Cour d'appel, Chambre 1-1, 11 mars 2025, n° 21/02221

Motivation

MOTIVATION 1- Sur la réalisation de la condition suspensive Moyens des parties Les époux [W] se prévalent de la caducité du compromis de vente, et de son avenant, à la date de réitération par acte authentique prévue le 27 mars 2018 puisque la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire purgée de tous recours des tiers et administratif, n'avait pas été obtenu à la date du 10 mars 2028. Ils soutiennent en effet que le permis de construire obtenu le 26 janvier 2018 n'a été purgé de toute recours qu'à la date du 26 avril 2018. Ils considèrent également que les parties avaient unanimement et officiellement constaté la caducité du compromis aux termes de la nouvelle offre qu'ils avaient faite et qu'il s'agissait d'un nouvel accord de volontés entre les parties destiné à éteindre les obligations issues du compromis de vente initial et de son avenant en application de l'article 1101 du code civil. Ils font valoir en second lieu que le retard dans la délivrance de l'autorisation d'urbanisme ne peut leur être imputée dès lors qu'elle résulte des contraintes liées aux règles d'urbanisme et que les parties avaient constaté la caducité du compromis. Enfin, ils contestent ne pas avoir déposé un dossier complet de demande de permis de construire dans les temps impartis par le compromis, cette obligation ayant été accomplie le 18 août 2017, par le biais de leur architecte diplômé et n'ont été contraints d'apporter d'autres pièces que celles déjà versées, ce n'était qu'à titre complémentaire, leur dossier étant complet dès l'origine. Ils ajoutent que les pièces demandées par les services de la mairie d'[Localité 6] n'étaient pas manquantes et que les services de l'urbanisme ont réclamé des pièces non exigées par le code de l'urbanisme pour qu'un dossier soit considéré comme complet. Elles n'avaient vocation qu'à préciser certains points ou de les présenter différemment et que leur dossier était considéré comme complet le 3 octobre 2017 soit dans les temps du compromis prolongés par l'avenant jusqu'au 5 mars 2017. Les consorts [Y] -[M] considèrent au contraire que le comportement des acquéreurs est fautif et font valoir que si la purge des recours quant à l'obtention du permis de construire n'est pas intervenue avant le 10 mars 2018, cela ne résulte que de leur propre carence, dans la mesure où ils ont déposé un dossier incomplet qu'ils n'ont complété définitivement que le 27 novembre 2017, soit plus d'un mois après le délai prévu au compromis et plus de deux mois après que le caractère incomplet du dossier leur ait été notifié par les services de la mairie. Pour eux, le fait de déposer une demande de permis incomplète et de ne pas la compléter avant deux mois, a eu pour conséquence de faire échec au délai fixé dans le contrat et a été fait pour permettre aux acquéreurs de solliciter de nouvelles conditions de vente notamment de nouvelles modalités de paiement, elle est la preuve de la mauvaise foi des appelants en violation de l'article 1104 du code civil. Réponse de la cour Selon l'article 1304-3 du code civil, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous condition, qui en a empêché l'accomplissement. Il appartient normalement au créancier qui invoque l'application de cette disposition de démontrer que le débiteur a commis une faute à l'origine de la défaillance de la condition, mais le débiteur de l'obligation a également la charge de prouver qu'il a accompli des diligences normales. Il résulte des termes du compromis et de son avenant, que la réalisation de la vente était soumise à l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire purgé de tous recours avant le 10 mars 2018, la demande ayant été déposée au 9 octobre 2017 pour la réalisation du projet de construction de villas avec division parcellaire. L'acquéreur pour se prévaloir de ladite condition, devait ainsi justifier d'avoir dans les 2 mois, prorogé de deux mois par l'avenant, à compter du 9 juin 2017, du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire, au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente. Si les époux [W] démontrent qu'ils ont déposé leur demande de permis de construire par l'intermédiaire de leur architecte dans le délai contractuellement prévu le 18 août 2018, par lettre du 13 septembre 2017, la direction de l'urbanisme de la mairie d'[Localité 6] leur a indiqué que leur dossier était incomplet. Elle a leur a indiqué que : - des consultations de différentes directions et services étaient nécessaires à leur projet (direction départementale des services d'incendie et de secours des Bouches du Rhône, direction régionale des affaires culturelles, services techniques municipaux électricité réseau et distribution France, la métropole, services des eaux et assainissement)'et que le délai d'instruction par voie de conséquence était de 4 mois ; - l'instruction du dossier ne pouvait être entreprise car leur demande «'est incomplète'» et qu'il convient de faire parvenir 5 exemplaires de l'ensemble des pièces ci-dessous': (la page 4/17 de l'imprimé de demande complété par l'objet exact du projet, et des pièces PC2, PC4, PC16-1 et PC32, énumérées. Enfin, il a été précisé qu'ils disposaient de 3 mois à compter de la date de réception de la lettre pour faire parvenir à la mairie l'intégralité des pièces manquantes. Le récépissé de dépôt des pièces supplémentaires d'une demande de permis de construire daté du 27 novembre 2017, mentionne que la demande de permis a été': - complété(e) le 03/10/2017, - pièces supplémentaires déposées le 27/11/2017. Par ailleurs le récépissé a mentionné que le délai d'instruction mentionné lors de la demande de pièces complémentaires «'court à compter du dépôt de l'intégralité des pièces et des informations manquantes'» et qu'': «'attention': le permis n'est définitif qu'en cas d'absence de recours ou de retrait'». Ainsi en déposant les dernières pièces le 27 novembre 2017, les acquéreurs ont pris le risque de ne pouvoir obtenir le permis de construire postérieurement au délai qui leur était imparti du 10 mars 2018'; qu'ils ne peuvent être suivi sur l'interprétation de ces courriers et du caractère complet de leur dossier dès le 3 octobre 2017. En effet, l'objet de lettre des services de la mairie indique sans aucune confusion possible l'incomplétude du dossier et l'absence de pièces nécessaires à l'examen de leur demande et il convient de rappelé que contrairement à ce qu'ils tentent de faire admettre les termes supplémentaires et complémentaires sont synonymes de sorte qu'il ne saurait être fait de distinction pour juger que les pièces produites le 27 novembre 2017 n'étaient pas utiles à la complétude de leurs dossiers de sorte qu'il fallait les distinguer. Enfin, les appelants affirment mais ne prouvent absolument pas que les pièces ainsi demandées n'étaient pas des pièces requises pour l'examen de leur demande au regard du code de l'urbanisme. Il n'est pas contesté qu'ils ont obtenu leur permis de construire le 26 janvier 2018 et que les recours étant de 3 mois, celui-ci était purgé de tout recours au 26 avril 2018. Il en résulte qu'au 9 octobre 2017, ils n'avaient pas déposé une demande de permis de construire complète et que par voie de conséquence, ils n'avaient pas au 10 mars 2018, obtenu la délivrance d'un permis de construire purgé de tout recours. Ainsi, il est parfaitement établi qu'ils n'ont pas fait les démarches qui leur incombaient pour l'obtention de ce permis de construire, de sorte qu'il doit être retenu que la condition suspensive a défailli de leur fait et doit être considérée comme réalisée. Le jugement de première instance mérite confirmation. 2- Sur l'application de la clause pénale Moyens des parties Les appelants s'opposent à l'application de la clause pénale dans la mesure où la condition suspensive qui consistait en l'obtention de toutes autorisations d'urbanisme purgées de tous recours des tiers et administratif et de tout retrait n'était pas réalisée à la date du 10 mars 2018, ladite purge étant survenue à la date du 26 avril 2018, de sorte que l'absence de réitération de l'acte authentique imputable aux délais de traitement des services de l'urbanisme ne ressort pas de leur refus fautif. Les intimés font valoir qu'en refusant de régulariser l'acte authentique alors que la condition suspensive avait été réalisée, ils sollicitent l'application de la clause pénale permettant la condamnation des appelants à la somme de 30 000 euros. Ils rappellent qu'en application de l'article 1960 du code civil, le notaire n'aurait pas dû se départir de la somme séquestrée dès lors qu'ils avaient expressément sollicité qu'elle soit conservée, n'avaient pas connaissance du fait qu'elle avait été remise aux appelants et n'ont donc pas pu y donner leur accord. Réponse de la cour L'article 1231-5 du Code civil prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (...). Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. Aux termes de la promesse synallagmatique de vente du 9 juin 2017, il est prévu'qu''«'au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de Trente Mille euros (30 000 euros) à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil.'» La condition suspensive étant considérée comme levée comme indiquée ci-dessus, la vente devait être réitérée par acte authentique. Le refus par M. et Mme [W] de réitérer la vente par acte authentique au prix initialement convenu s'analyse comme une inexécution du compromis permettant l'application de la clause pénale qui représente 10'% du prix de vente et qui n'est pas, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, manifestement excessive. Par ailleurs, il n'est pas contesté que le notaire s'est libéré des sommes séquestrées et les a restituées à M. et Mme [W]. Il n'y a dès lors plus lieu à déduire cette somme de 15 000 euros du montant de la clause pénale. Ainsi, le jugement qui a condamné les époux [W] à payer aux consorts [Y]-[M] au titre de la clause pénale, la somme de 25 000 euros en application de l'article 1231-5 du code civil et ordonné la remise des sommes séquestrées à hauteur de 15 000 euros aux consorts [M]-[Y] avec compensation des sommes, sera infirmé sur le quantum de la somme due par les époux [W] qui doit être fixée à 30 000 euros. 3- Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive Au regard de ce qui vient d'être jugé et qui fait qu'ils succombent, les appelants ne sont pas fondés à considérer que les consorts [M]-[Y] sont de mauvaise foi et ont ainsi intenté une procédure abusive à leur encontre aux motifs qu'ils ont reconnu la caducité du compromis et connaissaient donc l'inopposabilité de la clause pénale. Leur demande de ce chef sera rejetée et le jugement confirmé. 4- Sur les mesures accessoires Parties perdantes les époux [W] supporteront la charge des dépens d'appel. Ils seront nécessaires déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile L'équité commande de verser à Mme [P] [Y], Mme [C] [M], M. [Z] [M] [Y] et M. [F] [Y] ensemble, la somme de 3 000 euros aux titre de leurs frais irrépétibles d'appel que M. [B] [W] et Mme [A] [W] seront condamnés à leur payer.