Cour d'appel, Chambre civile 1-5, 6 mars 2025, n° 24/04980

Faits et procédure

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 10 janvier 2013, Mme [E] [L], M. [T] [SS], M. [UA] [SS], M. [ZR] [SS], M. [K] [SS], Mme [I] [SS], M. [VI] [R], Mme [M] [R], M. [YI] [R], M. [NJ] [FK] [A], Mme [W] [FK] [A], Mme [Y] [LJ], M. [F] [FK] [A], Mme [LB] [FK] [A] épouse [PJ] et Mme [HT] [SS] (ci-après, les indivisaires) ont donné à bail à M. [OJ] [PS] et Mme [P] [CG] épouse [PS], pour une durée de trois ans renouvelable à compter du 1er février 2013, un logement et ses accessoires situés au n° [Adresse 3] à [Localité 17] (Hauts-de-Seine), moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable initialement fixé à la somme de 4.500 euros, outre une provision sur charges mensuelle initialement fixée à la somme de 200 euros et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 4.500 euros. Par ordonnance en date du 26 juin 2016, le juge des référés du tribunal d'instance de Courbevoie, saisi d'une demande d'expertise par les époux [PS] portant sur le trouble de jouissance qu'ils indiquaient subir à raison des lieux loués, a accueilli cette demande et l'expert judiciaire nommé a déposé son rapport d'expertise judiciaire le 19 mars 2018. Par acte du 30 juillet 2021, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un congé des lieux loués en raison de la réalisation de travaux impactant l'appartement ainsi que le terrain sur lequel donnent les portes-fenêtres de l'appartement. Par acte du 30 juillet 2021, les locataires ont formé opposition au congé qui leur a été délivré. Par acte du 29 septembre 2021, M. et Mme [PS] ont fait assigner en référé les indivisaires précités en demandant principalement : leur condamnation au paiement des sommes de 15.669,85 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la non-sécurisation des lieux loués du mois de mars 2013 au mois de juillet 2015, de 36.761,75 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la prolifération de champignons et de l'humidité des mur, du mois de septembre 2013 au mois de novembre 2015, de 7.500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la coupure de gaz et d'eau chaude du mois d'avril 2014 au mois de juillet 2014, de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la non-conformité de la chaudière et la présence de monoxyde de carbone, de 18.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait du défaut d'entretien du jardin et de 73.142,46 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi durant les travaux, soit la somme totale de 205.644,77 euros, outre intérêts et capitalisation ; qu'il leur soit enjoint de faire intervenir la société Thermo Hygiène pour traiter l'infestation d'insectes, l'entreprise ATB pour déterminer la teneur en eau des murs porteurs et l'entreprise Etech pour procéder au renforcement du plancher. Par actes du 11 mars 2022, les indivisaires ont réciproquement fait assigner en référé M. et Mme [PS] aux fins d'obtenir principalement : la validité du congé délivré ; la libération sous astreinte des lieux loués ; l'expulsion des locataires ; leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité d'occupation égale au double du montant du loyer contractuel, outre les taxes et provisions sur charges à valoir sur l'arrêté définitif des charges. Par protocole transactionnel du 31 mai 2022, les indivisaires et leur avocat, d'une part, et les époux [PS] et leur avocat, d'autre part, ont signé un protocole transactionnel qui stipule notamment qu'afin de mettre un terme à tout leurs litiges : les propriétaires indivis acceptent de régler aux époux [PS] une indemnité transactionnelle, toutes causes confondues, globale et forfaitaire, de 100.000 euros , cette somme, consignée, étant payée au jour de la libération des lieux ; les époux [PS] s'engagent à libérer les lieux au plus tard pour le 30 septembre 2023 ; les indemnités d'occupation jusqu'à la libération des lieux sont réglés sur la base du loyer et des charges contractuels ; pour le cas où les clés de l'appartement n'auraient pas été restituées au 30 septembre 2023, l'indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux passera à trois fois le loyer contractuel outre les charges, et l'expulsion des époux [PS] ainsi que de tous occupants de leur chef pourra être demandée au juge des référés. Par deux décisions rendues le 13 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a constaté le désistement de chacune des parties. Par acte du 11 janvier 2024, les indivisaires ont fait assigner les époux [PS] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie en demandant que soit ordonnée l'expulsion de ces derniers et leur condamnation au paiement de l'indemnité transactionnelle due depuis le 1er octobre 2023. Par ordonnance contradictoire rendue le 3 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a : au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, par provision : constaté que M. et Mme [PS] occupent les lieux situés [Adresse 3] (appartement au rez'de-chaussée du bâtiment sur rue escalier A et cave) à [Localité 17] sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2023 ; débouté M. et Mme [PS] de leur demande en délais afin de leur permettre de quitter les lieux précités ; ordonné, à défaut de départ volontaire des intéressés, l'expulsion de M. et Mme [PS] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux situés [Adresse 3] (appartement au rez-de-chaussée du bâtiment sur rue escalier A et cave) à [Localité 17], deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; rappelé que, le cas échéant, le sort des meubles et objets garnissant les lieux précités sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; condamné solidairement M. et Mme [PS] à payer aux indivisaires l'indemnité d'occupation provisionnelle telle que prévue au protocole d'accord transactionnel du 31 mai 2022, soit à une somme égale à trois fois le montant du loyer contractuel, outre les charges, depuis le 1er octobre 2023 et jusqu'au jour de la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion ; dit qu'en application des dispositions des articles 1347 et suivants du code civil, la dette due par M. et Mme [PS] au titre des indemnités d'occupation provisionnelles pourra se compenser avec l'indemnité transactionnelle d'un montant de 100.000 euros due à leur profit par les indivisaires au jour de la restitution des lieux en cause ; condamné solidairement M. et Mme [PS] à supporter la charge des dépens de l'instance ; condamné solidairement M. et Mme [PS] à payer aux indivisaires la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; dit que la décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l'Etat dans le département ; rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire ; débouté les indivisaires d'une part, et M. et Mme [PS] d'autre part, de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif de la décision. Par déclaration reçue au greffe le 30 juillet 2024, M. et Mme [PS] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de dispositif, à l'exception de ceux ayant : au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, et par provision, constaté que M. et Mme [PS] occupent les lieux situés [Adresse 3] (appartement au rez'de-chaussée du bâtiment sur rue escalier A et cave) à [Localité 17] sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2023 ; débouté M. et Mme [PS] de leur demande en délais afin de leur permettre de quitter les lieux précités ; ordonné, à défaut de départ volontaire des intéressés, l'expulsion de M. et Mme [PS] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux situés [Adresse 3] (appartement au rez-de-chaussée du bâtiment sur rue escalier A et cave) à [Localité 17], deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; rappelé que, le cas échéant, le sort des meubles et objets garnissant les lieux précités sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; dit que la décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l'Etat dans le département ; débouté les indivisaires de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif de la décision. Dans leurs dernières conclusions déposées le 6 janvier 2025 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et Mme [PS] demandent à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 412-3 et 412-4 du code des procédures civiles d'exécution et 1152 du code civil, de : '- infirmer l'ordonnance en date du 3 juin 2024 du juge des référés du tribunal de proximité de Courbevoie en ce qu'elle a : - condamné solidairement M. et Mme [PS] à payer à Mme [G] [DK] [L], M. [TA]-[D] [SS], M. [TA]-[Z] [SS], M. [T] [SS], M. [ZR] [SS], M. [K] [SS], Mme [I] [SS], Mme [HT] [SS], M. [VI] [R], Mme [M] [R], M. [YI] [R], Mme [W] [FK] [A], Mme [VA] [LJ], M. [F] [FK] [A], Mme [LB] [FK] [A], Mme [EK] [GT], l'indemnité d'occupation provisionnelle telle que prévue au protocole d'accord transactionnel du 31 mai 2022, soit une somme égale à trois fois le montant du loyer contractuel, outre les charges, depuis le 01er octobre 2023 et jusqu'au jour de la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion; - dit qu'en application des articles 1347 et suivants du code civil, la dette due par M. et Mme [PS] au titre des indemnités d'occupation provisionnelles pourra se compenser avec l'indemnité transactionnelle d'un montant de 100 000 euros due à leur profit par Mme [G] [DK] [L], M. [TA]-[D] [SS], M. [TA] [Z] [SS], M. [T] [SS], M. [ZR] [SS], M. [K] [SS], Mme [I] [SS], Mme [HT] [SS], M. [VI] [R], Mme [M] [R], M. [YI] [R], Mme [W] [FK] [A], Mme [VA] [LJ], M. [F] [FK] [A], Mme [LB] [FK] [A], Mme [EK] [GT] au jour de la restitution des lieux en cause; - condamné solidairement M. et Mme [PS] à payer à Mme [G] [DK] [L], M. [TA]-[D] [SS], M. [TA]-[Z] [SS], M. [T] [SS], M. [ZR] [SS], M. [K] [SS], Mme [I] [SS], Mme [HT] [SS], M. [VI] [R], Mme [M] [R], M. [YI] [R], Mme [W] [FK] [A], Mme [VA] [LJ], M. [F] [FK] [A], Mme [LB] [FK] [A], Mme [EK] [GT] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné solidairement M. et Mme [PS] aux entiers dépens; - rappelé que l'exécution provisoire est de droit; - débouté M. et Mme [PS] de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif de la décision, - débouter Mme [G] [DK] [L], M. [FT] [SS], M. [UA] [SS], M. [T] [SS], M. [ZR] [SS], M. [K] [SS], Mme [I] [SS], Mme [HT] [SS], M. [VI] [R], Mme [M] [R], M. [YI] [R], Mme [W] [FK] [A], Mme [VA] [LJ], M. [F] [FK] [A], Mme [LB] [FK] [A], Mme [EK] [GT] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; Et statuant à nouveau, In limine litis, - se déclarer incompétent pour trancher le présent litige au profit du juge du fond ; au fond : A titre principal, - débouter Mme [G] [DK] [L], M. [FT] [SS], M. [UA] [SS], M. [T] [SS], M. [ZR] [SS], M. [K] [SS], Mme [I] [SS], Mme [HT] [SS], M. [VI] [R], Mme [M] [R], M. [YI] [R], Mme [W] [FK] [A], Mme [VA] [LJ], M. [F] [FK] [A], Mme [LB] [FK] [A], Mmemarta [GT] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; à titre subsidiaire, - réputer non écrite la clause pénale prévue dans le protocole d'accord transactionnel en date du 31 mai 2022 et fixant l'indemnité d'occupation à trois fois le loyer mensuel et les charges et en conséquence fixer l'indemnité d'occupation au montant d'un loyer mensuel et des charges, soit la somme de 5 183,04 euros A titre plus subsidiaire, - réviser le montant de la clause pénale et en conséquence fixer l'indemnité d'occupation au montant d'un loyer mensuel et des charges, soit la somme de 5 183,04 euros En tout état de cause, - condamner Mme [G] [DK] [L], M. [FT] [SS], M. [UA] [SS], M. [T] [SS], M. [ZR] [SS], M. [K] [SS], Mme [I] [SS], Mme [DK] [O] [SS], M. [VI] [R], Mme [M] [R], M. [YI] [R], Mme [W] [FK] [A], Mme [VA] [LJ], M. [F] [FK] [A], Mme [LB] [FK] [A], Mme [EK] [GT] à verser à M. et Mme [PS] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;' Au soutien de leur appel, les consorts [PS] soutiennent en premier lieu que le juge des référés est incompétent pour connaître de l'application et de la régularité du protocole d'accord dès lors que celles-ci ne sont pas évidentes et nécessitent une interprétation du juge du fond. Ils exposent à cet égard avoir consenti à signer ce protocole parce que les bailleurs ont prétendu devoir entreprendre de lourds travaux faisant obstacle à leur maintien dans l'appartement ; or, il est, selon eux, manifeste qu'ils n'ont en réalité jamais eu l'intention de les réaliser, aucun permis de construire n'ayant été accordé ni même sollicité et les autres locataires n'ont d'ailleurs eux-mêmes pas reçu de congé. Ils font valoir qu'ils ont mandaté un architecte, lequel n'est pas un simple décorateur contrairement à ce qu'allèguent les indivisaires, qui a relevé l'infaisabilité technique et réglementaire des travaux envisagés par les bailleurs. Ils ajoutent que leur présence ne fait nullement obstacle au dépôt d'une demande de permis de construire. A titre subsidiaire, les époux [PS] soutiennent que la clause pénale, qu'est le calcul de l'indemnité d'occupation par le triplement du loyer, doit être réputée non-écrite et que le protocole d'accord n'étant que l'accessoire du bail, en application de l'article 4.i de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peuvent percevoir des pénalités en cas d'infraction au bail, d'autant qu'aucune clause pénale n'est elle-même prévue à l'encontre des indivisaires en cas de non-respect par eux du protocole transactionnel. A titre plus subsidiaire, les époux [PS] demandent que la clause pénale soit révisée, en indiquant notamment que si immobilisation du bien il y a, les bailleurs y ont eux-mêmes contribué en n'effectuant pas les démarches nécessaires à la réalisation de leur projet. Ils ajoutent qu'ils ont dû se maintenir dans les lieux au-delà de la date prévue en raison de la détérioration brutale de l'état de santé de Mme [PS]. Ils indiquent qu'ils ont fini par trouver un bien pour se reloger mais que celui-ci a nécessité des travaux et qu'ils ont fini par quitter les lieux le 5 août 2024. En considération de l'ensemble de ces éléments, ils demandent subsidiairement que le montant de l'indemnité d'occupation soit fixé au montant du loyer. Dans leurs dernières conclusions déposées le 30 décembre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, Mme [G] [DK] [L], M. [FT] [SS], M. [UA] [SS], M. [T] [SS], M. [ZR] [SS], M. [K] [SS], Mme [I] [SS], Mme [HT] [SS], M. [VI] [R], Mme [M] [R], M. [YI] [R], Mme [W] [FK] [A], Mme [VA] [LJ], M. [F] [FK] [A], Mme [LB] [FK] [A], Mme [EK] [WI] demandent à la cour, au visa des articles 2044, 2052, 1103 du code civil 834, 835 et 700 du code de procédure civile, de : '- débouter M. et Mme [PS] de toutes leurs demandes fins et conclusions - confirmer l'ordonnance de référé rendue par le 3 juin 2024. - dire y avoir lieu à une compensation totale entre l'indemnité transactionnelle de 100 000 euros et l'arriéré d'indemnité d'indemnités d'occupation. et y ajoutant : - condamner en outre solidairement M. et Mme [PS] au paiement d'une provision de 3 069,70 euros sur indemnités d'occupation au 31 juillet 2024. - condamner solidairement M. et Mme [PS] au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure devant la cour, ainsi qu'aux dépens de cette procédure.' S'agissant de l'exception d'incompétence du juge des référés, les indivisaires exposent que les appelants tentent de revenir de manière inopérante sur une prétendue contestation du motif du congé qu'ils avaient reçu, alors même que l'article 3 du protocole transactionnel stipule que les époux [PS] renoncent à toute réclamation, contestation, instance ou action portant sur le congé qui leur a été délivré le 30 juillet 2021. Invoquant à cet égard les articles 2044 et 2052 du code civil, les indivisaires indiquent que les parties ne peuvent tenter de soulever des contestations portant sur l'objet du litige réglé transactionnellement, de sorte que la compétence du juge des référés est certaine pour faire exécuter les clauses dudit protocole, qui sont parfaitement claires. Ils rappellent à cet égard que les termes de la transaction ont été étudiés avant signature par les avocats respectifs des parties et que si les époux [PS] avaient entendu réserver les effets de la transaction à la réalisation des travaux objet du congé, ils auraient fait inscrire à cet égard une clause dans la transaction. Les indivisaires considèrent ainsi que les époux [PS] ne justifient d'aucune man'uvre frauduleuse. Ils ajoutent que compte-tenu de l'absence de visibilité concernant la date de libération des lieux par les époux [PS], ils ne pouvaient avancer plus avant dans la mise en 'uvre des travaux et ils font valoir que tous les appartements loués dans l'immeuble ont été libérés avant la date d'effet du congé et n'ont pas été reloués, en vue de la restructuration immobilière projetée. Les indivisaires indiquent également que les problèmes de santé dont fait état Mme [PS] ne sont apparus qu'à la fin du mois de septembre 2023, à une date à laquelle son déménagement aurait déjà dû intervenir. Ils ajoutent que le montant de l'indemnité d'occupation ne correspond pas à une clause pénale mais à la fixation d'une indemnité transactionnelle librement acceptée et que cette indemnité viendra en compensation avec la somme qu'eux-mêmes ont consignée en exécution de cette transaction. Ils en déduisent que cette somme ne saurait pas davantage être modérée. Ils indiquent à cet égard qu'à la date du 31 juillet 2024, étant rappelé que les époux [PS] ont quitté les lieux le 5 août suivant, l'arriéré d'indemnité d'occupation était de 105.569,70 euros, sur laquelle doit intervenir la compensation avec la somme de 100.000 euros qu'ils ont consignée et celle de 4.500 euros du dépôt de garantie. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2025. Par note en délibéré autorisée lors de l'audience, les époux [PS] rappellent que l'objet de la transaction est de mettre fin à une contestation née ou à naître mais qu'il n'a pas pour objectif d'empêcher toute saisine du juge en cas de nouveau litige ayant trait à une transaction. Ils soutiennent qu'une telle interprétation serait absurde dès lors que, comme pour tout contrat, les parties à une transaction doivent pouvoir saisir le juge, le litige n'ayant alors pas le même objet que celui de la transaction. Ils considèrent que les demandes relatives à la clause pénale contenue dans la transaction n'ont pas pour effet de réactiver le litige auquel le protocole d'accord a mis fin.