comptable de la société Solfige, il y a lieu de ramener le préjudice d'exploitation de l'intimée à la somme de 37.951,34 euros, infirmant le jugement entrepris de ce chef. 21. C'est par ailleurs par des motifs pertinents, qui ne sont pas remis en cause par les débats en appel et que la cour adopte, que le tribunal judiciaire, se fondant sur les indications de l'expert judiciaire, a retenu que l'activité de l'hôtel avait été moindre en 2021 de sorte que, nonobstant la condamnation des chambres sinistrées, l'hôtel n'avait pas été plein et n'avait donc pas supporté une perte liée à l'impossibilité d'accueillir des clients supplémentaires. Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande en indemnisation de pertes pour le premier semestre 2021. 22. Enfin, il n'est pas discutable que la société Solfige a subi un préjudice moral, caractérisé par l'atteinte à son image et sa réputation : les odeurs nauséabondes engendrées par la mauvaise qualité du réseau d'assainissement ont nécessairement conduit les clients ayant fréquenté l'hôtel au cours la période litigieuse à en faire état, ce qui nuit à la commercialité du fonds et donc au rendement que le propriétaire de l'immeuble peut en attendre. En considération du standing de l'établissement et de son emplacement, la cour, infirmant le jugement déféré de ce chef, fixera le préjudice de l'intimée à la somme de 5.000 euros. 5. Sur la demande au titre de l'installation électrique 23. La société Solfige fait grief au jugement déféré d'avoir rejeté sa demande en paiement du coût de la mise en conformité de l'installation électrique. L'intimée soutient que la société [X] [Localité 5] lui a caché une information déterminante portant sur des prescriptions émises par le maire de [Localité 4] à la suite de la visite de la commission de sécurité le 10 août 2016, prescriptions qui n'ont pas été levées avant la cession de l'immeuble et du fonds de commerce. La société Solfige précise que les travaux nécessaires ont été facturés par la société Nelec à hauteur de 9.018,70 euros. 24. La cour relève cependant que, au soutien de cette demande, la société Solfige ne produit qu'un courrier de la commune de [Localité 4] qui mentionne, en effet, l'obligation de lever 13 prescriptions en attente à la suite de la précédente visite de la commission de sécurité. Toutefois, aucun élément de ce courrier du 20 juillet 2021 ne mentionne qu'il s'agit de prescriptions relatives à l'installation électrique. De plus, la société Solfige ne produit pas les pièces jointes à ce courrier officiel, dont notamment un tableau sur le suivi des vérifications obligatoires qui est mentionné dans le courrier litigieux. Aucun autre élément ne vient soutenir la demande portant sur les deux factures de la société Nelec en date du 19 juillet 2021. Il ne peut donc être retenu, contre les appelants, un manquement au devoir d'information à ce titre. 25. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef. 6. Sur les demandes accessoires 26. Il convient de confirmer le jugement entrepris quant à ses chefs de dispositif relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance, sauf à préciser que les consorts [X] sont condamnés solidairement avec la Société Hôtelière de La Cavaille mais chacun pour sa part et portion dans la société [X] [Localité 5] en ce qui concerne Madame [U] et Monsieur [S] [X] et à proportion de la part de Monsieur [E] [X] dans le capital de la société [X] [Localité 5] pour les ayants droit de celui-ci. 27. Y ajoutant, la cour condamnera les appelants, dans les mêmes termes, à payer les dépens et à verser à la société Solfige une somme de 3.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.